RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° 154 /2025, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14644 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGFT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 juin 2021- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/05746

APPELANTE

Société PATRIMONI III (société en commandite par actions)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 835 147 034

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de Paris, toque : L0075

Assistée de M^e Sébastien REGNAULT de L’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0055, substitué à l’audience par M^e Pierre LEMAY du même cabinet

INTIMÉES

S.A.S. NUXE DEVELOPPEMENT

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 789 818 705

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.A.S. LABORATOIRE NUXE

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 642 060 123

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.A.S. LABORATOIRE COSMETIQUE DE LECOUSSE

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 400 838 876

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pascal WILHELM de la SAS WILHELM & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0024

Assistée de M^e Emilie DUMUR de la SAS WILHELM & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018 intitulé « protocole d’accord valant résiliation de bail », la société Pecalan et la société Laboratoire Nuxe ont convenu, d’une part, de résilier, à compter du 31 janvier 2019, le bail commercial du 11 octobre 2017 les liant portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que les baux portant sur les emplacements de parking n°s 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 41, 42, 43, 44,50,54, 414,418,419 et 420 situés à la même adresse, d’autre part, la restitution par la société Pecalan à la société Laboratoire Nuxe du dépôt de garantie de 461.983 euros, dans les 15 jours de la date de résiliation.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018 intitulé « protocole d’accord valant résiliation de bail », la société Pecalan et la société Laboratoire Nuxe ont convenu, d’une part, de résilier, à compter du 31 janvier 2019, le bail du 2 décembre 2013 les liant portant sur deux emplacements de parking n°s 13 et 14 situés en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 9] , d’autre part, de la restitution par la société Pecalan à la société Laboratoire Nuxe du dépôt de garantie de 820,80 euros, dans les 15 jours de la date de résiliation.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018 intitulé « protocole d’accord valant résiliation de bail », la société Pecalan et la société Laboratoire Nuxe ont convenu, d’une part, de résilier, à compter du 31 janvier 2019, le bail de « sous location » du 28 mars 2011 les liant portant sur des locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 9] ainsi que les deux baux portant sur les emplacements de parking n°s 11, 12 et 22 situés à la même adresse, d’autre part, de la restitution par la société Pecalan à la société Laboratoire Nuxe du dépôt de garantie de 70.489,20 euros, dans les 15 jours de la date de résiliation.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018 intitulé « protocole d’accord valant résiliation de bail », la société Cohalys et la société Laboratoire Nuxe ont convenu, d’une part, de résilier, à compter du 31 janvier 2019, les baux du 30 novembre 2009 et du 31 mai 2014 les liant portant respectivement sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] et sur une cave et un local annexe situés à la même adresse, d’autre part, de la restitution par la société Cohalys à la société Laboratoire Nuxe du dépôt de garantie de 30.870 euros, dans les 15 jours de la date de résiliation.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018 intitulé « protocole d’accord valant résiliation de bail », la société Pecalan et la société Nuxe Développement ont convenu, d’une part, de résilier, à compter du 31 janvier 2019, le bail du 7 mars 2017 les liant portant sur un appartement situé [Adresse 4], d’autre part, de la restitution par la société Pecalan à la société Nuxe Développement du dépôt de garantie de 5.710 euros dans les 15 jours de la date de résiliation.

Par acte sous seing privé du 11 avril 2018 intitulé « protocole d’accord valant résiliation de bail», la société Pecalan et la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse ont convenu, d’une part, de résilier, à compter du 31 janvier 2019, le bail du 21 septembre 2009 les liant portant sur un parking n° 411 situé [Adresse 4] à [Localité 9], et, d’autre part, de la restitution par la société Pecalan à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse du dépôt de garantie de 434 euros, dans les 15 jours de la date de résiliation.

Le 29 octobre 2018, la société Pecalan et la société Cohalys ont vendu à la société Patrimoni III l’ensemble des locaux, objets des protocoles d’accord précités, occupés par la société Laboratoire Nuxe, la société Nuxe Développement et la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse.

Par courrier du 31 octobre 2018 adressé à « M. [X] [K] Société Nuxe », la société Patrimoni III a fait connaître à celui-ci qu’en cas de départ anticipé au 31 décembre 2018, le loyer du mois de janvier 2019 ne serait pas facturé aux sociétés locataires et précisé les modalités de facturation de ce loyer en cas de départ différé de celles-ci entre le 1er janvier et le 7 janvier 2019 ou entre le 7 janvier et le 31 janvier 2019.

Par courrier du 31 janvier 2019, Mme [O] [E] a demandé, au nom et pour le compte du groupe Nuxe, à la société Patrimoni III qu’elle restitue la somme de 570.307 euros représentant le dépôt de garantie d’un montant total de 564.163 euros payé par la société Laboratoire Nuxe, le dépôt de garantie de 5.710 euros payé par la société Nuxe Développement et le dépôt de garantie de 434 euros payé par la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse.

Par courrier en réponse du 11 février 2019, la société Patrimoni III a indiqué qu’elle imputait sur le dépôt de garantie payé par chacune des trois sociétés locataires le loyer du mois de janvier 2019 et qu’elle ne restituait, de fait, que la somme totale de 424.381,11 euros au titre de ces dépôts de garantie.

Par courrier du 26 mars 2019, les conseils du groupe Nuxe ont mis en demeure la société Patrimoni III de restituer la somme de 145.925,89 euros représentant le solde global des dépôts de garantie versés.

Par acte du 2 mai 2019, la société Laboratoire Nuxe, la société Nuxe Développement et la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse ont fait assigner la société Patrimoni III devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 142.821,16 euros, à la société Nuxe Développement la somme de 2.670,13 euros et à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 434 euros.

Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 142.821,16 euros représentant le solde des dépôts de garantie, conservé en paiement des loyers de janvier 2019 dus au titre de baux visés par les protocoles d’accord des 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

— condamné la société Patrimoni III à payer à la société Nuxe Développement la somme de 2.670,13 euros représentant le solde du dépôt de garantie, conservé en paiement des loyers de janvier 2019 dû au titre du bail visé par le protocole d’accord des 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

— condamné la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 434 euros représentant le solde du dépôt de garantie, conservé en paiement des loyers de janvier 2019 dû au titre du bail visé par le protocole d’accord des 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

— condamné la société Patrimoni III aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Patrimoni III à payer à la société Nuxe Développement la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 26 juillet 2021, la S.C.A. Patrimoni III a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 décembre 2024, la S.C.A. Patrimoni III, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Patrimoni III à :

· payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 142.821,16 euros représentant le solde des dépôts de garantie, conservé en paiement des loyers de janvier 2019 dus au titre de baux visés par les protocoles d’accord des 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

· payer à la société Nuxe Développement la somme de 2.670,13 euros représentant le solde du dépôt de garantie, conservé en paiement du loyer de janvier 2019 dû au titre du bail visé par le protocole du 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019,

· payer à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 434 euros représentant le solde du dépôt de garantie, conservé en paiement du loyer de janvier 2019 dû au titre du bail visé par le protocole d’accord du 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

· payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

· payer à la société Nuxe Développement la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

· payer à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

. condamné la société Patrimoni III aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— débouter les sociétés Laboratoire Nuxe, Nuxe Développement et Laboratoire Cosmétique De Lecousse de leurs demandes, fins et conclusions ;

— juger que les sociétés Laboratoire Nuxe, Nuxe Développement et Laboratoire Cosmétique De Lecousse sont redevables des loyers jusqu’au 31 janvier 2019 ;

En conséquence,

— condamner la société Laboratoire Nuxe au paiement de la somme de 142.821,16 euros au titre du loyer de janvier 2019, avec intérêt au taux légal depuis la date d’exigibilité de la créance de loyer ;

— condamner la société Nuxe Développement au paiement de la somme de 2.670,13 euros au titre du loyer de janvier 2019, avec intérêt au taux légal depuis la date d’exigibilité de la créance de loyer ;

— condamner la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse au paiement de la somme de 434 euros au titre du loyer de janvier 2019, avec intérêt au taux légal depuis la date d’exigibilité de la créance de loyer ;

— condamner in solidum les sociétés Laboratoire Nuxe, Nuxe Développement et Laboratoire cosmétique De Lecousse à payer à la société Patrimoni III la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés Laboratoire Nuxe, Nuxe Développement et Laboratoire Cosmétique De Lecousse aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Patrimoni III fait valoir que, d’une part, il n’y a pas eu d’accord des parties pour une restitution des locaux et une résiliation des baux à cette même date, d’autre part, les conditions de la restitution des locaux le 27 décembre 2018 n’étaient pas réunies.

En effet, un état des lieux préalable à la restitution des locaux devait impérativement se dérouler avec l’assistance d’un conseil technique du bailleur, indisponible cette semaine-là, condition connue et acceptée par la société Nuxe dès le 28 novembre 2018. Une première visite technique, fixée le 20 décembre, a dû être annulée en raison des locaux encore encombrés. La société Patrimoni III a néanmoins accepté, sous réserve d’un état des lieux techniques préalable accepté par Nuxe, de renoncer au loyer de janvier 2019. Le maintien de la date du 27 décembre par la société Nuxe l’a été dans l’unique but de se soustraire au paiement du loyer du mois de janvier 2019. Elle n’a jamais considéré que cet état des lieux avait mis fin aux baux en cours. Dès le 4 janvier 2019, la société Patrimoni III a pris contact avec la société Nuxe pour fixer un nouveau rendez-vous, accepté par l’intimée a tant dans le principe que pour la date (le 9 janvier 2019). Au demeurant, les conditions de restitution des locaux le 27 décembre 2018 n’étaient pas réunies puisque les locaux n’étaient pas vides, alors que la société Nuxe s’était obligée à le faire, conformément aux protocoles d’accord valant résiliation de bail. Les meubles de cuisine, les meubles divers et rayonnages, les armoires métalliques ont été abandonnés par la société Nuxe, ce qui fait échec à la constatation de la restitution des lieux, alors qu’ils étaient aisément démontables. Enfin, les clés ne pouvaient pas être restituées au bailleur le 27 décembre 2018 puisque la personne qui les a reçues n’était pas habilitée par le bailleur pour cela.

Ainsi, la résiliation des baux est intervenue le 9 janvier 2019, date convenue de restitution des locaux et de remise effective des clés, conformément à l’article 1 des protocoles d’accord. L’état des lieux unilatéral du 27 décembre 2018 est sans effet, faute de visite du mandataire du bailleur, de remise des clés et de locaux vidés. Dès lors, les loyers de janvier 2019 étaient dus en vertu de l’accord du 31 octobre 2018.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 10 décembre 2024, la S.A.S. Nuxe Développement, la S.A.S. Laboratoire Nuxe et la S.A.S. Laboratoire Cosmétique De Lecousse, intimées, demandent à la cour de :

A titre liminaire,

— prononcer l’irrecevabilité des prétentions ultérieures formulées par Patrimoni III tendant à voir condamner Laboratoire Nuxe, Nuxe Développement et Laboratoire Cosmétique De Lecousse au paiement des charges ;

En conséquence,

— débouter la société Patrimoni III de sa demande ;

En tout état de cause,

— déclarer que les sociétés Nuxe Développement, Laboratoire Nuxe et Laboratoire Cosmétique De Lecousse sont recevables et bien fondées ;

— confirmer le jugement du 24 juin 2021 du Tribunal judiciaire de Paris (n° RG : 19/05746) en toutes ses dispositions, en ce qu’il :

' condamne la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 142.821,16 euros représentant le solde des dépôts de garantie, conservé en paiement des loyers de janvier 2019 dus au titre de baux visés par les protocoles d’accord des 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

' condamne la société Patrimoni III à payer à la société Nuxe Développement la somme de 2.670,13 euros représentant le solde du dépôt de garantie, conservé en paiement du loyer de janvier 2019 dû au titre du bail visé par le protocole du 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

— condamne la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 434 euros représentant le solde du dépôt de garantie, conservé en paiement du loyer de janvier 2019 dû au titre du bail visé par le protocole d’accord du 11 avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 ;

— condamne la société Patrimoni III aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' condamne la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Nuxe la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne la société Patrimoni III à payer à la société Nuxe Développement la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamne la société Patrimoni III à payer à la société Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

En conséquence,

— débouter la société Patrimoni III de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

En tout état de cause,

— condamner la société Patrimoni III à verser aux sociétés Nuxe Développement, Laboratoire Nuxe et Laboratoire Cosmétique De Lecousse, chacune, la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Patrimoni III aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Nuxe Développement, Laboratoire Nuxe et Laboratoire Cosmétique De Lecousse opposent que :

— A titre liminaire, sur l’irrecevabilité des prétentions ultérieures, aux termes de ses conclusions n° 4, l’appelante a modifié son dispositif et a formulé une prétention qui n’est ni destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses, ni à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions. Dès lors, la demande de la société Patrimoni III tendant à voir condamner les sociétés Laboratoire Nuxe, Nuxe Développement et Laboratoire Cosmétique De Lecousse au paiement des charges, est irrecevable conformément aux dispositions de l’article 915-2 alinéa 2 ;

— Sur la confirmation du jugement sur les conditions de restitution des locaux,

Sur l’absence d’accord pour réaliser un état des lieux technique, la société Patrimoni III ne peut opposer aux intimées le non-respect d’une condition de restitution des locaux, en l’occurrence un état des lieux technique, qu’elle a unilatéralement ajoutée aux conditions contractuelles. A aucun moment les protocoles ne font mention d’une visite technique préalable à l’état des lieux, comme condition essentielle à la résiliation des baux. De plus, les intimées n’ont pas donné leur accord pour une visite technique dans les conditions établies unilatéralement par l’appelante. C’est en parfaite connaissance de cause que Patrimoni III a décidé de retenir la société Elan pour réaliser la visite technique alors même que cette dernière n’était pas disponible pour la date arrêtée pour l’état des lieux de sortie des locaux. Enfin, les intimées contestent avoir eu obligation de vider les locaux de leur mobilier avant le 31 décembre 2018 ;

Sur l’absence d’accord pour réaliser un état des lieux le 9 janvier 2019, l’état des lieux a été régulièrement réalisé le 27 décembre 2018, sans la présence du bailleur. La directrice juridique de Nuxe n’a jamais admis, dans sa réponse du 4 janvier 2019, que ce nouvel état des lieux était nécessaire ;

Sur le respect par les sociétés intimées des modalités contractuelles de restitution des locaux sans mobilier, elles ont strictement respecté les modalités contractuelles de restitution prévues à l’article 1er des protocoles d’accord, en procédant le 27 décembre 2018 à un état des lieux par huissier, en présence du seul locataire et après enlèvement du mobilier. De plus, les éléments subsistants dans les locaux tels les baies de brassage et cuisines constituent des équipements fixés aux murs, assimilables à des immeubles par destination et non du mobilier. Par, ailleurs, la société Patrimoni III a accepté la restitution des locaux en l’état lors de la remise des clés le 9 janvier 2019, sans formuler de réserve ni exiger le retrait de ces éléments, renonçant ainsi à se prévaloir des stipulations contractuelles. Dès lors, les conditions de restitution étant réunies, les loyers de janvier 2019 ne sont pas dus ;

— Sur la date de restitution du solde des dépôts de garantie payés par les sociétés intimées, la date d’exigibilité de la restitution du dépôt de garantie ne court donc pas à compter de la remise des clés, mais à compter de la résiliation des baux des locaux, conformément à l’article 3 des protocoles. La société Patrimoni III elle n’a pas respecté les dispositions contractuelles précitées, puisqu’elle n’a pas versé aux intimées l’intégralité des dépôts de garantie dans le délai de 15 jours à compter de la date de résiliation. Les demandes en paiement des dépôts de garantie ont bien été formées au nom des trois sociétés du Groupe Nuxe. Enfin, la demande de remboursement des « sommes nécessaires aux réparations indiquées dans l’état des lieux de sortie » demandé par la société Patrimoni III est infondée car cette dernière n’évoque à aucun moment les réparations qui seraient imputables aux locataires dans l’état des lieux de sortie ;

— Sur la non-remise des clés du seul fait de l’appelante, la société Patrimoni III n’était pas présent à l’état des lieux et n’est pas venue récupérer les clés de son propre fait alors qu’elles étaient disponibles. L’appelante, par son courriel du 27 décembre 2018, a unilatéralement ajouté aux conditions contractuelles une condition à la restitution des locaux. Toutefois, la remise des clefs ne peut pas constituer une condition de la résiliation des baux commerciaux ou encore de la restitution des locaux. La société Patrimoni III a fait preuve de parfaite mauvaise foi étant donné que les intimées avaient plusieurs fois prévenu le bailleur que les clés étaient à sa disposition. Le tribunal n’a commis aucune erreur d’appréciation des faits en distinguant la date de fin de bail contractuellement prévue par les protocoles et la date à laquelle les loyers cessaient d’être dus dans la mesure où celle-ci a fait l’objet d’un accord mutuel entre les parties ;

— Sur la confirmation du jugement quant à l’absence de modification de la date de résiliation des baux conventionnellement fixe au 31 janvier 2019, les intimées ayant quitté les locaux avant le 31 décembre 2018 dans le respect des conditions contractuelles de restitution, elles devaient être exonérées des loyers du mois de janvier 2019, peu importe la date de résiliation des baux. Cette date, fixée d’un commun accord au 31 janvier 2019 par les protocoles des 11 avril 2018, n’a fait l’objet d’aucune modification contractuelle postérieure. Le courrier du 31 octobre 2018, émanant de Patrimoni III, évoquait uniquement les conséquences d’un départ anticipé sans remettre en cause la date de résiliation convenue.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

La cour relève que la société Patrimoni III a régulièrement signifié des conclusions d’appelante n° 5 le 26 décembre 2024 aux termes desquelles aucune demande au titre d’une condamnation des intimées au paiement de charge n’est formulée de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner la fin de non-recevoir soulevée par les intimées à ce titre.

Sur les demandes au fond

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1193 prévoit que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

L’article 1, intitulé « Résiliation » des six protocoles d’accord valant résiliation de bail, signés le 11 avril 2018, entre la société Pecalan, bailleresse, aux droits de laquelle est venue la société Patrimoni III, et les sociétés Laboratoire Nuxe, Nuxe développement et Laboratoire cosmétique de Lecousse,

Sur la date de résiliation des baux prévoit, notamment, que « Les parties conviennent d’un commun accord de résilier les baux objets des présentes à compter du 31 janvier 2019 inclus.

[… Le bailleur ou le locataire]« par dérogation à l’article 10.2 des baux accepte la restitution des locaux loués en l’état sous réserve de l’enlèvement du seul mobilier.

Il sera procédé à un état des lieux de sortie par un huissier en présence du locataire. Les frais de constat seront à la charge du locataire. […] »

Les protocoles prévoient, en leur article 2 que les parties arrêteront leur compte au 31 janvier 2019 et, en leur article 3, que le bailleur restituera au locataire, dans les 15 jours de la date de résiliation, le montant des sommes détenues au titre de dépôt de garantie pour chacun des baux.

Au regard des éléments soumis à son appréciation et, en absence d’élément et/ou de moyen nouveau soulevé en cause d’appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté qu’un protocole d’accord doit être exécuté de bonne foi par les parties signataires et ne peut être modifié unilatéralement par l’une d’entre elles.

Il n’est pas contesté que les parties trouvaient chacune avantage à un départ anticipé des lieux des locataires au 31 décembre 2018 et se sont accordées sur ce point, le bailleur consentant en cas de remise des locaux à cette date à ne pas facturer le loyer du mois de janvier 2019.

Contrairement à ce que soutient la société appelante, les sociétés intimées n’ont pas réalisé un état des lieux « non contradictoire » le 27 décembre 2018 et ont, au contraire, respecté les termes des protocoles sus-rappelés quant aux modalités de restitution des locaux, en réalisant un état des lieux de sortie par huissier en leur présence avant la date convenue du 31 décembre 2018, la présence du bailleur n’étant pas requise tel que rappelé ci-dessus. En soutenant devoir procéder à un audit technique avant la restitution des locaux, dont la réalisation s’avérait au demeurant impossible avant la date de départ anticipée convenue, le bailleur a ajouté aux stipulations contractuelles de façon unilatérale.

L’huissier a relevé qu’au 27 décembre 2018, les locaux étaient vides de tout occupant.

En revanche, il ressort de ce même procès-verbal que des meubles de cuisine, trois baies de brassage et des rayonnages étaient laissés sur place contrairement aux engagements pris par les sociétés locataires alors que ces mobiliers standards, fabriqués industriellement étaient aisément démontables tel que cela ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat.

Cependant comme le reconnaît la société Patrimoni III dans ses dernières conclusions, en page 17, elle a accepté de manière non équivoque de reprendre possession des locaux en l’état et accepté la remise des clés lors du rendez-vous sur site le 9 janvier 2019, de sorte que les baux ont pris fin à cette date.

Toutefois, en décrétant, aux termes du courrier en date du 31 octobre 2018, qu’en cas de « départ des sociétés du Groupe Nuxe à une date postérieure au 31 décembre 2018 » il se réservait le droit de facturer un loyer jusqu’au 15 janvier inclus pour un départ antérieur au 7 janvier 2019 et pour le mois complet en cas de départ postérieur à cette date, tout en proposant deux dates « pour l’établissement d’un procès-verbal d’état des lieux de sortie avec restitution des clés, soit les 9 ou 15 janvier 2019 » (courriel de Mme. [S] en date du 4 janvier 2019), le bailleur rendait, de fait, impossible une remise des clés avant le 7 janvier 2019, prétendant ainsi pouvoir conserver le montant des loyers du mois de janvier sur le montant des dépôts de garantie détenues.

Il s’en déduit que, c’est par motifs détaillés et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le tribunal a considéré que les sociétés intimées avaient respecté leurs obligations contractuelles et que la société appelante n’était pas fondée à imputer les montants du loyer de janvier 2019 sur les dépôt de garantie détenus par elle sans qu’il ne soit nécessaire de répondre au moyen tiré d’un défaut de qualité à agir de la société Nuxe concernant les demandes en paiement, dont la société appelante ne tire aucune conséquence juridique, ni au moyen tiré de ce que les demandes de condamnations au paiement de la somme de 2.670,13 € et de 434 € au titre des intérêts de retard ne serait pas démontrée, ces sommes représentant le solde des dépôt de garantie dus aux sociétés intimées.

La société Patrimoni III sera donc déboutée de ses demandes, le jugement confirmé en de ces chefs et, y ajoutant, les conditions de la capitalisation des intérêts étant réunies, elle sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés intimées, les frais par elles engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Patromini III sera donc condamné à payer à la S.A.S. Nuxe Développement, la S.A.S. Laboratoire Nuxe et la S.A.S. Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 10.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Patrimoni III de ses demandes en paiement du loyer du mois de janvier 2019 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne la société Patrimoni III à payer à la S.A.S. Nuxe Développement, la S.A.S. Laboratoire Nuxe et la S.A.S. Laboratoire Cosmétique De Lecousse la somme de 10.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Patrimoni III à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,