Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 7 mai 2025, n° 21/00506

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copr...
- Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
- Sur la capitalisation des intérêts
- Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- Sur la demande relative à l'exécution provisoire
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a justifié sa créance par les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds, et a donc condamné la SCI à payer les arriérés de charges.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a estimé que certains frais de mise en demeure étaient justifiés et a condamné la SCI à les rembourser.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a reconnu que la mauvaise foi de la SCI dans le non-paiement des charges a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la SCI, partie perdante, devait rembourser les frais de justice au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 7 mai 2025, n° 21/00506
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/00506
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie BUNIAKAlexandre BARBELANE
Cabinet(s) :	BFB AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 2 ], son syndic c/ S.C.I. [ Localité 6 ] PUEBLA

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00506 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4N6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 1119013348

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA inscrite au RCS de PARIS sous le numéro B 335 149 647

C/O CABINET CRAUNOT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260

INTIMEE

S.C.I. [Localité 6] PUEBLA

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 513 784 132

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre BARBELANE de la SELARL BFB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G0169

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

**********

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière [Localité 6]-Puebla est propriétaire des lots n° 24, 37 et 68 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 8 octobre 20l9, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic, la société anonyme Cabinet Craunot, a assigné la SCI [Localité 6]-Puebla devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  5.941,14 ', au titre de l’arriéré des charges de copropriété du 1er juillet 2017 au 1er avril 2020, appel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus,, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.800 ' à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI [Localité 6]-Puebla s’est opposée à ces demandes.

Par jugement du 30 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic, la société Cabinet Craunot de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI Puebla la somme de 1.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé la SCI Paris Puebla de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 décembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 juillet 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

— condamner la SCI Paris Puebla à lui payer les sommes de

5.951,14 ' majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance, au titre de l’arriéré des charges de copropriété et travaux du 1er juillet 2017 au 1er avril 2020, appel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus,

900 ' de dommages-intérêts,

2.800 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— condamner la SCI [Localité 6]-Puebla à lui payer les sommes supplémentaires de :

16.467,82 ' au titre de l’arriéré des charges du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024, appel de charges du 3ème trimestre 2024 du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

2.000 ' de dommages-intérêts,

4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la SCI [Localité 6]-Puebla aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 25 juin 2021 par lesquelles la société civile immobilière [Localité 6] Puebla, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— dire qu’elle sera dispensée de participer à la prise en charge de la somme alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera repartie entre les autres copropriétaires, à l’exception de la SCI [Adresse 7] et de M. & Mme [Z] [K] [X],

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel, qui seront répartis entre tous les autres copropriétaires, à l’exception d’elle même, de la SCI [Adresse 7] et de M. & Mme [K] [X],

à titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait entrer en voie de réformation du jugement,

— déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

185,82 ' au titre du solde antérieur de l’année 2016 non établi,

1.779,36 ' au titre du solde antérieur de l’année 2017 non établi,

429,22 ' au titre des frais de relance et de mise en demeure,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire pour résistance abusive, ainsi que sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui seront répartis entre tous les autres copropriétaires, à l’exception de la SCI [Adresse 7] et de M. & Mme [Z] [K] [X].

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété

En première instance la demande du syndicat portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er avril 2020, appels charges et travaux du 2ème trimestre 2020 inclus.

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en cause d’appel pour la période courant du 1er juillet 2020 (appels charges et travaux du 3ème trimestre 2020) au 1er juillet 2024, appels charges et travaux du 3ème trimestre 2024 inclus.

Il sera statué indistinctement sur les deux périodes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite donc la condamnation de la SCI Paris Puebla à lui payer la somme de 5.951,14 + 16.467,82 = 22.418,96 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2024. Cependant cette somme comprend des frais de recouvrement et des frais relevant de l’article 700 et des dépens à hauteur de 459,22 '.

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s’élève à la somme de :

22.418,96 – 459,22 ' = 21.959,74 '.

Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement et les frais relevant de l’article 700 et des dépens.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Paris Puebla,

— les procès verbaux des assemblées générales des

29 mars 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

9 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

7 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

3 mai 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

30 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

21 février 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et votant le budget prévisionnel 2024,

25 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2024,

— les appels de fonds de la période considérée,

— le décompte des sommes dues,

— les justificatifs des frais,

— le contrat de syndic.

Il n’est pas contesté que des sommes indûment débitrices ont été imputées sur les comptes de certains copropriétaires à la suite de malversations qui auraient été opérées par d’anciens syndics, Configal et Tagerim, auxquels a succédé la société Cabinet Foncia.

C’est pourquoi, la copropriété a recrédité sur les comptes des copropriétaires concernés, le montant des soldes débiteurs qui figuraient sur leurs comptes à la date de la cessation des fonctions du Cabinet Foncia, auquel le Cabinel Craunot a succédé suite à sa nomination par l’assemblée générale du 26 mai 2016. C’est ainsi que les soldes débiteurs des comptes de la SCI [Adresse 7] et M. & Mme [K] [X], arrêtés à la date du 26 mai 2016, ont été annulés.

Tel n’est pas le cas de la SCI Paris Puebla dont le compte était, non pas débiteur, mais créditeur de 1.593,57 ', de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’annuler ce solde à la date du 26 mai 2016.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicite que le règlement de la créance correspondant aux appels de charges et appels de travaux exigibles à compter du 1er janvier 2017, sans reprise de solde débiteur antérieur puisqu’à la date du 1er janvier 2017 le solde de la SCI Paris Puebla était créditeur de 254,18 ', ce qui signifie qu’au 1er janvier 2017 la SCI Puebla était à jour du paiement de ses charges et que le syndicat ne lui réclame rien au titre de la période antérieure. Le litige porte sur l’arriéré des charges qui s’est constitué à partir du 1er juillet 2017. D’ailleurs, depuis la gestion de l’immeuble par la société Cabinet Foncia il n’est demandé que les paiements des appels de charges et travaux courants, étant précisé que l’assemblée générale du 30 juin 2015 a approuvé les comptes 2014, celle du 26 mai 2016 a approuvé ceux de l’année 2015 et l’assemblée du 22 mars 2017 a approuvé les comptes 2016. Les appels de fonds des exercices 2015 à 2016 étaient donc justifiés et la SCI Paris Puebla ne dit pas que des paiements qu’elle a effectués n’auraient pas été pris en compte. Elle se contente d’affirmer, sans en justifier, que la position créditrice de son compte à la date des 26 mai 2016 et 1er janvier 2017 serait erronée.

Il résulte du décompte versé aux débats qui couvre la période du 1er janvier 2017 au 12 juillet 2024 que le compte de la SCI Paris Puebla était créditeur de 2.054,54 ' le 31 décembre 2016 et de 254,18 ' au 30 juin 2017. Il est ensuite devenu constamment débiteur à partir du 1er juillet 2017 (pièce syndicat n° 29).

Pour la période du 1er juillet 2017 au 12 juillet 2024 le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance en versant aux débats les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de 2017 à 2023 et le budget prévisionnel 2024 et les appels de fonds.

Le syndicat justifie par conséquent de sa créance.

La SCI Paris Puebla doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 21.959,74 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.611,92 ' (déduction faite des frais) à compter du 30 octobre 2020, date du jugement, et sur le surplus à compter de l’arrêt.

Le jugement doit donc être infirmé en c e qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

—  1er mars 2019 : mise en demeure : 30 ',

—  1er août 2019 : mise en demeure : 30 ',

—  5 août 2019 : honoraires d’avocat mise en demeure : 156 ',

—  9 octobre 2019 : assignation : 123,22 ',

—  12 novembre 2019 : mise en demeure : 30 ',

—  8 juin 2022 : mise en demeure : 30 ',

—  21 novembre 2022 : mise en demeure : 30 ',

—  3 février 2023 : mise en demeure : 30 ',

total : 459,22 '.

Les frais d’huissier relatifs à l’assignation (123,22 ') relèvent des dépens, les honoraires de l’avocat pour la mise en demeure (156 ') font partie des frais irrépétibles. Il sera statué plus loin sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’acte introductif d’instance ayant été délivré le 8 octobre 2019, les mises en demeure des 12 novembre 2019, 8 juin 2022 et 21 novembre 2022 sont inutiles puisque la procédure était en cours devant le tribunal, puis la cour.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les fais des mise en demeure des 1er mars et 1er août 2019 soit 30 x 2 = 60 '.

La SCI Paris Puebla doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 60 ' au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020, date du jugement.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions d’appelant du 26 mars 2021 ;

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil doit donc être ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l’intérêt moratoire.

Depuis juillet 2017 la SCI Paris Puebla s’abstient de payer les appels de charges et appels travaux à leur échéance dans leur intégralité, n’effectuant que des paiements partiels qui laissent sa dette perdurer et s’aggraver. Sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’elle a cessé tout paiement après son dernier règlement du 26 mars 2020

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Paris Puebla à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts.

La SCI Paris Puebla doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 ' de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Paris Puebla, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Paris Puebla.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI Paris Puebla sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

La solution donnée au litige conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a dispensé la SCI Paris Puebla de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance.

La SCI Paris Puebla, perdant son procès contre le syndicat, doit être déboutée de sa demande de dispense de toute participation aux frais des procédures de première instance et d’appel.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière [Localité 6] Puebla à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 21.959,74 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.611,92 ' (déduction faite des frais) à compter du 30 octobre 2020, date du jugement, et sur le surplus à compter de l’arrêt ;

Condamne la société civile immobilière [Localité 6] Puebla à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 60 ' au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020, date du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à comper du 26 mars 2021 ;

Condamne la société civile immobilière [Localité 6] Puebla à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 2.000 ' de dommages-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière [Localité 6] Puebla aux dépens de première instance et d’appel d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 4.000 ' par application de l’article 700 du même code ;

Déboute la société civile immobilière [Localité 6] Puebla de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE