Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19582 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUKA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 22/02829

APPELANTS

Monsieur [D] [A] né le 07 Février 1997 à [Localité 7] (94),

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [X] [A] né le 04 Novembre 1994 à [Localité 7] (94),

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

INTIMES

Monsieur [Z] [T] [R] [P] né le 27 Avril 1949 à [Localité 10],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [S] [H] épouse [P] née le 14 Mai 1949 à [Localité 8],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de M^e Benjamin DARROT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1994

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 27 mai 2021, Mme [S] [H] épouse [P] et M. [Z] [P] ont consenti à Messieurs [D] et [X] [A] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le prix de 1.260.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 1.100.000 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1,20% l’an, le délai de réalisation de la promesse étant fixé au 15 septembre 2021, et celui de réalisation de la condition suspensive dans les 60 jours, soit le 27 juillet 2021.

Le rendez-vous de signature fixé au 30 septembre 2021 ne s’est pas tenu, faute pour les acquéreurs d’avoir obtenu le prêt.

Soutenant que les bénéficiaires ne justifiaient pas avoir sollicité un prêt conforme aux conditions stipulées dans la promesse unilatérale de vente, les époux [P] ont, par acte d’huissier délivré le 7 avril 2022, fait assigner M. [D] [A] et M. [X] [A] devant le tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 126.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

Par jugement contradictoire en date du 10 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné solidairement M. [D] [A] et M. [X] [A] à payer à Mme [S] [H] et M. [Z] [P] la somme de 126 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle ;

— ordonné la capitalisation des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021 ;

— ordonné le versement à Mme [S] [H] et M. [Z] [P] de la somme de 10 000 € séquestrée auprès de l’office notarial [C] [L] et [E] [Y] [Adresse 2] [Localité 9],

— débouté Mme [S] [H] et M. [Z] [P] de leur demande de dommages et intérêts

— rappelé qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné solidairement M. [D] [A] et M. [X] [A] aux dépens ;

— condamné solidairement M. [D] [A] et M. [X] [A] à payer à Mme [S] [H] et M. [Z] [P] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Les consorts [A] ont interjeté appel par déclaration du 5 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 11 juin 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [A] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 10 octobre 2023 (numéro de RG 22/02829) en ce qu’il a :

o condamné solidairement Messieurs [D] [A] et [X] [A] à payer à Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] la somme de 126.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle,

o Ordonné la capitalisation des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021,

o Ordonné le versement à Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] de la somme de 10.000 euros séquestrée auprès de l’Office notarial [C] [L] et [E] [Y],

o Condamné solidairement Messieurs [D] [A] et [X] [A] à payer à Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau :

— Juger que la demande de prêt sur 20 ans est conforme aux termes de la promesse de vente qui stipule une durée maximale de 25 ans,

— Juger, en conséquence, que Messieurs [D] [A] et [X] [A] ont transmis une lettre de refus de financement conforme aux termes de la promesse de vente,

— Juger que Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] ne justifient d’aucun préjudice,

En conséquence :

' Débouter Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

' Condamner solidairement Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] à verser à Messieurs [D] et [X] [A] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner solidairement Madame [S] [H] et Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens d’appel.

Par leurs dernières conclusions du 19 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux [P] demandent à la cour de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNER solidairement Messieurs [D] [A] et [X] [A] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civil,

CONDAMNER solidairement Messieurs [D] [A] et [X] [A] à verser à Madame [S] [H] épouse [P] et à Monsieur [Z] [P] la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

— Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Pour condamner les consorts [A] au paiement de l’indemnité d’immobilisation, le tribunal a considéré qu’ils ne justifiaient pas du dépôt d’une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles en ce qu’ils ont sollicité un prêt d’une durée de 240 mois alors qu’ils avaient l’obligation de solliciter un prêt d’une durée de 300 mois, et qu’en conséquence, la condition suspensive était réputée accomplie au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Au soutien de l’infirmation du jugement, les consorts [A] font valoir que dès lors qu’une durée maximale de 25 ans pour le remboursement du prêt, objet de la condition suspensive, était prévue à la promesse de vente, ils pouvaient parfaitement solliciter un prêt d’une durée inférieure, et qu’en ayant sollicité un prêt sur 20 ans, ils ont bien déposé une demande de prêt strictement conforme aux caractéristiques de la promesse de vente. Ils ajoutent que la présente cour, dans le droit fil de la jurisprudence de la plus récente de la Cour de cassation, rappelle le principe selon lequel le bénéficiaire d’une condition suspensive n’est pas tenu par un montant, ou une durée, stipulé comme étant maximal. Enfin, ils font valoir que les époux [P] ne démontrent pas que le prêt aurait été accordé sur une durée de 25 ans de sorte que rien ne permet de démontrer que la condition suspensive n’a pas été réalisée du fait d’un manquement des concluants.

Les époux [P] soutiennent que le refus de prêt daté du 26 juillet 2021 transmis après expiration du délai de réalisation de la conditions suspensive par la fratrie [A] ne correspond pas aux conditions stipulées dans la promesse, visant notamment une SCI à constituer comme emprunteur et non les bénéficiaires de ladite promesse, et ne laissant apparaitre en tout état de cause aucune des caractéristiques énoncées dans ladite promesse (montant, durée, taux etc), et que la correspondance de leur banque datée du 27 avril 2022, soit après qu’ils aient été assignés, précisant les termes contenus dans le refus de crédit initial daté du 26 juillet 2021, ne le permet pas plus, puisqu’ils ont sollicité un prêt d’une durée inférieure de 5 années à celle fixée dans la promesse, s’exposant ainsi délibérément à un risque plus important de se voir opposer un refus par la banque.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304 du code civil dispose quant à lui que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

La condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère, 13/02/2001, n° 98-17.881 ; Civ.1ère, 07/05/2002, n°99-17.520)

Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conforme aux conditions prévues dans le contrat, qu’il s’agisse du montant, du taux ou de la durée.

Il convient en effet de rappeler les intérêts qui s’attachent à la nécessaire précision des caractéristiques du prêt envisagé dans une telle clause, soit d’une part de permettre de déterminer en quoi consiste exactement la réalisation d’une telle condition, laquelle est réputée réalisée dès la première présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur, et d’autre part de protéger l’autre partie contre une déloyauté de l’acquéreur sous condition, la précision des caractéristiques du prêt dans la clause, acceptée par les deux parties, relative à cette condition ne laissant en effet pas toute latitude au candidat emprunteur dans la formulation de sa demande auprès des établissements de crédit qui, s’il n’obtient pas le prêt sur les caractéristiques duquel les parties à l’avant-contrat de vente s’étaient accordées en pensant qu’elles étaient conformes aux pratiques du moment sur le marché des prêts et donc qu’il n’était pas impossible que la condition se réalise, alors qu’il n’a pas demandé exactement ce prêt mais un prêt plus avantageux pour lui, doit être réputé avoir empêché l’accomplissement de la condition.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 27 mai 2021 comporte une clause

«  Condition suspensive d’obtention de prêt » ainsi libellée :

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

' Organisme préteur : tout organisme

' Montant maximal de la somme empruntée : Un million cent mille euros (1.100.000)

' Durée maximale de remboursement : 25 ans

' Taux nominal d’intérêt maximal : 1,20% l’an (hors assurances)

' Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sureté réelle portant sur le Bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le Bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans un délai de soixante jours à compter de la signature des présentes. »

Il résulte de la lettre de la banque BNP PARIBAS datée du 27 avril 2022, que les consorts [A] ont sollicité un prêt d’une durée de 240 mois, prêt qui leur a été refusé selon courrier daté du 26 juillet 2021 ne comportant pas les caractéristiques du prêt demandé, alors que la promesse de vente prévoyait un prêt remboursable en 25 ans, soit 300 mois.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que les consorts [A] ne justifiaient pas du dépôt d’une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles en ce qu’ils ont sollicité un prêt d’une durée de 240 mois et non de 300 mois maximum, comme précisé à la promesse, prenant ainsi le risque de se voir refuser le prêt dès lors qu’un prêt sur 25 ans comporte nécessairement des mensualités d’un montant inferieur dont il est plus aisé pour l’emprunteur de s’acquitter, mais également un coût total plus élevé même à un taux identique et donc plus avantageux pour la banque, caractéristiques de nature à conduire celle-ci à l’accorder plus aisément.

— Sur l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente stipule en page 7 que, dans l’hypothèse de la carence du bénéficiaire, celui-ci sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse et que le promettant pourra en outre réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation, laquelle a été fixée à la somme forfaitaire de 126 000 €.

Il est constant que la somme dénommée « indemnité d’immobilisation » stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, de sorte que contrairement à ce que prétendent les consorts [A], il importe peu qu’ils n’aient pas commis de faute ou encore que les époux [P] n’aient subi aucun préjudice.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande des époux [P] en paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 126.000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021, date de présentation de la lettre de mise en demeure, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [A], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [P] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 octobre 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [A] et Monsieur [X] [A] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [A] et Monsieur [X] [A] à payer à Madame [S] [H] épouse [P] et à Monsieur [Z] [P] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,