RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09106 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZHC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 18/07515

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet JEAN ROMPTEAUX, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 334 239 142

C/O CABINET JEAN ROMPTEAUX

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0354 substitué par M^e Eric SUNAR, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

INTIMÉES

S.C.I. PERSHING représentée par sa gérante, Madame [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant : M^e Dany COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0021

Société AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du SDC

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Florence MONTERET AMAR de la SCP MACL SCP d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0184 substituée par M^e Vincent DESRIAUX, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Pershing est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] arrondissement du lot n° 79, correspondant à un studio situé au 8ème et avant-dernier étage de l’immeuble.

Se plaignant d’infiltrations, la SCI Pershing a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 5 mai 2017, a désigné M. [L] en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 30 novembre 2018.

Par acte du 23 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné en paiement de charges de copropriété la SCI Pershing.

La société Pershing a présenté à l’encontre du syndicat des copropriétaires une demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice lié à la survenance de dégâts des eaux dans son studio.

Par acte du 30 avril 2019, la société Pershing a appelé en intervention forcée la société anonyme AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires. La jonction des procédures a été prononcée par mention au dossier.

Par jugement avant dire droit du 7 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

1°/ Invité les parties :

— à produire les annexes du rapport de M. [U] [L], expert désigné par ordonnance de référé du 5 mai 2017, comprenant les devis, en particulier le devis Bati Services, ayant servi de base de calcul à cet expert, accompagné, le cas échéant, du métrage des différentes prestations,

— à conclure sur les points suivants :

quand la société Pershing a-t-elle déclaré ses différents sinistres, dans la kitchenette et dans la salle de bains, au syndicat des copropriétaires '

quand le syndicat des copropriétaires a-t-il déclaré ces mêmes sinistres à la compagnie AXA '

à produire toutes pièces utiles, notamment les courriers postaux ou électroniques échangés, se rapportant aux questions posées aux 2° ;

2°/ Renvoyé l’affaire à l’audience du 17 novembre 2021.

Par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] dans son action,

— reçu la société Pershing en ses demandes reconventionnelles,

— constaté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], hors intérêts de retard, est créancier à l’égard de la société Pershing d’une somme de 19 756,48 euros au titre de charges de copropriété impayées et de frais nécessaires de recouvrement,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] responsable des conséquences dommageables des infiltrations constatées dans l’appartement de la société Pershing,

— constaté que la société Pershing est créancière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], au titre de dommages et intérêts pour la réparation de ces dommages, de la somme de 100 464,34 euros,

— prononcé la compensation entre ces deux sommes,

— condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à la société Pershing la somme de 80 707,86 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société Pershing à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] les intérêts de retard au taux légal courus sur les charges de copropriété impayées, sur la somme de 11 770,76 euros à compter du 23 octobre 2017, sur la somme de 17 144,76 euros à compter du 27 mars 2019 et, pour le surplus, à compter du 11 mai 2021,

— dit que les intérêts échus depuis une année entière seront capitalisés et produiront à leur tour intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes à l’égard de la société Pershing,

— débouté la société Pershing du surplus de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] et la société Pershing de toutes leurs demandes à l’égard de la société AXA France IARD,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

à la société Pershing, la somme de 5 000 euros,

à la société AXA France IARD, la somme de 3 000 euros,

— dit que la société Pershing sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, y compris de la procédure de référé, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] aux entiers dépens y compris ceux de la procédure de référé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 mai 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], appelant, invite la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1108, 1217, 1231-1, 1240 du code civil, L113-1, L121-15 du code des assurances, et 9 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 mars 2022 en ce qu’il a :

retenu la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires,

condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société Pershing la somme de 100 464,34 euros,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la mise en oeuvre de la garantie de la société AXA France IARD,

statuant à nouveau et y ajoutant,

à titre principal,

— débouter la société Pershing de l’ensemble de ses demandes, dires, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— constater que la responsabilité dans la survenance des désordres est partagée entre le syndicat des copropriétaires et la société Pershing,

— fixer la part de responsabilité de la société Pershing à hauteur d’un tiers (1/3),

— limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires aux deux tiers (2/3) des préjudices justifiés, soit la somme totale de 54 366,67 euros, se décomposant comme suit :

préjudice locatif : 46 666,67 euros (70 % de 100 000 euros au titre de la perte de chance, puis application des 2/3 au titre du partage de responsabilité)

travaux de remise en état : 7 700 euros HT,

en tout état de cause,

— constater que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance souscrit auprès de la société AXA France IARD,

— constater que les désordres présentent un caractère accidentel et aléatoire,

— débouter la société AXA France IARD de l’ensemble de ses demandes, dires, fins et prétentions,

— condamner la société AXA France IARD à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] de toutes les condamnations mises à sa charge,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 31 mars 2025 par lesquelles la société Pershing, intimée, invite la cour, à :

— confirmer le jugement du 23 mars 2022 en ce qu’il a :

dit 'le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] responsable des conséquences dommageables des infiltrations constatées dans l’appartement de la société Pershing',

jugé que la société Pershing était 'créancière du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] au titre de pour la réparation de ces dommages de la somme de 100 464,34 euros',

prononcé 'la compensation entre’ les dommages et intérêts alloués à la société et les sommes dues au titre des charges de copropriété,

jugé que la société Pershing n’aura à supporter aucune quote-part des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

y ajoutant, la situation dommageable s’étant prolongée puisque le syndicat des copropriétaires a tardé à faire réaliser les travaux prescrits par l’expert,

— porter à 122 138,24 euros les dommages et intérêts dues en raison de l’impossibilité de relouer le studio et condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer cette somme,

— prononcer la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

— enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de réaliser l’intégralité des travaux prescrits par le rapport d’expertise de M. [U] [L] et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l’arrêt à intervenir,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] à lui payer la somme de 122 138,24 euros au titre de la perte de loyers subie depuis l’origine des désordres,

— la condamner en outre à supporter l’intégralité du montant des réparations telles que chiffrées par l’expert au vu du devis à lui remis,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner en outre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] à lui payer la somme de 7 000 euros en réparation du dommage moral causé par la résistance ininterrompue opposée durant plus de 3 ans aux demandes de réparation et le refus de toute solution amiable,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] enfin en tous les dépens – qui comprendront le coût intégral de l’expertise – ainsi qu’à lui payer la somme de 12 000 euros TTC en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 1er avril 2025 par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles 1104 du code civil et L113-1 du code des assurances, à :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 23 mars 2022 en ce qu’il a :

jugé que la garantie de la société AXA France n’était pas mobilisable,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et la société Pershing de toutes leurs demandes à l’égard de la société AXA France IARD,

fixé le coût des travaux de remise en état des locaux de la société Pershing la somme de 7 700 euros HT soit 9 240 euros TTC,

débouté la société Pershing de ses demandes au titre du préjudice moral et des charges de copropriété,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

retenu la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] comme cause des dommages,

alloué à la société Pershing la somme de 91 224,34 euros au titre de la perte de loyers,

juger que le syndicat des copropriétaires et la société Pershing sont responsables à parts égales des dommages constatés dans les locaux de la société Pershing,

fixer la perte de loyers à la somme de 22 440 euros soit après application du partage de responsabilité à la somme de 11 220 euros,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont présentées à AXA France IARD,

en tant que de besoin,

— dire que la société AXA France ne pourra être condamnée, que dans les termes et limites de sa police, prévoyant notamment une limite de garantie par sinistre de 24 mois au titre des pertes de loyers, 2 300 fois l’indice au titre des dommages matériels et 300 fois l’indice au titre des dommages immatériels,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société Pershing à lui verser la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

La cour constate que l’appel ne porte pas sur l’arriéré de charges et les frais de recouvrement dus par la SCI Pershing ni sur la compensation entre les sommes dues.

Sur le rapport d’expertise, les désordres et les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires soutient que le rapport d’expertise présente une analyse nuancée des origines des désordres en ce que, s’il relève que les infiltrations au niveau de la ont pour origine une fuite sur la colonne d’évacuation des eaux usées et que les infiltrations dans la salle de bain ont pour origine la défectuosité des ouvrages d’étanchéité et d’évacuation des eaux pluviales en provenance de l’étage supérieur, il impute les moisissures au plafond et sur le mur gauche de la salle de bain à des phénomènes de condensation dus à la mauvaise aération des lieux, mettant en cause la responsabilité de la société Pershing. Il allègue que c’est donc à tort que le tribunal a considéré qu’il n’était pas démontré qu’une partie des conséquences dommageables pouvait avoir pour origine une aération insuffisante, alors qu’il n’est par ailleurs pas démontré que l’humidité a été continue entre 2013 et 2022. Il affirme avoir été diligent dans l’entretien de l’immeuble et s’appuie sur les factures de recherche de fuite et de réparations dont il fournit le détail.

La SCI Pershing soutient que le rapport d’expertise fait état de trois désordres distincts, le premier (survenu à deux reprises) ayant pour origine une fuite sur la colonne d’évacuation des eaux usées et le deuxième une défectuosité des ouvrages d’étanchéité et d’évacuation des eaux pluviales en provenance de l’étage supérieur, de trois ordres (défectuosité d’un joint élastomère, fissure du revêtement plomb et défaut d’étanchéité entre deux éléments).

Elle conteste que puisse lui être imputée une partie des dommages pour défaut d’aération des lieux loués et souligne que ce défaut d’aération est lui-même la conséquence de l’absence d’occupation du studio et donc de l’absence de réparation des désordres.

La compagnie AXA soutient, s’agissant des désordres dans la salle de bains, que la société Pershing a contribué à générer ses propres dommages du fait d’une ventilation totalement inefficace et qu’une responsabilité par parts égales doit être retenue entre le syndicat des copropriétaires et la société Pershing.

Sur ce,

En application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La cour adopte les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges et confirme le jugement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par la SCI, le tribunal ayant parfaitement répondu aux allégations du syndicat et de son assureur sur la non imputabilité certaine de la condensation relevée dans la salle de bain à la locataire et sur le lien de causalité existant entre cette condensation et les défauts d’étanchéité et d’évacuation de la terrasse située au-dessus du studio.

Sur la réparation du préjudice de la SCI Pershing

Sur le préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires soutient que, comme l’a relevé l’expert, les devis présentés par la SCI Pershing correspondent manifestement à une réfection totale du studio, bien au-delà des seuls travaux directement imputables aux désordres contesté, et rappelle que l’expert a ramené le montant des travaux indemnisables à la somme de 7 000 euros HT.

La société AXA expose également que l’expert a ramené le montant des travaux à la somme de 7 700 euros HT, soit 9 240 euros TTC.

Sur ce,

Les trois parties demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a évalué le préjudice matériel de la SCI Pershing à la somme de 7 700 euros HT, soit 9 240 euros TTC. Le jugement est par conséquent confirmé sur ce point.

Sur le préjudice résultant des pertes locatives

La SCI Pershing allègue que la locataire, qui vivait dans le studio depuis juillet 2011, a dû, en premier lieu, être relogée pendant huit mois puis a décidé de quitter définitivement le logement, devenu inhabitable, en septembre 2014, malgré la réfection intégrale à deux reprises de celui-ci. Elle détaille dans ses conclusions le montant dû par année compte tenu de l’indexation du loyer initial fixé à 880 euros et actualise son préjudice jusqu’à septembre 2024 inclus, pour un montant total de 122 138,24 euros.

Le syndicat des copropriétaires maintient que ce préjudice ne peut être indemnisé qu’au titre de la perte de chance et non comme un préjudice certain, qui peut être évaluée à 70% des 100 000 euros demandés, et que l’indemnisation doit également être minorée d’un tiers correspondant à la part de responsabilité de la société Pershing, de sorte que l’indemnisation du préjudice locatif doit être indemnisé à hauteur de 46 666,67 euros.

La compagnie AXA fait également valoir que le préjudice de la SCI Pershing doit s’analyser comme une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, qui doit être évaluée à 50 % du loyer de 880 euros payé par la dernière locataire, compte tenu de l’important turn-over subsistant sur les locations parisiennes. Elle ajoute que le préjudice a couru de septembre 2014 au 30 novembre 2018, soit 51 mois dès lors qu’elle ne saurait être tenue de la carence du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux préconisés par l’expert postérieurement au dépôt du rapport le 30 novembre 2018.

Les parties ne contestent ni les montants indexés des loyers dont se prévaut la SCI Pershing, ni que les travaux d’étanchéité de la terrasse fuyarde ont été effectués durant l’été 2024. Le temps de séchage et de rénovation de l’appartement justifie donc de retenir que le préjudice de la société Pershing a couru jusqu’en septembre 2024 inclus.

En revanche, et contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, et quand bien même la locataire a mis fin à son bail en raison des désordres, le préjudice de la SCI Pershing ne peut s’analyser qu’en une perte de chance. Les circonstances de l’espèce, notamment la localisation du bien à Paris, le fait que le bien était loué et que le départ de la locataire n’est dû qu’à l’état de l’appartement, permettent d’évaluer cette perte de chance à 95% du montant du loyer tel que détaillé par la SCI Pershing dans ses conclusions année par année.

Son préjudice s’élève donc à 122 138,24 X 0,95 = 116 031,33 euros, que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à lui payer. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

La société Pershing expose avoir souffert d’un préjudice moral tenant notamment aux démarches qu’elle a dû entreprendre pendant plus de trois ans pour défendre ses droits, ses associés étant par ailleurs des personnes âgées.

Le syndicat des copropriétaires argue de l’absence totale de justification de la réalité et de la consistance de ce préjudice.

La société AXA allègue que la SCI Pershing ne justifie pas d’un préjudice moral distinct de sa perte de chance de louer son studio.

La SCI Pershing ne démontrant pas davantage qu’en première instance l’existence d’un préjudice moral, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

Sur la garantie de la compagnie AXA

Sur le moyen tiré de la date de prise d’effet du contrat

Le syndicat des copropriétaires allègue que ni le courrier de l’ancienne locataire du studio ni aucun autre élément ne permet d’établir que les désordres seraient antérieurs à la date de souscription du contrat d’assurance et encore moins qu’il aurait eu connaissance de ces désordres avant la conclusion de la police d’assurance.

La compagnie AXA soutient que sa garantie n’est pas mobilisable en raison de la date de prise d’effet du contrat le 1er mars 2013 alors qu’il est établi, notamment par le courrier de Mme [G], ancienne locataire de la société Pershing, que le dommage est constitué par des infiltrations successives dans le studio apparues dès 2011 en provenance de la défectuosité des ouvrages d’étanchéité et d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse située à l’étage supérieur. Elle expose que pour déterminer si plusieurs faits dommageables doivent être globalisés, il appartient au juge de rechercher s’ils procèdent d’une même cause technique et, dans l’affirmative, la date du fait dommageable est déterminée à sa première manifestation.

La société Pershing fait valoir qu’elle a toujours exposé que les premiers dégâts n’étaient survenus que fin 2013 et qu’elle n’a jamais réclamé au syndicat aucune indemnisation pour pertes de loyers pour la période antérieure à 2014.

Sur ce,

L’article 1353 alinéa 1er du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Ainsi, celui qui réclame l’exécution de l’obligation d’indemniser doit établir les faits générateurs de cette obligation et il appartient à l’assuré de démontrer la matérialité du sinistre et son rattachement au risque contractuellement, et donc la date de sa survenance.

En l’espèce, si aucune partie ne verse aux débats les déclarations de sinistre, le tribunal a justement relevé les éléments suivants :

« Selon les termes de l’assignation en référé délivrée par la SCI au syndicat le 6 avril 2017, les désordres à l’origine de l’action de la SCI étaient apparus « fin 2013 » (pièce n°8 syndicat).

Selon l’accord de règlement produit par la compagnie AXA, cette compagnie, agissant non comme assureur du syndicat mais comme assureur de la SCI, a pris en charge un sinistre survenu le 5 mai 2013 (pièce n°15 AXA).

Les sinistres dont la SCI poursuit la réparation dans la présente instance sont postérieurs à cette date, ainsi qu’il résulte d’une lettre du 15 octobre 2014 de Mme [P], gérante de la SCI à l’expert de la compagnie AXA (pièce n°2 SCI) et sont donc survenus dans la période de temps ouverte par le contrat d’assurance du syndicat auprès de la compagnie AXA. »

En outre, la compagnie AXA ne peut déduire du courrier de Mme [G], ancienne locataire de la SCI, que les désordres sont apparus dès 2011 alors que celle-ci indique seulement avoir été locataire entre juillet 2011 et septembre 2014, sans préciser les dates des dégâts des eaux, d’autant qu’il ressort sans équivoque du jugement qu’elle a démontré en première instance avoir pris en charge en sa qualité d’assureur de la SCI Pershing, un désordre survenu en mai 2013 dont il n’est pas contesté qu’il s’agissait du premier désordre subi par la SCI.

C’est donc à juste titre que le tribunal a écarté ce moyen.

Sur le moyen tiré de l’absence de caractère accidentel des infiltrations

Le syndicat des copropriétaires soutient que son assureur tente d’échapper à ses obligations et au régime protecteur prévu par l’article L.113-1 du code des assurances en invoquant une prétendue absence d’aléa, laquelle se caractérise par une connaissance certaine du risque lors de la souscription et par le fait que le sinistre était inévitable. Il allègue par ailleurs qu’il appartient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de la garantie qu’il allègue et notamment de prouver le défaut d’aléa, ce que la société AXA ne fait pas en l’espèce.

La compagnie AXA expose se fonder sur l’article 1964 du code civil et relève la carence du syndicat des copropriétaires dans l’entretien des parties communes, alors que la réfection de l’étanchéité à neuf aurait dû être entreprise depuis plusieurs années.

Sur ce,

L’ancien article 1964 du code civil, applicable à la date du litige, dispose :

« Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

Le contrat d’assurance [']. »

Si le contrat d’assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l’assuré sait déjà réalisé, le seul fait que la terrasse du 9ème étage, partie commune mais manifestement à jouissance privative, n’ait pas fait l’objet d’un entretien particulier antérieurement aux désordres survenus dans le studio de la société Pershing ne peut permettre d’établir que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la défectuosité de l’étanchéité et l’évacuation de cette terrasse. La compagnie AXA ne démontre donc pas l’absence d’aléa concernant les désordres apparus dans la salle de bain du studio.

Concernant les désordres survenus à deux reprises dans la kitchenette, la compagnie AXA ne produit aucun élément permettant d’établir les causes du second désordre.

Par la suite, il ne peut être reproché au syndicat de n’avoir pas effectué les réparations alors qu’une expertise était en cours pour déterminer l’origine des infiltrations.

Par conséquent, c’est à tort que le tribunal a débouté le syndicat de toutes ses demandes à l’encontre de son assureur.

Sur la limite de garantie invoquée par la compagnie AXA

La compagnie AXA oppose un plafond de garantie prévu au contrat prévoyant que les pertes de loyers sont limitées à 24 mois, les dommages matériels à 2 300 fois l’indice et les dommages immatériels à 300 fois l’indice.

Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est à tort que le tribunal a considéré que les conditions générales du contrat d’assurance excluent la prise en charge des dommages matériels et immatériels relevant d’un dégât des eaux.

Les conditions générales du contrat souscrit entre les parties stipulent, dans le chapitre relatif à la responsabilité civile, que sont exclus de cette dernière les dommages matériels et immatériels provenant d’un dégât des eaux, ces dommages relevant de la garantie « Dégâts des eaux ».

Le chapitre relatif aux dégâts des eaux prévoit, comme le fait valoir la compagnie AXA, une limite de garantie des pertes de loyers de 24 mois.

Il n’y a pas lieu d’appliquer la proportion tenant à la perte de chance, le contrat prévoyant non pas l’indemnisation d’une perte de chance mais celle d’une perte de loyers.

Concernant les dommages matériels et immatériels, si la compagnie AXA invoque des limites de garantie, force est de constater qu’elle ne précise pas la valeur du point d’indice et ne prétend en réalité pas à une limitation de garantie pour ces postes de préjudices.

Elle doit par conséquent être condamnée à garantir uniquement :

le préjudice matériel de la SCI Pershing : 9 240 euros TTC,

la perte locative pour les 24 premiers mois, soit pour les années 2014 et 2015 : 21 875,22 euros (10.879,62 + 10 995,60 suivant le décompte détaillé dans les conclusions de la SCI Pershing)

Soit au total : 31 115,22 euros

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les travaux de remise en état

Alors que la SCI Pershing expose que les travaux de l’étanchéité de la toiture ont été effectués durant l’été 2024, elle ne fait valoir aucune malfaçon ni aucune inexécution des travaux préconisés par l’expert.

Par conséquent, sa demande d’injonction sous astreinte du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux prescrits par le rapport d’expertise doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à la SCI Pershing la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— constaté que la société Pershing est créancière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], au titre de dommages et intérêts pour la réparation de ces dommages, de la somme de 100 464,34 euros,

— condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à la société Pershing la somme de 80 707,86 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] et la société Pershing de toutes leurs demandes à l’égard de la société AXA France IARD,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

à la société Pershing, la somme de 5 000 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] aux entiers dépens y compris ceux de la procédure de référé.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la société Pershing est créancière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], au titre de dommages et intérêts pour la réparation de ces dommages, de la somme de 116 031,33 euros ;

Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à la société Pershing la somme de 92 274,85 euros à titre de dommages et intérêts par compensation des créances ;

Condamne la société AXA IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] de toute les condamnations mises à sa charge, à hauteur de 31 115,22 euros concernant l’indemnisation du préjudice de la SCI Pershing ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] et la société AXA IARD in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Pershing la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE