Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08964 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHURH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 22/02308.

APPELANTE

Madame [D] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546

INTIMEE

Madame [L] [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, Madame [C] [N],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Carole NIQUIL de la SCP MCCN AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Ayant pour avocat plaidant M^e Gérard SUTTER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 471

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er juin 2020, à effet au 1er août 2020, Mme [L] [T] veuve [S] a donné à bail à Mme [D] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 927 euros, outre 27 euros de provisions sur charges.

Mme [T] veuve [S] a été placée sous curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles d'[Localité 6] du 12 janvier 2021, Mme [C] [N], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, étant désignée en qualité de curatrice.

Par contrat du 27 mai 2021, Mme [T] veuve [S] a confié la gestion du bien à la société Cost Immobilier Gestion.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2021, Mme [T] veuve [S] a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer la somme de 5348,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 novembre 2021, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier du 30 mars 2022, Mme [L] [T] veuve [S] a fait assigner Mme [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— le paiement d’une somme de 9188,56€ au titre des loyers et charges dus au mois de mars 2022 inclus ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion immédiate de la locataire et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail du fait du manquement de la locataire à ses obligations ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, augmenté de 10%, et par mois, et la condamnation de la défenderesse à son paiement, à compter de la résiliation du bail ;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de 500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Mme [D] [G] a demandé au juge de :

— déclarer irrecevable en son action Mme [L] [T] [S] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir, en l’absence de production d’une attestation de propriété ou de notoriété pour justifier de sa qualité de propriétaire et de bailleresse,

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 30 mars 2022, Mme [T] [S] ayant été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du 12 janvier 2021, et l’assignation ayant été délivrée à sa seule requête sans qu’il ne soit fait mention de son curateur, cet acte étant dès lors frappé selon le conseil de la défenderesse de nullité (de fond), et ne peut faire l’objet d’aucune régularisation,

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 25 novembre 2021, en raison du non respect des mentions obligatoires, celui-ci ne comportant pas le montant du loyer et des charges mais uniquement la mention « loyers et charges impayés » globalement, et le montant du loyer mentionné étant de 933 ,07€ en août 2021 alors que le montant du loyer est de 927€ dans le bail, mais encore en raison des manquements de la bailleresse au titre des charges, les décomptes de régularisation de charges n’ayant pas été justifiés, et les provisions non justifiées pouvant donner lieu à répétition (une somme de 432€ serait ainsi non justifiée et incluse au titre du commandement de payer),

A titre principal :

— condamner Mme [L] [T] [S] à payer à Mme [D] [G] la somme de 783€ au titre des provisions pour charges non justifiées à l’échéance de janvier 2023 incluse,

— ordonner la compensation avec toute condamnation prononcée à l’encontre de Mme [G],

— octroyer les plus larges délais de paiement à Mme [G] pour s’acquitter du solde de sa dette, ayant repris une activité à temps complet depuis novembre 2022, ce qui a permis la reprise de paiement du loyer résiduel, et un dépôt de dossier FSL étant envisagé, et sa famille étant disposée à l’aider,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter la demanderesse du surplus de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— accorder à Mme [G] 36 mois de délais pour s’acquitter, de la dette,

— accorder à Mme [G] les plus larges délais pour quitter les lieux,

— débouter Mme [T] [S] du surplus de ses demandes,

En tout état de cause :

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, eu égard aux conséquences manifestement excessives que pourrait entraîner une décision d’expulsion et de l’impossibilité pour elle de l’exécuter,

— condamner la demanderesse à payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris a ainsi statué :

Déclare l’action de Mme [L] [T] [S] recevable,

Rejette la demande de nullité de l’assignation et du commandement de payer,

Condamne à titre principal Mme [D] [G] à payer à Mme [L] [T] [S] la somme de 21 562,84€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5348,28€ à compter du 25 novembre 2021, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision,

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées,

Condamne Mme [G] à payer à Mme [T] [S] l’indemnité mensuelle d’occupation précitée, à compter du 25 janvier 2022, jusqu’à la libération effective des lieux,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2022 et dit que Mme [G] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux,

Condamne Mme [G] à payer à Mme [T] [S] la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Mme [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2021,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 mai 2023 par Mme [D] [G],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 juillet 2023 par lesquelles Mme [D] [G], demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée en son appel Mme [D] [G]

Et ce faisant

Infirmer le jugement du 21 mars 2023 en ce qu’il a :

— Déclaré recevable l’action de Mme [L] [T] [S] ;

— Rejeté la demande de nullité de l’assignation et du commandement de payer ;- Condamné à titre principal Mme [D] [G] à payer à Mme [L] [T] [S] la somme de 21.562,84 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.348,28 € à compter du 25 novembre 2021, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

— Condamné Mme [G] à payer à Mme [T] [S] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 janvier 2022 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2022 et dit que Mme [G] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les deux mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du jugement ;

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé’ à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux,

— Condamné’ Mme [G] à payer à Mme [T] [S] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— 'Ne pas avoir écarté l’exécution provisoire',

— Débouté Mme [G] de l’ensemble de ses autres demandes

Et ce faisant

Statuant à nouveau

Liminairement

Déclarer irrecevable en son action Mme [L] [T] [S] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir

Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 25 novembre 2021

A titre principal

Condamner Mme [L] [T] [S] à payer à Mme [D] [G] la somme de 783 € au titre des provisions pour charges non justifiées

Ordonner la compensation avec les sommes éventuellement dû au titre des loyers par Mme [D] [G]

Octroyer les plus larges délais de paiement à Mme [D] [G] pour s’acquitter du solde de la dette

Suspendre les effets de la clause résolutoire

Débouter l’intimée du surplus de ses demandes

A titre subsidiaire

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel et des charges ;

Accorder à Mme [D] [G] 24 mois de délais pour s’acquitter de la dette ;

Accorder à Mme [D] [G] les plus larges délais pour quitter les lieux ;

En tout état de cause

Condamner Mme [L] [T] [S] à payer à Mme [D] [G] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 octobre 2023 par lesquelles Mme [L] [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, Mme [C] [N], demande à la cour de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS le 21 mars 2023 en ce qu’il a :

Déclaré l’action de Mme [L] [T] [S] recevable

Rejeté la demande de nullité de l’assignation et du commandement de payer ;

Condamné à titre principal Mme [D] [G] à payer à Mme [L] [T] [S] la somme de 21.562,84 Euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.348,28 Euros à compter du 25 novembre 2021, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Fixé l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

Condamné Mme [G] à payer à Mme [T] [S] l’indemnité mensuelle d’occupation précitée, à compter du 25 janvier 2022, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2022 et dit que Mme [G] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les deux mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux ;

Condamné Mme [G] à payer à Mme [T] [S] le somme de 500 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamné Madame [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2021 ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Mme [D] [G] à payer à Mme [L] [T] [S] la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les sommes engagées en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité pour agir de Mme [T] veuve [S] soulevée par Mme [G]

Mme [G] fait grief au jugement entrepris d’avoir déclaré l’action de Mme [T] veuve [I] recevable, en écartant la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de cette dernière, qu’elle réitère devant la cour.

Elle fait valoir que Mme [T] veuve [S] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, en ce qu’elle se contente de produire le contrat de bail, le mandat de gestion et les décomptes locatifs et appels de fond du syndic, mais pas de titre de propriété, tandis qu’elle-même communique une réponse du centre des impôts fonciers dont il résulte que Mme [S] n’est pas connue comme propriétaire sur [Localité 7].

Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice Mme [E], conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’elle produit devant la cour un extrait d’une attestation immobilière après décès prouvant qu’elle a bien hérité du bien litigieux.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

L’article 32 dispose qu’est 'irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

En l’espèce, Mme [T] veuve [S] assistée de sa curatrice justifie par les pièces produites que l’appartement litigieux constitue un bien propre de son défunt époux, décédé le 22 novembre 2019, lequel lui avait préalablement fait donation de la toute propriété de tous les biens et droits mobiliers et immobiliers composant sa succession, donation confirmée par testament olographe du 22 juin 2015.

Il en résulte qu’elle dispose de la qualité et de l’intérêt à agir en résiliation du bail consenti sur ce bien le 1er juin 2020.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclarée recevable en son action.

Sur les demandes principales de Mme [T] veuve [S] assistée de sa curatrice

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes reconventionnelles relatives au prononcé de la nullité du commandement de payer et de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formées par Mme [G]

Mme [G] fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté sa demande de nullité du commandement de payer, d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2022 et d’avoir ordonné son expulsion en rejetant sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, demandes reconventionnelles qu’elle réitère devant la cour.

Elle fait valoir que le commandement ne comporte pas le montant des loyers et des charges, et qu’il inclut des provisions pour charges non justifiées pour la somme de 432 euros, de sorte qu’il est nul. S’agissant de la suspension de la clause résolutoire, elle affirme qu’elle a repris une activité salariée à temps complet depuis novembre 2022, ce qui lui a permis de reprendre le paiement des loyers résiduels, de sorte qu’elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois.

Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice Mme [E], conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le commandement mentionne le montant du loyer révisé et des charges, et qu’un décompte précis et circonstancié y est joint, de sorte que la nullité n’est pas encourue. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en soulignant qu’il existe de nouveaux impayés de loyers depuis le jugement entrepris.

¿ S’agissant de la validité du commandement de payer

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (…)'.

Le commandement doit être de bonne foi, c’est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, l’inobservation de ces formalités substantielles étant sanctionnée par la nullité du commandement, dès lors que ces irrégularités ont causé un grief au locataire qui n’a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et d’y répondre en temps utile. Toutefois, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 25 novembre 2021 précise bien le montant mensuel du loyer et des charges, contrairement à ce que soutient Mme [G], en ce qu’il mentionne qu’il est délivré en vertu d’un contrat de bail 'signé le 1er juin 2020 et ayant pris effet le 1er août 2020, pour un montant mensuel actuel de 933,07 euros (loyer) et de 27 euros (charges locatives)', le montant de 933,07 euros correspondant au montant du loyer révisé au 1er août 2021, dont Mme [G] ne conteste pas le calcul.

Il porte sur la somme de 5348,28 euros en principal, correspondant, suivant décompte annexé établi par le mandataire de gestion Cost Immobilier gestion, aux loyers et provisions sur charges impayées pour la période du 1er août au 1er novembre 2021, et inclut un « solde précédent » de 1908 euros au 1er août 2021, représentant deux échéances antérieures, soit le montant des loyers impayés depuis le 1er juin 2021, date de prise d’effet du mandat de gestion locative.

Mme [G] fait valoir sans être contredite sur ce point par l’intimée que le montant des provisions sur charges réclamé n’est pas justifié en l’absence de régularisation de ces dernières, dont il n’est pas justifié, fût-ce devant la cour, et qu’il doit dès lors être déduit de la somme due le montant desdites provisions pour la somme de 432 euros, représentant 16 mensualités de provisions sur charges, soit depuis le début du bail. Toutefois, le commandement ne porte pas sur la dette locative depuis le début du bail, mais uniquement sur la dette due depuis le 1er juin 2021, date de prise d’effet du mandat de gestion locative, de sorte que l’indû ne porte que sur 6 mensualités de charges impayées, soit (27 x 6) = 162 euros. Si l’on déduit ce montant de la dette, il reste la somme de : (5348,28 – 162) = 5186,28 euros due au 1er novembre 2021 au titre des loyers ; or, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

Il en résulte que le commandement de payer n’est entaché d’aucune nullité, et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer.

¿ S’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la dette locative visée au commandement, s’élevant à la somme de 5186,28 euros après déduction des provisions sur charges non justifiées, n’a pas été apurée dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies.

Même si le montant de la dette locative fait l’objet d’une contestation de la locataire pour la période antérieure au mois de juin 2021 et qu’elle forme une demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges, qui seront examinées ci-après, la dette locative n’est pas contestée s’agissant des loyers pour la période du 1er juin 2021 au mois de janvier 2023, soit la somme de 16795,26 euros, dont il convient de déduire les versements de la CAF (3207 euros) et les versements de la locataire (3315 + 668 = 3983 euros), soit un montant de dette non contesté de : 9605,26 euros pour la période de juin 2021 à janvier 2023.

Mme [T] veuve [S] assistée de sa curatrice, qui ne sollicite pas l’actualisation de la dette, justifie que les loyers sur la période d’avril à septembre 2023 sont de nouveau impayés, de sorte que Mme [G] ne justifie pas avoir, depuis sa reprise d’emploi, repris le paiement du loyer courant résiduel ainsi qu’elle l’allègue.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2022 et rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire formée par Mme [G].

Il sera également confirmé en ce qu’il a accueilli les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de Mme [G] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées, Mme [G] sollicitant à titre subsidiaire la confirmation du jugement entrepris sur ce point, et Mme [T] veuve [S] ne formant pas d’appel incident à ce titre.

* Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Mme [G] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée au paiement de la somme de 21.562,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2023, et sollicite que Mme [T] veuve [S] soit « déboutée du surplus de ses demandes ».

Elle fait valoir que, « si elle ne saurait nier l’existence d’un arriéré, ce dernier ne s’établit nullement à la somme résultant des derniers décomptes produits aux débats ». Elle soutient qu’en visant les sommes dues à compter de juin 2021 dans le commandement de payer, Mme [T] veuve [S] a renoncé de façon explicite aux éventuels arriérés antérieurs, ce qui résulte d’un accord conclu entre la bailleresse et son propre père.

Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le montant visé au commandement de payer correspond à la dette locative due à la date à laquelle la gestion du bien a été confiée à la société Cost Immobilier Gestion, mais qu’elle n’a pas renoncé aux loyers antérieurs. Elle souligne qu’un certificat médical circonstancié d’un médecin expert réalisé le 12 septembre 2019 attestait déjà de la nécessité d’une mesure de protection, et qu’elle a été placée sous curatelle renforcée en janvier 2021.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1353 du code civil, "celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation".

En l’espèce, le commandement de payer litigieux porte sur les loyers et charges impayés au 1er juin 2021, correspondant à la date de prise d’effet du mandat de gestion confié à la société Cost Immobilier Gestion.

Toutefois, il n’est pas justifié que les loyers antérieurs, soit pour la période du 1er août 2020 au 31 mai 2021, ont été réglés par la locataire.

Celle-ci se prévaut d’un accord conclu le 9 octobre 2020 entre son père et Mme [T] veuve [S] le 9 octobre 2020, qu’elle produit en pièce 12. Ce document consiste en un courrier rédigé par M. [V] [G] le 9 octobre 2020 dans les termes suivants : "je vous demande par la présente une faveur des loyers pendant cette période de pandémie à cause de la perte des revenus de ma fille (…); en contrepartie je m’engage à effectuer des travaux dans vos appartements et maisons pour pallier à vos frais de loyers". S’ensuit la signature de M. [G] "pour le compte de Mme [G] [D]" et la signature de Mme [S] est apposée au bas du document, précédé de la mention « lu et approuvé ».

Il convient de juger, ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, que ce document n’est pas suffisant pour valoir renonciation au paiement des loyers jusqu’au 1er juin 2021, en ce qu’il se contente d’évoquer une « faveur de loyers » sans plus de précisions quant aux montants et dates, et surtout en ce que la contrepartie constituée par les travaux que M. [G] père était censé réaliser n’est nullement justifiée par les pièces produites ; au demeurant, la validité d’un tel accord est sujette à caution, en ce qu’il a été conclu le 9 octobre 2020, alors que le certificat médical circonstancié établissant l’altération des facultés de Mme [T] veuve [S] date du 12 septembre 2019, et que celle-ci a été placée sous curatelle renforcée le 12 janvier 2021.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 21.562,84 euros sur le fondement du décompte des loyers et charges échus et impayés établi par la curatrice, et reprenant l’ensemble des paiements CAF et des versements de la locataire, déduction faite des mois de juin et juillet 2020 mentionnés par erreur alors que le contrat de bail n’a pris effet qu’au 1er août 2020, et de la somme de 668 euros réglée par virement de la locataire du 7 janvier 2023 qui n’est pas justifié devant la cour, mais que la bailleresse ne conteste pas dès lors qu’elle sollicite la confirmation du jugement.

Sur les autres demandes reconventionnelles de Mme [G]

* Le remboursement des provisions sur charges non justifiées

Mme [G] fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de la somme de 783 euros au titre des provisions pour charges non justifiées, qu’elle réitère devant la cour, en faisant valoir que les charges n’ont jamais fait l’objet d’une quelconque régularisation et ne le sont toujours pas à ce jour.

Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, sollicite la confirmation du jugement entrepris mais ne réplique pas spécifiquement sur ce point.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (…) ».

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, ne justifie d’aucune régularisation de charges, y compris devant la cour, et ne s’explique pas sur ce point.

Il convient dès lors d’accueillir la demande reconventionnelle formée par Mme [G] à ce titre, et de condamner Mme [T] veuve [S] assistée de sa curatrice au paiement de la somme de 783 euros représentant les provisions sur charges injustifiées, échéance de janvier 2023 incluse, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Les délais de paiement

Mme [G] fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande subsidiaire de délais de paiement, qu’elle réitère devant la cour en sollicitant des délais de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pour des motifs identiques à ceux exposés pour la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Selon l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, si Mme [G] justifie avoir retrouvé un emploi en CDI à compter du mois de novembre 2022, cela n’a pas empêché que des loyers soient de nouveaux impayés au premier semestre 2023 ; Mme [T] veuve [S] est quant à elle un particulier, placée sous mesure de protection.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.

* Les délais pour quitter les lieux

Mme [G] fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande subsidiaire des 'plus larges délais pour quitter les lieux', qu’elle réitère devant la cour.

Mme [T] veuve [S], assistée de sa curatrice, conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, Mme [G] a déjà bénéficié de délais du fait de la procédure supérieurs au délai supplémentaire d’un an susceptible de lui être octroyé en vertu des dispositions précitées.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

Sur la compensation

Il convient, ajoutant au jugement entrepris, d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [G] à Mme [T] veuve [S] d’une part, et la somme due par Mme [T] veuve [S] à Mme [G] d’autre part.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté Mme [D] [G] de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des provisions pour charges non justifiées,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [T] veuve [S], assistée de sa curatrice Mme [C] [N], à payer à Mme [D] [G] la somme de 783 euros représentant les provisions sur charges injustifiées, échéance de janvier 2023 incluse,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [D] [G] à Mme [L] [T] veuve [S] d’une part, et la somme due par Mme [L] [T] veuve [S] à Mme [D] [G] d’autre part.

Condamne Mme [D] [G] à payer à Mme [L] [T] veuve [S], assistée de sa curatrice Mme [C] [N] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [G] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

Le greffier Le président