Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 407 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00071 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKRR6

Décisions déférées à la cour : ordonnance du 15 mai 2024 – président du TJ de [Localité 21] – RG n°23/54123 // ordonnance rectificative du 04 décembre 2024 – président du TJ de [Localité 21] – RG n°24/55930

APPELANTE

Intimée dans le dossier RG 25/00071

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7], représentée par son syndic, la SARL CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS – C.P.A.B, RCS de [Localité 21] n°334182086, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Paul Yon de la SARL Paul Yon, avocat au barreau de Paris, toque : C 347

INTIMÉE

Appelante dans le dossier RG 25/00071

S.A.S. LE ROND’OR exerçant sous l’enseigne 'RESTAURANT [B] [N] [M] HOYPOT', RCS de [Localité 21] n°801381484, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Hélène UZAN de la SELARL cabinet Chanudet, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2015, [C] [J] a donné à bail à la société Guang Ming 2, aux droits de laquelle est venue la société MYC, des locaux commerciaux, à destination de bar et de restaurant, situés [Adresse 9] à [Localité 23].

Le 14 novembre 2019, la société Le Rond’Or a acquis le fonds de commerce.

Elle exerce, sous l’enseigne [B] [N] [M] Hotpot, une activité de restaurant de cuisine asiatique.

Le 21 juin 2021, l’avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) a adressé à [C] [J], propriétaire-bailleur, et à la société Le Rond’Or, preneuse, une mise en demeure de retirer des installations entreposées dans la courette de l’immeuble.

[C] [J] est décédé le 5 octobre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Le Rond’Or et [C] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

débouter la société Le Rond’Or de l’ensemble de ses demandes ;

ordonner à la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] Hotpot » sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour de restitution de cette partie commune de restituer au syndicat des copropriétaires la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à la remise en état initial de cette partie commune ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que la courette se retrouve nue de toute installation et/ou construction ;

dire que ces travaux sont effectués sous le contrôle d’exécution et de bonne fin de l’architecte, M. [D], qui sera désigné par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11]) représenté par son syndic, et dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or ;

condamner la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] Hotpot » en tous dépens ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11]) d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 15 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté que la procédure n’avait pas été régularisée à l’égard des ayants droit de [C] [J] ;

ordonné à la société Le Rond’Or de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] [Localité 3] de la conformité des installations électriques de ses équipements, notamment des blocs de climatisation implantés dans la courette, et de l’absence de risque d’incendie, par un organisme qualifié et agréé, au regard du rapport établi le 30 juin 2021 par M. [D], architecte de l’immeuble, et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’Or devrait supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or ;

condamné la société Le Rond’Or à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 23] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Le Rond’Or aux dépens de l’instance.

dit que l’ordonnance du 15 mai 2024 rendue dans l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/54123 serait rectifiée dans son dispositif en ce sens que seraient ajoutées, après le paragraphe suivant :

« disons qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’Or devra supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or,»

les mentions suivantes :

« disons que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

dit que l’ordonnance rectificative sera mentionnée sur la minute de l’ordonnance susvisée et qu’elle sera notifiée comme l’ordonnance rectifiée ;

laissé les dépens à la charge du trésor public.

Par déclaration du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de la décision du 15 mai 2025.

Par déclaration du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de l’ordonnance rectificative du 4 décembre 2024.

La jonction des instances a été prononcée.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

in limine litis :

déclarer irrecevables les nouvelles demandes de dommages et intérêts de la société Le Rond’Or à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

en tout état de cause :

débouter la société Le Rond’Or de l’ensemble de ses demandes ;

infirmer l’ordonnance du 15 mai 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

.ordonné à la société Le Rond’Or de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la conformité des installations électriques de ses équipements, et notamment des blocs de climatisation implantés dans la courette, et de l’absence de risque d’incendie, par un organisme qualifié et agréé, au regard du rapport établi le 30 juin 2021 par M. [D], architecte de l’immeuble, et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

.dit qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’Or devra supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [P] [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or  ;

.débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] [Localité 21] [Adresse 4] de la demande suivante : condamner la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] Hotpot » d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour de restitution de cette partie commune de restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à la remise en état initial de cette partie commune ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que la courette se retrouve nue de toute installation et/ou construction.

infirmer l’ordonnance de référé rectificative du 4 décembre 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

.dit que l’ordonnance rendue le 15 mai 2024 dans l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/54123 sera rectifiée dans son dispositif en ce sens que seront ajoutées, après le paragraphe suivant :

.dit qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’Or devra supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, Monsieur [P] [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or  ;

.dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

.rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], à savoir :

— constater que le juge des référés a modifié les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Adresse 22] [Localité 2] ;

statuer sur les demandes suivantes :

— débouter la société Le Rond’Or de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner à la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] Hotpot » sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour de restitution de cette partie commune de restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à la remise en état initial de cette partie commune ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que la courette se retrouve nue de toute installation et/ou construction ;

— dire que ces travaux seront effectués sous le contrôle d’exécution et de bonne fin de l’architecte de l’immeuble, M. [P] [D], qui sera désigné par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] représenté par son syndic, et dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or ;

— condamner la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] Hotpot » en tous dépens ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

.rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit ;

.dit que la présente ordonnance rectificative sera mentionnée sur la minute de l’ordonnance et qu’elle sera notifiée comme l’ordonnance rectifiée.

ordonner à la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] [M] Hotpot » sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour de restitution de cette partie commune, de restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 2] la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à la remise en état initial de cette partie commune ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que la courette se retrouve nue de toute installation et/ou construction ;

dire que ces travaux seront effectués sous le contrôle d’exécution et de bonne fin de l’architecte de l’immeuble, M. [D], qui sera désigné par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 2], représenté par son syndic et dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or  ;

condamner la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] [M] Hotpot » en tous dépens ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 28 août 2025, la société Le Rond’Or demande à la cour de :

in limine litis :

ordonner que la demande de la société Rond’Or est recevable et bien fondée’ ;

la recevoir en son appel incident et l’en déclarer bien fondée ;

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic de son appel et de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

sur l’appel incident :

infirmer les ordonnances de référé rendues le 15 mai 2024 et le 4 décembre 2024 en toutes leurs dispositions ;

concernant l’ordonnance du 15 mai 2024 en ce qu’elle a :

ordonné à la société Le Rond’Or de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 23] de la conformité des installations électriques de ses équipements, et notamment des blocs de climatisation implantés dans la courette, et de l’absence de risque d’incendie, par un organisme qualifié et agréé, au regard du rapport établi le 30 juin 2021 par M. [D], architecte de l’immeuble, et ce, clans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’ Or devra supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or  ;

condamné la société Le Rond’Or à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 23] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l 'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Le Rond’Or aux dépens de l’instance.

concernant l’ordonnance rectificative du 4 décembre 2024 en ce qu’elle a :

dit que l’ordonnance rendue le 15 mai 2024 dans l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/54123 sera rectifiée dans son dispositif en ce sens que seront ajoutées, après le paragraphe suivant :

« Disons qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’Or devra supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [P] [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or ;

les mentions suivantes :

«Disons que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

rejetéle surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12].

statuant à nouveau :

ordonner la pose de la climatisation sur le toit de l’immeuble conformément à la proposition faite par M. [K] aux frais exclusifs de la société Rond’Or ;

ordonner la mise en cause des ayants droit de M. [J] ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic, le cabinet parisien d’administration des biens à régler une somme de 10 000 euros à la société Rond’Or pour procédure abusive et dilatoire.

en tout état de cause :

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] représenté par son syndic le Cabinet Parisien d’Administration de Biens de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] représenté par son syndic le Cabinet Parisien d’Administration de Biens à verser une somme de 10 560 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] représenté par son syndic le Cabinet Parisien d’Administration de Biens aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juillet 2025.

Sur ce,

1. Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1.1. sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

L’intervention du juge des référés sur ce fondement n’est pas subordonnée à une condition d’urgence. Par ailleurs, l’existence de contestations sérieuses ne fait pas en elle-même obstacle aux pouvoirs de la présente juridiction.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’ordonner à la société Le Rond’Or, sous astreinte, de restituer la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à sa remise en état initial ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que la courette se retrouve nue de toute installation et/ou construction.

Tout d’abord, la cour observe que si l’intimée reproche au syndicat des copropriétaires l’absence de mise en cause du bailleur, elle n’en tire aucune conséquence en terme d’irrecevabilité de l’action. En outre, cette absence de mise en cause ne prive pas le syndicat des copropriétaires d’agir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile susvisé, contre le seul preneur pour obtenir la cessation d’un trouble manifestement illicite qu’il lui impute.

Ensuite, l’architecte de l’immeuble a constaté, dans un rapport du 30 juin 2021, la présence dans la courette de l’immeuble d’un dispositif d’extracteurs, climatiseurs et autres, occupant la totalité de la surface.

La société Le Rond’Or expose que la courette a, pour partie, été débarrassée puis a été nettoyée.

Dans un procès-verbal dressé le 9 août 2023, un huissier de justice, mandaté par la société Le Rond’Or indique 'étant au premier sous-sol de la requérante, j’accède à la réserve. Depuis la fenêtre je peux voir et accéder à la courette intérieure. Dans cette courette intérieure, je constate la présence de trois motorisations de climatisation avec déflecteurs. En dehors de ces trois motorisations, je constate qu’aucun autre équipement technique ou électrique n’est présent dans cette courette.'

Il n’est pas discuté que la courette est une partie commune.

L’assemblée générale n’a pas donné son accord pour cette installation dans la courette laquelle était nécessaire s’agissant de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

La société Le Rond’Or, qui a été mise en demeure de remettre la courette en son état initial, admet que les blocs de climatisation sont restés sur place dans cette partie commune.

La réalisation de tels travaux dans des parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée générale est manifestement illicite et génératrice d’un trouble, nonobstant l’existence de nuisances ou la prétendue tolérance de la copropriété à l’égard du précédent exploitant du restaurant qui aurait installé ces groupes de climatisation.

Aussi, le premier juge a-t-il retenu à bon droit que le trouble manifestement illicite était caractérisé du fait de la présence, dans la courette, de ces motorisations de climatisation avec déflecteurs.

Le syndicat des copropriétaires argue, par ailleurs, de nuisances sonores et olfactives.

S’agissant des nuisances sonores dans les parties communes, constatées par un inspecteur de salubrité le 20 juillet 2023, il convient de relever que, dans ses rapports des 24 mars 2022 et 27 juillet 2023, M. [K], architecte mandaté par la société Le Rond’Or, celui-ci indique que les groupes de climatisation sont fixés directement sur des consoles support sans aucune interposition de silents blocks et que de ce fait les vibrations de fonctionnement sont directement transmises au gros oeuvre de l’immeuble. Il ajoute qu’a, en outre, été installée une tôle pour renvoi de l’air en vertical, dont le manque de rigidité favorise un bruit de mise en vibration ondulaire, à supprimer.

Aussi, contrairement à ce que le premier juge a retenu, le groupe de climatisation est-il, manifestement, à l’origine de nuisances sonores.

S’agissant des nuisances olfactives, par jugement du 13 novembre 2024, le tribunal de police de Paris a reconnu M. [Y] – représentant légal de la société Le Rond d’Or – et cette société coupables d’avoir, le 20 juillet 2023, commis l’infraction de non-respect d’un règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique. Le tribunal a, notamment, relevé que, le 20 juillet 2023, un inspecteur de salubrité avait constaté des nuisances olfactives dans les parties communes de l’immeuble provenant des locaux professionnels du restaurant à l’enseigne Xiaolongkan.

Cependant, ainsi que justement relevé par le premier juge, aucun élément du dossier ne justifie la persistance de nuisances olfactives au jour de l’ordonnance du 15 mai 2024 ou postérieurement, étant observé que la société Le Rond’Or a débarrassé la courette de ses équipements à l’exception des blocs de climatisation et a procédé à des travaux (notamment par la mise en place d’un système de destructeur d’odeurs, pièce n° 17 de l’intimée) et à des prestations de mise en propreté, ventilation de cuisine et de hotte ainsi que de ramonage (pièces 15, 16, 29 et 36 de l’intimée).

La photographie dont l’appelant se prévaut (sa pièce 29) n’est pas suffisante pour établir qu’un conduit d’évacuation servant d’extraction des odeurs aurait été posé par l’intimée et maintenu au jour de l’ordonnance entreprise du 15 mai 2024.

L’existence d’un trouble manifestement illicite relatif à des nuisances olfactives n’est donc pas caractérisée.

1.2. sur la mesure adaptée à la cessation du trouble manifestement illicite

Il appartient au juge constatant un trouble manifestement illicite de déterminer les mesures les plus adéquates pour y mettre un terme.

Le premier juge a relevé que la proposition de l’architecte mandaté par la société Le Rond’Or d’implanter les blocs de climatisation en toiture complétée par un devis de déplacement en toiture du conduit d’extraction des vapeurs de cuisine, avait été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 janvier 2024. Il a ajouté que des diligences avaient été accomplies par l’indivision bailleresse et la société locataire pour trouver une solution technique permettant de remédier aux non-conformités constatées et à la restitution de la courette libre de toute installation mais que leurs propositions avaient été refusées par les copropriétaires. Il a ajouté que le système de climatisation était nécessaire à l’exploitation des lieux en restaurant qui existe depuis plus de douze ans et qu’il n’était pas utilement contesté que les installations litigieuses préexistaient à l’acquisition du fonds de commerce par la société Le Rond’Or. Aussi a-t-il considéré que la suppression immédiate de l’installation n’était pas justifiée mais qu’il appartenait à la société Le Rond’Or de prouver auprès du syndicat des copropriétaires la conformité de l’installation électrique des équipements du restaurant, notamment des blocs de climatisation par un organisme agréé et qualifié.

Poursuivant l’infirmation de la décision de ce chef aux fins de voir condamner l’intimée à libérer la courette de toute installation, le syndicat des copropriétaires expose que la société Le Rond’Or a annexé une partie commune de la copropriété en méconnaissance du droit de propriété des copropriétaires qu’il représente. Il ajoute que les travaux peuvent affecter la sécurité de l’immeuble alors que les raccordements électriques sauvages semblent avoir été effectués sans respect des règles de l’art. Contestant la valeur probante des comptes rendus de la société Bureau Veritas, dont l’intimée se prévaut pour soutenir que l’installation électrique ne présente pas de danger, le syndicat des copropriétaires souligne qu’ils n’ont pas été établis contradictoirement. Il ajoute que ces documents ne donnent pas d’explication sur le risque d’explosion.

La société Le Rond’Or objecte qu’elle est dans l’impossibilité matérielle de déplacer ces blocs qui sont nécessaires à l’exercice de son activité de restauration. Elle argue du nécessaire respect de sa liberté d’entreprendre. Elle ajoute que ces blocs existaient bien avant l’acquisition du fonds de commerce en 2019. Elle considère que la situation de blocage est exclusivement imputable à la copropriété qui refuse le transfert des blocs de climatisation sur la toiture. Enfin, elle soutient que la société Bureau Veritas a confirmé la conformité de l’installation électrique et l’absence de risque d’explosion ou d’incendie.

La cour relève que l’atteinte au droit de propriété des copropriétaires par la société locataire est manifeste car, ainsi que souligné plus haut, des blocs de climatisation sont installés, sans autorisation, dans la courette commune qui jouxte le local loué à usage de restaurant.

Par ailleurs, la présence de ces blocs de climatisation génère, à l’évidence, des nuisances sonores.

Pour établir que la dépose de ces blocs de climatisation serait disproportionnée, la société Le Rond d’Or affirme qu’elle est dans l’impossibilité matérielle de procéder à une telle remise en état de la courette.

La cour observe qu’aucune demande d’expertise, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, n’a été sollicitée pour établir contradictoirement la preuve d’une telle impossibilité technique.

La société Le Rond d’Or produit les rapports établis, à sa demande, par M. [K], architecte, les 24 mars 2022 et 27 juillet 2023. Ces rapports ont pour objet l’aménagement des groupes de climatisation. M. [K] précise que 'ces groupes sont constitués d’un double groupe principal et d’un petit groupe extérieur. Ces éléments desservent la grande salle en sous-sol en particulier pour éliminer la chaleur due à un service de fondue chinoise, spécialité de l’établissement.' Il a envisagé quatre projets de retraitement des groupes :

— solution 1 : incorporation du groupe dans la pièce de remise dont la fenêtre donne sur la courette ; selon M. [K], cette solution n’est pas envisageable pour le groupe principal ;

— solution 2 : mise en place du groupe principal sur le toit de l’immeuble sur une plateforme existante qui supporte un ancien système de ventilation ;

— solution 3 : mise en place d’éléments supports réglementaires en haut de la courette et mise en place du groupe principal sur ceux-ci avec raccordement des fluides caloporteurs verticalement dans la courette ;

— solution 4 : conservation du positionnement actuel du groupe dans le fond de la courette mais disposé sur des consoles équipées de silents block.

Après avoir retenu la solution 4 dans son premier rapport, M. [K] a proposé la solution 2 pour un coût approximatif de 100 000 euros.

Cependant il ne résulte pas des pièces produites que la climatisation du local exige le maintien des groupes de climatisation et qu’aucun autre système, qui n’affecterait pas les parties communes, ne peut être envisagé. Il n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé que la dépose des blocs de climatisation fera, de façon irréversible, obstacle à la poursuite de l’activité du restaurant.

En outre, la demande de la 'succession [J]' (copropriétaire bailleur) d’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes correspondant à la solution 4 du projet établi par M. [K] a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2022 dans les proportions suivantes :

Vote pour : 1 copropriétaire présent ou représenté totalisant 3 865 tantièmes [J] [V] (3 865).

Votent contre : 60 copropriétaires présents ou représentés totalisant 70 446 tantièmes.

S’abstient : 0 copropriétaire présent ou représenté totalisant 0 tantième.

Absents : 54 copropriétaires totalisant 29 283 tantièmes.

Puis, l’assemblée générale des copropriétaires du 24 janvier 2024 a, de nouveau, rejeté la demande du copropriétaire bailleur et de la société locataire tendant à effectuer les travaux correspondant à la solution 2 proposée par M. [K]. Le procès-verbal de l’assemblée générale précise que 'En séance, les copropriétaires indiquent qu’ils ne veulent pas d’emprise sur les parties communes du toit pour les climatiseurs d’un copropriétaire et, par ailleurs, avaient demandé une solution pour l’extraction des fumées du restaurant, ce qui n’est pas présenté dans le projet ; seule la question de la VMC est abordée.

Vote pour : 1 copropriétaire présent ou représenté totalisant 3 865 tantièmes. M. [J] représentant [J] [V] (3865)

Votent contre : 72 copropriétaires présents ou représentés totalisant 64 702 tantièmes.

S’abstient : 0 copropriétaire présent ou représenté totalisant 0 tantième.

Absents : 60 copropriétaires totalisant 35 027 tantièmes.'

Il se déduit de ces procès-verbaux que la demande d’exécution des travaux affectant les parties communes a été massivement rejetée par les copropriétaires.

Il n’est pas soutenu que le propriétaire bailleur aurait engagé une action sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes de laquelle lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Enfin, dans un rapport du 30 juin 2021, l’architecte de l’immeuble indiquait que les équipements installés dans la courette, dont les climatiseurs, présentaient un problème de sécurité, dont un risque incendie. Pour ce motif, les ordonnances entreprises ont fait obligation à la société Le Rond’Or de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la conformité des installations électriques de ses équipements, et notamment des blocs de climatisation implantés dans la courette, et de l’absence de risque d’incendie, par un organisme qualifié et agréé, au regard du rapport établi le 30 juin 2021 par M. [D], architecte de l’immeuble, et ce, clans le délai d’un mois suivant la signification de la décision ; à défaut, la remise de la courette dans son état antérieur était ordonnée sous astreinte.

La société Le Rond’Or produit deux comptes-rendus établis par la société Bureau Veritas les 29 mai 2024 et 8 avril 2025 qui concluent que l’installation électrique du restaurant ne peut pas entraîner des risques d’incendie et d’explosion. Si ces documents tendent à établir la conformité du système électrique dans le restaurant, il convient de relever qu’aucune observation particulière n’est précisément portée sur celle des blocs de climatisation dans la courette.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que, contrairement à ce que le premier juge a retenu, la mesure consistant à remettre en état la courette, partie commune, et donc à enlever l’ensemble des blocs de climatisation, n’apparaît pas disproportionnée et constitue, à ce stade, la seule solution pour mettre fin au trouble manifestement illicite.

En conséquence, il sera ordonné à la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] [M] Hotpot » de restituer au syndicat des copropriétaires la courette, partie commune de l’immeuble, en procédant à sa remise en état initial ce qui implique la suppression de toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune. Cette remise en état se fera sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or.

Il sera dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois.

Les ordonnances des 15 mai 2024 et 4 décembre 2024 seront infirmées de ce chef.

2. Sur les demandes de la société Le Rond’Or

2.1. sur la demande tendant à voir ordonner la pose de la climatisation sur le toit de l’immeuble

La société Le Rond’Or ne précise pas le fondement légal permettant à la cour, statuant en matière de référé, d’imposer, à la demande d’une société locataire, au syndicat des copropriétaires des travaux affectant une partie commune alors, de surcroît, que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté cette même demande.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

2.2. sur la demande tendant à voir ordonner la mise en cause des ayants droit de M. [J]

Ainsi que relevé plus haut, le syndicat des copropriétaires est recevable à engager une action contre la société locataire pour voir ordonner toute mesure de nature à faire cesser un trouble manifestement illicite sans mettre en cause le copropriétaire.

Il appartenait, le cas échéant, à la société Le Rond’Or de mettre elle-même en cause son bailleur.

Cette demande sera rejetée.

2.3. sur la demande de dommages et intérêts de la société Le Rond’Or pour résistance abusive

La société Le Rond’Or demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 10 000 euros pour procédure abusive et dilatoire.

2.3.1. la recevabilité de la demande

Le syndicat des copropriétaires estime que cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable.

Il résulte des articles 564, 566 et 567 du code de procédure civile, qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait; elles ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; enfin, les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d’appel.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive – liée au déroulement du procès – est par définition recevable en cause d’appel.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

2.3.2. le bien fondé de la demande

Le sens de l’arrêt démontre que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas abusive.

La demande de dommages et intérêts de la société Le Rond’Or sera rejetée.

3. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions des ordonnances entreprises, relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, seront confirmées.

A hauteur d’appel, la société Le Rond’Or sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme les dispositions des ordonnances entreprises relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Les infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne à la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne « restaurant [B] [N] [M] Hotpot » de restituer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la courette, partie commune de l’immeuble, en procédant à sa remise en état initial impliquant la suppression de toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [D], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or ;

Dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de quatre mois ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le Rond’Or tendant à voir ordonner la pose de la climatisation sur le toit de l’immeuble ;

Rejette la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] tendant à voir déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de la société Le Rond’Or ;

Rejette les demandes de la société Le Rond’Or tendant à voir ordonner la mise en cause de son bailleur et à voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la société Le Rond’Or aux dépens d’appel ;

Condamne la société Le Rond’Or à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT