RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02377 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHBZO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris- RG n° 22/03030

APPELANTE

Madame [X] [G]

née le 26 Décembre 2023

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoît DE LAPASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0953

INTIMÉ

Monsieur [J] [U]

né le 28 août 1964 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 13 mai 2025 puis prorogé au 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 9 janvier 1998, M. [J] [U] a donné en location à Mme [X] [G] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 juillet 2021 M. [J] [U] donnait congé à effet du 31 janvier 2022, à Mme [X] [G] pour reprendre le bien pour y loger son fils [Y] [U], ce dernier résidant jusqu’alors avec son père, voulant son indépendance et occuper un appartement indépendant dans ce cadre.

M. [J] [U] a délivré une sommation de quitter les lieux en date du 11 février 2022.

Mme [X] [G] s’est opposée au caractère sérieux du motif invoqué en indiquant que le bailleur est propriétaire de plusieurs appartements dont certains se sont libérés et où il aurait pu loger son fils.

Saisi par M. [J] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 8 avril 2022, par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déclare valable au fond et en la forme le congé signifié par M. [J] [U] à Mme [X] [G] le 9 juillet 2021 ;

— déboute Mme [X] [G] de toutes ses demandes ;

— dit que le bail est résilié au 31 janvier 2022 et que Mme [X] [G] est occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe [Adresse 1] (1er étage sur rue lot no 5 de la copropriété) depuis le 31 janvier 2022 ;

— ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [X] [G], du logement sis [Adresse 1] (1er étage sur rue lot no 5 de la copropriété), ainsi que de tout occupant de son chef si besoin est avec l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et s. du code de procédure civile ;

— rappelle qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice ;

— dit n’y avoir lieu à suppression de la trêve hivernale et dit que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne Mme [X] [G] à verser à M. [J] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, à savoir une indemnité mensuelle de 935 euros à compter de la date d’effet du congé, jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

— déboute M. [J] [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamne Mme [X] [G] à verser à M. [J] [U] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne Mme [X] [G] aux entiers dépens comprenant le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.

Par déclaration reçue au greffe le 24 janvier 2023, Mme [X] [G] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [X] [G] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré valable au fond et en la forme le congé qui lui a été signifié par M. [J] [U] le 9 juillet 2021 ;

— l’a débouté de toutes ses demandes ;

— statuer à nouveau :

— dire que M. [J] [U] ne rapporte pas la preuve du caractère réel et sérieux du congé pour reprise dont il entend de prévaloir pour mettre un terme à son bail ;

— dire qu’en cours d’instance, ayant quitté les lieux, le caractère abusif du congé fût confirmé par le fait que le logement était donné à bail à un tiers ;

— partant,

— annuler le congé pour reprise qui lui a été signifié le 9 juillet 2021 ;

— condamner M. [J] [U] au paiement d’une somme de 10 000 euros à raison des tracasseries qui lui ont été volontairement causées

— en tout état de cause,

— débouté M. [J] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [J] [U] au paiement de 3 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] [U] au paiement des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [U] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il le déboute de sa demande d’octroi de dommages et intérêts résultant de la violation du congé délivré par Mme [X] [G] et partant de son maintien dans les lieux ;

— débouter Mme [X] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— y faisant droit,

— statuant de nouveau,

— condamner Mme [X] [G] à lui payer la somme de 7 500 euros, en réparation des préjudices soufferts du fait de la violation du congé délivré et partant, du maintien dans les lieux de Mme [X] [G] ;

— condamner Mme [X] [G] à lui payer la somme de 15 350 euros, en réparation du préjudice financier souffert du fait de la violation, par Mme [X] [G] de son obligation d’entretien de l’appartement ;

— en tout état de cause,

— condamner Mme [X] [G] à lui verser la somme de 3 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] [G] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de validation du congé délivré le 09 juillet 2021 et ses conséquences,

Mme [X] [G] appelante fait grief au premier juge de l’avoir débouté de sa demande de contestation de validité du congé lui ayant été délivré le 09 juillet 2021 par M. [J] [U].

Elle fait essentiellement valoir que :

— M. [J] [U] ne rapporte pas la preuve du caractère réel et sérieux du congé pour reprise dont il entend se prévaloir pour mettre un terme au bail ;

— le congé pour reprise qui lui a été signifié le 9 juillet 2021 est nul et non avenu ;

M. [J] [U] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a validé le congé qu’il a fait délivrer à Mme [G] le 9 juillet 2021 ;

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (').

En l’espèce, M. [U] a donné congé à Mme [X] [G] pour reprendre le bien pour y loger son fils [Y] [U], ce dernier résidant jusqu’alors avec son père voulant son indépendance et occuper un appartement indépendant, et ce à effet du 31 janvier 2022.

Il est relevé que ce congé a été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi et que le congé pour reprise délivré par le bailleur en date du 9 juillet 2021 pour la date du 31 janvier 2022 est régulier en la forme.

Le congé conformément aux exigences posées par la loi, mentionne son motif, à savoir la décision du bailleur de reprendre le logement pour son fils [Y], ainsi que l’identité et l’adresse du bénéficiaire.

Les exigences de la loi ont pour finalité que le bailleur justifie de sa volonté sincère de reprendre le bien habité : il appartient donc au juge de rechercher si les pièces produites par le bailleur permettent d’établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité, ou si au contraire, la réalité du motif n’est pas établie.

En l’espèce, l’appelante soutient qu’un autre logement du rez-de-chaussée appartenant au bailleur s’est libéré au mois de novembre 2021, ainsi qu’un second du 1er étage gauche, lequel s’est libéré au mois de mai 2022.

Selon elle, ces deux libérations de logement appartenant à M. [U] remettraient en cause le caractère réel et sérieux de la reprise, et provoquerait la nullité du congé.

M. [U] a remis son congé entre les mains de Mme [X] [G] le 9 juillet 2021, et il n’est aucunement établi qu’il disposait à cette date d’un autre logement disponible pour son fils, lorsqu’il a signifié le congé.

L’éventuelle intention frauduleuse du bailleur, ainsi que le caractère réel et sérieux du congé, doivent être appréciés par le juge au moment de la signification du congé, en l’espèce le 9 juillet 2021 et il est relevé à cet égard que les deux libérations de logement dénoncées par Mme [G] sont toutes deux postérieures à la signification du congé.

S’agissant du le logement du rez-de-chaussée :

M. [U] n’a appris que Mme [G] se maintiendrait dans les lieux que le 24 janvier 2022, soit une semaine seulement avant la date de prise d’effet du congé : le 31 janvier 2022.

La libération du logement du rez-de-chaussée deux mois avant cette date est sans effet sur la validité du congé, le bailleur ignorant le 9 juillet 2021 que ce logement se libérerait.

En ce qui concerne, le logement du premier étage, l’article 15 de la loi 89-46 du juillet 1989, précise :

« A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Au cas d’espèce, la date de prise d’effet du congé est le 31 janvier 2022.

Conformément à l’article précité, Mme [G] est devenue postérieurement à cette date occupante sans droit ni titre.

La libération d’un logement du premier étage appartenant au bailleur en mai 2022, trois mois après la date d’effet du congé délivré, est également sans incidence sur la validité du congé délivré le 9 juillet 2021.

La reprise du logement par un descendant de M. [J] [U], en l’espèce son fils [Y], n’est pas non plus constitutif d’une fraude à la loi, alors qu’aucun autre logement appartenant au bailleur n’était libre au moment de la délivrance du congé.

Enfin les pièces produites par le bailleur et son fils [Y] dont il est justifié aux débats de l’installation dans le logement repris sont de nature à venir confirmer le caractère légitime et sérieux du congé délivré le 9 juillet 2021.

Le bailleur justifie ainsi devant la cour, du caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, soit de la sincérité de la reprise pour habiter par son fils.

— Sur le caractère abusif du congé délivré,

mme [G] soutient que le fils de M. [U] ne vit pas dans son ancien logement, compte tenu du fait que ce bien aurait été donné à bail à Mme [R] et à Mme [N].

Or, il ressort de spiè-ces produites que qu'[Y], le fils de M. [U] habite le logement loué antérieurement à Mme [G].

M.[Y] [U] y vit avec deux co-locataires, Mme [N] et Mme [R], dans le cadre d’une co-location estudiantine, chacun des trois étudiants occupant une pièce à titre privatif et partageant les parties communes.

Il est versé aux débats :

— les deux baux de colocations en date du 2 octobre 2023 conclus au profit de Mme [N] et de Mme [R]. Aux termes de ces deux baux de colocations, il est expressément stipulé :

'Deux baux de colocation conclus entre Monsieur [U] et Mesdames [N] et [R] en date du 2 octobre 2023"

— les pièces d’identité des deux colocataires et leurs certificats de scolarité,

— un certificat de scolarité du troisième colocataire ,

— les factures d’électricité, de gaz et de box internet au nom d'[Y] [U],

Le nom des trois colocataires figurent sur la boite aux lettres de l’appartement concerné.

Ainsi, M. [J] [U] justifie de la reprise du logement pour son fils [Y] qui l’occupe en colocation avec Mesdames [N] et [R].

En conséquence, Mme [G] est déboutée de ses demandes de nullité du congé et le jugement dont appel est confirmé en ce qu’il a validé le congé que M [J] [U] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2021à Mme [G] et en ce qu’il a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi et a condamné Mme [G] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [J] [U],

M. [J] [U] doit être débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 7 500 euros en réparation de ses préjudices soufferts engendrés par la dépossession de son bien immobilier durant de longs mois successifs, alors qu’il perçoit le montant des loyers de Mme [G] et celui de l’indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2022. Le jugement est confirmé de ce chef.

En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoirement établi et d’autres preuves des dégradations, M. [J] [U] sera également débouté de sa demande de 15 350 euros devant la cour à titre de dommages et intérêts découlant de l’inexécution de l’obligation d’entretien de Mme [G] après son départ des lieux.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Mme [G] sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [G] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par M. [J] [U] peut être équitablement fixée à 2 500 euros.

Mme [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [U] de sa demande d’indemnisation du préjudice découlant de l’inexécution de son obligation d’entretien par Mme [X] [G] comme non justifié,

Condamne Mme [X] [G] à verser à M. [J] [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [G] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,