Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10043 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQWS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de paris – RG n° 23/09652

APPELANT

M. [H] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179

INTIMÉE

S.A. ADOMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller et Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 10 octobre 2022, la société Adoma a consenti un contrat de résidence à M. [H] [Y] portant sur une chambre située au foyer-résidence de [Localité 7] Riquet, [Adresse 6], dans le [Localité 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle révisable de 559,29 euros.

Invoquant l’hébergement d’une tierce personne par ce résident, la société Adoma a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 juin 2023, mis en demeure M. [Y] de mettre un terme, dans les huit jours, à l’hébergement d’un tiers dans sa chambre, puis, en l’absence de suite donnée à cette mise en demeure, l’a fait assigner, par acte du 28 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de constat de la résiliation du contrat de résidence, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 16 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

— a constaté la résiliation du contrat de résidence ;

— a accordé à M. [Y] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 15 avril 2025 ;

— a dit qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion ;

— a condamné M. [Y] à payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges ;

— l’a condamné aux dépens ;

— a débouté la société Adoma de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclarations du 29 mai 2024, M. [Y] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la résiliation du contrat de résidence et à son expulsion. Ces instances, enregistrées sous les numéros RG 24/10043 et 24/10056 ont été jointes le 23 septembre 2024.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 17 juillet 2024, il demande à la cour de :

à titre principal,

— réformer la décision entreprise ;

— constater qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer la société Adoma à saisir le juge du fond ;

à titre subsidiaire, si le juge des référés se déclarait compétent,

— constater que les conditions de la résiliation ne sont pas réunies et débouter la société Adoma de toutes ses demandes ;

à titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de 12 mois afin qu’il puisse se reloger ;

en tout état de cause,

— débouter la société Adoma de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— refuser l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 24 juillet 2024, la société Adoma demande à la cour, au visa des articles L 633-2, L 633-3 et R 633-3 et R 633-9 du code de la construction et de l’habitation, 1224 et suivants du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

— déclarer M. [Y] mal fondé en son appel et le débouter de toutes ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan-Watelet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

M. [Y] fait valoir que les demandes de la société Adoma se heurtent à une contestation sérieuse en ce que les éléments invoqués, résultant du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice, ne sont pas suffisants pour autoriser une résiliation judiciaire du contrat de résidence. Il indique que :

— ce constat doit être écarté au motif qu’une fouille de ses affaires personnelles a été opérée par le commissaire de justice, alors qu’une telle fouille ne relève ni des actes autorisés par l’ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, ni des mesures d’instruction prévues par l’article 145 du code de procédure civile ;

— le commissaire de justice n’a pas constaté la présence d’un tiers, de sorte qu’il n’y avait pas de trouble et qu’il ne peut être demandé au juge de prendre une mesure destinée à faire cesser un trouble inexistant ;

— l’interdiction d’héberger un tiers sans déclaration préalable, la résiliation du bail et son expulsion demandées par la société Adoma portent une atteinte disproportionnée à son droit au respect de la vie privée et familiale et de son domicile protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

La société Adoma demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence conclu avec M. [Y], ordonné son expulsion et prononcé la condamnation provisionnelle de ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’expiration du contrat. Elle souligne que les constatations opérées démontrent l’hébergement, par M. [Y], d’une tierce personne, en contravention avec la règlementation applicable, et ce alors que la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales autorise, pour des motifs de sécurité, des exceptions au droit au respect de la vie privée et au droit au domicile.

L’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, régissant les logements-foyers, dispose que :

'La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l’entrée et de séjour des étrangers et du droit d’asile.'

Ces dispositions sont reprises par l’article 9 du règlement intérieur de la résidence qui prévoit : '[8] une période par an maximum de quinze jours et sans modification corrélative de sa redevance, chaque résident a la faculté d’accueillir la personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit au préalable en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. (…)'

Le contrat de résidence conclu le 10 octobre 2022 prévoit :

— en son article 8 'Obligations du résident’ : 'Le résident s’engage à : (…)

— occuper personnellement les lieux mis à disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ;

— n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur." ;

— en son article 11 'Résiliation’ : 'Le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d’occupation pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au regard du présent titre d’occupation ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception."

L’article 9 du règlement intérieur prévoit : 'Conformément aux dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident à la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.'

Il est en l’espèce constant que :

— par lettre du 5 juin 2023, la société Adoma a adressé à M. [Y], une mise en demeure, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat, d’avoir à faire cesser, dans un délai de 48 heures, toute suroccupation de son logement et précisant qu’ 'en cas d’inexécution, le contrat sera résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure’ (pièce Adoma n° 3) ;

— par procès-verbal dressé le 23 septembre 2023 par Maître [M], commissaire de justice, intervenant en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 5 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, il a été constaté la présence dans la chambre attribuée à M. [Y] :

— d’un lit et d’un matelas au sol ;

— d’une personne qui a justifié de son identité en présentant un permis de séjour au nom de [Y] [H] et a déclaré qu’il 'occupait les lieux avec un ami parti au travail’ et que cet ami répondait au nom de [Y] [I] ;

— d’un document à l’en-tête de 'RIA’ (transfert d’argent) comportant le nom de [X] [Y] [I] (pièce Adoma n°5 ).

M. [Y] ne saurait invoquer que le commissaire de justice aurait procédé à une fouille et aurait ainsi outrepassé sa mission, alors qu’il ne résulte d’aucun élément que l’obtention des documents consultés ait résulté d’une 'fouille', les constations du commissaire de justice, qui font foi jusqu’à inscription de faux, indiquant : 'Dans les lieux, je trouve un papier à l’en-tête de RIA'.

Par ailleurs, les constatations du commissaire de justice relatives aux déclarations, non contestées, de M. [Y] et à la présence, dans la chambre du résident, d’un matelas au sol et d’un document au nom d’un tiers, présentent un caractère suffisamment probant pour établir l’existence d’une occupation des lieux par une tierce personne non déclarée au responsable de la résidence, en contravention avec les dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur. Le caractère manifestement illicite du trouble invoqué résulte du défaut de déclaration de l’hébergement, telle que prévue par le code de la construction et de l’habitation et par le règlement intérieur du foyer-résidence, et de l’absence de cessation de la suroccupation dans le délai prescrit.

Enfin, M. [Y] n’est fondé à soutenir :

— ni que l’interdiction d’héberger un tiers sans déclaration préalable contreviendrait aux articles 3 et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, alors que le contrat de résidence permet précisément de recevoir des invités en respectant la réglementation applicable ;

— ni que la résiliation du contrat de résidence pour le motif invoqué par le gestionnaire et l’expulsion sollicitée pour faire cesser l’occupation sans droit ni titre résultant de son maintien dans les lieux porteraient une atteinte disproportionnée au droit du résident à la vie privée et familiale protégé par l’article 8 de la même convention ; en effet, M. [U] ne démontre pas de manière concrète l’atteinte qui pourrait, en l’espèce, être portée au droit invoqué, les difficultés de santé qu’il allègue ne suffisant pas à la justifier alors que la société Adoma expose valablement que la suroccupation des foyers est de nature à créer un danger pour la sécurité des personnes et des biens ainsi qu’une atteinte aux exigences d’hygiène et de jouissance paisible des autres résidents, de sorte qu’est en l’espèce établie l’absence de disproportion manifeste entre l’atteinte à la vie privée et au domicile et les impératifs d’intérêt général.

L’ordonnance entreprise sera, dès lors, confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions de la résiliation du contrat de résidence étaient réunies à compter du 6 juillet 2023 et a ordonné l’expulsion de M. [Y].

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

La cour observe que le premier juge a accordé à M. [Y] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 15 avril 2025 et que le résident a ainsi disposé, depuis la mise en demeure en date du 5 juin 2023, d’un délai de près de deux années pour ses démarches de relogement, étant d’ailleurs observé que l’appelant ne verse aucune pièce montrant les recherches qu’il aurait entreprises en ce sens.

La demande de délais supplémentaires de M. [Y] sera dès lors rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [Y] supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner à payer à la société Adoma la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Rejette la demande de M. [Y] tendant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Condamne M. [Y] aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Jouan-Watelet conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Adoma la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT