Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18686 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUUD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 22/00986

APPELANT

Monsieur [F] [C]

né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 8] (Tunisie)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Tristan CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : P147

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/028652 du 19/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Madame [W] [R]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [K], de son vivant, a logé gracieusement M. [F] [C] dans un bien immobilier dont il était propriétaire situé [Adresse 5].

M. [P] [K] est décédé le [Date décès 3] 2020.

Suivant testament olographe du 21 juin 2010 et attestation immobilière après décès du 24 mars 2021, Mme [W] [R] est devenue propriétaire du bien.

Le 22 janvier 2021, Mme [W] [R] a fait signifier à M. [F] [C] la fin du prêt à usage et lui a fixé un préavis de six mois pour quitter les lieux.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2021, Mme [W] [R] a fait assigner M. [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’ordonner son expulsion, et condamner ce dernier à payer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ de 2327,50 euros par mois, outre le paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 14 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

ECARTE des débats les pièces déposées par M.[F] [C] le 13 septembre 2022 ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DECLARE irrecevable la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DECLARE M. [F] [C] occupant sans droit ni titre du logement situé au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] et de la cave portant le n°8, et ce depuis le 23 juillet 2021;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [C] de libérer les lieux en ce inclus la cave et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [F] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [C] d’ avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [F] [C] à payer à Mme [W] [R] une indemnité d’occupation de 600 euros par mois à compter du 23 juillet 2021 jusqu’à la libération des lieux manifestée par la remise des clés ou l’expulsion ;

AUTORISE Mme [W] [R] à pénétrer dans le logement situé au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] et occupé sans droit ni titre par M. [F] [C] ainsi que la cave n°8 correspondant au lot de copropriété n°12, avec l’assistance d’un huissier de justice, au besoin avec Ie concours d’un serrurier et de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service, afin de retirer les oeuvres d’art et objets mobiliers dont elle est propriétaire suivant l’inventaire dressé par Maître [I] [N], notaire, en date du 9 décembre 2020 ;

DEBOUTE Mme [W] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [F] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 novembre 2022 par M. [F] [C],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er mars 2024 par lesquelles M. [F] [C] demande à la cour de :

DEBOUTER Mme [W] [R] de toutes ses fins et demandes ;

INFIRMER le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans la procédure RG 22/00986 en ce qu’il a débouté M. [F] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

INFIRMER le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans la procédure RG 22/00986 en ce qu’il a 'M. [F] [C] à payer à Mme [R]' la somme de 600 euros au titre d’une indemnité d’occupation ;

INFIRMER le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans la procédure RG 22/00986 en ce qu’il a condamné M. [F] [C] à payer les dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau :

ORDONNER que M. [F] [C] dispose de 12 mois à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter le logement qu’il occupe sis [Adresse 5], 6ème étage gauche, correspondant au lot de copropriété n°29 ;

JUGER qu’il n’y a lieu au paiement d’une indemnité pour l’occupation de l’appartement sis [Adresse 5], 6ème étage gauche, correspondant au lot de copropriété n°29 et par conséquent DEBOUTER Mme [W] [R] de sa demande de voir M. [F] [C] condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNER Mme [R] aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance ;

JUGER qu’il n’y a lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 décembre 2024 au terme desquelles Mme [W] [R] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 14 septembre 2022 en ce qu’il a débouté M. [F] [C] de sa demande de délais pour quitter les locaux sis au 6ème étage gauche correspondant au lot de copropriété n° 29, et la cave au sous-sol, portant le numéro 8 et correspondant au lot de copropriété n° 12, situés à [Localité 2], [Adresse 5] ;

CONFIRMER le jugement du 14 septembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [F] [C] à payer à Mme [W] [R] une indemnité d’occupation depuis le 23 juillet 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

L’INFIRMER en ce qu’il l’a fixée à la somme de 600 euros par mois ;

Et statuant à nouveau :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [F] [C] à Mme [W] [R] depuis le 23 juillet 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux à la somme de 2.622 euros et Y CONDAMNER M. [F] [C] ;

En toute hypothèse :

CONFIRMER le jugement du 14 septembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [F] [C] aux dépens ;

DEBOUTER M. [F] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER M. [F] [C] aux dépens de l’appel et à payer à Mme [W] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de Mme [R]

* Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

M. [C] sollicite dans sa déclaration d’appel l’infirmation des chefs de dispositif du jugement entrepris l’ayant déclaré occupant sans droit ni titre et ayant ordonné son expulsion, mais ne les reprend pas dans ses dernières conclusions, et surtout, n’articule aucun moyen au soutien du débouté desdites demandes ; il ne justifie au demeurant d’aucun titre d’occupation des lieux.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. [C] occupant sans droit nit titre du logement situé au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] et de la cave portant le n°8 et ce depuis le 23 juillet 2021, et en ce qu’il a ordonné son expulsion, sous réserve de l’examen de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux, qui sera examinée ci-après.

* L’indemnité d’occupation

M. [C] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné à payer à Mme [R] une indemnité d’occupation de 600 euros par mois à compter du 23 juillet 2021 jusqu’à la libération des lieux manifestée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il renouvelle devant la cour sa demande de rejet de la prétention de Mme [R] à ce titre.

Il fait valoir qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 9 novembre 2020 que l’appartement est 'extrêmement dégradé', cet état faisant suite à un dégât des eaux du 20 janvier 2020, dû à la fuite de la chaudière de l’appartement voisin, et souligne que Mme [R] ne justifie, ni qu’elle aurait mandaté une entreprise pour remédier aux désordres, ni a fortiori qu’il se serait opposé aux travaux.

Il affirme que le logement ne pourrait dès lors être loué, de sorte que Mme [R] ne subit aucun préjudice. En tout état de cause, il indique que l’indemnité d’occupation ne pourrait être fixée à un montant supérieur au montant du préjudice subi au titre des charges liées au logement s’élevant selon lui à un montant mensuel total de 598,75 euros.

Formant appel incident sur ce point, Mme [R] sollicite que M. [C] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 2.622 euros, correspondant au loyer de référence au m² (27,6 euros) multiplié par la superficie des lieux (95 m²).

Elle fait valoir que les lieux ont été dégradés par M. [C], alors que celui-ci était tenu de veiller à la conservation de la chose prêtée en vertu de l’article 1880 du code civil. Elle affirme qu’il a transformé les lieux en débarras, et a fait obstacle à leur remise en état suite au dégât des eaux survenu en 2020, ainsi qu’il résulte de la main courante déposée le 17 décembre 2020, soit postérieurement au constat d’huissier du 9 novembre 2020.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, M. [C] est occupant sans droit ni titre des lieux appartenant à Mme [R] depuis le 23 juillet 2021, soit à l’issue du délai de préavis de 6 mois notifié par cette dernière pour qu’il quitte le logement suite à la fin du prêt à usage que lui avait consenti M. [K].

Il en résulte que Mme [R] subit depuis cette date une privation de jouissance de son bien, lequel est indisponible du fait du maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [C]. Cette privation de jouissance justifie la condamnation de M. [C] au paiement d’une indemnité d’occupation, quand bien même l’appartement ne pourrait être immédiatement reloué, celui-ci pouvant être revendu, y compris en l’état.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, Mme [R] produit, comme devant le premier juge, les deux premières pages d’un avis de valeur établi par une agence immobilière le 13 octobre 2020 après visite des lieux, dont il résulte que l’immeuble date de 1964, que l’appartement est d’une superficie de 95 m², qu’il est 'actuellement agencé comme un atelier d’artiste avec une entrée, un grand séjour avec baies vitrées, une cuisine séparée et équipée, une chambre, une salle de bains et WC séparés', outre une cave ; il est mentionné qu’il est 'à rafraîchir'. Elle ne produit toutefois pas la suite de ce document, et donc pas la valeur estimée du bien, ce qu’avait relevé à juste titre le premier juge ; devant la cour, elle demeure taisante sur les raisons de cette pièce tronquée.

Elle produit en outre des pièces relatives au dégât des eaux survenu dans le logement le 20 janvier 2020, ayant fait l’objet d’un constat amiable le 12 février 2020 entre M. [K] et le voisin, dont il résulte que le premier avait déclaré des dommages aux plafonds, parquets et murs ; un courrier de l’expert d’assurance du voisin du 30 septembre 2020 adressé à M. [K] permet d’établir que M. [C] n’est pas responsable des désordres, lesquels proviennent d’une 'fuite de chaudière dans l’appartement de notre assuré à l’origine des dommages dans le local professionnel de M. [K]'.

Elle communique également un procès-verbal de constat d’huissier dressé à sa requête le 9 novembre 2020, dont il résulte que M. [C] a autorisé l’huissier à entrer dans les lieux et à effectuer ses constatations. Ce dernier mentionne que le 'local consiste en un atlier d’artiste composé d’une entrée, d’un dégagement avec placards, cuisine, WC, une grande pièce à usage d’atelier de peinture, une chambre et une salle de bains, le tout en état très usagé et meublé'.

Il précise que la salle de bains est 'encombrée de divers sacs de vêtements et objets divers, la baignoire est inaccessible, décollements de peinture au plafond et traces d’écoulement sur les murs’ ; dans la chambre, il note : 'état détérioré du parquet qui se gondole, plafond détérioré ainsi que le mur gauche, avec traces d’écoulements d’eau et moisissures’ ; dans le couloir : 'cet espace est rempli de tableaux, cadres et objets divers’ ; dans le séjour : 'trace de dégât des eaux visible au plafond côté chambre, rouille sur les encadrements métalliques des fenêtres, décollements de peinture au faux plafond côté cuisine et en périphérie du faux plafond'; dans la cuisine : 'état général usagé’ ; dans les WC, 'état usagé des installations sanitaires'.

Elle produit encore un courriel du 2 novembre 2020 sollicitant la prise en charge des travaux, ainsi qu’une main courante déposée le 17 décembre 2020 dans laquelle elle déclare que M. [C] la 'laissait rentrer sans problème jusque là dans le local, mais depuis aujourd’hui, il refuse catégoriquement de m’ouvrir, prétextant se sentir menacé de mort', ajoutant qu’elle 'souhaite plus que tout récupérer la jouissance de [son] bien, tout du moins y accéder de nouveau afin de récupérer les oeuvres de [son] ami'.

Elle produit enfin des éléments actualisés sur les charges qu’elle règle pour le bien, s’élevant en 2024 à la somme mensuelle de 700 euros environ, correspondant aux charges de copropriété et à la taxe foncière 2024 dont elle justifie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bien occupé par M. [C] et appartenant à Mme [R] a subi un dégât des eaux le 20 janvier 2020, occasionné, non par M. [C], mais par la fuite de la chaudière du voisin, ayant détérioré les murs, parquets et plafonds, ce que confirme le procès-verbal de constat du 9 novembre 2020. Mme [R], qui affirme que M. [C] se serait opposé aux travaux de remise en état, n’en justifie par aucune pièce produite (notamment, aucune attestation d’entreprise qui n’aurait pu accéder aux lieux), la main courante qu’elle a elle-même déposée, outre qu’elle ne peut se constituer de preuve à elle-même, venant uniquement dénoncer le refus de M. [C] de la laisser pénétrer dans les lieux, et ne mentionnant nullement la nécessité d’y pénétrer pour effectuer des travaux.

En l’absence de valeur locative produite, et compte tenu de l’état délabré de l’appartement, Mme [R] ne saurait se voir allouer une indemnité d’occupation correspondant au loyer de référence.

Toutefois, compte tenu du montant des charges mensuelles acquittées par Mme [R] pour le bien, et du préjudice de jouissance subi du fait de l’indisponibilité de ce dernier, d’une superficie de 95 m² dans le [Localité 2], il convient de fixer à 1000 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [C] à compter du 23 juillet 2021 jusqu’à la libération des lieux, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux formée par M. [C]

M. [C] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande à ce titre. Il sollicite que la cour lui octroie un délai de 12 mois à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux, compte tenu de sa situation financière d’extrême pauvreté, son état de santé très dégradé alors qu’il est né en 1952, ses démarches de relogement infructueuses à ce jour et l’absence d’éléments sur les capacités financières de l’intimée.

Mme [R] conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant notamment valoir que M. [C] ne précise pas les raisons de la suspension de ses droits au RSA, ni les suites réservées à ses demandes de retraite, qu’il justifie insuffisamment de son état de santé et a fait preuve de négligences pour faire valoir ses droits à la couverture de l’assurance-maladie, que ses démarches de relogement sont tardives et qu’il les a cantonnées à [Localité 9], qu’il n’a effectué que quelques règlements depuis le jugement entrepris, et qu’il a déjà bénéficié d’un délai de plus de trois années depuis la fin du commodat, tandis qu’elle-même est âgée de 77 ans, souffre de pathologies et qu’elle est privée de la jouissance de son bien tout en en payant les charges.

Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte'.

L’article L. 412-3 dans sa rédaction issue de ladite loi du 27 juillet 2023, dispose que 'la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la cour d’appel de Paris (chambre 1-10) a, par arrêt du 28 septembre 2023 revêtu de l’autorité de la chose jugée, infirmé le jugement du juge de l’exécution de Paris du 23 mars 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de délais présentée par M. [C] pour quitter le logement et, statuant à nouveau, accordé à M. [C] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 1er octobre 2024.

Il convient de constater que la cour (chambre 1-10) a ainsi octroyé un délai d’un an à M. [C] sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, soit la durée maximale prévue par l’article L. 412-4 précité, de sorte qu’il ne saurait lui être octroyé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux formée par M. [C], confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens; M. [C], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [F] [C] à payer à Mme [W] [R] une indemnité d’occupation de 600 euros par mois à compter du 23 juillet 2021 jusqu’à la libération des lieux manifestée par la remise des clés ou l’expulsion,

Et statuant à nouveau sur ce chef de dispositif infirmé,

Condamne M. [F] [C] à payer à Mme [W] [R] une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros à compter du 23 juillet 2021 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

Et y ajoutant,

Condamne M. [F] [C] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président