RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07458 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQCD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2023- Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de RAINCY- RG n° 11-22-000876

APPELANTE

Madame [W] [S]

née le 24 Février 1943 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée à l’audience par M^e Aïcha CONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0023

INTIMÉES

Madame [M] [P]

née le 01 Janvier 1924 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Madame [J] [P] représentée par l’UDAF de Seine et Marne son tuteur aux biens

née le 03 Juin 1972 à [Localité 6] (Koweit)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Toutes deux représentées par M^e Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0048

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par deux actes sous seing privé du 16 mai 2006, Mme [W] [S] a donné à bail à Mme [M] [P] et Mme [J] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 240 euros chacune, soit 480 euros en tout, outre une provision sur charges de 60 euros chacune, soit 120 euros en tout.

Par jugement du 8 août 2013, la mesure de tutelle instaurée au profit de Mme [J] [P] a été renouvelée pour une durée de 20 ans et M. [L] [P] a été désigné en qualité de tuteur.

Par ordonnance du 29 octobre 2015, M. [L] [P] a été déchargé de ses fonctions de tuteur aux biens, maintenu tuteur à la personne de Mme [J] [P], et M. [Z] [E], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désigné en qualité de tuteur aux biens de Mme [J] [P].

Par lettre recommandée du 18 mai 2022, reçue le 20 mai 2022 et sommation de faire délivrée par huissier de justice le 24 mai 2022, M. [L] [P] a mis en demeure Mme [W] [S] de réaliser des travaux au sein du logement loué.

Par acte d’huissier du 27 juin 2022, Mme [M] [P] et Mme [J] [P], représentée par son tuteur, ont fait assigner Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy afin de voir :

— ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux permettant de rendre l’appartement habitable et décent,

— ordonner la réalisation des travaux de remise aux normes de l’électricité et de la plomberie dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner Mme [W] [S] à payer à Mme [J] [P] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [W] [S] à payer à Mme [M] [P] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [W] [S] à payer à Mme [J] [P] la somme de 3 600 euros au titre du remboursement des charges locatives appelées et non justifiées,

— condamner Mme [W] [S] à payer à Mme [M] [P] la somme de 3 600 euros au titre du remboursement des charges locatives appelées et non justifiées,

— condamner Mme [W] [S] à payer à Mme [J] [P] et Mme [M] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [W] [S] aux entiers dépens.

Mme [W] [S] a demandé que soit prononcée la nullité de l’assignation délivrée le 27 juin 2022 et que Mme [M] [P] et Mme [J] [P] soient condamnées à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle ne s’est pas opposée à la réalisation d’une expertise judiciaire.

Par jugement contradictoire mixte entrepris du 20 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :

Rejette l’exception de nullité de l’assignation,

Condamne Mme [W] [S] à verser à Mme [M] [P] la somme de 3 600 euros au titre de la restitution des provisions sur charge des mois de mai 2017 à mai 2022,

Condamne Mme [W] [S] à verser à Mme [J] [P], représentée par son tuteur aux biens M. [Z] [E], la somme de 3 600 euros au titre de la restitution des provisions sur charge des mois de mai 2017 à mai 2022,

Rejette la demande de suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à exécution des travaux,

Avant dire droit,

Ordonne une mesure d’expertise (…) [ nom de l’expert et mission, consignation à charge de Mmes [P]]

Sursoit à statuer sur l’ensemble des autres demandes,

Réserve les dépens,

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy du lundi 4 décembre 2023 à 11h00,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 avril 2023 par Mme [W] [S] des chefs de dispositif l’ayant condamnée à verser à Mmes [P] la somme de 3600 euros chacune au titre de la restitution des provisions sur charges des mois de mai 2017 à mai 2022,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 avril 2025 par lesquelles Mme [W] [S] demande à la cour de :

Recevoir Madame [W] [S] en son appel ;

L’y déclarer bien fondée,

Infirmer le jugement du Tribunal de Proximité du RAINCY du 20 mars 2023 en ce qu’il a :

— Condamné Madame [W] [S] à verser à Madame [M] [P] la somme de 3.600 euros au titre de la restitution des provisions sur charges des mois de mai 2017 à mai 2022 ;

— Condamné Madame [W] [S] à verser à Madame [J] [P] la somme de 3.600 euros au titre de la restitution des provisions sur charges des mois de mai 2017 à mai 2022 ;

Statuant à nouveau :

Condamner Madame [M] [P] à verser à Madame [W] [S] la somme de 160,23 euros au titre du solde de charges locatives, compte arrêté au 31 décembre 2023; Condamner Madame [J] [P] représentée par son tuteur aux biens à verser à Madame [W] [S] la somme de 8,21 euros à titre de solde de charges locatives, compte arrêté au 31 décembre 2023 ;

Condamner solidairement Mesdames [M] et [J] [P] à verser à Madame [W] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 juillet 2023 aux termes desquelles Mme [M] [P] et Mme [J] [P] 'représentée par Mme [N] [D] tutrice aux biens’ demandent à la cour de :

Dire irrecevable la demande nouvelle de Madame [W] [S] au titre des charges locatives,

Condamner Madame [W] [S] à payer à Madame [M] [P] la somme de 3 600 euros à titre de dommages intérêts;

Condamner Madame [W] [S] à payer à Madame [J] [P] la somme de 3 600 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamner Madame [W] [S] à payer à 'Madame [M] et [J] [P]' la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

'Condamner aux entiers dépens'.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que l’UDAF 77 est devenue le nouveau tuteur aux biens de Mme [J] [P] suivant ordonnance du juge des tutelles de [Localité 8] du 4 juin 2024. Les intimées n’ont pas conclu à nouveau suite à ce changement, et Mme [S] justifie avoir signifié ses dernières conclusions à l’UDAF 77 par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025 délivré à personne.

Sur les demandes principales au titre de la restitution des provisions sur charges formée par les consorts [P] et les demandes reconventionnelles en paiement du solde des charges locatives formée par Mme [S]

Le premier juge a condamné Mme [S] à payer à Mmes [M] [P] et [J] [P] représentée par son tuteur aux biens la somme de 3600 euros à chacune au titre de la restitution des provisions sur charges des mois de mai 2017 à mai 2022, au motif que la bailleresse n’avait pas produit de justificatifs des charges pour les années correspondantes.

Mme [S] fait grief au jugement entrepris d’avoir ainsi statué, alors qu’elle indique qu’elle justifie des charges pour les années 2017 à 2023, qu’il convient de tenir compte de la prescription, et que les consorts [P] demeurent redevables des charges en 2022 et 2023 faute de restitution des lieux et compte tenu de la persistance d’une consommation d’eau chaude et d’eau froide sur la période. Elle affirme que le solde des charges locatives dû par Mme [M] [P] s’élève à 160,23 euros au 31 décembre 2023 et le solde de charges locatives dû par Mme [J] [P] représentée par son tuteur aux biens s’élève à 8,21 euros à la même date, et sollicite en conséquence la condamnation des intimées au paiement desdites sommes. Elle soutient que sa demande, formée pour la première fois devant la cour, est recevable, en ce qu’elle est la conséquence et l’accessoire de la demande de compensation formée en cause d’appel, et en ce qu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses aux fins de confirmation du jugement.

Mme [M] [P] et Mme [J] [P] représentée par son tuteur aux biens sollicitent que la demande nouvelle de Mme [S] au titre des charges locatives soit déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour en vertu de l’article 954 dudit code.

* Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de Mme [S] au titre du solde des charges

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, le premier juge était saisi par les consorts [P] d’une demande principale de restitution des provisions sur charges, et Mme [S], qui indique justifier des régularisations de charges opérées, forme devant la cour une demande au titre du solde des charges.

Il convient de juger que cette demande, ayant pour objet d’opposer compensation à la demande principale de restitution des provisions sur charges des consorts [P], est dès lors recevable.

* Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2241, alinéa 1, du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22.445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.895; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, pourvois 17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

Si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-18.473).

En l’espèce, Mme [S] produit devant la cour les justificatifs des charges pour les années 2017 à 2023. Elle n’établit toutefois pas avoir régularisé les charges auprès des locataires, et ce y compris par des courriers recommandés qui n’auraient pas été réclamés par ces dernières. Faute de régularisation, le délai de prescription de l’action en répétition des charges indues n’a donc pas pu courir.

Toutefois, la bailleresse justifiant des charges pour la période de 2017 à 2023 inclus par les pièces produites, lesquelles ne sont pas utilement contestées par les locataires, qui ne justifient pas avoir quitté les lieux en restituant les clés à la bailleresse avant la date du 15 mai 2024 mentionnée par cette dernière dans ses écritures, leur demande principale de restitution des charges indûment perçues par le bailleur ne saurait prospérer, et il convient de débouter les consorts [P] de leur demande principale à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

S’agissant des demandes reconventionnelles de Mme [S] en paiement du solde des charges, celles-ci ont été formées pour la première fois par ses conclusions du 27 juin 2023, de sorte que ses demandes sont prescrites pour les charges antérieures au 27 juin 2020.

Pour l’année 2020, seules seront prises en compte les charges non prescrites pour la période de juillet à décembre 2020 inclus, justifiées à hauteur de la somme de :

2180,74 : 2 = 1090,37 euros.

Sur cette même période, a été réglée à titre de provision sur charges la somme totale de 720 euros par les deux locataires, soit un solde restant dû de 370,37 euros.

Pour l’année 2021, les charges s’élèvent à 1749,76 euros, et les locataires se sont acquittées de provisions sur charges de 1440 euros, soit un solde restant dû de 309,76 euros.

Pour l’année 2022, les charges s’élèvent à 1727,93 euros, et les locataires se sont acquittées de provisions sur charges de 1440 euros, soit un solde restant dû de 287,93 euros.

Pour l’année 2023, les charges s’élèvent à 1760,49 euros, et les locataires se sont acquittées de provisions sur charges de 1440 euros, soit un solde restant dû de 320,49 euros.

Il en résulte que le montant total restant dû pour les charges non prescrites de juillet 2020 à décembre 2023 pour les deux locataires s’élève à :

(370,37 + 309,76 + 287,93 + 320,49) = 1288,55 euros.

Or, Mme [S] indique dans ses conclusions que :

— s’agissant de Mme [J] [P], le solde des charges a été réglé par son tuteur aux biens à hauteur de la somme totale de :

(1020 + 304,21) = 1324,21 euros ;

— s’agissant de Mme [M] [P], que le solde des charges a été réglé par son fils à hauteur de la somme de 1172,18 euros.

Il en résulte qu’aucun reliquat de charges ne reste dû par les locataires, compte tenu de la prescription partielle de la demande, et il convient de débouter Mme [S] de ses demandes reconventionnelles à ce titre.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [P]

Les consorts [P] forment une demande de dommages et intérêts à hauteur de 3600 euros chacune, en faisant valoir que la présente instance résulte de l’inertie de la bailleresse qui ne leur a jamais communiqué la moindre pièce justificative avant l’instance en appel, de sorte qu’elle a manqué son obligation de loyauté et leur a 'évidemment causé un préjudice'.

Mme [S] ne réplique pas sur ce point.

S’il a pu être jugé que la réclamation présentée par le bailleur sur une période écoulée de cinq ans, de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était, dans le cas d’espèce, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l’égard du preneur et de sa caution solidaire pour le dommage occasionné (Civ. 3ème, 21 mars 2012, n°11-14.174), aucune faute de cette nature n’est démontrée par les consorts [P] en l’espèce, alors que le solde des charges restant dues après régularisation n’excède que de peu le montant provisionné, qu’aucune condamnation supplémentaire n’a été prononcée à ce titre, et que la prescription triennale a au demeurant été appliquée.

En conséquence, il convient de débouter les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aucun appel ou appel incident n’a été formé s’agissant des dépens de première instance.

Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens d’appel à hauteur de 50% à la charge de Mme [S] et de 50% à la charge des consorts [P].

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevables les demandes reconventionnelles au titre du solde des charges locatives formées par Mme [W] [S],

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [M] [P] et Mme [J] [P] représentée par son tuteur aux biens de leurs demandes principales en répétition des provisions sur charges indûment perçues et en dommages et intérêts,

Déboute Mme [W] [S] de ses demandes reconventionnelles au titre du solde des charges,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens d’appel à hauteur de 50% à la charge de Mme [S] et de 50% à la charge de Mme [M] [P] et Mme [J] [P] représentée par son tuteur aux biens,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,