Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 27 janvier 2023, n° 22/09296

CA Paris
Confirmation 27 janvier 2023

Arguments

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Rejeté
Manquement au devoir de conseil et d'information
La cour a constaté que les appelantes avaient été informées des rapports annuels et intermédiaires de l'administrateur, ce qui contredit leur argumentation.
Rejeté
Absence de tenue d'assemblée générale
La cour a jugé que l'absence d'assemblée générale n'était pas un manquement, car l'administrateur avait été désigné pour gérer la copropriété et avait tous les pouvoirs nécessaires.
Rejeté
Conditions de l'administration provisoire
La cour a estimé que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires était gravement compromis, justifiant le maintien de l'administrateur en place.
Rejeté
Droit à la désignation d'un syndic
La cour a jugé que les conditions pour désigner un syndic bénévole n'étaient pas réunies, le besoin d'un administrateur provisoire étant toujours présent.
Accepté
Frais exposés par l'intimée
La cour a jugé que l'intimée avait droit à une indemnisation pour les frais exposés, compte tenu de la décision rendue.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Sarah et Mme [C] ont interjeté appel d'une ordonnance du tribunal de Bobigny qui avait rejeté leur demande de rétractation d'une précédente ordonnance prorogeant la mission de l'administrateur provisoire, la Selarl [B] et Associés. Les questions juridiques portaient sur l'intérêt à agir des appelantes et la légitimité de la prorogation de la mission de l'administrateur. La première instance a jugé que les appelantes étaient recevables, mais a rejeté leur demande de rétractation. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que les appelantes avaient été informées des rapports de l'administrateur et que leur non-paiement des charges compromettait la copropriété. La cour a donc rejeté les demandes des appelantes et les a condamnées aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 27 janv. 2023, n° 22/09296
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/09296
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dan NAHUMMarie-Hélène DUJARDINNathalie AUFFRAY
Parties :	S.C.I. SARAH c/ du syndicat des copropriétaires de l' immeuble

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 27 JANVIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09296 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZYY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny – RG n° 22/00777

APPELANTES

Madame [J] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.C.I. SARAH agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentées par M^e Dan NAHUM, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 36

INTIMEE

S.E.L.A.R.L. BLERIOT & ASSOCIES

Es-qualité d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], désignée en cette qualité aux termes d’une ordonnance initiale en date du 26 juin 2017.

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 842 49 1 0 29

représentée par M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 003,

et par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.

La SCI Sarah et Mme [C] sont respectivement propriétaires des lots n°1 et 12 et du lot n° 2 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance sur requête du 26 juin 2017, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Maître [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée d’un an.

Par ordonnance du 27 juin 2018, la mission a été prorogée pour une durée d’un an, soit jusqu’au 28 juin 2019.

Par ordonnance du 1er octobre 2018, la mission a été transférée à la Selarl [B] et Associés.

Par ordonnance du 26 juin 2019, la mission a été prorogée pour une durée d’un an, soit jusqu’au 26 juin 2020.

Par ordonnance du 28 septembre 2020, la mission a de nouveau été prorogée pour une durée d’un an.

Le 19 mai 2021, la SCI Sarah et Mme [C] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la Selarl [B] et Associés, en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], aux fins de rétractation de l’ordonnance sur requête du 28 septembre 2020 et de désignation d’un autre administrateur provisoire de la copropriété.

Par ordonnance du 13 avril 2022, le juge des référés a :

débouté la Selarl [B] et Associés, en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], de sa demande de nullité de l’assignation ;

dit Mme [C] et la SCI Sarah recevables en leurs demandes ;

rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 28 septembre 2020 ayant prorogé la mission de la Selarl [B] et Associés ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [C] et la SCI Sarah aux dépens.

Par déclaration du 10 mai 2022, la SCI Sarah et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 28 septembre 2020 ayant prorogé la mission de la Selarl [B] et associés, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum les appelantes aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 20 juin 2022, la SCI Sarah et Mme [C] demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

rétracter l’ordonnance rendue le 28 septembre 2020 à la requête de la Selarl [B] et Associés représentée par Maître [B], administrateur judiciaire ;

désigner la SCI Sarah en qualité de syndic bénévole à titre subsidiaire ;

désigner un autre administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7] ;

condamner Maître [B] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juillet 2022, la Selarl [B] et Associés ès qualités demande à la cour de :

déclarer la SCI Sarah et Mme [C] irrecevables en leur demande tendant à voir rétracter l’ordonnance du 28 septembre 2020 « dont le temps est aujourd’hui révolu » ;

déclarer la SCI Sarah et Mme [C] irrecevables en leur demande tendant à voir désigner un syndic bénévole et/ou un autre administrateur provisoire ;

à titre subsidiaire au fond,

dire et juger la SCI Sarah et Mme [C] infondées en leur demandes ;

les en débouter ;

dire et juger que les conditions de l’administration provisoire étaient réunies lors de l’ordonnance du 22 septembre 2020 et le sont toujours aujourd’hui ;

juger n’y avoir lieu à rétracter ladite ordonnance ;

juger que sa mission, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, est légitime et résulte de l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 15 juin 2021 ;

en tous les cas,

condamner la SCI Sarah et Mme [C] au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des appelantes soulevée par l’intimée

La Selarl [B] et Associés soulève l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir des appelantes au motif qu’une nouvelle ordonnance a été rendue le 15 juin 2021, prorogeant à nouveau sa mission pour une durée d’un an à compter du 26 juin 2021, ordonnance qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

Mais la circonstance qu’une nouvelle décision de prorogation de la mission de l’administrateur provisoire soit intervenue ne prive pas les appelantes de leur intérêt à critiquer la décision précédente, celle-ci ayant produit ses effets dans l’intervalle entre les deux décisions.

L’appel n’est pas davantage dépourvu d’objet.

Sur le fond

Aux termes de l’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. […].

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1 B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office ».

Au soutien de leur demande de rétractation de l’ordonnance ayant prorogé la mission de l’administrateur provisoire désigné le 26 juin 2017, les appelantes font valoir que celui-ci a manqué à son devoir de conseil et d’information résultant des articles 62-11 et 62-12 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les copropriétaires n’ayant jamais été informés de l’existence d’un rapport dressé par lui et n’ayant aucune visibilité sur l’état financier de l’immeuble. Elles ajoutent que les copropriétaires doivent verser des sommes importantes à l’administrateur provisoire sans connaître l’étendue de sa mission et que les frais ainsi exposés ne font qu’aggraver la situation financière de la copropriété.

Elles dénoncent l’absence de tenue d’une assemblée générale depuis plus de cinq ans et critiquent la gestion de l’administrateur provisoire, qui se désintéresserait de la copropriété et favoriserait l’intérêt particulier de certains copropriétaires au détriment de l’intérêt général de la copropriété.

Elles soutiennent également que la désignation du mandataire est intervenue dans des conditions suspectes, dans la précipitation, alors que la SCI Sarah avait été désignée par l’assemblée générale de la copropriété le 30 juin 2017 en qualité de syndic bénévole. Elles estiment que cette désignation faite dans la précipitation était destinée à empêcher l’entrée en fonction du syndic bénévole.

Aux termes de l’article 62-11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

« I.-L’administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal judiciaire à la demande de ce dernier et au moins une fois par an. Cette obligation est satisfaite la première année de la mission si le rapport mentionné au troisième alinéa du I de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été établi.

Au compte rendu de fin de mission sont jointes les annexes comptables prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

II.-Il dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et aux personnes mentionnées au deuxième alinéa de l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui en font la demande ».

Aux termes de l’article 62-12 du décret :

« Le syndic désigné informe les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre émargement, qu’ils peuvent prendre connaissance du rapport de l’administrateur provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l’assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic désigné aux copropriétaires qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers, y compris par voie dématérialisée ».

En l’espèce, l’administrateur provisoire a déposé chaque année un rapport intermédiaire de mission, sur le fondement duquel les ordonnances de prorogation ont été rendues.

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, elles ont été informées de l’existence de ces rapports par l’administrateur provisoire. Ainsi, celui-ci leur a adressé son premier rapport le 13 août 2018, avec la notification de l’ordonnance de prorogation du 27 juin 2018, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les avis de réception étant signés.

Il a ensuite informé les appelantes, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 10 juillet 2019 et 28 septembre 2020, qu’elles pouvaient prendre connaissance de son rapport annuel de mission sur l’extranet mis à leur disposition et, à défaut, par consultation à son étude du lundi au vendredi de 9h à 13h ou par un envoi à leur demande.

Par ailleurs, les rapports intermédiaires de mission des 15 juin 2020 et 22 mai 2021 versés aux débats exposent l’état financier de la copropriété, informant les copropriétaires de sa situation et de ses difficultés.

Sont ainsi présentés les contrats de la copropriété, les travaux en cours et les procédures judiciaires engagées en raison de malfaçons, la situation financière de la copropriété et l’état des dettes ainsi que les procédures de recouvrement de charges mises en oeuvre.

Il ressort de ces rapports que la cause principale des difficultés de la copropriété réside dans le non paiement de leurs charges par les appelantes, qui représentent à elles seules la quasi-totalité de la dette, soit un montant variant entre 90.000 euros et 133.000 euros sur les dernières années.

Le budget de la copropriété variant entre 12.000 euros et 21.000 euros selon les années, les impayés de charges imputables aux appelantes compromettent totalement le fonctionnement normal de la copropriété, ce qui est d’autant plus préjudiciable que des travaux urgents préconisés par un rapport d’expertise judiciaire du 22 septembre 2016 doivent être entrepris.

L’absence de trésorerie liée au non-paiement de leurs charges par les appelantes rend impossible la réalisation de ces travaux urgents et génère un déséquilibre financier important, motifs justifiant le maintien de la mission de l’administrateur provisoire.

Il sera relevé qu’à son initiative, des procédures judiciaires en recouvrement de charges ont été engagées contre les appelantes, qui ont donné lieu à deux décisions de condamnation du tribunal judiciaire de Bobigny des 14 avril 2021 et 13 juillet 2021, à hauteur des sommes de 12.445 et de 60.817 euros, outre des dommages et intérêts. Une procédure de saisie immobilière est également en cours à l’encontre de Mme [C].

En outre, il résulte de l’ordonnance du 26 juin 2017 désignant Maître [B] qu’il s’est vu confier tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 29-1 précité, de sorte que le grief tenant à l’absence de tenue d’une assemblée générale n’est pas fondé.

Aucun manquement ne peut donc être constaté s’agissant des diligences entreprises par l’administrateur provisoire, qui tente de préserver le fonctionnement de la copropriété dans des conditions difficiles. Aucune partialité à l’égard de certains copropriétaires et au détriment des appelantes n’est démontrée, les procédures engagées à l’encontre de ces dernières étant justifiées par le non-paiement de leurs charges et les travaux qu’elles auraient voulu engager et auxquels la Selard [B] et Associés se serait opposée n’étant pas explicités.

Enfin, les appelantes n’ont jamais sollicité la rétractation de l’ordonnance initiale du 26 juin 2017 désignant la Selarl [B] et Associés en qualité d’administrateur provisoire ni critiqué les conditions de cette désignation. La cour n’est donc saisie d’aucun recours contre cette décision.

La précipitation alléguée, ainsi que la désignation concomitante à celle d’un syndic bénévole, sont dès lors sans incidence sur la présente instance, qui ne concerne que l’ordonnance de prorogation de la mission de l’administrateur du 28 septembre 2020. En tout état de cause, il est observé que l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire est intervenue le 26 juin 2017, antérieurement à la désignation de la SCI Sarah en qualité de syndic bénévole, le 30 juin 2017.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de rétracter l’ordonnance sur requête du 28 septembre 2020 ayant prorogé la mission de la Selarl [B] et Associés ni de nommer un autre administrateur judiciaire.

La demande de désignation d’un syndic bénévole sera en conséquence rejetée, les conditions de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité étant toujours réunies puisqu’il a été constaté que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires était gravement compromis et qu’il était dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

Sur les frais et dépens

Les appelantes, parties perdantes, seront tenues aux dépens et condamnées à indemniser l’intimée des frais qu’elle a été contrainte d’exposer, ès qualités, à hauteur de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des appelantes soulevée par l’intimée ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI Sarah et Mme [C] aux dépens d’appel ;

Les condamne à payer à la Selarl [B] et Associés, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 7], la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,