Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00327 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIV5S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2022 -Juridiction de proximité de [Localité 15] – RG n° 22/00416

APPELANT

Monsieur [K] [U] né le 11 Décembre 1986 à [Localité 11] (Algérie),

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté et assisté de M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1618

INTIMEE

S.A. [Localité 5] RESIDENCES, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 315 518 803, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bernard CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2016, la SA [Adresse 10] a signé au profit de M. [K] [U] un contrat de réservation, préliminaire de vente en état futur d’achèvement, d’un appartement dans l’ensemble immobilier du programme [Adresse 14] [Adresse 8] [Localité 12] (93), au prix de 144.500 €, mentionnant notamment un dépôt de garantie de 1.500 € et les dates suivantes :

— « Date à laquelle le contrat définitif devra être conclu : avril 2017 »,

— « Délai de livraison prévisionnel : le logement à édifier sera achevé au cours du 4ème trimestre 2018 ».

Par acte notarié du 7 septembre 2017, la SA HLM [Localité 5] Résidences a signé au profit de M. [K] [U] un contrat de vente en état futur d’achèvement d’un appartement dans le bâtiment B de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence Osmose » [Adresse 7] et [Adresse 16] à [Localité 12] (93), au prix de 144.500 €, stipulant notamment :

— « Etat d’avancement des travaux : Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que les travaux ont démarré le 29 mai 2017 ' »,

— « Etat actuel des travaux : Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus se trouve actuellement au stade « démarrage des travaux » ' »,

— « Contrat de réservation : ' Il est précisé que la convention objet du présent acte annule et remplace tous les actes antérieurs et définit seule les droits et obligations des parties. En particulier, elle annule et remplace toutes références antérieures (acte, documents, locaux, témoins, plaquettes, maquettes ') qui n’avaient qu’un caractère prévisionnel. Par conséquence, en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la présente vente, vendeur et acquéreur conviennent expressément que seules les dispositions de la présente vente prévaudront, celles-ci constituant seules la loi des parties »,

— « Délai livraison : le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens soient achevés et livrés au plus tard au cours du 1er trimestre 2019, soit au plus tard le 31 mars 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants : '

— et d’une façon générale, au cas fortuits et de force majeure ou toute cause légitime de suspension du délai de livraison, notamment en cas de retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison des biens d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus’ » ;

Par courrier du 28 janvier 2019, la société [Localité 5] Résidences a informé M. [U] que « Nous rencontrons des difficultés de raccordement au réseau électrique avec le concessionnaire « Enedis », nous contraignant à décaler la date de livraison du programme prévue dans votre acte notarié. Aussi, nous vous informons d’une livraison au cours de la 2ème quinzaine de mai 2019 ' ».

La livraison de l’appartement a été réalisée le 28 mai 2019 selon le procès-verbal de livraison.

Par jugement du 21 novembre 2022, le tribunal de proximité de Paris a statué ainsi :

— rejette l’ensemble des demandes de M. [U],

— condamne la société [Localité 5] Résidences à payer à M. [U] la somme de 1.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— mets les dépens à la charge de la société [Localité 5] Résidences (en équité),

— dit que l’exécution provisoire est de droit.

M. [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 décembre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 16 septembre 2025, par lesquelles M. [K] [U], appelant, invite la cour à :

Réformer les chefs du jugement du 21 novembre 2022 précité (RG 22/00416) en ce qu’il

« Rejette l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [K] » ,

Le confirmer pour le surplus en ce qu’il « condamne la société [Localité 5] Résidences à payer à M. [U] la somme de 1.000 € en vertu de l’article 700 du cpc » et en ce qu’il « mets les dépens à la charge de la société [Localité 5] Résidences »

Et au prix d’un nouveau jugement statuant en fait et en droit :

Le Recevoir en son appel et le dire fondé en ses prétentions

En conséquence

Vu ensemble les articles L 261-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’article 1217 du code civil

* Vu le contrat de réservation conclu entre [Localité 5] RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ et monsieur [K] [U] où le promoteur programme une signature de l’acte de vente dans le cours du mois d’avril 2017 et s’y engage de livrer un appartement « au cours du 4ème trimestre 2018 »

* Vu la signature du 07 septembre 2017 du contrat de vente de l’immeuble où le promoteur constructeur s’y engage désormais de livrer l’appartement « au cours du PREMIER TRIMESTRE DEUX MIL DIX NEUF, soit au plus tard le 31 mars 2019 » ;

* Vu le procès verbal de livraison du 28 mai 2019 signé de monsieur [U] ;

* Vu le courrier du 28 janvier 2019 d'[Localité 5] RESIDENCES où le constructeur vendeur y indique qu’il aurait été contraint de décaler la date de livraison à la « deuxième quinzaine de mai 2019 » au lieu du 31 mars 2019 en raison de difficultés de raccordement au réseau électrique avec le concessionnaire ENEDIS ;

Vu l’attestation d EGECO toutefois non appuyée d’aucune pièce qui permettrait d’apprécier la légitimité de son explication

* Vu la carence du constructeur de verser aux débats la proposition de raccordement qui permettraient d’appréhender les délais contractuels de raccordement et de mise en service de l’installation électrique

JUGER qu'[Localité 5] RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ est en défaut sur ses obligations contractuelles de délai de signature de l’acte de vente et de livraison de l’appartement constitutives de « différence(s) anormale(s) par rapport aux prévisions du contrat préliminaire »en ce que le constructeur convia son acquéreur, monsieur [U] à une signature de vente le 7 septembre 2017 au lieu d’avril 2017 puis en mentionnant à son acte de vente une livraison « au cours du PREMIER TRIMESTRE DEUX MIL DIX NEUF, soit au plus tard le 31 mars 2019 » là où le contrat de réservation la fixait « au cours du 4ème trimestre 2018 »;

JUGER qu'[Localité 5] RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ est au surplus fautive du non-respect du délai de livraison fixé dans le contrat de vente « ' au plus tard le 31 mars 2019 » en présence d’un procès verbal de livraison du 28 mai 2019 ;

CONSTATER qu'[Localité 5] RESIDENCES ne s’exonère pas de sa responsabilité de réservant et omet de verser aux débats tous documents justifiant que le retard du programme serait imputable à des problèmes rencontrés avec la Mairie relativement au raccordement de l’immeuble;

JUGER qu'[Localité 5] RESIDENCES est de mauvaise foi et n’est pas fondé en ses exceptions d’inexécution;

JUGER en conséquence qu'[Localité 5] RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ est responsable des retards de livraison vis-à-vis de monsieur [U] ;

FIXER le préjudice global en résultant pour monsieur [K] [U] à la somme de 8.000 €, dont

—  4000 € au titre du préjudice financier

—  4000 € au titre du préjudice moral

CONDAMNER en conséquence [Localité 5] RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ à payer à monsieur [K] [U] la somme précitée en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNER également [Localité 5] RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ à payer à monsieur [K] [U] la somme de 2400 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de la procédure

DÉBOUTER en tout état de cause [Localité 5] RÉSIDENCES des demandes qu’elle forme contre l’appelant au titre d’un article 700 ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 10 juin 2025, intitulées « signifiées le 5 juin 2025 », par lesquelles la SA [Localité 5] Résidences, intimée, invite la cour à :

DEBOUTER Monsieur [U] de son appel du jugement de première instance en ce qu’il est mal fondé ;

EN CONSEQUENCE :

DIRE que la demande de production sous astreinte de la proposition de raccordement de la société ENEDIS présentée pour la première fois par Monsieur [U], le 13 mai 2025, est aujourd’hui sans objet en raison de la production de cette pièce par la société [Localité 5] RESIDENCES

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté l’intégralité de la demande de Monsieur [U] visant à l’indemnisation de son préjudice

L’INFIRMER en revanche en ce qu’il a condamné la société [Localité 5] RESIDENCES à une indemnité de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance ;

CONDAMNER Monsieur [U] à payer une indemnité de 2 000 € à la société [Localité 5] RESIDENCES au titre de ses frais irrépétibles de première instance et de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [U] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité de la société [Localité 5] Résidences

M. [U] sollicite de condamner la société [Localité 5] Résidences, sur le fondement des articles L261-15 du code de la construction et de l’habitation et l’article 1217 du code civil, au titre de sa double responsabilité contractuelle, d’une part, en tant que réservant, pour un retard injustifié de 5 mois de la signature de la vente, le 7 septembre 2017 au lieu d’avril 2017, différence anormale par rapport aux indications essentielles du contrat préliminaire, et d’autre part, en tant que vendeur, pour un retard de livraison injustifié de 5 mois, le 28 mai 2019 au lieu du 4ème trimestre 2018 prévu dans le contrat de réservation ;

La société [Localité 5] Résidences oppose que le contrat de vente se substitue au contrat de réservation et qu’elle bénéficie d’une cause légitime de suspension du délai de livraison prévue au contrat, les difficultés de raccordement électrique dues à Enedis ;

Le tribunal a rejeté les demandes de M. [U] au motif qu’il ne justifiait pas d’une faute de la société [Localité 5] Résidences ;

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter » ;

Aux termes de l’article L261-15 alinéa 1 et 2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 1er juillet 2016 au 25 novembre 2018, « La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé » ;

En rejetant la demande de dommages-intérêts des acquéreurs au motif que les articles L. 261-15 et R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation n’interdisent pas au réservant de modifier le projet initial à sa convenance, alors que le réservant a l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat, la cour d’appel qui n’a pas constaté que la modification substantielle du projet était justifiée par un motif sérieux et légitime, a violé les articles L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation et 1134 du Code civil ( 3ème chambre civile, 20 octobre 2004, pourvoi n°03-10.406) ;

Sur la responsabilité du réservant

En l’espèce, il convient d’une part de constater que la date de signature du contrat de vente n’est pas incluse dans la liste des indications essentielles visées par l’article L261-15 précité et d’autre part de considérer que la fixation de la date de la signature du contrat de vente le 7 septembre 2017 au lieu d’avril 2017, soit 5 mois plus tard, n’est pas une modification substantielle de la date prévue par le contrat de réservation, compte tenu de sa relative courte durée, du fait qu’elle n’a pas eu d’incidence sur la date de livraison du bien et que M. [U] ne l’a pas contestée lors de la signature du contrat de vente et a expressément convenu que les dispositions du contrat de vente prévaudront sur celles du contrat préliminaire ;

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la société [Localité 5] Résidences en tant que réservant n’est pas engagée à l’égard de M. [U] ;

Sur la responsabilité du vendeur

En l’espèce, il convient de considérer que la modification de la date de livraison, le 31 mars 2019 au lieu de la date prévisionnelle du 31 décembre 2018 dans le contrat de réservation, n’est pas substantielle compte tenu de sa courte durée de 3 mois et qu’elle est au surplus justifiée par le stade de démarrage des travaux commencés depuis le 29 mai 2017 soit 3 mois avant la date du contrat de vente du 7 septembre 2017 ;

La livraison de l’appartement a été réalisée le 28 mai 2019 soit avec un retard de 2 mois par rapport à la date du 31 mars 2019 prévue au contrat ;

La société [Localité 5] Résidences produit :

— la convention de raccordement, pour une installation de consommation d’électricité, dans la résidence de [Adresse 13] et [Adresse 16], signée entre les sociétés Enedis et [Adresse 9] les 9 juillet, 10 juillet et 3 août 2018 (pièces 1 à 4 intimée),

— l’attestation du maître d''uvre d’exécution du chantier Osmose, la société Egeco, du 21 mars 2019, confirmant que « les raccordements en énergie électrique du poste de transformation Enedis et des bâtiments A B ont été reportés de 4 mois (initialement prévu décembre 2018) par le concessionnaire en raison de problèmes administratifs avec la mairie » (pièce 5 appelant) ;

La société [Adresse 6] justifie donc, selon les modalités contractuelles reproduites ci-avant, soit par la production d’un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, d’un retard dans la mise à disposition par un organisme concessionnaire, Enedis, de l’électricité, pour une durée de 4 mois, qui constitue une cause légitime de report du délai de livraison selon la disposition contractuelle sus-visée, et ce sans que le contrat n’impose à la société [Localité 5] Résidences de justifier de la cause du retard de la société Enedis ; cette durée de 4 mois est supérieure à la durée litigieuse de 2 mois ;

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la société [Localité 5] Résidences en tant que vendeur n’est pas engagée à l’égard de M. [U] ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de M. [U] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société [Localité 5] Résidences la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [U] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné la société [Localité 5] Résidences à payer à M. [U] la somme de 1.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de la société [Localité 5] Résidences ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [K] [U] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société [Localité 5] Résidences la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de M. [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,