Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12490 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7QV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2021 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 11-20-010662

APPELANTE

Madame [F] [C]

née le 20 février 1965 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/025324 du 08/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, SA immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro B 487 530 099

C/O Société NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Benoît VERNIERES, avocat au barreau de PARIS, toque : B1059

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [C] est propriétaire indivise des lots n° 24 et 46 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte d’huissier du 28 octobre 2020, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris 19ème a assigné Mme [C] devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  2.315,48 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2020 inclus,

—  907,44 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  1.800 € de dommages et intérêts,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 9 avril 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.315,48 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020 dans la limite de sa part et portion dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 136,27 € au titre des frais de l’artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la limite de sa part et portion dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [C] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté pour le surplus,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [C] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 décembre 2024 par lesquelles Mme [C], appelante, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 et 1353 du code civil, à :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement,

— fixer à la somme de 1.330,50 € le montant des charges de copropriété impayé pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 907,44 € au titre des frais de recouvrement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

— l’autoriser à s’acquitter du règlement de sa dette par 14 acomptes successifs et mensuels de 100 €, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 14ème mensualité,

— juger n’y avoir lieu à condamnation par application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

— juger que les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires, sauf à juger qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Vu les conclusions en date du 23 janvier 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [C] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner Mme [C] à lui payer les sommes de :

1.330,09 € en apurement des charges impayées, arrêtées, pour la période du 1er janvier 2019 au 4ème trimestre 2020 inclus,

907,44 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

1.000 € de dommages et intérêts,

— condamner Mme [C] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2019 (1er appel de provision de charges 2019 et 1er appel cotisation fonds travaux Alur – 4ème appel 1er octobre 2020 (4ème appels de provision de charges 2020, cotisation fonds travaux Alur et appels travaux inclus)).

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivise de Mme [C],

— l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 4 mars 2020 (pièce n° 33)

— le procès verbal de l’assemblée générale du 1er mai 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 (pièces n° 9 et 29) et l’attestation de non recours,

— le compte individuel de charges du 1er janvier au 31 décembre 2020 (pièce n° 28)

— le décompte des sommes dues en pages 2 et 3 et 5 et 6 des conclusions du syndicat,

— le décompte du jugement

— le règlement de copropriété qui stipule à l’article 10 'répartition des dépens communes-règlements-provisions-garanties’ au paragraphe 'époque des règlements-provisions', en page 47 : 'en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues, afférentes audit lot'.

Il n’y a pas d’autres pièces dans le dossier du syndicat concernant la demande en paiement de l’arriéré des charges du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020, étant observé que la numérotation des pièces figurant dans le dossier du syndicat ne correspond pas toujours au bordereau des pièces communiquées.

Si le procès verbal de l’assemblée générale du 1er mai 2021 est produit deux fois, le procès verbal de l’assemblée générale du 4 mars 2020 n’est pas produit. Ce procès verbal est censé être la pièce n° 17 mentionnée dans la liste des pièces produites, mais la pièce n° 17 dans le dossier du syndicat est un décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023, période étrangère à la présente procédure. Il semble qu’il y ait eu une confusion entre la présente demande et celle ayant abouti à un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 juin 2023 (pièce [C] n° 1). Dans le bordereau des pièces communiquées, les pièces n° 7 à 10 sont censées être constituées des appels de fonds et travaux du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020, mais dans le dossier du syndicat déposé à la cour, la pièce n° 7 est constituée des appels de fonds du 1er janvier 2021 au 31 mars 2022, la pièce n° 8 est constituée de deux appels de fonds travaux des 22 décembre 2020 et 19 mars 2021, également hors procédure, la pièce n° 9 est le procès verbal de assemblée générale du 1er mai 2021 qui concerne la présente procédure et la pièce 10 est le contrat de syndic.

Néanmoins le syndicat des copropriétaires avait communiqué les pièces adéquates en première instance.

Le premier juge a ainsi énoncé ce qui suit :

'En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] verse aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire indivisaire de Mme [F]

[C].

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 19 mars 2018, du 4 avril 2019 et du 4 mars 2020 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, ainsi que l’attestation de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2019 au 12 octobre 2020,

— le décompte de créances pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020 (4ème appel

2020 inclus),

— deux lettres de relance et une mise en demeure aux fins de paiement (AR non produits),

— deux mises en demeure par avocat en date du 26 septembre 2019 et 12 mai 2020 (AR pli avisé non réclamé),

— une sommation de payer les charges de copropriété en date du 21 novembre 2019,

— des factures de frais de gestion et honoraires,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites. il apparaît que l’indivision est redevable de la somme de 2.315,48 euros'.

Devant la cour le syndicat verse aux débats le procès verbal de l’assemblée générale du 1er mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, l’attestation de non recours de cette assemblée, le relevé individuel de charges 2020 et la clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, qui n’avait pas été communiqué en première instance ('en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues, afférentes audit lot').

La créance du syndicat était justifiée en première instance, Mme [C] n’apportant aucune contestation précise sur ce point.

Compte tenu de l’existence de la clause de solidarité évoquée plus haut le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.315,48 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020 dans la limite de sa part et portion dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il n’est pas contesté que depuis le jugement des sommes supplémentaires ont été payées par Mme [C] et certains de ses co-indivisaires qui viennent en déduction de la créance du syndicat. La somme restant due de 1.330,09 € réclamée par le syndicat n’est pas contestée par Mme [C].

Cette dernière doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.330,09 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2019 au 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

—  29 août 2019 : mise en demeure : 52 €,

—  26 septembre 2019 : relance après mise en demeure [I] : 52 €

—  27 septembre 2019 : [I] dernier avis avant poursuite : 53,17 €,

—  19 septembre 2019 : facture commandement de payer : 110 €,

—  29 novembre 2019 [G] : commandement de payer : 136,27 €

—  18 mai 2020 : mise en demeure : 144 €,

—  24 octobre 2019 : facture constitution de dossier contentieux : 360 €,

total : 907,44 €.

Pour les mêmes motifs qu’exposés plus haut, il n’y a pas de correspondance entre les pièces réellement communiquées à la cour et celles mentionnées dans le bordereau des pièces. Les pièces n° 2 (relances), 3 (mise en demeure [I] avec AR), 4 (mise en demeure [Localité 10] avec AR) et 5 (sommation de payer du 21 novembre 2019) indiquées dans le bordereau ne figurent pas dans le dossier du syndicat déposé à la cour :

— la pièce n° 2 est le relevé de propriété,

— la pièce n° 3 est le règlement de copropriété,

— la pièce n° 4 est le jugement déféré,

— la pièce n° 5 est la déclaration d’appel de Mme [C].

Néanmoins le syndicat des copropriétaires avait communiqué certains justificatifs des frais réclamés en première instance.

Le premier juge a ainsi énoncé ce qui suit :

'Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, seule sera retenue la somme de 136,27 euros correspondant au commandement de payer. En effet, il n’est pas établi que les mises en demeure adressées par le syndic aient été envoyées par lettre recommandée, faute de production de l’accusé de réception, les mises en demeure par avocat entrent dans les frais irrépétibles et il n’est pas démontré que la constitution du dossier contentieux et la constitution du dossier pour l’huissier aient exigé des diligences exceptionnelles'.

Pour ces motifs que la cour adopte, la cour retient la somme de136,27 € correspondant au coût de la sommation de payer.

Compte tenu de l’existence de la clause de solidarité évoquée plus haut le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 136,27 € au titre des frais de l’artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la limite de sa part et portion dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Mme [C] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 136,27 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation

Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Le syndicat ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [C] dans la mesure où il résulte des décomptes produits que Mme [C] et certains des autres co-indivisaires effectuent des paiements réguliers, bien qu’insuffisants.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Si Mme [C] justifie de la précarité de sa situation, il n’en reste pas moins qu’elle a bénéficié de larges délais depuis 2020. Le syndicat, qui doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble sans discontinuer ne saurait être le banquier des copropriétaires. Par ailleurs, la carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges engendre pour les autres copropriétaires, à jour du paiement leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat.

Mme [C] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.315,48 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020 dans la limite de sa part et portion dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 136,27 € au titre des frais de l’artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la limite de sa part et portion dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1.330,09 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2019 au 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

Condamne Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 136,27 € au titre des frais de l’artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [C] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [C] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE