COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 FEVRIER 2026

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUHD

S.A.R.L. ECAPE IMMOBILIER

c/

S.A.R.L. CONSTRUGESTION

S.A.S. ICADE PROMOTION

S.A.S. [A] [N] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 11 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 janvier 2024 (R.G. 2022F01774) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 14 février 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. ECAPE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 445 026 867, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. CONSTRUGESTION, immatriculée au RCS de [Localité 2] Métropole sous le numéro 430 342 667, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

S.A.S. [A] [N] [F], immatriclée au RCS de [Localité 2] Métropole sous le numéro 531 728 889, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentées par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. ICADE PROMOTION, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 784 606 576, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Morgane GOURIOU de L’AARPI FRECHE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 octobre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société à responsabilité limitée Ecape Immobilier est une société spécialisée dans la commercialisation de projet de développement immobilier sous le régime de la Vente en l’État Futur d'[Localité 4] (VEFA) et plus spécifiquement dans le développement de projets hôteliers et/ou para-hôteliers.

La société par actions simplifiée Icade Promotion exploite une activité de holding et prestations de service, participation à la conduite de ses filiales, construction et vente d’immeubles, transactions sur immeubles et fonds de commerces, marchand de biens, réalisation de toutes opérations immobilières ou d’aménagement.

La société à responsabilité limitée Construgestion est une société spécialisée dans l’administration d’immeubles et autres biens immobiliers, dont le gérant était M. [A] [N] jusqu’au 23 mai 2023.

La société par actions simplifiée [A] [N] [F] est une société spécialisée dans la transaction et commercialisation de biens, dont le gérant était Monsieur [A] [N] jusqu’au 5 mai 2023.

Par contrat du 6 mars 2018, la société Construgestion a confié a confié à la société Ecape Immobilier la commercialisation en VEFA d’une opération de construction d’un ensemble immobilier principalement à vocation hôtelière sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Le prix de commercialisation était de 12.900.000 euros HT.

La rémunération du mandataire était fixée à 3 % HT du prix de vente HT « inscrit à l’acte de vente de la VEFA et/ou du CPI » (contrat de promotion immobilière).

Par courriel du 10 avril 2018, la société Ecape Immobilier a accepté de réduire le montant de sa rémunération.

Ce mandat était non exclusif et conclu pour une durée de trois mois renouvelable, la durée maximum étant fixée à deux années.

Le terrain d’assiette du programme de construction est la propriété d’une société civile de construction vente dénommée [Adresse 5], dont les associés sont la société Icade Promotion et la société les Dunes de Flandres. La société [Adresse 5] était la bénéficiaire du permis de construire accordé par la mairie de [Localité 1], initialement à la société Icade Promotion puis transféré à la société [Adresse 5].

Pour l’exécution de son mandat, la société Ecape Immobilier s’est rapprochée de plusieurs acquéreurs potentiels. Les pourparlers n’ont pas abouti.

Les 17 juin 2020 et 3 novembre 2021, Maître [G], notaire à [Localité 1], a reçu les promesses de vente de la société [Adresse 5] à la société Naos Murs [Localité 1] [Adresse 6] [Localité 5] pour le premier acte et la société Naos Murs [Localité 6] pour le second acte.

2. La société Ecape Immobilier a protesté en faisant valoir qu’elle avait présenté les sociétés Naos aux promoteurs immobiliers et qu’elle n’avait cependant pas perçu sa rémunération.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2022, la société Ecape Immobilier a fait assigner les sociétés Construgestion, [A] [N] [F] et Icade Promotion devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts à concurrence de 350 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des honoraires de commercialisation et de 50 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Par jugement prononcé le 25 janvier 2024, le tribunal de commerce a statué ainsi qu’il suit :

— dit le mandat de commercialisation conforme aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet ;

— dit irrecevables les demandes de la société Ecape Immobilier à l’encontre de la société Icade Promotion ;

— déboute la société Ecape Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

— condamne la société Ecape Immobilier, par application de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement d’une somme de :

—  3 000 euros à la société Construgestion,

—  3 000 euros à la société [A] [N] [F],

—  3 000 euros à la société Icade Promotion ;

— condamne la société Ecape Immobilier aux dépens.

Par déclaration en date du 14 février 2024, la société Ecape Immobilier a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant les sociétés Construgestion, Icade Promotion, [A] [N] [F].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Ecape Immobilier demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Bordeaux le 25 janvier 2024 en ce que les premiers juges ont notamment cru devoir juger irrecevables les demandes la société Ecape Immobilier à l’encontre de la société Icade Promotion et la débouter de l’intégralité de ses demandes pour le surplus ainsi que la condamner sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— juger recevable et bien fondée les demandes formulées par la société Ecape Immobilier.

En conséquence,

— condamner solidairement la société Construgestion, la société Icade Promotion et la société [A] [N] [F] à payer à la société Ecape Immobilier la somme de 350 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance subie.

— condamner solidairement la société Construgestion, la société Icade Promotion et la société [A] [N] [F] à payer à la société Ecape Immobilier la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement les sociétés Construgestion, Icade Promotion et [A] [N] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner solidairement la société Construgestion, la société Icade Promotion et la société [A] [N] [F] à payer à la société Ecape Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

***

4. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Construgestion et [A] [N] [F] demandent à la cour de :

Vu les articles 1128, 1231-1 du code civil

Vu la loi Hoguet

— réformer le jugement du tribunal de commerce en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mandat du 6 mars 2018 ;

— pour le surplus, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Ecape

Immobilier de ses demandes indemnitaires et condamné aux dépens et frais irrépétibles.

En cas de réformation sur l’appel principal, statuer à nouveau :

— juger que la société Ecape Immobilier ne rapporte pas l’existence d’une faute des sociétés Construgestion et la société [A] [N] [T] ;

— débouter la société Ecape Immobilier de toutes ses demandes contre la société Construgestion et la société [A] [N] [T] ;

— condamner la société Ecape Immobilier au paiement d’une somme de 5 000 euros au profit de la société Construgestion sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Ecape Immobilier au paiement d’une somme de 5 000 euros au profit de la société [A] [N] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens

***

5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Icade Promotion demande à la cour de :

À titre principal

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

— déclarer mal fondé l’appel de la société Ecape Immobilier à l’encontre du jugement du 25 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux,

— confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en toutes ses dispositions,

— débouter la société Ecape Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, si l’action de la société Ecape Immobilier à l’encontre de la société Icade Promotion était jugée recevable

Vu l’article 1240 du code civil,

— confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il jugé que les intimées n’avaient commis aucune faute à l’égard de la société Ecape Immobilier,

— débouter la société Ecape Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre très subsidiaire, si une faute était reprochée à la société Icade Promotion

— dire et juger que la société Ecape Immobilier ne justifie pas des préjudices allégués.

— débouter la société Ecape Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause

— confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Ecape Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la première instance.

— condamner la société Ecape Immobilier à verser à la société Icade Promotion la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers

dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Hélène Seurin en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2025.

6. A l’audience, la cour a invité les parties à présenter, par note en délibéré, leurs observations sur le moyen, relevé d’office, tiré de l’absence de prétention déterminant l’objet du litige au dispositif des dernières conclusions de la société Construgestion.

Le Conseil des sociétés Construgestion et [A] [N] [F] a communiqué une note en délibéré le 28 octobre 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’appel incident

Moyens des parties

7. La société Construgestion fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande en nullité du mandat du 6 mars 2018.

L’intimée soutient que ce mandat de commercialisation encourt la nullité pour deux raisons.

Tout d’abord, en ce qui concerne les conditions de validité du contrat, elle fait valoir que le mandat a été rédigé par la société Ecape Immobilier sur la base de mentions matériellement erronées en présentant la société Construgestion comme « mandant-vendeur » d’un immeuble en VEFA et comme titulaire du permis de construire, alors que le bien devait être vendu par la SCCV [Adresse 5], propriétaire du terrain et bénéficiaire du permis, de sorte que Construgestion n’avait ni qualité ni pouvoir pour confier la commercialisation d’une vente qu’elle ne pouvait juridiquement conclure.

Ensuite, au regard des exigences d’ordre public de la loi Hoguet et de son décret d’application, la société Construgestion invoque la méconnaissance de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 en ce que le mandat mentionne une attestation de collaborateur inexistante ou erronée au nom du signataire pour la société Ecape Immobilier, ce qui prive l’acte de la justification réglementaire de l’habilitation du signataire et impose en conséquence la nullité du mandat.

8. La société Ecape Immobilier réplique que la nullité du mandat du 6 mars 2018 n’est pas encourue ; que, d’une part, le mandat a été valablement conclu avec la société Construgestion, société professionnelle de l’immobilier qui a consenti en connaissance de cause à une mission d’entremise non exclusive, de sorte que le contrat présente un consentement, une capacité et un contenu licite et certain au sens de l’article 1128 du code civil, l’objet de la convention consistant à rechercher des acquéreurs pour l’opération et non à constater une vente immédiate ; que, d’autre part, la critique tirée de l’identité du vendeur (SCCV [Adresse 7] / groupe [A] [N]) procède d’une lecture formaliste et sans incidence sur l’efficacité du mandat dès lors que l’opération a effectivement été portée et discutée dans un cadre de copromotion entre professionnels, et qu’aucune « vente de la chose d’autrui » n’est caractérisée par le seul fait d’un mandat de commercialisation.

En ce qui concerne l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, l’appelante soutient que son représentant disposait bien d’une habilitation régulière au moment de la signature et que l’attestation mentionnée au mandat n’est pas démontrée comme inexistante, l’existence ultérieure d’une autre attestation ou d’un autre numéro étant expliquée par des évolutions administratives (notamment changement d’adresse ou renouvellement) sans rétroagir sur la validité de l’habilitation lors de la signature, de sorte qu’aucune cause de nullité d’ordre public ne peut être utilement retenue.

Réponse de la cour

9. Au dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2024, la société Construgestion demande à la cour de :

«- Réformer le jugement du tribunal de commerce en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du

mandat du 6 mars 2018 ;

— Pour le surplus, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Ecape Immobilier de ses demandes indemnitaires et condamné aux dépens et frais irrépétibles.

En cas de réformation sur l’appel principal, statuer à nouveau,

— Juger que la société Ecape Immobilier ne rapporte pas l’existence d’une faute des sociétés Construgestion et la société [A] [N] [T] ;

— Débouter la société Ecape Immobilier de toutes ses demandes contre la société Construgestion et la société [A] [N] [T] ;

— Condamner la société Ecape Immobilier au paiement d’une somme de 5.000 euros au profit de la société Construgestion sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société Ecape Immobilier au paiement d’une somme de 5.000 euros au profit de la société [A] [N] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens.»

10. Il apparaît donc que la société Construgestion réclame l’infirmation du jugement mais ne formule pas de prétention. Il doit être rappelé que la conséquence juridique de l’infirmation, totale ou partielle, d’une décision de première instance est le réexamen des prétentions ayant abouti à cette décision.

11. L’argument tiré de ce que l’exigence d’une formulation expresse de la prétention au dispositif des conclusions constituerait un formalisme excessif contraire au droit à un procès équitable garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales est sans portée. En effet, l’absence de présentation d’une prétention ne relève pas d’une question de forme procédurale mais d’une question de fond touchant à la détermination même de l’objet du litige dont la cour est saisie. Conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et il appartient à celles-ci de définir ce qu’elles soumettent au juge. L’exigence d’une prétention claire et déterminée ne constitue pas une règle de pure forme mais traduit le principe dispositif qui gouverne le procès civil et garantit le respect des droits de la défense de l’adversaire, qui doit connaître précisément ce qui lui est réclamé.

12. Ainsi, il est constant en droit que, par application de l’article 954 du code de procédure civile, lorsque l’appelant se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l’infirmation d’un jugement sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans la décision déférée, la cour d’appel n’est pas saisie de prétention relative à ces demandes, de sorte que la décision doit être confirmée à cet égard.

Sur l’appel principal

13. La société Ecape Immobilier fait grief au jugement déféré de l’avoir déboutée de ses demandes en indemnisation de ses préjudices.

Elle fait valoir qu’elle a exécuté avec diligence le mandat de commercialisation en vente en l’état futur d’achèvement signé le 6 mars 2018 avec la société Construgestion ; qu’elle a même réduit ses honoraires afin de faciliter l’opération ; qu’elle a présenté les acquéreurs, d’abord la société Naos puis la société Valuestate, mais que les co-promoteurs ont rompu de fait la collaboration à partir de 2019 par un mutisme persistant, tout en menant des démarches directes auprès de clients présentés par elle, en méconnaissance de leur obligation de loyauté.

L’appelante affirme que cette éviction a culminé avec la signature, en 2020 et 2021, de promesses de vente avec la société Naos mentionnant l’absence d’intermédiaire, ce qui traduit une man’uvre concertée destinée à l’écarter des négociations et à éluder sa rémunération, au besoin par des artifices tels que le changement de notaire et l’absence de production de la convention de co-promotion.

La société fait valoir qu’elle a ainsi perdu une chance d’aboutir à la vente, chance réelle et sérieuse au regard de l’avancement des discussions et de sa capacité éprouvée à finaliser des opérations hôtelières.

14. La société Construgestion réplique qu’aucune faute ne peut être imputée au vendeur dès lors que la société [Adresse 5] a, au contraire, donné suite aux démarches par la signature de promesses successives avec la société Naos en 2020 puis 2021, puis avec la société Valuestate en 2022, lesquelles n’ont pas été réitérées pour des causes imputables aux acquéreurs : défaut de financement pour la société Naos, défaut de versement de la garantie pour la société Valuestate, confirmé judiciairement.

L’intimée soutient que, conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune commission ni indemnité de substitution (même sous couvert de clause pénale) ne peut être exigée tant que l’opération n’est pas effectivement conclue par acte ; que l’agent n’ayant qu’une mission d’entremise, le mandant demeure libre de ne pas conclure, sauf hypothèse d’une vente réalisée en le privant de sa rémunération légitime, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que la perte de chance alléguée est juridiquement et factuellement infondée, au surplus chiffrée de manière incohérente et, en toute hypothèse, insusceptible d’être indemnisée à hauteur du gain espéré.

15. La société Icade Promotion conclut à la confirmation intégrale du jugement, en soutenant d’abord que l’action dirigée contre elle est irrecevable, puis, à titre subsidiaire, qu’aucune responsabilité ne peut lui être imputée et qu’aucun préjudice réparable n’est démontré.

L’intimée fait valoir que la demande de l’appelante est articulée autour du mandat de commercialisation du 6 mars 2018, conclu exclusivement entre la société Construgestion (mandant) et la société Ecape (mandataire) et que les griefs invoqués sont expressément présentés par la société Ecape comme des manquements aux stipulations du mandat, de sorte qu’ils ne peuvent, par nature, être recherchés qu’à l’encontre du mandant ; qu’elle est tiers au contrat et ne dispose d’aucune qualité au sens des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile pour être recherchée sur ce terrain, ce que les premiers juges ont retenu à bon droit.

Elle dénonce à cet égard la tentative de la société Ecape d’évoquer des 'mandants’ ou des 'co-promoteurs’ pour créer une confusion, alors que les pièces produites montrent que les échanges substantiels ont eu lieu entre la société Ecape et les entités du groupe [A] [N], et non avec elle.

La société Icade soutient que les éléments invoqués par l’appelante sont impropres à établir un lien contractuel ; que, subsidiairement, aucune faute, contractuelle ou délictuelle, n’est caractérisée à son encontre ; que n’étant pas partie au mandat, elle ne saurait manquer à des obligations contractuelles dont elle n’est pas débitrice ; que l’appelante, tout en invoquant l’article 1240 du code civil, lui reproche en réalité des manquements d’ordre contractuel, ce qui rend sa démonstration juridiquement incohérente ; qu’au demeurant les offres des acquéreurs n’ont pas été laissées sans suite et sont devenues caduques pour des causes imputables aux bénéficiaires.

Réponse de la cour

16. Il convient d’examiner tout d’abord la recevabilité de l’action dirigée contre la société Icade Promotion.

Sur ce point, les premiers juges ont pertinemment relevé que le mandat de commercialisation litigieux, régularisé le 6 mars 2018, lie exclusivement la société la société Construgestion, en qualité de mandant, et la société la société Ecape Immobilier, en qualité de mandataire. L’examen des pièces versées aux débats confirme cette analyse. La société Icade Promotion, bien qu’associée de la société civile de construction vente [Adresse 5], propriétaire de l’ensemble immobilier destiné à accueillir le programme hôtelier commercialisé, n’est pas partie au contrat de mandat. L’appelante ne produit d’ailleurs aucun document de nature à démontrer l’existence d’un lien contractuel quelconque la liant à la société Icade Promotion.

La transmission à la société Icade Promotion, comme destinataire pour information, de certains échanges en sa qualité d’associée de la structure juridique en charge du projet, l’existence d’un projet d’acte non finalisé, les diligences notariales ou les demandes liées aux obligations de conformité, loin d’établir une relation contractuelle, attestent au contraire que les négociations relatives à la commercialisation de l’ensemble immobilier ont été exclusivement conduites avec les représentants du groupe [A] [N], sans que la société Icade Promotion n’intervienne directement dans ces discussions, ni ne manifeste la moindre volonté de se substituer à son associé dans les rapports avec le mandataire.

Or, les demandes formées par la société la société Ecape Immobilier, fondées sur la violation présumée des stipulations du mandat de commercialisation et notamment sur le grief tiré de ce que les intimées auraient délibérément cherché à l’écarter des négociations pour échapper au paiement de sa rémunération, ne peuvent, par leur nature même, être dirigées que contre celui avec lequel elle a contracté, soit la société la société Construgestion. L’absence de qualité de mandant de la société Icade Promotion, qui n’est donc pas débitrice des obligations découlant du mandat et dont il n’est pas établi qu’elle aurait manifesté la volonté d’être tenue par ses stipulations, justifie l’irrecevabilité prononcée par les premiers juges. Cette fin de non-recevoir, tirée du défaut de qualité pour agir, sera en conséquence confirmée, ce qui rend sans objet l’examen au fond des demandes dirigées contre la société Icade Promotion.

17. En ce qui concerne les demandes formées contre les sociétés Construgestion et [A] [N] [F], il doit être rappelé qu’il est constant en droit que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, laquelle doit présenter un caractère suffisamment sérieux pour ne pas constituer une simple hypothèse. Il appartient dès lors au demandeur de démontrer, d’une part, l’existence d’un comportement fautif du débiteur et, d’autre part, que ce comportement l’a privé d’une chance raisonnable de réaliser un gain ou d’éviter une perte.

18. En l’espèce, il est établi que trois promesses synallagmatiques de vente ont été successivement régularisées, témoignant ainsi de l’engagement réel du vendeur dans la commercialisation de l’actif : deux avec le groupe Naos, en date respectivement du 17 juin 2020 et du 8 novembre 2021, et une troisième avec la société Valuestate, le 4 février 2022.

Chacune de ces promesses est devenue caduque du fait exclusif et certain des acquéreurs pressentis, sans qu’aucune faute ne puisse être imputée au vendeur dans cet échec.

Tout d’abord, le procès-verbal de carence dressé le 25 novembre 2021 établit ainsi que la société la société Naos Murs [Localité 6] n’a pas procédé au versement du prix de cession dans les délais contractuellement stipulés, faute d’avoir obtenu le financement bancaire nécessaire à la réalisation de l’opération, circonstance qui lui était entièrement imputable.

Ensuite, la caducité de la promesse régularisée avec la société Valuestate résulte du défaut de versement de la garantie monétaire dans le délai contractuellement prévu, circonstance qui a été confirmée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 décembre 2022, lequel a expressément retenu que l’acquéreur potentiel avait manqué à ses obligations essentielles.

Ces défaillances successives, qui trouvent toutes leur origine dans l’incapacité des acquéreurs à mobiliser les fonds nécessaires à la concrétisation de leurs engagements, ne peuvent donc être imputées aux sociétés intimées, qui ont au contraire fait preuve de diligence en s’engageant dans ces processus de vente.

19. Il doit être rappelé que, selon les stipulations du mandat litigieux, la rémunération de la société Ecape Immobilier était expressément conditionnée à « la signature de l’acte authentique de vente constatant l’engagement ferme et définitif des parties ». Cette condition est conforme à l’article 6 – I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, d’ordre public. Or, aucune vente définitive n’ayant été conclue par acte authentique, la condition du versement des honoraires n’est manifestement pas réalisée, de sorte que la créance de rémunération réclamée par l’appelante ne saurait être considérée comme née et exigible.

20. La société Ecape Immobilier ne peut davantage utilement invoquer une perte de chance qui résulterait de ce que des délais plus courts auraient permis la finalisation heureuse des opérations de cession. Cette assertion ne repose sur aucun élément tangible et méconnaît la réalité factuelle qui ressort des productions. En effet, les défaillances successives des acquéreurs potentiels tiennent exclusivement à leur incapacité à réunir les financements bancaires nécessaires à l’acquisition de l’ensemble immobilier, circonstance totalement indépendante de la diligence ou de la célérité avec laquelle le vendeur aurait pu conduire les négociations ; or il est de principe que la perte de chance ne peut être retenue lorsque l’événement dommageable dépend de la seule volonté ou des seules capacités d’un tiers, dès lors que le préjudice invoqué n’entretient aucun lien de causalité avec le comportement du défendeur.

21. Par ailleurs, le mandant demeure parfaitement libre de conclure ou non la vente, cette liberté constituant un attribut essentiel de son droit de propriété et de sa capacité à disposer de son bien. Le refus de donner suite aux offres présentées par le mandataire ne constitue donc pas, en soi, un manquement contractuel susceptible d’engager la responsabilité du mandant, sauf à démontrer une faute caractérisée ayant délibérément privé le mandataire de la réalisation effective de la vente et du paiement de sa rémunération légitime. Or, en l’espèce, loin de refuser systématiquement les offres qui lui étaient soumises, le vendeur a au contraire régularisé trois promesses de vente successives, manifestant ainsi sans équivoque sa volonté réelle de céder l’actif immobilier dans des conditions économiques satisfaisantes.

22. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance.

23. La société Ecape Immobilier sollicite également l’allocation de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 50.000 euros, au motif que les agissements répréhensibles des intimées, et notamment leur volonté délibérée de l’écarter des négociations, auraient jeté le discrédit sur son professionnalisme et porté atteinte à sa réputation commerciale auprès de sa clientèle et de ses partenaires habituels.

Toutefois, l’étude des pièces produites aux débats démontre au contraire que la société Ecape Immobilier a poursuivi sa collaboration professionnelle avec ses clients du groupe [A] [N] après les faits ici examinés. Cette collaboration continue est notamment attestée par la promesse de vente régularisée avec la société Valuestate le 4 février 2022, dans laquelle la société Ecape Immobilier comparaît expressément au titre de l’agence immobilière ayant conduit la négociation, ce qui contredit l’assertion d’une mise à l’écart délibérée et vexatoire.

L’atteinte à la réputation professionnelle alléguée n’est par ailleurs corroborée par aucun élément probant, qu’il s’agisse de témoignages de tiers, de courriers de clients manifestant leur défiance ou de toute autre pièce de nature à établir la réalité et l’ampleur du préjudice invoqué.

24. Il convient enfin de confirmer les chefs de dispositif du jugement déféré relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Partie tenue au paiement des dépens de l’appel, la société Ecape Promotion sera condamnée à verser une somme de 2.000 euros à la société Icade Promotion et la somme globale de 2.000 euros aux sociétés Construgestion et [A] [N] [F].

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 25 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Ecape Immobilier à payer les dépens.

Condamne la société Ecape Immobilier à payer à la société Icade Promotion la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Ecape Immobilier à payer aux sociétés Construgestion et [A] [N] [F] la somme globale de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat