Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 4 novembre 2025, n° 23/14638

TGI Paris 10 juillet 2023

CA Paris
Infirmation partielle 4 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande de nullité
La cour a jugé que la demande de nullité du congé était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée par le jugement antérieur.
Rejeté
Préjudice causé par les manquements des bailleurs
La cour a estimé que M. [L] ne justifiait pas en quoi les manquements des bailleurs auraient eu un impact sur sa santé.
Rejeté
Montant de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que les bailleurs ne justifiaient pas d'un préjudice non réparé par l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer contractuel.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé que M. [L] ne pouvait prétendre à une indemnisation en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 4 nov. 2025, n° 23/14638
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/14638
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 10 juillet 2023, N° 23/03885
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain DE LANGLERoger DENOULET
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14638 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIF3G

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juillet 2023 – tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 23/03885

APPELANT

Monsieur [M] [L]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représenté par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285

INTIMES

Madame [P] [I] veuve de Monsieur [Y] [O]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [J] [O] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [X] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4] (USA)

Monsieur [D] [O]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Tous représentés par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Depuis de nombreuses années M.[Y] [O], propriétaire aux droits duquel viennent désormais les intimés, a loué à Monsieur [M] [L] un studio au 1 er étage de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12].

Saisi par M.[Y] [O] le 22 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment par jugement rendu le 1 er août 2022 signifié le 31 août 2022 et devenu définitif :

— débouté M. [L] de sa demande aux fins que soit déclaré nul et non probant le contrat de bail allèguant une prise d’effet au 1 er mars 2008.

— débouté M. [L] de sa demande aux fins que le bail verbal du 01/01/1983, qu’il estime légalement formé le 24 décembre 1997 tienne lieu de loi entre les parties

— dit que le bail ayant pris effet au 01/03/2008 garde sa pleine efficacité.

M. [Y] [O] est décédé le 19 juin 2022 en laissant pour lui succéder son épouse, Mme [I] usufruitière du bien donné à bail à M. [L] et ses quatre enfants, Mme [J] [O],M. [X] [O], M.[D] [O],M.[U] [O], nu-propriétaires du bien loué.

Par exploit du 31 août 2022, les consorts [O] ont donné au locataire congé aux fins de reprise pour le 28 février 2023 date d’échéance du bail.

Par exploit du 25 avril 2023, les consorts [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Paris pour voir valider ce congé et ordonner l’expulsion de M.[L].

Dans son jugement du10 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection de Paris :

CONSTATE la validité du congé adressé à Monsieur [L] [M] ;

DIT que M. [L] [M] est un occupant sans droit ni titre ;

DIT qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra étre procédé à son expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant 1'appréhension du mobilier;

CONDAMNE M.[L] à payer une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et charges ;

REJETTE 1'ensemble des demandes de M. [L]

CONDAMNE M. [L] à payer une somme de 600 euros an titre de l’ article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’ exécution provisoire est de droit ;

MET les dépens à la charge de M. [L].

Par déclaration du 23 août 2025, M. [L] a interjeté appel.

Dans ses conclusions notifiées le 13 avril 2024 via le RPVA, M. [L] demande à la Cour de:

INFIRMER le jugement rendu le 10 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection

de PARIS en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé adressé à Monsieur [L] [M] ;

— dit que Monsieur [L] [M] est un occupant sans droit ni titre ;

— dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ;

— condamné Monsieur [L] à payer une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et charges ;

— rejeté l’ensemble des demandes de Monsieur [L] ;

— condamné Monsieur [L] à payer une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— mis les dépens à la charge de Monsieur [L].

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— Déclarer recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de M. [M] [L].

— Prononcer la nullité du bail alléguant une prise d’effet au 1er mars 2008.

— Ordonner que le bail verbal du 1er janvier 1983, légalement formé le 24 décembre 1997,

tiendra lieu de loi entre les parties.

— Requalifier le bail de location meublée avec prise d’effet au 1er janvier 1998 en location

nue soumise aux dispositions de l’Article 10 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

— Dire que le contrat de bail dont bénéficie M. [M] [L] venant à échéance le 31 décembre 2021 sera renouvelé conformément aux dispositions légales.

— Prononcer la nullité du congé délivré le 31 août 2022 à M. [M] [L].

— Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire

* Désigner un expert inscrit sur la liste des experts analystes en écriture et documents (Code

nomenclature G-02.04) avec pour mission de:

* Comparer et de décrire le graphisme des signatures présentes sur les baux de décembre

1988 et mars 2008 et attribuées à M. [M] [L].

* Dire si M. [M] [L] est l’auteur des deux signatures apposées en fin de

chaque bail.

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment des pièces manuscrites pouvant faciliter la recherche de l’auteur de la signature contestée.

* Entendre tous sachants.

* Fournir tous éléments techniques et faits de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente d’attribuer une valeur statistique à l’avis qu’il aura donné.

* Donner son avis sur d’éventuelles investigations complémentaires, souhaitables ou envisageables.

* Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile et qu’il déposera une note de synthèse au terme de laquelle il laissera aux

parties un délai de trois semaines pour faire valoir leurs observations sous forme de dire.

* Mettre à la charge de M. [M] [L] la provision d’honoraires à consigner à la Régie des Avances et Recettes et en fixer le montant.

* Rappeler que le coût final des opérations d’expertise sera déterminé en fin de mission d’expertise et que la restitution des fonds avancés par la partie chargée d’approvisionner la

consigne sera liée aux décisions à venir.

Dans tous les cas

— Débouter Madame [P] [I], Madame [J] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [D] [O]., Monsieur [U] [O]., de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum Madame [P] [I], Madame [J] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [D] [O]., Monsieur [U] [O] à payer à M. [M] [L] :

*10.000 € de dommages-intérêts.

*5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* les entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par le RPVA le 19 janvier 2024, Mme [I], Mme [J] [O],M. [X] [O],M.[D] [O] et,M.[U] [O] demandent à la Cour de :

DEBOUTER Monsieur [M] [L] de ses demandes

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf sur le montant des indemnités d’occupation

Statuant à nouveau

FIXER à compter du 1 er mars 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.030,40€

CONDAMNER Monsieur [M] [L] au paiement des sommes dues de ce chef

jusqu’à la libération des lieux

CONDAMNER Monsieur [M] [L] à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties.

De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur le contrat de bail à effet du 1er mars 2008

En application de l’ article 1355 du Code civil :

« L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut

que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que

la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même

qualité. »

En application de l’article 500 du code de procédure civile :

' a force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif de d’exécution. Le jugement susceptible d’un tel recours acquiert la même force à l’expiration du délai du recours si ce dernier n’a pas été exercé dans le délai. »

En l’espèce M. [L] considère que les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir de l’autorité de chose jugée du jugement du 1 er août 2022 pour les motifs suivants :

Les demandes présentées:

— ne sont pas identiques.

— ne sont pas fondées sur la même cause : la première se fonde sur l’existence d’arriérés de loyers, la seconde sur la contestation de la validité d’un congé.

— ne réunissent pas les mêmes parties.

Il précise que du fait du décès de M.[Y] [O], il n’avait pas interjeté appel.

Le jugement critiqué ne se prononce pas sur l’autorité de la chose jugée mais constatant que la juridiction par son jugement en date du 01/08/2022 a dit, que le bail du mars 2008 était valable et, a écarté le problème de la signature, en a déduit qu’il y avait lieu de rejeter la demande de nullité du bail et la demande subsidiaire d’ expertise graphologique.

Il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que, les ayants cause à titre universel (héritiers, légataires universels) sont considérés comme ayant la même qualité que leur auteur.

En conséquence c’est à bon droit que les intimés font valoir qu’il existe une identité de parties.

En ce qui concerne l’identité des demandes et leurs causes il convient de prendre en compte non pas l’objet global du litige mais la demande spécifique relative à la nullité du bail à effet du 1ermars 2028, faite à la fois dans le cadre dela procédure ayant donné lieu au jugement du 1 er août 2022 et, dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement critiqué.

Or il résulte clairement des motifs et du dispositif du jugement rendu le 1er août 2002 que la demande visant au prononcé de la nullité du bail du 1er mars 2008 présentée par M. [L] est identique à celle formée dans le cadre de la procédure d’appel et du jugement critiqué, les moyens fondés sur les irrégularités de forme dudit bail, sur la contradiction avec les quittances émises et sur la contestation de signature étant exactement les mêmes.

Le jugement du 1er août 2022, n’étant plus susceptible de recours et ayant force de chose jugée, c’est à bon droit en application de l’article 125 du code de procédure civile que les intimés se prévalent de l’irrecevabilité de la demande de nullité du bail à effet du 1 er mars 2008.

Il n’ya donc pas lieu d’examiner les moyens de ce chef.

La cour considérant que, le bail à effet du 1er mars 2008 fait loi entre les parties les demandes relatives à l’application d’un bail verbal du 1er janvier 1983, légalement formé le 24 décembre 1997,ou la demande subsidiaire d’expertise graphologique sont rejetées.

Sur la validité du congé

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 § 1 :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'

Il résulte de ce texte que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.

En l’espèce, M. [L] ne contestant nullement les motifs du congé, c’est à juste titre qu’ayant constaté que ledit congé était régulier en la forme, que le premier juge l’ a validé avec toutes conséquences de droit relatives à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont la nature à la fois indemnitaire et compensatoire permet une évaluation conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

Il est de jurisprudence constante que la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuellement dû si le bail s’était poursuivi, (donc avec indexation) majoré des charges et ce, à compter de la date de la résiliation du bail et, jusqu’à la reprise effective des lieux est suffisante pour réparer lepréjudice des bailleurs.

En l’espèce, le jugement critiqué fixe le montant de l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges.

Les intimés sollicitent l’infirmation du jugement et demande la fixation du montant del’indemité d’occupation à une somme de1030 euros correspondant à un loyer de référence médian, estimant le loyer sous évalué.

Au vu de la quittance en date de janvier 2024 le montant de l’indemnité d’occupation était de 779, 32 euros.

Il convient de rappeler que l’augmentation des loyers est procéduralement encadré par la loi. En l’espèce la seule pièce produite par les bailleurs à l’appui deleur demande ( pièce10), tirée d’un site internet n’est pas suffisante pour rapporter la preuve qu’ils pourraient se prévaloir de la fixation d’un loyer à un prix minoré et valablement solliciter une augmentation deloyer.

Il convient donc de considérer, qu 'ils ne justifient nullement d’un préjudice qui ne serait pas suffisamment réparé par la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuellement dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et ce, à compter de la date de la résiliation du bail et, jusqu’à la reprise effective des lieux.

Il convient donc d’infirmer le jugement qui fixe le montant de l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges sans autre précision, en ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts

M.[L] qui ne justifie nullement en quoi les manquements de son bailleur ou les procédures judiciaires auraient affecté depuis 2019 son état de santé sera débouté des sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [L] doit être condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs équitable d’allouer aux intimés la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de confirmer les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la fixation du montant de l’indemnité d’occupation,

Stauant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [M] [L] à payer à Mme [I], Mme [J] [O],M. [X] [O],M.[D] [O] et,M.[U] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective deslieux ;

Condamne M. [M] [L] à payer à Mme [I], Mme [J] [O],M. [X] [O],M.[D] [O] et,M.[U] [O], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [M] [L] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,