RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° 59 /2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/11944 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBAL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 mai 2022- Tribunal judiciaire de Meaux (1ère chambre)- RG n° 21/04936

APPELANTE

L’ASSOCIATION HELICLUB DE L’EST PARISIEN

Association régie par la loi de 1901 (SIREN 819 332 859)

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Edmond VERDIER de la SELAS LEXLOR, avocat au barreau de Paris, toque : B0145, substitué à l’audience par sa collaboratrice M^e Nadine SCHLOSSER

INTIMÉE

S.A. AEROPORTS DE [Localité 5] GROUPE, GROUPE ADP

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 552 016 628

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandrine ROUSSEAU, avocat au barreau de Paris, toque : E0119

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un bail daté du 30 novembre 2015 consenti par la société Aéroports de [Localité 5], l’association Héliclub de l’Est Parisien est preneuse d’un hangar situé sur l’aérodrome de [Localité 4] (hangar 41) ainsi que de ses abords.

L’association Héliclub de l’Est Parisien a souhaité sous louer une partie des locaux à la Fédération française de giraviation et a sollicité l’autorisation de son bailleur pour le faire. Un accord entre le preneur et le bailleur est intervenu, formalisé par un avenant au bail initial, daté du 20 avril 2017.

Cet avenant porte, d’une part, sur la modification du montant du loyer en raison de travaux réalisés par le preneur et, d’autre part, sur le montant de l’indemnité de sous-location.

S’agissant du loyer, les dispositions de l’avenant et du bail initial prévoient notamment qu’à compter du 1er janvier 2019 le loyer (avant indexation) sera d’un montant de 45.308,17 ' par an, charges incluses. Le montant est ventilé entre les loyers du hangar (24.625,32 ') des bureaux (9.475,25 '), des locaux techniques (8.687,60 ') et du loyer de l’aire de stationnement des avions (2.510 '). En outre, il résulte de cet avenant que la société Aéroports de [Localité 5] a donné son accord sous diverses réserves et, notamment, celle mentionnée par l’article 3 d) de l’avenant aux termes duquel « en contrepartie de l’autorisation accordée par la société Aéroports de [Localité 5], le preneur versera à la société Aéroports de [Localité 5] pour la sous-location une indemnité égale à 10 % du montant des loyers qui seront payés par le sous-locataire au preneur ».

Déplorant des impayés sur la période du mois de février 2020 au mois d’août 2021, la société Aéroports de [Localité 5] a vainement fait mettre en demeure l’association Héliclub de l’Est Parisien, par LRAR des 26 avril et 21 juin 2021.

Par acte du 23 novembre 2021, la société Aéroports de [Localité 5] a fait procéder à l’assignation de l’association Héliclub de l’Est Parisien devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Par jugement en date du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— rejeté les demandes formulées par l’association Héliclub de l’Est Parisien tendant à la réouverture des débats et à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— condamné l’association Héliclub de l’Est Parisien à payer à la société Aéroports de [Localité 5] une somme de 38.951,75 ' au titre du bail civil du 30 novembre 2015 et avenant du 20 avril 2017 avec intérêt de droit à compter du présent jugement ;

— débouté la société Aéroports de [Localité 5] de sa demande de condamnation formulée au titre de la résistance abusive ;

— condamné l’association Héliclub de l’Est Parisien aux dépens dont distraction au profit de M^e Netthavongs ainsi qu’à payer à la société Aéroports de [Localité 5] une somme de 1.200 ' au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les parties de toutes autres demandes.

Par déclaration en date du 24 juin 2022, l’association Héliclub de l’Est Parisien a interjeté appel total du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 23 septembre 2022, l’Association Héliclub de l’Est Parisien, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux du 24 mai 2022 en ce qu’il a :

' rejeté les demandes formulées par l’association Héliclub de l’Est Parisien tendant à la réouverture des débats et à la révocation de l’ordonnance de clôture ;

' condamné l’association Héliclub de l’Est Parisien à payer à la société Aéroports de [Localité 5] une somme de 38.951,75 ' au titre du bail civil du 30 novembre 2015 et avenant du 20 avril 2017 avec intérêt de droit à compter du présent jugement ;

' condamné l’association Héliclub de l’Est Parisien aux dépens dont distraction au profit de M^e Netthavongs ainsi qu’à payer à la société Aéroports de [Localité 5] une somme de 1.200 ' au titre des frais irrépétibles ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Aéroports de [Localité 5] de sa demande de condamnation formulée au titre de la résistance abusive ;

Statuant à nouveau de :

A titre principal :

— réduire de moitié la créance de la société ADP et l’établir à la somme de 19.476 euros dans la mesure ou les biens loués sont devenus, du fait des nombreuses interdictions liés à la crise sanitaire, impropres à leur usage ;

— d’accepter les demandes de délais de paiement formulées par l’association Héliclub et échelonner le remboursement de la créance principale réduite à 19.476 ' en 24 mensualités de 811,125 euros chacune ;

A titre subsidiaire :

— d’accepter les demandes de délais de paiement formulées par l’association Héliclub eu égard aux circonstances de l’espèce et de fixer le montant de remboursement de la créance principale à 38.951,75 ' qui sera payable en 24 mensualités de 1.623 ' ;

En toute hypothèse :

— dire que la créance principale ne donne lieu à aucun intérêt légal ;

— condamner la société ADP à payer à l’association Héliclub la somme de 3.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, l’association Héliclub fait valoir :

A titre principal, sur la nécessité d’annuler une partie de la créance de l’appelante, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, que pendant la période de Covid, les nombreuses mesures administratives et interdictions ont rendu les biens loués impropres à leur destination de sorte que l’intégralité des loyers échus au courant de cette période ne sont pas dus et doivent par conséquent être annulés ou revus considérablement à la baisse ;

A titre subsidiaire,

— sur la nécessité d’échelonner la dette sur une durée de 2 ans pour permettre à l’appelante de payer sa dette, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, que les difficultés financières majeures liées à la crise sanitaire, aux différents confinements et interdictions de vols, ont fortement impacté la trésorerie alors qu’elle a toujours régulièrement payé ses loyers jusqu’à lors ; que dans l’hypothèse où l’ intégralité de la dette est maintenue, il est demandé à la cour d’accorder à l’appelante un délai de paiement de 2 ans soit 24 mois pour lui permettre d’apurer l’intégralité de son passif ;

— sur le paiement des intérêts légaux, que l’ajout d’intérêts légaux serait de nature à la mettre davantage en difficulté, elle qui traverse déjà une période difficile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 décembre 2022, la société Aéroport de [Localité 5], intimée, demande à la cour de :

— débouter l’Association Héliclub de l’Est Parisien de toutes ses demandes et, notamment, de sa demande de réduction de moitié de sa dette à l’égard de la société Aéroports de [Localité 5] et de sa demande de délais ;

— confirmer le jugement rendu par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Meaux le 24 mai 2022 en ce qu’il a outre le rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats :

' condamné l’Association Héliclub de l’Est Parisien à payer à la société Aéroports de [Localité 5] une somme de 38.951.75 euros au titre du bail civil du 30 novembre 2015 et avenant du 20 avril 2017 avec intérêt de droit à compter du jugement rendu le 24 mai 2022 ;

' condamné l’Association Héliclub de l’Est Parisien à payer 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

— condamner l’Association Héliclub de l’Est Parisien parisien à payer à la société Aéroports de [Localité 5] la somme de 25.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 3.500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et dilatoire ;

En tout état de cause :

— la condamner aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée oppose :

— Sur le fait qu’il n’y ait aucune nécessité d’annuler une partie de la créance de l’appelante, que si les retards de paiement et difficultés ne sont pas dus à l’intimée mais bien à la crise sanitaire et au confinement, cette crise a impacté toute l’activité économique du pays et également celle de l’intimée ; que la Cour de cassation a, s’agissant des loyers dus pendant la période de la crise sanitaire, rejeté l’argument de l’appelante basé sur l’article 1722 du code civil ; que la Cour de cassation a considéré que l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les locaux loués selon leur destination contractuelle ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que le preneur ne pouvait pas invoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers et qu’une obligation de paiement d’une somme d’argent n’est pas impossible au sens de l’article 1218 du code civil ; que l’appréciation par les juges du fond de la bonne foi des parties à l’article 1104 du code civil dans l’exécution de leur contrat échappe au contrôle de la cour ;

— Sur la demande subsidiaire d’échelonner la dette, que l’appelante ne communique aucune pièce afin de justifier de sa situation financière ; que pour au moins montrer sa bonne foi, l’appelante n’a rien versé alors même qu’elle ne conteste pas la créance réclamée par l’intimée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la demande d’annulation d’une partie de la créance

Selon l’article 1722 du code civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il n’est pas contesté que, pendant la période de crise sanitaire, liée à la nécessité de faire face à l’épidémie de covid-19, le législateur a été amené à prendre dès le 23 mars 2020 diverses mesures légales puis réglementaires applicables sur l’ensemble du territoire national.

Ces mesures ont, d’une part, interdit tout déplacement de personne hors de son domicile, à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité, aux fins de limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, d’autre part, interdit aux établissements de recevoir du public, en dehors de ceux indispensables à la vie de la Nation ou fournissant des biens ou services de première nécessité. Ces interdictions ont été progressivement levées selon les catégories d’établissement recevant du public et au regard de l’évolution de la pandémie.

Au cas d’espèce, la société appelante ne discute pas que les locaux loués ont été mis à sa disposition par la bailleresse pendant cette période mais fait valoir que l’impossibilité d’exploiter rendant les biens impropres à leur destination a été le fait des nombreuses mesures administratives et justifie l’annulation d’une partie du loyer ou sa diminution.

Cependant, l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil et ne caractérise pas davantage une inexécution par le bailleur de l’obligation de délivrance de sorte que la demande formée par l’appelante est infondée et sera rejetée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Héliclub de l’Est Parisien à payer à la société Aéroport e [Localité 5] la somme de 38.951,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mars 2022.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Au cas d’espèce, la société appelante ne rapporte pas la preuve des difficultés financières majeures alléguées ayant résulté pour elle de la période de crise sanitaire.

Devant la cour, elle ne justifie pas avoir procédé à un quelconque paiement relatif à l’arriéré locatif, dont le montant n’est pas contesté, de sorte qu’elle s’est déjà accordé les délais qu’elle réclame.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des intérêts légaux

L’article 1231-7 alinéa 2 du code civil dispose qu’en « cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »

Au cas d’espèce, la société appelante, qui argue des mêmes difficultés financières non caractérisées, ne justifie pas des éléments qui permettraient de déroger à la règle ci-dessus rappelée.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile… sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés… ».

Le droit d’agir qui est l’expression d’une liberté fondamentale n’est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par la société intimée sont insuffisants à caractériser une faute de l’appelante faisant dégénérer le droit d’agir de ce dernier en abus de droits. Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

Force est de constater que la société Aéroport de [Localité 5] ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la société Héliclub de l’Est Parisien sera condamnée à payer à la société Aéroport de [Localité 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux le 24 mai 2022 ;

Y ajoutant,

Rejette l’intégralité des demandes formées par la société Héliclub de l’Est Parisien ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société Aéroport de [Localité 5] ;

Condamne la société Héliclub de l’Est Parisien à payer à la société Aéroport de [Localité 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Héliclub de l’Est Parisien à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,