Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03102 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2TW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 24/08038

APPELANTE

Mme [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/032481 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

Etablissement [Localité 7] HABITAT – OPH

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 20 mars 2025 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat en date du 6 août 1996, l’établissement public [Localité 7] habitat – OPH, venant aux droits de l’OPAC de [Localité 7], a donné à bail à M. [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], dans le [Localité 3]. Mme [E] [S] est devenue cotitulaire du bail.

Par acte du 29 septembre 2023, [Localité 7] habitat – OPH a fait délivrer aux locataires un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, de lui payer la somme de 7.101,97 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 27 août 2024, il les a fait assigner en référé devant le juge des ccontentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement d’une provision de 8.682,50 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance en date du 12 décembre 2024, le juge des référés a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire gurant au bail conclu le 6 août 1996 entre [Localité 7] habitat – OPH et Mme et M. [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 8], sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

— débouté Mme et M. [S] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné, en conséquence, à Mme et M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signi cation de l’ordonnance ;

— débouté [Localité 7] habitat – OPH de sa demande de maintien des obligations du bail resilié, en particulier en terme d’assurance ;

— dit qu’à défaut pour Mme et M. [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 7] habitat – OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas écheant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme et M. [S] à verser à [Localité 7] habitat – OPH la somme provisionnelle de 8.399,67 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 sur la somme de 7.101,97 euros et à compter du 27 août 2024 pour le surplus ;

— condamné solidairement Mme et M. [S] à verser à [Localité 7] habitat – OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et dé nitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ; .

— dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme et M. [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 6 février 2025, Mme [S] a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant ses dispositions portant sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et sur le rejet de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par dernières conclusions remises le 8 avril 2025 et signifiées le 16 avril suivant à la partie intimée, elle demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire au vu du paiement de la dette ;

— dire n’y avoir lieu à expulsion ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 12 mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir afin qu’elle puisse se reloger.

[Localité 7] habitat – OPH, à qui Mme [S] a fait signifier la déclaration d’appel par acte du 20 mars 2025 délivré à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 1er octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [S] fait valoir que la mise en oeuvre de mauvaise foi de cette clause résolutoire peut faire échec à la demande de résiliation formulée par le bailleur, que le premier juge n’a pas pris en compte sa bonne foi alors que la dette locative est née d’une difficulté administrative créée par le départ de M. [S] du domicile conjugal et qu’elle n’a pu régulariser sa situation au niveau de la caisse d’allocations familiales.

Il ressort des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, [Localité 7] habitat – OPH a fait délivrer à Mme et M. [S] le 29 septembre 2023 un commandement de lui payer, au titre l’arriéré locatif, la somme en principal de 7.101,97 euros. Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées au terme du délai imparti, le rappel d’aide au logement n’ayant été versé que le 19 décembre 2024.

Il en résulte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 11 novembre 2023, l’ordonnance étant sur ce point rectifiée, Mme [S] n’établissant pas une quelconque mauvaise foi du bailleur.

Sur la demande de délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

— en son alinéa V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » ;

— en son alinéa VII : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Mme [S] fait valoir que la totalité de sa dette a été réglée et qu’elle est désormais à jour du paiement des loyers et indemnités d’occupation ; elle demande que lui soit octroyé un délai de paiement rétroactif jusqu’au mois de janvier 2025 et qu’il soit constaté que, ce délai ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Il résulte du décompte produit établi par arrêté au 31 janvier 2025 que, depuis la décision entreprise, Mme [S] a entrepris de réels efforts pour s’acquitter de sa dette, le solde étant nul à la date du 14 janvier 2025, et de la somme de 772,14 euros au 31 janvier 2025 correspondant au terme de janvier 2025 (pièce [S] n°4).

Il convient dès lors d’accorder à Mme [S] un délai de paiement rétroactif jusqu’au 14 janvier 2025 et de constater que, celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et statué sur une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause, Mme [S] supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à préciser que ces conditions ont été réunies à la date du 11 novembre 2023 et sur les dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Accorde à Mme [S] un délai expirant le 14 janvier 2025 pour s’acquitter de l’arriéré locatif et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que Mme [S] s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejette la demande d’expulsion formée par [Localité 7] habitat – OPH ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au paiement d’une provision au titre d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ;

Laisse à Mme [S] la charge des dépens par elle exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT