Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 25 septembre 2025, n° 24/19853

TGI 30 octobre 2024

CA Paris
Confirmation 25 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des dispositions du code de la construction et de l'habitation
La cour a estimé que la ville n'a pas prouvé que le local était affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970, condition préalable pour établir l'infraction.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante
La cour a confirmé que la ville, en tant que partie perdante, doit supporter les dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 25 sept. 2025, n° 24/19853
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/19853
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 octobre 2024, N° /19853;24/54409
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent POZZI-PASQUIERColin MAURICEXavier DEMEUZOY
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 7 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19853 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNZC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 7] – RG n° 24/54409

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [E] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIMÉ

M. [M] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 Juillet 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [L] était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (lot 100) depuis le 12 mars 2015 et jusqu’en octobre 2022.

Par exploit en date du 18 juin 2024, la ville de Paris a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des articles L631-7 et L631-52 du code de la construction et de l’habitation, au titre de cet appartement aux fins de le voir condamner à payer une amende civile d’un montant de 50.000 euros.

Par jugement contradictoire du 30 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris, a :

— Débouté la ville de [Localité 7] de ses demandes ;

— Rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la ville de [Localité 7] aux dépens.

Par déclaration du 22 novembre 2024, la ville de [Localité 7] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la ville de [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L631-7, L632-1, L651-2 du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1, L324-2-1 et suivants du code du tourisme, de :

Juger la ville de [Localité 7], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 7], recevable en son appel et en ses conclusions et l’y en juger bien fondée ;

Infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 30 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

Et statuant de nouveau,

Juger que M. [L] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, rez-de-chaussée, porte 5001 de l’immeuble sis [Adresse 4] (constituant le lot 100),

Condamner M. [L] à payer une amende civile d’un montant de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [L] à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [L] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle allègue essentiellement que l’identification du local sur la fiche H2 ne fait aucun doute en ce que sa situation est précisée ainsi que sa composition ; que le numéro de lot figure à deux reprises. Elle fait état des numéros d’invariant et d’indentification dans le relevé de propriété. Elle relève que l’acte de vente de 2015 permet également de retracer la chaîne de propriété du lot 100. Elle estime que la fiche H2 est dès lors corroborée par d’autres pièces.

Elle relève que le bien ne constitue pas la résidence principale de M. [L] et qu’il a été mis en location pour de courtes durées sur le site Airbnb et elle estime que cette activité illicite a généré d’importants revenus.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, M. [L] demande à la cour, au visa des articles L637-1, L651-2 du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1, L324-2-1 et suivants du code du tourisme, de :

À titre principal :

Juger que les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ;

Juger que les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

Juger que la fiche H2, le fichier immobilier, le registre cadastral, l’annuaire de 1970, l’acte de vente de 2015, et les autres documents produits par la ville de Paris ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

Confirmer le jugement du 30 octobre 2024 en toutes ses dispositions, en ce que la ville de [Localité 7] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant les articles L637-1 et L651-2 du code de la construction, en ce qu’elle échoué à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

En conséquence :

Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 7] de toutes ses demandes.

À titre subsidiaire si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée :

Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 7], de sa situation personnelle et de la cessation définitive de l’infraction, M. [L] n’est fondé à être condamné qu’à une amende symbolique d'1 euro ;

Juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

En conséquence :

Condamner M. [L] à une amende symbolique de 1 euro.

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence :

À titre principal,

Condamner M. [L] à une amende unique dont la somme ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel devait entrer en voie de condamnation.

À titre subsidiaire,

Condamner M. [L] « chacun à une amende individuelle dont le montant total deux amendes » (sic) ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel devait entrer en voie de condamnation.

En toutes hypothèses :

Condamner la ville de [Localité 7] à payer à M. [L] à la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la ville de [Localité 7] aux entiers dépens.

Il fait valoir essentiellement que la ville de [Localité 7] ne produit pas une fiche H2 pour démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970. Il fait état sur cette fiche de ratures, d’absences de certaines mentions, d’une incohérence sur la date d’entrée du locataire dans les lieux et de plusieurs mentions de lots différents. Il rappelle qu’un formulaire H2 postérieur au 1er janvier 1970 est insuffisant à lui seul pour démontrer l’usage d’habitation à cette date. Il détaille ce qu’il considère comme les lacunes de cette pièce.

A titre subsidiaire, il expose qu’il est de bonne foi et qu’il ignorait cette loi. Il fait état de sa situation personnelle et professionnelle.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

A l’audience du 2 juillet 2025, la ville de [Localité 7], représentée par son conseil, a indiqué qu’elle ne maintenait pas le moyen tenant à l’application de la loi du n°2024-1039 du 19 novembre 2024, compte tenu de la date des faits allégués.

SUR CE,

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 7] d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la Ville de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 7], pour caractériser en l’espèce l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

En l’espèce, elle produit une déclaration H2 souscrite par son propriétaire le 16 octobre 1970, lequel déclare que les lieux sont occupés par Mme [V] [T] et ce depuis 1966.

Cette fiche ne mentionne pas le numéro de bâtiment alors que le procès-verbal de constat précise que l’appartement est situé dans le bâtiment A et il n’est pas possible de retenir avec certitude que le nombre « 100 » en haut à droite du document est relatif au lot de copropriété.

Il sera relevé en outre que la fiche a été barrée entièrement d’un trait et que s’il est fait mention au « lot 100 » (en bas de page), d’autres numéros de lots sont également indiqués (« lot 2 » raturé et « 34 »), de sorte qu’un doute demeure sur le numéro de lot concerné.

La fiche mentionne une superficie de 15 m² alors que le logement mesure 13,01 m².

L’acte de vente du 12 mars 2015 (pièce 10 de l’appelante) ne peut faire la preuve de l’affectation de l’appartement au 1er janvier 1970.

Cet acte est afférent à un studio (une seule pièce avec kitchenette), dans le bâtiment B et pour une surface de 13,01 m² (lot 100).

La ville de Paris se fonde par ailleurs sur le registre cadastral du lot 100, propriété de M. [L] (pièce 3). Or, selon ce registre, le local est situé dans le bâtiment « A » (et non « B »), pour une surface de 15 m² et avec deux pièces principales, une chambre et une cuisine (et non une unique pièce).

L’annuaire de 1970 n’est pas directement lisible puisque la ville de [Localité 7] y ajoute un cadre « il faut lire " [T] " ».

La fiche H2 ne mentionne pas la présence de WC particuliers, laquelle ne saurait être implicite et par ailleurs, sont mentionnées une chambre et une cuisine (de moins de 9 m²) alors que l’acte de vente précité mentionne l’existence de WC et d’une seule pièce et non d’une cuisine séparée.

Il en résulte que la fiche H2 ne permet pas d’identifier avec précision le bâtiment, la superficie, la nature et la composition du local, de sorte que les autres pièces ne sont pas susceptibles de corroborer ce document. Dès lors, la ville de [Localité 7] ne démontre pas que le local en cause était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles dont le premier juge a fait une exacte application.

Partie perdant en appel, la ville de [Localité 7] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 7] à payer à M. [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de [Localité 7] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE