RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15715 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLSL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00046

APPELANTS

Monsieur [D] [J]

né le 16 Juin 1986 à [Localité 12] (42)

[Adresse 9]

[Localité 10]

Madame [P] [S] [Z]

née le 09 Septembre 1986 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 114

INTIMÉE

S.C.I. FRANCOEUR

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 453 173 494

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647

Ayant pour avocat plaidant, la SCP BARON-WEEGER AVOCATS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 9 décembre 2017, la SCI Francoeur a donné en location à M.[D] [J] et Mme [P] [S] [Z] un appartement situé [Adresse 4], pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, et moyennant un loyer mensuel de 1 046 euros, hors charges.

Par deux actes sous seing privés passés le 9 décembre 2017, M. [E] [J] et Mme [Y] [J] ainsi que M. [O] [Z] et Mme [V] [Z] se sont portés caution solidaire du paiement de toutes les sommes que pourraient devoir respectivement M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] au titre du bail.

M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] se sont absentés du 27 février 2019 au 12 mars 2019, confiant le logement loué à la société 'SASLeavy’ au titre d’un contrat de prestation de service. Un dégât des eaux est survenu durant cette période.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris saisi par M. [D] [J] qui demandait principalement à la SAS Leavy la somme de 6 339, 41 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement et de 1 672 euros au titre des travaux de serrurerie, outre 3 000 euros pour son trouble de jouissance, n’a obtenu que sa condamnation à lui payer 1 100 euros pour ce dernier poste de préjudice, ses autres demandes étant rejetées.

M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] ont quitté l’appartement pris à bail le 19 septembre 2021.

Saisi par la SCI Francoeur par acte d’huissier de justice délivré les 12, 16 et 18 mars 2021, par jugement contradictoire rendu le 13 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné solidairement M. [D] [J], Mme [P] [S] [Z], M. [E] [J], Mme [Y] [J], M. [O] [Z] et Mme [V] [Z] à verser à la SCI Francoeur la somme de 7 805,41 euros, à la suite de la compensation judiciaire ;

— débouté M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

— condamné in solidum M. [D] [J], Mme [P] [S] [Z], M. [E] [J], Mme [Y] [J], M. [O] [Z] et Mme [V] [Z] à payer à la SCI Francoeur la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [D] [J], Mme [P] [S] [Z], M. [E] [J], Mme [Y] [J], M. [O] [Z] et Mme [V] [Z] aux dépens ;

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2022, M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] ont interjeté appel de ce jugement, intimant la SCI Francoeur.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] demandent à la cour de :

— les juger recevables en leur appel ;

— réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 23 juin 2022 en ce qu’il :

— les condamne solidairement avec M. [E] [J], Mme [Y] [J], M. [O] [Z] et Mme [V] [Z] à verser à la SCI Francoeur la somme de 7 805,41 euros, à la suite de la compensation judiciaire ;

— les déboute de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

et statuant à nouveau,

— juger que l’appartement de la SCI Francoeur situé [Adresse 1] et leur étant loué, n’a pas été sous loué et que les dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été violées ;

— juger que les travaux de réfection, de remise en état et la facture d’intervention du serrurier de l’appartement situé [Adresse 3] sont exclusivement à la charge de la SCI Francoeur ;

— juger qu’ils sont exonérés de toute responsabilité en application de l’article 11 du contrat de location en raison de la force majeure et du fait d’un tiers ;

en conséquence,

à titre principal,

— débouter la SCI Francoeur de l’intégralité de ses prétentions, fins et demandes ;

à titre subsidiaire,

— fixer le préjudice de la SCI Francoeur à une somme plus raisonnable compte tenu de la vétusté de l’appartement et des travaux de réfection qui ont été effectués postérieurement à leur départ, en septembre 2021, dans l’intégralité de l’appartement situé [Adresse 2] ;

à titre reconventionnel,

— condamner la SCI Francoeur à leur payer la somme symbolique de 500 euros à titre d’indemnité de jouissance ;

en tout état de cause,

— ordonner toute compensation utile entre les sommes dues par eux et par la SCI Francoeur ;

— condamner la SCI Francoeur aux entiers dépens d’instance ;

— condamner la SCI Francoeur à leur verser la somme globale de 1 000 euros d’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Francoeur demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 23 juin 2022 ;

— débouter M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] de toutes leurs demandes ;

— condamner in solidum M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] contestent toute sous-location. Contestant également la perception de sommes en application du contrat passé avec la SAS Leavy, ils sollicitent l’infirmation du jugement attaqué qui les a condamnés au paiement de la somme de 840 euros.

Soutenant que la charge des travaux de réfection de l’appartement à la suite du dégât des eaux survenu en cours de bail revient à la bailleresse ou à son assureur, ils prétendent que l’origine des dégradations résulte d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers, à savoir une coupure d’eau dans l’immeuble.

Ils ajoutent qu’il n’a pas été tenu compte de la vétusté dans l’évaluation des dommages.

Les appelants forment à titre reconventionnel une demande de réparation de leur préjudice résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, les travaux de réfection n’ayant été réalisés qu’après leur départ.

La SCI Francoeur sollicite à l’inverse la confirmation du jugement. Elle indique que les sommes demandées correspondent aux frais de remise en état de l’appartement à la suite du dégât des eaux et à la suite du départ des locataires appelants.

Sur ce,

Selon l’article 1735 du code civil : 'Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires', de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 : 'De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

Sur l’origine du dégât des eaux survenu le 12 mars 2019, il est établi que le 11 mars, l’immeuble a fait l’objet d’une coupure d’eau programmée et annoncée, mais qu’une employée de la société Leavy qui avait en charge la gestion locative du bien litigieux, y compris les prestations de ménages, pour avoir de l’eau et pouvoir faire le ménage, a tiré l’eau du ballon d’eau chaude via la vanne de sécurité et n’a pas refermée celle-ci, si bien que lors de la remise en eau de l’immeuble, l’appartement a été inondé et 3 autres appartements en dessous ont été touchés. (Cf. pièces 7 et 8 de l’intimée)

Les locataires en contractant avec elle, sont seuls responsables de la présence de la société Leavy dans l’appartement litigieux. Une information suffisante avait en outre été donnée sur cette coupure d’eau.

Aucun cas de force majeure ou fait d’un tiers n’est donc établi.

En outre, au cas d’espèce, il est stipulé, en l’article 1er du contrat de prestation de service passé entre M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] et la société Leavy, intitulé « proposition commerciale de revenu garanti », qu’il a « pour objet : la gestion locative complète du bien confié, sans réserve, par le client au prestataire. Cette prestation de service de gestion locative complète comprend notamment : la prise de photos professionnelles du bien, les ménages (y compris ceux d’entrée et de sortie), l’achat ou location de toutes les fournitures nécessaires, la recherche de l’occupant, son accueil, la rédaction d’états des lieux à l’entrée comme à la sortie pour les occupants, le stockage de toutes les affaires que vous souhaiteriez voir conservées dans un endroit sécurisé, etc. »

Il s’agit d’un contrat de gestion immobilière qui tend à la location, et donc à la sous-location du bien.

Les locataires, soumis à l’interdiction de sous-louer l’appartement litigieux sans autorisation de la bailleresse en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 12 du bail, apparaissent donc fautifs. Leur responsabilité contractuelle est donc engagée.

En conséquence de ces observations, M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] sont tenus de réparer le préjudice subi par la SCI Francoeur qui résulte des dispositions légales rappelées ci-dessus, et de cette infraction au bail. Ils ne peuvent pas par ailleurs reprocher à leur bailleresse ne n’avoir pas entrepris les travaux de réfection de l’appartement dont la charge leur incombait.

Cependant, sur le montant de l’indemnisation, si les frais de serrurerie sont attestés par une facture (1 672 euros), les frais de remise en état de l’appartement ne le sont que par un devis qui est insuffisant pour prouver la dépense faite. Par ailleurs n’est produit aucun descriptif des désordres résultant du dégât des eaux ou des dégradations alléguées, et pas davantage l’état des lieux de sortie.

Il sera toutefois tenu compte du fait que les locataires admettent avoir dû vivre 'au sein de l’appartement dans des conditions de jouissance minorées par l’état de l’appartement', reconnaissant ainsi les dégradations résultant du dégât des eaux.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de la SCI Francoeur est justifiée à hauteur de la somme de 3 000 euros et le jugement sera réformé en ce sens.

M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] sont également tenus de rembourser les fruits civils qui sont acquis au bailleur, entrant dans cette catégorie un revenu minimum garanti dans l’hypothèse de la mise à disposition des lieux, justement évalués par le juge initialement saisi à la somme de 840 euros.

Après compensation avec le dépôt de garantie de 1 046 euros, il reste dû à la bailleresse la somme de ((1 672 + 3000 + 840) – 1 046) 4 466 euros. Le jugement sera réformé en ce sens.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie principalement perdante, M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter in solidum les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 23 juin 2022 sauf sur le montant en ce qu’il a condamné solidairement M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] à verser à la SCI Francoeur la somme de 7 805,41 euros, à la suite de la compensation judiciaire,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne solidairement M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] à verser à la SCI Francoeur la somme de 4 466 euros, à la suite de la compensation judiciaire

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [D] [J] et Mme [P] [S] [Z] supporteront in solidum la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,