Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRET DU 19 FÉVRIER 2025

(n° 2025/ 35 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10396 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4YT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 mars 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/09349

APPELANT

Monsieur [N] [L] [X] [F]

né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 7] (78)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Stéphane LAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : P325

INTIMÉE

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre,

chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame CHANUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 16 décembre 2011, M. [N] [F] a acquis des consorts [D]/[J] les lots n° 13 (cave) et n° 28 (appartement) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix global de

424 000 euros.

A cet acte était annexé un certificat de superficie 'loi Carrez’ établi le 18 juin 2011 par la société Cabinet de Diagnostics Techniques en Immobilier (ci-après dénommée le Cabinet DTI), assurée à l’époque auprès de la société d’assurances HISCOX, mentionnant une surface de 57,03 m² pour le lot n° 28.

Par jugement du 22 septembre 2016, le Cabinet DTI a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actif.

Quelques années plus tard, M. [F], dans le cadre de son projet de revente du bien, a fait réaliser deux nouveaux métrés du lot n° 28 :

— l’un par la société FRANCE DIAGNOSTIC, parvenant à une superficie 'loi Carrez’ de 52,05 m² suivant certificat en date du 25 octobre 2017 ;

— l’autre par la SCP [S], géomètre-expert, expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel de Paris, parvenant à une superficie 'loi Carrez’ de 52 m², suivant certificat en date du 20 juillet 2018.

Considérant que le Cabinet DTI avait commis une erreur dans le mesurage, par acte d’huissier du 18 juillet 2019 M. [F] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, la compagnie HISCOX, en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société DTI au moment du métré litigieux, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  49 812,02 euros au titre du prix des m² manquants au jour de la revente du bien ;

—  15 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par acte d’huissier du 7 février 2020, la société HISCOX a assigné en garantie la société ALLIANZ IARD aux motifs qu’au moment de la réclamation de M. [F], c’était la compagnie ALLIANZ IARD qui était le dernier assureur en date de la société DTI et qui devait la garantie subséquente. Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [N] [F] à l’encontre de la société HISCOX ;

— débouté M. [N] [F] de l’intégralité des demandes qu’il forme à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

— condamné M. [N] [F] à payer à la société HISCOX et à la société ALLIANZ IARD la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [N] [F] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Par déclaration électronique du 26 mai 2022, M. [F] a interjeté appel en mentionnant que l’appel tend à la réformation ou à l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [N] [F] de l’intégralité des demandes qu’il forme à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

— condamné M. [N] [F] à payer à la société HISCOX et à la société ALLIANZ IARD la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [N] [F] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Il précise que l’appel porte également sur les chefs suivants des motifs :

dans ces conditions, les éléments communiqués aux débats ne sont pas suffisants pour rapporter la preuve de ce que le mesurage effectué par le Cabinet DTI était erroné. Le préjudice dont M. [F] sollicite l’indemnisation consistant en la valorisation des 'm² manquant’ au prix auquel il souhaitait vendre son appartement au mois d’avril 2019 ne présente aucun lien de causalité avec la faute alléguée. Quant à la demande d’indemnisation formée à hauteur de 15 000 euros, elle ne pouvait davantage prospérer dans la mesure où elle n’est soutenue par aucune argumentation précise, ni aucune pièce, M. [F] se contentant d’invoquer 'un préjudice, notamment moral du fait des agissements fautifs de la société DTI’ et ce alors qu’il a disposé de son appartement pendant six ans sans formuler la moindre réclamation à ce titre.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 août 2022, M. [F] demande à la cour, au visa des articles 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2016, devenu 1240 du code civil, L.124-3 et L.124-5 du code des assurances, L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

— juger que la responsabilité du cabinet DTI, assuré par la société ALLIANZ, est engagée à l’égard de M. [N] [F] sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Et en conséquence,

— condamner la société ALLIANZ IARD à payer à M. [N] [F], la somme de 49 812,09 euros à titre principal outre les intérêts depuis l’introduction de l’instance le 18 juillet 2019 avec anatocisme ;

— débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande d’opposer la franchise contractuelle à M. [F] ;

— condamner la société ALLIANZ IARD à payer à M. [N] [F], la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi outre les 2 500 euros qu’il a dû régler à la société HISCOX au titre du jugement de première instance soit 17 500 euros ;

— condamner la société ALLIANZ IARD à payer à M. [N] [F] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ALLIANZ IARD à régler les entiers dépens, de première instance et d’appel dont distraction de ces derniers à Maître Stéphane LAGET sur une affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, la

SA ALLIANZ IARD demande à la cour, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et suivants du code civil, de :

— CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner M. [F] à verser à la société ALLIANZ IARD la somme de

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] aux entiers dépens d’appel ;

Subsidiairement,

— faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu par M. [F] d’acquérir l’appartement litigieux pour un prix inférieur d’environ 36 700 euros ;

— le débouter de toutes ses demandes excédant ce juste pourcentage ;

— déduire de toute condamnation prononcée contre la société ALLIANZ IARD la franchise contractuelle de 1 500 euros prévue au contrat d’assurance.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal a considéré que la faute alléguée par M. [F] n’était pas démontrée et que l’existence d’un préjudice lié à l’écart de surface éventuel ne pouvait s’apprécier qu’à la date de l’acquisition (perte de chance de mieux négocier l’achat) et non au regard du prix du marché pour les mètres carrés manquants au moment de la revente, outre qu’en l’espèce aucun élément n’était produit pour en justifier. Il a débouté M. [F] de toutes ses demandes et l’a condamné à verser à la compagnie ALLIANZ une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] sollicite l’infirmation du jugement faisant essentiellement valoir que :

— le professionnel qui commet des erreurs de mesurage, qu’elles soient juridiques ou matérielles, engage sa responsabilité ; en conséquence en l’espèce la responsabilité du Cabinet DTI et la garantie de la société ALLIANZ IARD s’imposent ;

— la faute de DTI est démontrée par la production d’un certificat de mesurage de la SCP [S], géomètre-expert, expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel de Paris, qui relève une superficie de 52 m2 ; l’erreur lors de la vente est bien inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de 2011 conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite Carrez ;

— le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport de mesurage établi unilatéralement à la demande d’une seule partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ;

— la production par ALLIANZ de l’acte de vente réalisé en 1998, sans que le mesurage de cette époque n’y soit annexé, n’établit pas la surface réelle à cette date et est donc sans portée ;

— le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage

erroné d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une superficie

moindre ; la diminution du prix « proportionnelle à la moindre mesure » doit correspondre à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit ;

— la demande est justement calculée à partir du prix au mètre carré lors de la vente ;

désireux de vendre son bien pour un prix de 515 000 euros pour une surface de 52 m2 soit 9903 euros/m2, il sollicite la condamnation de l’assureur du métreur à concurrence de cette somme pour les 5,03 m2 manquants soit la somme de 49 812,09 euros ;

— s’agissant d’une assurance obligatoire, la franchise contractuelle ne lui est pas opposable par l’assureur du mesureur ;

— il sollicite enfin une indemnisation à concurrence de 15 000 euros s’agissant de son préjudice moral, qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice, outre une somme de 2 500 euros qu’il a dû régler au premier assureur le seul dont il pouvait connaître l’existence.

La SA ALLIANZ IARD sollicite la confirmation du jugement faisant essentiellement valoir que :

— M. [F] est défaillant dans l’administration de la preuve d’une faute, d’un lien de causalité, et d’un préjudice ;

— en l’espèce, aucune faute du diagnostiqueur n’est démontrée ;

— réparer un préjudice, c’est remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se seraient trouvées si la faute alléguée n’avait pas été commise ;

— le seul préjudice susceptible d’être indemnisé consiste dans la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre et non au moment de la revente de son bien ;

— la réparation de la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si celle-ci s’était réalisée ;

— ce préjudice éventuellement subi au moment de l’acquisition ne présente en tout état de cause pas de lien de causalité avec l’erreur reprochée à la société DTI ;

— c’est la carence de M. [F] qui n’a pas agi contre ses vendeurs dans le délai de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui l’a privé de la possibilité d’être indemnisé ; il ne produit en outre aucun élément susceptible de justifier de cette perte de chance ; en effet, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l’acquéreur d’un bien immobilier peut, dans le délai d’un an à compter de l’acte de vente, solliciter du vendeur la réduction du prix de vente corrélative aux m² manquants, lorsqu’il est avéré que l’écart de surface est d’au moins 1/20 ème ; M. [F] n’a pas intenté d’action contre ses vendeurs dans le cours du délai de prescription ; cette action aurait dû être exercée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente, soit avant le 16 décembre 2012, et se trouve aujourd’hui prescrite ; si M. [F] avait exercé cette action dans le délai d’un an, il n’aurait pas perdu de chance d’acquérir moins cher ; il aurait obtenu une diminution de prix proportionnelle à la moindre surface, à supposer qu’un écart de surface existait réellement en 2011 ; si l’acquéreur ne s’aperçoit pas du déficit de surface dans l’année suivant son acquisition, c’est que la surface n’a pas été un élément déterminant de son achat et que l’agencement, le volume global, le charme, la situation géographique ou la rentabilité locative, suffisaient à justifier le prix d’acquisition ; il est donc seul à l’origine du préjudice qu’il invoque aujourd’hui qui résulte uniquement de sa carence et de la prescription de son action à l’encontre de son vendeur ;

— la diminution du prix de vente par application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat de vente ; le géomètre n’est pas redevable du prix trop perçu par le vendeur dont la restitution incombait à ce dernier ; à supposer qu’on estime que l’erreur de mesurage a causé à l’acquéreur un préjudice de perte de chance de négocier le prix d’acquisition à la baisse, ce préjudice ne saurait être évalué de façon purement proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants ; agissant sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et non sur le fondement de la loi du

10 juillet 1965, M. [F] ne peut pas se contenter d’affirmer qu’il subit un préjudice et de le chiffrer par une simple règle de trois ; il lui appartient de prouver l’existence d’un préjudice (sa nature et son montant), au regard de tous les paramètres qui ont été pris en compte pour fixer le prix de vente ;

— or, le prix de vente n’est pas fixé uniquement au regard de la superficie Carrez des locaux mais également en fonction de leur localisation, de la qualité des prestations et équipements etc.; en l’état, la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée, ni sur le plan de l’existence d’une perte de chance, ni sur le plan de son quantum ; l’assiette sur laquelle la perte de chance doit être calculée ne peut correspondre au prix global du bien immobilier litigieux (la cave n’étant pas soumise au calcul de la superficie loi Carrez) ;

— en tout état de cause, la franchise contractuelle qui doit rester à la charge de l’assuré est opposable à la victime ;

— enfin, la somme réclamée au titre du préjudice moral n’est pas justifiée.

Sur ce,

Les demandes présentées dans les conclusions de M. [F] ne sont dirigées que contre la société ALLIANZ IARD, seule intimée par M. [F], qui ne conteste pas avoir été le dernier assureur de la société DTI, aujourd’hui liquidée.

La cour n’ayant pas été saisie de demandes à l’encontre de la société HISCOX qui n’a pas été intimée, il n’y a pas lieu de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la responsabilité du Cabinet DTI

Aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ni aucune règle générale ne subordonne l’action de l’acquéreur à l’encontre du diagnostiqueur sur le fondement des dispositions de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, à l’engagement préalable de l’action en diminution du prix de l’acquéreur contre le vendeur.

En l’absence de lien contractuel liant le diagnostiqueur d’origine à l’acquéreur du bien, l’action est engagée sur un fondement quasi-délictuel et cette action contre le diagnostiqueur est recevable même si l’action de l’acquéreur contre son vendeur est prescrite.

Dès lors que M. [F] considère que la responsabilité extracontractuelle du cabinet DTI est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, il lui appartient de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il fait valoir que la faute du diagnostiqueur est caractérisée par le mesurage de plus de 57 m2 figurant dans le diagnostic de mesurage réalisé en 2011 dont il est établi qu’il est erroné essentiellement par la production d’un autre mesurage réalisé par un expert judiciaire la SCP [S], géomètre-expert, qu’il a fait réaliser à ses frais le 20 juillet 2018, corroboré par un troisième mesurage de FRANCE DIAGNOSTIC suivant certificat en date du 25 octobre 2017.

Le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport de mesurage établi unilatéralement à la demande d’une seule partie à la condition qu’il soit régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties et corroboré par la production d’une autre expertise, ce qui est le cas en l’espèce.

Cependant, le tribunal, par des motifs pertinents que la cour adopte, a jugé à juste titre que si les deux rapports concluent à une superficie totale inférieure de 5 m2 à celle mesurée par le Cabinet DTI, ils ont toutefois été réalisés de façon non contradictoire en dehors de tout cadre judiciaire alors que de son côté l’assureur justifie quant à lui que l’acte constatant l’achat par les vendeurs de M. [F] de l’appartement objet du litige mentionnait déjà une superficie Carrez de 57 m2; et que surtout les mesurages produits par M. [F] ont été réalisés plus de 6 ans après celui du Cabinet DTI et que l’examen comparé des plans annexés à chacun d’eux révèle que des travaux ont été réalisés dans l’appartement ; que notamment l’une des chambres présente au moment de la visite du Cabinet DTI a en effet été supprimée pour être intégrée à la pièce principale consistant en un séjour/cuisine ouverte ; qu’en conséquence aucune faute du Cabinet DTI n’est suffisamment établie.

La cour constate en outre que M. [F] réitère les mêmes demandes qu’en première instance sans produire en cause d’appel d’explications ou de justificatifs supplémentaires relatifs notamment aux travaux qui ont été effectués dans le bien (nature exacte, plans des travaux, mise en place d’une isolation intérieure, factures etc…), travaux qu’il ne conteste pourtant pas et qui résultent en tout état de cause des plans de l’appartement reproduits dans les différents dossiers de diagnostics techniques. Lesdits travaux ont pu à l’évidence avoir une incidence réelle sur la superficie Carrez de l’appartement.

En conséquence, en l’état des éléments communiqués rien ne permet d’établir que le cabinet DTI a commis une erreur dans l’établissement de son métrage Carrez.

M. [F] sera ainsi débouté de l’intégralité de ses demandes sans qu’il soit nécessaire de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation et le jugement sera confirmé.

Aucune faute n’étant caractérisée, l’analyse du préjudice et du lien de causalité est devenue sans objet.

M. [F] sollicite également la condamnation de la compagnie ALLIANZ à lui payer une somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral, auquel il ajoute la somme qu’il a dû régler au premier assureur le seul dont il pouvait connaître l’existence soit 2 500 euros, soit un total de 17 500 euros.

Compte tenu des motifs de la décision, M. [F] sera également débouté de cette demande et le jugement confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal est également confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En cause d’appel, M. [F], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel et à payer à la SA ALLIANZ IARD une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [F] aux entiers dépens de la procédure d’appel et à payer à la SA ALLIANZ IARD une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE