REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 MARS 2025

(n° 40 /2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05734 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPS6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 février 2022 – tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) RG n° 17/07859

APPELANTES

S.A.S. TERREÏS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 431 413 673

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

S.A.S. PARIS PRIME OFFICE 1

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 849 866 181

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentées par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistées de M^e Anne-Laure TARRIEUX de l’AARPI NICOLAS, DENIZOT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B119

INTIMEES

S.A.S. KFC FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 380 744 870

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Assistée de M^e Jimmy DARMON de la SCP HB & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P497

S.A.S. AMREST OPCO

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 831 200 043

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de Paris, toque : B1029

Assistée de M^e Frédéric PLANCKEEL de L’AARPI ENIXIM, avocat au barreau de Lille, case : 339

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seings privés du 21 décembre 2005, à effet du 1er juin 2006, la société [Adresse 3]/[Adresse 4], aux droits de laquelle est venue la société Terreis, puis la société Paris Prime Office 1, a donné à bail pour neuf années à la société KFC France SAS aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Amrest Opco SAS, des locaux à usage de restauration ou de ventes à emporter situés [Adresse 3] à [Localité 12] moyennant un loyer annuel indexé de 330.000 euros hors taxes et hors charges.

Le bail initial s’étant achevé le 31 mai 2015, il s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juin 2015. Au 1er avril 2016, le loyer annuel s’élevait à la somme de 417.413 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 17 mars 2016, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er avril 2016. La société bailleresse n’ayant pas répondu, le principe du renouvellement du bail est désormais acquis.

Le 16 février 2017, la société preneuse a proposé à sa bailleresse de fixer le montant du loyer du bail à 280.000 euros ce qu’a refusé cette dernière.

Le 1er avril 2016, la société KFC France SAS a notifié à sa bailleresse un mémoire préalable à l’action en fixation du loyer du bail renouvelé le, revendiquant un loyer annuel en principal de 197.320 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier du 22 mai 2017, la société KFC France a assigné la société Terreis devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 13 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement au 1er avril 2016 et ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.

L’expert a déposé son rapport le 17 septembre 2020, concluant à une valeur locative annuelle de 332.900 euros HT/HC à compter du 1er avril 2016.

Le 14 septembre 2018 la société KFC France SAS a cédé son fonds de commerce à la société Amrest Opco SAS qui est intervenu volontairement à la procédure.

Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé à 310.711,44 euros HT / HC la valeur locative statutaire du commerce situé [Adresse 3] à [Localité 12] à compter du 1er avril 2016 ;

— débouté les parties de leurs demandes de restitution des trop-perçus et les renvoyons à mieux se pourvoir ;

— condamné in solidum les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 à régler à la société KFC France SAS une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

— condamné in solidum les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 à régler à la société Amrest Opco SAS une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— condamné solidairement les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 aux dépens.

Par déclaration d’appel du 16 mars 2022, la société Terreis et la société Paris Prime Office 1 ont interjeté appel total du jugement.

Par conclusions déposées le 12 juillet 2022, la société KFC France SAS a formé un appel incident.

Par conclusions déposées le 13 septembre 2022, la société Amrest Opco SAS a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 12 octobre 2022, la société Terreis et la société Paris Prime Office 1, appelantes, demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement du 15 février 2022 en ce que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er avril 2016 doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et fixé à la valeur locative ;

— infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux en ce qu’il a :

— fixé à 310.711,44 euros HT / HC la valeur locative statutaire du commerce situé [Adresse 3] à [Localité 12] à compter du 1er avril 2016 ;

— condamné in solidum les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 à régler à la société KFC France SAS une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

— condamné in solidum les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 à régler à la société Amrest Opco SAS une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016 à un montant annuel de 447.400 euros (quatre cent quarante-sept mille quatre cent euros) en principal, hors charges et hors taxes ;

— juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la société KFC France SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter la société Amrest Opco SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société KFC France SAS au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Amrest Opco SAS au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les sociétés KFC France SAS et Amrest Opco SAS aux entiers dépens dont les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées le 10 novembre 2022, la société KFC France SAS, intimée, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement du 15 février 2022 en ce qu’il a :

— condamné in solidum les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 à régler à la société KFC France SAS une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

— condamné solidairement les sociétés Terreis et Paris Prime Office 1 aux dépens ;

— infirmer le jugement du 15 février 2022 en ce qu’il a :

— fixé à 310.711,44 euros HT/HC la valeur statutaire du commerce situé [Adresse 3] à [Localité 12] à compter du 1er avril 2016 ;

— débouté les parties de leurs demandes de restitution des trop-perçus et les a renvoyées à mieux se pourvoir ;

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 220.000 euros hors taxe et hors charges à effet du 1er avril 2016 ;

— condamner la société Terreis à restituer à la société KFC France SAS les loyers trop perçus depuis le 1er avril 2016 jusqu’à la date de cession du bail intervenue le 14 septembre 2018, soit sur une base de loyer de 220.000 euros HT, la somme de 477.973,29 euros HT soit 573.567,95 euros TTC ;

— juger que les loyers trop perçus par la société Terreis porteront intérêts au taux légal de plein droit, à compter du 1er avril 2016 ;

— juger que les intérêts échus depuis plus d’une année seront productifs d’intérêts ;

— débouter la société Terreis et la société Paris Prime Office 1 de leurs demandes ;

— condamner in solidum la société Terreis et la société Paris Prime Office 1 à payer à la société KFC France SAS une indemnité complémentaire de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions déposées le 31 mai 2023, la société Amrest Opco SAS, intimée, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement rendu le 15 février 2022 par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 251,70 m²P ;

— infirmer le jugement du 15 février 2022 en ce qu’il a retenu un prix unitaire de 1.300 euros / m²P et fixé le loyer de renouvellement à la somme de 310.711,44 euros HT HC par an ;

Statuant à nouveau :

— fixer le loyer de renouvellement à la somme de 203.877 euros par an hors taxes hors charges à compter du 1er avril 2016 ;

— dire que les loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2016 puis de chaque échéance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

En toute hypothèse,

— condamner solidairement la société Terreis et la société Paris Prime Office 1 à payer à la société Amrest Opco SAS la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-33 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques. (') .

Il résulte de ces dispositions combinées que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix du loyer résultant de l’application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ce qui permet la fixation du prix du loyer à la valeur locative supérieure au loyer plafond.

En l’espèce, l’expert indique que le loyer indexé, correspondant au plafond, réglé le 1er avril 2016 s’élevait à 417.413,84 €, montant non discuté par les parties, lesquelles s’opposent, en revanche, sur le montant du prix du loyer du bail renouvelé, la locataire estimant que la valeur locative est inférieure au loyer plafond, tandis que la bailleresse estime que cette valeur est supérieure et qu’il existe des motifs de déplafonnement.

1. Sur la valeur locative de renouvellement

La détermination de la valeur locative définie à l’article L. 145-33 se fait conformément aux dispositions des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce.

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce :

'Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.'

Selon l’article R. 145-7 :

'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

Selon l’article R. 145-8 :

' Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'

— Sur les locaux :

Les locaux loués sont situés au c’ur de la capitale dans la partie est du [Localité 12], à l’angle du [Adresse 8] et de la [Adresse 14]. Ils se trouvent à 120 mètres au sud-est du [11], à 200 mètres à l’ouest du [9], et à 250 mètres au nord-est de la [Adresse 13]. Selon l’expert, ils bénéficient d’une très bonne situation au c’ur d’un quartier touristique très fréquenté à la commercialité satisfaisante. Ils disposent d’un très bon linéaire de façade, soit 9,7 mètres sur le [Adresse 8], large artère à sens unique de circulation au trafic routier important, et de 18,1 mètres sur la [Adresse 14], voie piétonne sur ce tronçon, générant une excellente visibilité commerciale.

Ils sont ainsi désignés dans le contrat de bail :

« – un local à usage commercial faisant l’angle du [Adresse 8] et de la [Adresse 14] et ayant un accès par la [Adresse 18], sur le hall commun, d’une superficie d’environ 326 m2.

— un local en mezzanine auquel on n’accède que par un escalier intérieur communiquant avec le rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 94,1 m2, observation étant ici faite que la mezzanine étant sous la verrière, le preneur aura à sa charge le complet entretien et éventuellement le remplacement de ladite verrière.

— au 1er sous-sol de l’immeuble, un local de 94,4 m2 environ, auquel on accède par la [Adresse 18]. »

Selon le rapport d’expertise, ils comprennent au rez-de-chaussée : « une salle de restaurant accessible à la clientèle par trois entrées, une cuisine avec chambre froides, des sanitaires, un local climatisation, un dégagement, deux bureaux et un local poubelles ; au premier étage : un palier et une cuisine avec chambres froides et réserve, en mezzanine : un local technique ; au sous-sol des dégagements, des vestiaires, des sanitaires et des locaux techniques ».

Il est précisé dans le bail que le preneur est autorisé à procéder à l’installation d’une terrasse couverte et fermée devant les locaux sur la façade donnant sur la [Adresse 14] sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires. L’expert relève que les locaux disposent d’une terrasse intérieure sur le [Adresse 8] comprenant 8 tables pour deux personnes et d’une terrasse extérieure sur la [Adresse 14] délimitée et clôturée par des panneaux vitrés sur châssis métalliques comprenant 18 tables de deux personnes.

L’expert expose que les locaux du rez-de-chaussée et premier étage sont en très bon état d’entretien général, ceux du sous-sol en état d’usage ; qu’ils ne comprennent pas de salle de pause dédiée au personnel, lequel bénéficie seulement d’un canapé, un micro-onde et de réfrigérateurs installés dans un dégagement au sous-sol ; que l’accès au local technique en mezzanine par une échelle est peu pratique. Nonobstant ces réserves et la division de la cuisine sur deux niveaux, l’expert considère à juste titre qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments notamment de la surface, des équipements et du nombre significatif de places en terrasse, que la configuration des locaux est adaptée à l’activité exercée.

L’expert a retenu une surface pondérée de 251,70 m2 en se référant à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. La locataire approuve cette pondération qui est contestée par les bailleresses.

S’agissant de la zone d’angle de 15,1 m2 dans la salle de restaurant, les bailleresses reprochent au jugement déféré d’avoir approuvé l’expert en ce qu’il a appliqué un coefficient de 1,1 alors qu’il convenait d’appliquer un coefficient de 1,2 en raison du très bon linéaire de façade et de la situation d’angle assurant une excellente visibilité commerciale.

Toutefois, s’il est vrai que la situation d’angle est un facteur favorable de visibilité, l’expert a retenu à juste titre le coefficient 1,1 pour la zone d’angle afin de tenir compte du pan coupé et de la visibilité restreinte sur l’aire de vente depuis la rue pour cette zone. Les photographies jointes au rapport permettent effectivement de constater qu’exceptée la porte vitrée, il n’y a ni terrasse, ni vitrine autour du pan coupé qui en l’espèce ne justifie pas une pondération supérieure à 1,1.

S’agissant des chambres froides, les bailleresses demandent l’application d’un coefficient de 0,5 au rez-de-chaussée et de 0,3 au 1er étage, en raison de leur caractère essentiel au regard de l’activité exercée plus important que celui d’une simple réserve. Les pondérations ainsi proposées sont usuellement appliquées aux zones de vente et exceptionnellement appliquées aux locaux annexes en rez-de-chaussée seulement. Le caractère indispensable des chambres froides pour l’activité exercée ne justifie pas de leur appliquer une pondération excessive. Les coefficients appliqués par le jugement déféré approuvant le rapport d’expertise, soit 0,3 au rez-de-chaussée et 0,2 au premier étage, tiennent compte à juste titre de leur caractère de locaux annexes ne recevant pas le public et de leur utilité au regard de l’activité exercée. Ils seront retenus.

S’agissant de la cuisine du premier étage, les bailleresses reprochent au jugement d’avoir approuvé le coefficient 0,3 proposé par l’expert alors qu’en raison de l’intérêt de la cuisine pour l’activité exercée et de la présence d’un monte-charge supprimant les contraintes d’accessibilité, un coefficient de 0,4 serait justifié. S’agissant de la partie de cuisine située au premier étage reliée au rez-de-chaussée par un monte-charge, c’est à juste titre qu’a été retenu le coefficient de 0,3 correspondant à un coefficient applicable à une aire de vente, afin de tenir compte de l’importance de cet espace, tout en prenant en considération les contraintes liées à son accessibilité partiellement compensées par le monte-charge.

Les coefficients retenus pour les différentes zones de la salle de restaurant tenant compte de la configuration des locaux et de l’importance limitée pour le client de l’endroit où il s’installera pour consommer son repas, non discutés, apparaissent justifiés et seront retenus.

Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir la surface pondérée de 251,70 m2 appliquée par le jugement déféré conformément au rapport d’expertise.

S’agissant de l’ensemble des caractéristiques des locaux à retenir pour apprécier la pertinence des éléments de comparaison proposés, il convient de reprendre les conclusions de l’expert selon lesquelles les locaux expertisés, en très bon état d’entretien en rez-de-chaussée et au 1er étage, à la configuration adaptée à l’activité exercée, bénéficient d’une situation privilégiée au c’ur d’un quartier touristique très fréquenté à la commercialité satisfaisante, et à proximité du [9] ; ils jouissent d’une excellente visibilité commerciale grâce à leur important linéaire de façade et à leur situation en angle, ainsi que d’un accès aisé par les transports en commun ; la possibilité d’exploitation de deux terrasses est un élément favorable au preneur ; le commerce est néanmoins soumis à une concurrence importante en raison de la présence de nombreux restaurants dans l’environnement proche ; les locaux en sous-sol en état d’usage, pourraient nécessiter des travaux de rafraîchissement ; l’accès au local technique par mezzanine est peu pratique ; le stationnement sur la voie publique est difficile dans le secteur.

— Sur la fixation de la valeur locative au regard des éléments de comparaison

Il résulte des textes précités que la valeur locative s’apprécie au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents et qu’à défaut d’équivalence, les éléments de comparaison présentés peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Dès lors que de telles corrections doivent être effectuées en fonction des caractéristiques des locaux en cause, il n’est pas adapté de se référer à la moyenne des références présentées.

Il convient donc de tenir compte des caractéristiques des locaux relevées au paragraphe précédent, mais aussi de leur destination, le prix des baux de locaux de restauration étant généralement inférieurs à celui des locaux affectés à l’équipement de la personne, de leur importante surface, le prix au mètre carré pondéré étant généralement plus élevé pour les petites surfaces, à l’existence de clauses exorbitantes susceptibles de justifier des minoration ou d’avantages susceptibles de justifier des majorations.

S’agissant des loyers de baux en première location, l’expert présente 13 références allant de 310 €/m2p à 2.134 €/m2, les locaux concernant essentiellement des commerces d’équipement de la personne exceptée une trattoria située [Adresse 15] de 126 m2p dont le loyer est de 374 €/m2, un café de la chaîne [10] de 290 m2p dont le loyer est de 1.580 €/m2. Il observe que les trois références situées dans le secteur proposées par la société Terreis allant de 1.465 /m2p pour un magasin de téléphonie de 54 m2p à 2.065 €/m2p pour un autre magasin de téléphonie de 13,70 m2p doivent faire l’objet d’ajustements significatifs à la baisse pour tenir compte de leur surface significativement inférieure à celle des locaux en cause.

S’agissant des loyers des baux en renouvellement amiable en 2012, l’expert présente deux références l’une relative à un restaurant de 125 m2 situé [Adresse 16] dont le prix est de 383 €/m2p, l’autre relative à une agence bancaire située [Adresse 17] de 112 m2p dont le prix est de 1.511 €/m2p.

L’expert a relevé par ailleurs 5 références de locaux commerciaux à usage de café/bar/restaurants situés dans le même périmètre dont les prix vont de 374 €/m2p à 889 €/m2p outre la référence du [10] de 1.580 €/m2p ainsi qu’un loyer de bail renouvelé en 2013 relatif à un restaurant de 78 m2p fixé judiciairement à 1.000 €/m2p.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, l’expert n’a pas considéré que les éléments de comparaison présentés portaient sur des locaux équivalents mais a apporté d’importantes corrections au regard de la spécificité des locaux en cause par rapport aux références présentées, notamment quant à leur localisation, leurs surfaces, leurs dates de renouvellement et l’activité exercée. C’est à juste titre que l’expert ne s’est pas cantonné aux seuls commerces de restauration, lesquels en raison de leurs situations géographiques ne sont pas nécessairement équivalents à celui en cause, afin de prendre en compte des commerces exerçant d’autres activités mais situés à proximité de celui en cause, tout en procédant aux corrections nécessaires au regard des activités exercées, de leurs capacités contributives et des surfaces louées.

Les références de locations nouvelles proposées par la société Terreis allant de 2.075 €/m2p (chaussures) à 1.059 €/m2p (agence de voyages) portent essentiellement sur de l’équipement de la personne et des surfaces très inférieures. Elle propose trois références de renouvellement amiable respectivement de 1.675 €/m2p pour la vente de vêtements de sport, 1.469 €/m2p pour un restaurant Hypopotamus et 984 €/m2p pour un Mac Donald’s dont les baux ont été renouvelés en 2009 et une référence fixée judiciairement à 1.500 € pour le renouvellement en 2012 du bail d’un restaurant de 72 m2.

Il ressort des caractéristiques des locaux et des éléments de référence présentés que le prix unitaire de 1.300 €/m2p proposé par l’expert et retenu par le jugement déféré, apparaît justifié et doit être approuvé, soit pour une surface pondérée de 251,7 m2p, un prix de 327.204 €/an.

Ce prix doit faire l’objet de corrections en tenant compte des facteurs de majoration ou de minoration justifiés par les circonstances de l’espèce. En effet, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. De même, les avantages consentis au preneur constituent des éléments de majoration de la valeur locative

Le droit de terrasse dont bénéficie les locaux tant sur le [Adresse 8] (terrasse fermée de 8 tables) que la [Adresse 14] (terrasse extérieure clôturée de 19 tables) constitue un avantage réel en ce qu’il apporte plus de visibilité aux locaux et une capacité d’accueil supplémentaire qui doit être pris en compte, et ce, nonobstant la circonstance qu’il existait déjà lors du bail initial conclu en 2005. L’affirmation selon laquelle les terrasses seraient la conséquence de l’inadéquation des locaux à l’activité n’est pas démontrée. Il convient donc d’appliquer la majoration de 5 % proposée par l’expert au titre du droit de terrasse qui apparaît justifiée.

L’expert a proposé une majoration de 2 % au titre de l’autorisation de sous-location prévue au bail par dérogation à l’article L. 145-31 du code de commerce. Le jugement déféré n’a pas appliqué cette majoration. La faculté prévue au bail sous certaines conditions de sous-louer une partie des lieux loués à une société dont le preneur détiendrait au moins 51 % des parts, accordée personnellement au preneur et ne pouvant profiter à son cessionnaire, qui ne profitera d’ailleurs pas à la société Amrest Opco, conférant un avantage très limité non transmissible ne justifie pas d’appliquer une majoration au loyer à ce titre.

C’est à juste titre que le jugement déféré a déduit, conformément au rapport d’expertise, le montant de la taxe foncière de 6.676,44 € (montant connu en 2015), dont le redevable légal est le bailleur, de la valeur locative, le bail ayant mis cette taxe à la charge du preneur.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir un abattement pour tenir compte de la neutralisation des embellissements et aménagements n’ayant pas fait accession en cours de bail, l’existence d’améliorations par le preneur prises en compte dans la valeur locative n’étant pas démontrée et ne résultant pas de l’existence de travaux qui ont pu être réalisés simplement pour adapter les locaux au commerce en cause.

La clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux imposés par la législation lorsque l’obligation de les effectuer résulterait de l’état des locaux ou de leur utilisation spécifique ne constitue pas une dérogation à l’obligation de délivrance justifiant une minoration du loyer

La somme de 565 € dont font état les bailleresses au titre de l’assurance du bailleur mise à la charge de la locataire ne concerne que les sommes refacturées au titre des primes payées par la copropriété. Elles ne donnent aucun autre justificatif quant aux primes qu’elles ont refacturé au titre de l’assurance souscrite par elles pour les parties privatives des locaux malgré l’observation faite par l’expert dans sa réponse aux dires. En l’état des éléments dont dispose la Cour, la minoration de 3 % proposée par l’expert au titre du transfert de la charge des assurances incombant au bailleur pour les parties communes et les parties privatives apparaît justifiée et sera retenue.

La valeur locative de renouvellement à la date du 1er avril 2016 sera donc fixée à la somme de 326.580 € HT HC. ((327.204 € x 1,05 x 0,97) – 6.676,44 €).

Dès lors que cette valeur est inférieure au montant du loyer plafonné qui s’élevait à 417.413 € selon l’expert, il convient de fixer le montant du loyer à cette valeur locative, de sorte que la question de savoir s’il existe des motifs de déplafonnement est sans objet.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à 310.711,44 € et le loyer annuel dû par la locataire à compter du 1er avril 2016 sera fixé à la somme de 326.580 € HT HC

2. Sur les autres demandes

Il ressort de l’article R. 145-23 du code de commerce, que la compétence du juge des loyers pour trancher les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Le jugement déféré a considéré à juste titre qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de condamner la bailleresse à restituer le loyer trop perçu en renvoyant les parties à mieux se pourvoir. Cependant, c’est à tort qu’il a débouté les parties de leur demande de restitution du trop-perçu qu’il convient de déclarer irrecevable dans le cadre de la présente procédure visant à fixer le montant du loyer révisé, étant rappelé toutefois que la décision définitive fixant le montant du loyer constituera un titre exécutoire.

Les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance du 22 mai 2017 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date. Il convient de dire que les loyers échus depuis plus d’une année porteront intérêts.

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire seront confirmées.

Les appelantes dont l’essentiel des demandes ont été rejetées seront condamnées aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 15 février 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (RG 17/7859) en toutes ses dispositions sauf celles relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire qui seront confirmées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à 326.580 € hors taxe, hors charges, le prix du loyer annuel des locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 12] à compter du 1er avril 2016,

Dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter du 22 mai 2017 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Dit que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déclare irrecevable devant la juridiction de céans, la demande aux fins de voir condamner la société Terreis à restituer les loyers trop perçus,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne in solidum la société Terreis et la société Paris Prime Office aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,