COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 19 MARS 2025

N° RG 23/07540 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WFPM

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] – [Adresse 2] – [Localité 4] représenté par son syndic, la SARL TASSOU GESTION

C/

[I] [W] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2023 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22-000680

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] – [Adresse 2] – [Localité 4] représenté par son syndic, la SARL TASSOU GESTION,dont le siège social est [Adresse 3] ' [Localité 4]

[Adresse 1], [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Anne MARTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2371

APPELANT

****************

Madame [I] [W] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [I] [O] est propriétaire du lot n° 2016 de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 22 août 2022, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le Tribunal de proximité de Puteaux, en paiement d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 juillet 2023, Mme [O] régulièrement assignée n’ayant pas constitué avocat, le Tribunal de proximité de Puteaux a :

— Condamné Mme [O] à payer la somme de 1 224,90 euros au syndicat des copropriétaires à titre d’arriéré de charges et travaux correspondant à la période du 1er janvier 2021 au 11 mai 2022 inclus, le report de compte au 31 décembre 2020 enregistré le 1er janvier 2021 ayant été exclu,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au paiement de dommages et intérêts,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] aux dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement le 6 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 31 octobre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Infirmer partiellement le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

à titre principal,

— Condamner Mme [O] à lui payer la somme de 30 715,14 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure soit du 9 août 2022 et jusqu’à complet paiement ;

à titre subsidiaire,

— Condamner Mme [O] à lui payer la somme de 31 239,50 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure soit du 9 août 2022 et jusqu’à complet paiement ;

En tout état de cause :

— Rejeter toutes demandes de délais ou d’échelonnement qui pourraient être sollicitées par le copropriétaire débiteur ;

à titre principal,

— Condamner Mme [O] à lui payer la somme de 472,36 euros au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

à titre principal,

— Condamner Mme [O] à lui payer la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts ;

à titre principal,

— Condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de

recours et sans constitution de garantie ;

— Condamner Mme [O] en tous les dépens.

Mme [O], qui s’est vue signifier par remise en l’étude la déclaration d’appel le 16 janvier 2024 avec les premières conclusions d’appelant et enfin, les dernières conclusions d’appelant en date du 18 novembre 2024, également par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de Mme [O], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 31 239,50 euros d’arriérés de charges de copropriété, ainsi qu’au titre des provisions sur charges non encore échues

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond Condamné le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner Mme [O] à payer la somme de 1 224,90 euros d’arriérés de charges et travaux correspondant à la période du 1er janvier 2021 au 11 mai 2022 inclus, le premier juge a exclu le report de compte au 31 décembre 2020 enregistré le 1er janvier 2021 d’un montant de 5 721,42 euros, en tant qu’insuffisamment justifié, figurant seulement sur un appel de charges trimestrielles afférant à l’année 2020 mais daté du 12 janvier 2021 sans qu’un tel report de solde d’un exercice sur l’autre, n’apparaisse au procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

En appel, à l’appui de sa demande actualisée en paiement de la somme de 31 239,50 euros d’arriérés de charges de copropriété, ainsi qu’au titre des provisions sur charges non encore échues, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [O],

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, avec leurs attestations de non-recours,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2017 jusqu’au 4ème trimestre 2020 inclus, des années 2021, 2022 et 2023, en particulier celui du 30 juin 2023 concernant l’appel de fonds relatif aux travaux de réhabilitation, d’un montant de 22 284,40 euros à la charge de l’intimée, ainsi que les appels de fonds de toute l’année 2024,

— la déclaration de Mme [O] devant la commission de surendettement du 28 octobre 2022 valant reconnaissance de sa dette à hauteur de 6 988 euros envers le syndicat des copropriétaires,

— l’historique du compte de copropriétaire de Mme [O] arrêté au 1er avril 2024, 2ème trimestre inclus.

Cet historique atteste qu’au 1er avril 2024, le solde débiteur global s’élevait à la somme de 31 336,72 euros au titre des charges et travaux.

Mais le syndicat des copropriétaires ne réclame à titre principal, que la somme de 30 715,14 euros ou à titre subsidiaire, que celle de 31 239,50 euros. Ces deux montants sont inférieurs au solde débiteur global de l’intimée et subséquemment en page 2, le syndicat des copropriétaires précise que 'déduction faite des frais (524,36 euros) au 28 mars 2024, Madame [I] [O] reste devoir au titre de ses charges la somme de 31 239,50 ' 524,36 = 30 715,14 euros'.

La Cour retiendra dès lors ce montant de 30 715,14 euros en tant que créance réclamée à titre principal au titre du seul arriéré de charges de copropriété.

Par ailleurs, la Cour relève qu’aucun des documents produits ne justifie de l’appel de fonds du 30 juin 2023 concernant des travaux de réhabilitation d’un montant de 22 284,40 euros mis à la charge de l’intimée. Notamment aucun des procès-verbaux des assemblées générales produits -en particulier celui du 20 avril 2023 (en pièce 13)- ne mentionne l’approbation desdits travaux ou d’une telle dépense, par une assemblée générale. Si le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2022 contient une résolution n°8 par laquelle les copropriétaires ont voté à l’unanimité une 'mission d’étude pour le ravalement de l’ensemble de la résidence pour un montant de 9 360 euros, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2023, qui se borne à faire état de plusieurs résolutions de travaux destinés à 'remplacer des luminaires et/ou boutons poussoirs’ de divers escaliers, pour des budgets inférieurs à 900 euros TTC (résolutions 15, 16 et 17), ne mentionne aucune prise de décision concernant un ravalement ni une réhabilitation.

Dès lors, le montant y afférant, à savoir 22 284,40 euros, ne pouvait pas être mis à la charge de Mme [O] par l’appel de fonds du 30 juin 2023 et il échet de le retrancher de sa dette envers le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, par infirmation du jugement, Mme [O] sera condamnée à payer la somme de (30 715,14 – 22 284,40) euros, soit 8 430,74 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels travaux, actualisés au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant les intérêts devant s’appliquer

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme à payer au titre des arriérés de charges, objet de la condamnation, soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 9 août 2022. Toutefois, les pièces produites (pièce 6 avec l’enveloppe) concernant cette mise en demeure ne permettent pas d’établir qu’elle aurait été adressée personnellement à Mme [O] et encore moins que celle-ci en aurait accusé réception.

La Cour relève que le premier juge avait, dans ses motifs (avant dernière page), assorti la condamnation à payer la somme de 1 224,90 euros, des intérêts au taux légal à compter de l’assignation notifiée le 22 août 2022.

Dès lors, s’agissant des intérêts assortissant la condamnation prononcée par la Cour :

— par confirmation du jugement sur ce point, la somme de 1 224,90 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2022,

— le solde, à savoir (8 430,74 – 1 224,90) soit 7 205,84 euros, sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification des premières conclusions de l’appelant, le 16 janvier 2024.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir des frais d’un montant total de 524,36 euros se composant de :

Frais de suivi contentieux par le syndicat : 220 euros

Frais d’huissier sommation de payer : 163,17 euros

Frais d’huissier délivrance de l’assignation ayant donné lieu au jugement du 28 juillet 2023 : 141,19 euros.

La Cour relève toutefois d’une part, que la tâche de suivi contentieux incombe normalement au syndic qui n’est pas fondé à réclamer une somme d’argent à ce titre et, d’autre part, que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens.

Dès lors cette demande sera rejetée, et le jugement confirmé sur ce point, avec adoption des motifs retenus par le premier juge.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce :

La Cour relève d’une part que Mme [O] a sollicité en 2018 et 2022 les services de la commission de surendettement, qui lui a recommandé, en particulier, de vendre l’appartement en cause et d’autre part, que l’assemblée générale du 25 avril 2024 (pièce 17) par sa résolution n°14, a pris la décision de procéder à la saisie-vente dudit appartement.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’aggraver le montant de la condamnation de l’intimée à régler des dommages-intérêts, eu égard à ses difficultés financières avérées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et sur l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel.

Par contre, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment.

Le présent arrêt étant rendu par défaut, la voie de l’opposition est ouverte à la débitrice, qui est une voie de recours à effet suspensif ; il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Infirme le jugement du 28 juillet 2023 rendu par le Tribunal de proximité de Puteaux seulement en tant qu’il a condamné Mme [O] à payer la somme de 1 224,90 euros au syndicat des copropriétaires à titre d’arriéré de charges et travaux correspondant à la période du 1er janvier 2021 au 11 mai 2022 inclus et a rejeté le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires relatif à l’arriéré des charges de copropriété,

— le Confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant de nouveau du chef réformé,

— Condamne Mme [I] [W] [O] à payer 8 430,74 euros (huit mille quatre cent trente euros et 74 centimes d’euros) au titre des arriérés de charges de copropriété et appels travaux, actualisés au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus,

— Dit que la somme de 1 224,90 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2022, et que le solde, à savoir 7 205,84 euros, sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [I] [W] [O], [Adresse 1] [Localité 4], aux dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT