Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02144 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXU5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 22/00480

APPELANTES

Madame [O] [M] divorcée [T]

née le 1er septembre 1982 à [Localité 14] (69)

[Adresse 9]

[Localité 5]

Société MAISON ROUSSELET

SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 817 646 383

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J0151

Assistés par M^e Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1420

INTIMES

Madame [J] [S] veuve [U]

née le 1er juin 1935 à [Localité 15] (Espagne)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [X]-[D] [U]

né le 30 décembre 1965 à [Localité 11] (92)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [L] [U]

née le 12 août 1996 à [Localité 13] (78)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [E] [U]

né le 21 juillet1997 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [W] [U]

née le 05 juin 1954 à [Localité 16] (92)

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [B] [Z]

née le 21 déembre 1979 à [Localité 12] (92)

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [H] [U]

née le 13 avril 2002 à [Localité 13] (78)

[Adresse 1]

[Localité 7]

TOUS représentés par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 14 janvier 2016 intitulé 'bail non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989", [A] [U] a donné à bail à la SAS Maison Rousselet, représentée par Mme [O] [M] en sa qualité de présidente, un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel de 2100 euros, outre 100 euros d’acomptes mensuels sur charges, fixées à 17% des charges grevant l’immeuble, et le versement d’un dépôt de garantie de 4200 euros. Il stipule que 'la présente location est faite à usage exclusif d’habitation pour y loger le personnel de la locataire’ ; au chapitre 'destination des lieux’ des conditions particulières, il est indiqué : 'la société loue cet appartement pour y loger son personnel et plus particulièrement Mme [O] [M]'.

[A] [U] est décédé le 16 juin 2017, laissant pour lui succéder sa veuve, Mme [J] [S], ses enfants et héritiers, Mme [W] [U] et M. [X]-[D] [U], et ses légataires, Mme [L] [U], M. [E] [U], Mme [H] [U] [alors mineure pour être née le 13 avril 2002, représentée par son père M. [X]-[D] [U] et sa mère Mme [P] [C] épouse [U]] et Mme [B] [Z] représentée par son tuteur, alors l’ATFPO.

Par acte d’huissier du 12 janvier 2021, Mme [O] [M] épouse [T] et la SAS Maison Rousselet ont fait assigner Mme [S] veuve [U] [J], M. [U] [X]-[D], Mme [U] [L], M. [U] [E], Mme [U] [W], Mme [Z] [B], Mme [U] [H] aux fins de voir :

— prononcer la nullité du contrat de bail souscrit le 14 janvier 2016 par la société Maison Rousselet pour cause illicite et pour violence,

— ordonner toute restitution consécutive,

— constater l’existence d’un bail verbal entre Mme [U] et Mme [M] pour un loyer mensuel de 2000 euros soumis à la loi du 06 juillet 1989

Après compensation, condamner les défendeurs à lui payer diverses sommes, dont 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions, les demandeurs ont sollicité en outre :

— la condamnation des défendeurs à payer à Mme [M] les sommes de 6 400 euros, 5200 euros, 6912 euros, 6900 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, sauf avant-dire droit à désigner un expert pour vérifier le calcul et le montant des charges,

— de déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Mme [U] à la SAS Maison Rousselet le 11 juin 2021,

— de constater la reconduction du contrat de bail entre Mme [U] et Mme [M] pour une durée de 3 ans,

— de condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Les consorts [U] ont demandé de :

— in limine litis, déclarer irrecevables en leurs demandes Mme [M] et la SAS Maison Rousselet à l’encontre des nu-propriétaires,

— condamner in solidum les demandeurs à verser à chacun des nus-propriétaires la sommme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— rejeter la demande en nullité du contrat de bail,

— rejeter la demande tendant à soumettre le contrat à la loi du 6 juillet 1989,

— rejeter les demandes de remboursement du dépôt de garantie des loyers et de la diminution de loyer,

— rejeter la demande de nomination d’un expert,

— donner acte de l’accord pour la réalisation des travaux selon devis,

— rejeter la demande au titre des dommages et intérêts,

À titre reconventionnel :

— condamner la société Maison Rousselet à verser la somme de 5373,20 euros au titre de la régularisation de charges des années 2016, 2017 et 2018,

— condamner la société Maison Rousselet à payer la somme de 3992,06 euros au titre de loyers dus,

— condamner in solidum les demandeurs à payer la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner in solidum la société Maison Rousselet et Mme [M] [O] épouse [T] aux dépens

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DIT que les demandes de Mme [M] [O] épouse [T] et de la société Maison Rousselet sont recevables,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées par Mme [M] [O] épouse [T] et de la société Maison Rousselet,

REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par Mme [U] [J] usufruitière et par Mme [L] [U], Monsieur [X] [U], Mme [W] [U], M. [E] [U], Mme [B] [Z], Madame [H] [U] nus propriétaires,

REJETTE les demandes des parties respectives sollicitées au titre de l’article 700 du CPC,

DIT que l’exécution provisoire est de droit,

DIT que les dépens seront à la charge des demandeurs.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 octobre 2022 par Mme [O] [M] et la SAS Maison Rousselet, enregistré sous le N°RG 22/17483,

Le 24 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par Mme [J] [U] née [S] de demandes tendant à la validation du congé délivré à la SAS Maison Rousselet le 11 juin 2021 à effet au 14 janvier 2022, expulsion de la SAS Maison Rousselet et de tous occupants de son chef dont Mme [M], et condamnation de la SAS Maison Rousselet au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 janvier 2022 et jusqu’à libération des lieux égale à la somme de 3500 euros hors charges, a dit qu’il existait une situation de litispendance entre la présente instance et l’instance n°22/17483 en cours devant la cour d’appel de Paris pôle 4 chambre 3 et s’est dessaisi par conséquent au profit de ladite chambre.

Vu l’ordonnance de radiation du 23 janvier 2025,

Vu la réinscription au rôle du 5 février 2025,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 07 mai 2025 par lesquelles Mme [O] [M] et la SAS Maison Rousselet demandent à la cour de :

Réformer le jugement entrepris, en ce qu’il a :

rejeté l’ensemble des demandes présentées par Madame [O] [M] [O] épouse [T] et la société Maison Rousselet,

rejeté les demandes de Madame [O] [M] [O] épouse [T] et de la société Maison Rousselet au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Rejeter l’appel incident formé par les intimés,

Dire irrecevable comme nouvelle la demande d’expulsion formée à titre principal à l’encontre de Madame [O] [M],

Statuant à nouveau,

Dire et juger recevables les demandes de Madame [O] [M] et de la société Maison Rousselet à l’encontre tant de Madame [J] [U], usufruitière, que des autres codéfendeurs, nus-propriétaires,

Prononcer la nullité du contrat de bail souscrit le 14 janvier 2016 par la Société Maison Rousselet, pour cause illicite et pour violence,

Ordonner toutes restitutions consécutives,

Constater l’existence entre Madame [J] [U] et Mme [O] [M] d’un contrat de bail d’habitation verbal, soumis à la loi du 6 juillet 1989, pour un loyer mensuel de 2 000 €, à compter du 14 janvier 2016,

Après compensation entre les restitutions consécutives à la nullité, et les sommes dues par Madame [O] [M], condamner les codéfendeurs au versement à Madame [O] [M] des sommes suivantes :

6 400 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie et du montant de l’indemnité de réservation indûment perçue, à la charge de la succession de Monsieur [A] [U] ([J] [U], [X]-[D] [U], [L] [U], [E] [U], [W] [U], [B] [Z]-[U] représentée par sa tutrice Madame [G] [K], [H] [U]), in solidum ;

1 700 € (100 € x 17 mois), au titre du trop-perçu de loyers depuis la conclusion du bail, le 14 janvier 2016, jusqu’au décès de Monsieur [A] [U] ' à la charge de la succession de Monsieur [A] [U] ([J] [U], [X]-[D] [U], [L] [U], [E] [U], [W] [U], [B] [Z] [U] représentée par sa tutrice Madame [G] [K], [H] [U]), in solidum ', le 16 juin 2017, le loyer ne devant être que de 2 000 € et non de 2 100 € comme il le lui a été imposé ;

6 600 € (100 € x 66 mois), au titre du trop-perçu de loyers depuis le 16 juin 2017 jusqu’à janvier 2023 inclus à la charge de Madame [J] [U], usufruitière ;

10 152 € [(2000 € – 1784 €) x 47 mois], au titre des loyers perçus depuis la demande de réduction du loyer, le 4 février 2019 jusqu’à janvier 2023 inclus, au-delà de 1784€, à la charge de Madame [J] [U], usufruitière ;

8 400 € (100 € x 84 mois) au titre des charges indûment versées, à la charge de la succession de Monsieur [A] [U] ([J] [U], [X]-[D] [U], [L] [U], [E] [U], [W] [U], [B] [Z]-[U] représentée par sa tutrice Madame [G] [K], [H] [U]), in solidum, jusqu’au décès de ce dernier, et de Madame [J] [U] au-delà ' sauf, avant dire droit, à désigner un expert judiciaire en gestion d’immeuble et de copropriété, aux fins notamment de vérifier le calcul et le montant des charges locatives,

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de chaque paiement indu, avec capitalisation des intérêts,

Déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Madame [J] [U] à la SAS Maison Rousselet le 11 juin 2021,

Constater la reconduction du contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 entre Madame [J] [U] et Madame [O] [M] pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 14 janvier 2025,

Rejeter les demandes élevées par Madame [J] [U] au titre des arriérés de loyers et de charges, sauf, à titre subsidiaire, et reconventionnellement, à condamner Madame [J] [U] et les héritiers de Monsieur [A] [U], in solidum, à payer à la Société Maison Rousselet la somme de 5 399,31 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner les codéfendeurs ([J] [U], [X]-[D] [U], [L] [U], [E] [U], [W] [U], [B] [Z] [U] représentée par sa tutrice Madame [G] [K], [H] [U]) au versement in solidum à Madame [O] [M] d’une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner les codéfendeurs ([J] [U], [X]-[D] [U], [L] [U], [E] [U], [W] [U], [B] [Z] [U] représentée par sa tutrice Madame [G] [K], [H] [U]) au versement in solidum à Madame [O] [M] de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejeter toutes demandes, prétentions, fins et moyens contraires.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mai 2025 par lesquelles Mme [J] [S] veuve [U], M. [X]-[D] [U], Mme [L] [U], M. [E] [U], Mme [W] [U], Mme [B] [Z] représentée par sa tutrice, Mme [V]-[G] [K], et Mme [H] [U], demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il déboute Madame [M] et la société MAISON ROUSSELET de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Recevoir les concluants en leur appel incident, infirmer le jugement en ce qu’il déboute les intimés de leurs demandes de condamnation aux loyers et charges et condamner la société MAISON ROUSSELET à verser à Madame [J] [U] :

la somme de 5399 ,31 euros au titre de la régularisation des charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022, et 1600 euros depuis le 1er novembre 2023 jusqu’au 1er février 2025,

La somme de 55 493,16 euros au titre des loyers dus depuis le 1er janvier 2017 arrêtée au 1er février 2025, à parfaire,

Valider le congé délivré le 11 juin 2021 pour la date du 14 janvier 2022,

Ordonner l’expulsion de la société MAISON ROUSSELET et de Madame [M] et celle de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 9] avec assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et de la force armée si besoin est,

Condamner in solidum la société MAISON ROUSSELET et Madame [M] à verser une indemnité d’occupation mensuelle d’une somme équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du 14 janvier 2022,

Condamner in solidum la société MAISON ROUSSELET et Madame [M] à verser la somme de 10 000 euros chacune aux concluants au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner in solidum la société MAISON ROUSSLET et Madame [M] en tous les dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 juin 2025,

Vu les conclusions aux fins de désistement remises au greffe le 30 octobre 2025 par lesquelles Mme [O] [M] et la SAS Maison Rousselet demandent à la cour de :

Ordonner la réouverture des débats,

Donner acte à Madame [O] [M] et à la Société Maison Rousselet de leur désistement d’instance et d’action, sous réserve du désistement d’instance et d’action réciproque des co-intimés ([J] [U], [X]-[D] [U], [L] [U], [E] [U], [W] [U], [B] [Z] [U] représentée par sa tutrice Madame [G] [K], [H] [U]),

Donner acte à Madame [O] [M] et à la Société Maison Rousselet de ce qu’elles acceptent ledit désistement réciproque desdits co-intimés,

Déclarer l’instance éteinte,

Dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres frais et dépens.

Vu les conclusions d’acceptation de désistement et de désistement d’appel incident remises au greffe le 30 octobre 2025 par lesquelles Mme [J] [S] veuve [U], M. [X]-[D] [U], Mme [L] [U], M. [E] [U], Mme [W] [U], Mme [B] [Z] représentée par sa tutrice, Mme [V]-[G] [K], et Mme [H] [U], demandent de :

Donner acte de l’acceptation du désistement d’instance et d’action de la société MAISON ROUSSELET et de Madame [M] à l’encontre des concluants et donner acte du désistement de l’instance et l’action incidente des consorts [U] à l’encontre de la société MAISON ROUSSELET et de Madame [M].

Dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Par messages au RPVA des 4 et 5 novembre 2025, faisant suite à une demande de la cour, les consorts [U] ont indiqué se désister en outre des demandes de validation de congé, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formées devant le juge des contentieux de la protection, lequel s’était dessaisi au profit de la cour en raison de la litispendance par jugement du 24 août 2023, et Mme [M] et la SAS Rousselet ont indiqué accepter ce désistement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désistements

L’article 394 du code de procédure civile dispose que 'le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance'.

En vertu de l’article 395, 'le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste'.

Selon l’article 401 du code de procédure civile, 'le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente'.

En vertu de l’article 403, 'le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement'.

Le désistement peut être formulé après la clôture des débats, conformément à l’article 1er du code de procédure civile selon lequel les parties peuvent mettre fin à l’instance avant qu’elle ne s’éteigne par l’effet du jugement ; ainsi, des conclusions de désistement d’appel, qui n’avaient pas besoin d’être acceptées et qui étaient parvenues pendant le cours du délibéré à la juridiction avant qu’elle ne rende sa décision, la dessaisissent immédiatement (Civ. 2ème, 5 décembre 2019, n°18-22.504).

En l’espèce, Mme [M] et la SAS Maison Rousselet ont adressé des conclusions aux fins de désistement le 30 octobre 2025, en indiquant que celui-ci était formé sous réserve du désistement réciproque des co-intimés, qu’elles ont indiqué accepter.

Par conclusions du même jour, les consorts [U] ont accepté le désistement des appelantes et ont sollicité qu’il leur soit 'donné acte du désistement de l’instance et l’action incidente'.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la réouverture des débats, et il convient de constater le désistement d’appel de Mme [M] et de la SAS Maison Rousselet, et le désistement d’appel incident des consorts [U], lesquels emportent acquiescement au jugement entrepris.

Il convient en outre de déclarer parfait le désistement des autres demandes des consorts [U] pour lesquelles la cour avait été saisie par le juge des contentieux de la protection en raison de la litispendance, celui-ci ayant été accepté par Mme [M] et la SAS Maison Rousselet.

Sur les dépens

L’article 399 du code de procédure civile, applicable au désistement de l’appel selon l’article 405, dispose que 'le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte'.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire qu’elles conserveront la charge des dépens qu’elles auront exposés, il convient dès lors de statuer en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate le désistement d’appel de Mme [O] [M] et la SAS Maison Rousselet, et le désistement d’appel incident de Mme [J] [S] veuve [U], M. [X]-[D] [U], Mme [L] [U], M. [E] [U], Mme [W] [U], Mme [B] [Z] représentée par sa tutrice, Mme [V]-[G] [K], et Mme [H] [U],

Dit que ce désistement emporte acquiescement des parties au jugement du 20 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Constate le désistement de Mme [J] [S] veuve [U], M. [X]-[D] [U], Mme [L] [U], M. [E] [U], Mme [W] [U], Mme [B] [Z] représentée par sa tutrice, Mme [V]-[G] [K], et Mme [H] [U] de leurs autres demandes, dont la cour était saisie en raison de la litispendance,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,