Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 5, 10 juillet 2025, n° 22/02824

TCOM Paris 2 février 2022

CA Paris
Infirmation 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Nullité absolue du mandat
La cour a jugé que la méconnaissance des mentions obligatoires dans le mandat vise la sauvegarde de l'intérêt général, entraînant une nullité absolue qui ne peut être couverte par une confirmation.
Accepté
Droit à restitution en raison de la nullité du mandat
La cour a estimé que la nullité du mandat entraîne un droit à restitution des sommes versées, car l'agent immobilier ne peut percevoir aucune rémunération en raison de la nullité.
Rejeté
Absence de fondement pour les dommages et intérêts
La cour a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Transac, considérant que le préjudice invoqué était imputable à la nullité du mandat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management ont interjeté appel d'un jugement du tribunal de commerce de Paris qui avait débouté leurs demandes d'annulation d'un mandat et de remboursement de 24 000 euros, tout en les condamnant à verser 280 000 euros à la société Transac. La cour d'appel a d'abord confirmé la recevabilité des demandes des intimées. Elle a ensuite jugé que le mandat était nul en raison de l'absence de mentions obligatoires, entraînant une nullité absolue. En conséquence, la cour a infirmé le jugement de première instance, annulé le mandat, ordonné la restitution de 24 000 euros à Olympe FR4, et rejeté les demandes de dommages et intérêts de Transac. La cour a également condamné Transac et CHT Conseils aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 5, 10 juil. 2025, n° 22/02824
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/02824
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Paris, 2 février 2022, N° 2021025217
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTSandra OHANAChristophe AYELAEric GILLERON
Cabinet(s) :	BDL AVOCATSASS.HABAUZIT DETILLEUX-GILLERON
Parties :	Société OLYMPE FR 4, Société CENTAURUS HOSPITALITY MANAGEMENT c/ S.A.S. C.H.T. CONSEILS, E.U.R.L. TRANSAC

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/02824 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGF5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2022 – Tribunal de commerce de Paris, 19ème chambre – RG n° 2021025217

APPELANTES

Société CENTAURUS HOSPITALITY MANAGEMENT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 501 865 729

[Adresse 2]

[Localité 5]

Société OLYMPE FR 4, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 828 973 180

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric Lallement de la Selarl BDL Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

Assistée de M^e Christophe Ayela, de l’Aarpi Stas & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : R049

INTIMÉES

E.U.R.L. TRANSAC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 420 920 803

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A.S. C.H.T. CONSEILS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 507 676 104

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra Ohana de l’Aarpi Ohana Zerhat Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de M^e Eric Gilleron du cabinet Habauzit-Detilleux & Gilleron, avocat au barreau de Paris, toque : R220

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5

M^me Christine Soudry, conseillère

M^me Marilyn Ranoux-Julien, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Renard, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5 et par M. Maxime Martinez, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

La société Olympe FR4 est une société holding ayant pour directeur général la société [Localité 7] INN Group, devenue la société Centaurus Hospitality Management.

La société Transac exerce une activité de transactions d’immeubles et fonds de commerce.

La société CHT Conseils travaille en collaboration avec la société Transac.

Un mandat de recherche a été conclu entre la société Centaurus Hospitality Management et la société Transac.

Deux promesses de vente ont été signées le 11 septembre 2019 par la société Centaurus Hospitality Management.

Une procédure en résolution des promesses de vente a été engagée.

Les sociétés Transac et CHT Conseils ont réclamé le paiement de factures.

Par actes des 12 et 21 mai 2021, les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management ont assigné les sociétés Transac et CHT Conseils devant le tribunal de commerce de Paris en nullité du mandat et en restitution d’une somme de 24 000 euros.

Par jugement du 2 février 2022, le tribunal de commerce de Paris a :

— Débouté les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management de leur demande d’annulation de mandat et de leur demande de remboursement de la somme de 24 000 euros ;

— Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum à verser la somme de 280 000 euros à la société Transac à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum à verser la somme de 6 000 euros à la société Transac au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus ;

— Ecarté l’exécution provisoire sur la moitié des sommes dues en principal soit la somme de 140 000 euros ;

— Débouté l’ensemble des parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

— Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum aux dépens.

Par déclaration du 4 février 2022, les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— Débouté les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management de leur demande d’annulation de mandat et de leur demande de remboursement de la somme de 24 000 euros ;

— Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum à verser la somme de 280 000 euros à la société Transac à titre de dommages et intérêts ;

— Ecarté l’exécution provisoire sur la moitié des sommes dues en principal, soit la somme de 140 000 euros ;

— Débouté les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

— Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum aux dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025, les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management demandent, au visa des articles 3 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 78-1 et 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, des articles 30 et suivants du code de procédure civile, de :

— Recevoir les sociétés Centaurus Hospitality Management et Olympe FR4 en leur appel ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

* Débouté les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management de leur demande d’annulation de mandat et de leur demande de remboursement de la somme de 24 000 euros ;

* Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum à verser la somme de 280 000 euros à la société Transac à titre de dommages et intérêts ;

* Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum à verser la somme de 6 000 euros à la société Transac au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Débouté les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

* Condamné les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management in solidum aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— Constater que le mandat conclu le 23 avril 2019 entre la société Centaurus Hospitality Management anciennement dénommée [Localité 7] INN Group et la société Transac est nul en ce qu’il ne comporte ni le numéro ni le lieu de délivrance de la carte professionnelle en violation des dispositions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 et que cette nullité est une nullité absolue insusceptible d’être couverte par une confirmation ou une ratification ;

— Annuler en conséquence le mandat conclu entre la société Centaurus Hospitality Management anciennement dénommée [Localité 7] INN Group et la société Transac ;

— Constater à tout le moins que les sociétés Transac et CHT Conseils ne peuvent prétendre au paiement d’aucune commission ;

— Condamner la société Transac à restituer à la société Olympe FR4 la somme de 24 000 euros toutes taxes comprises qu’elle a perçues ;

— Déclarer irrecevables notamment pour défaut de qualité et d’intérêt à agir les demandes des intimées visant à obtenir le versement d’une somme de 280 000 euros entre les mains de la société Transac à titre de dommages et intérêts et déclarer que la société Transac ne saurait être recevable à solliciter des dommages et intérêts supérieurs à 130 000 euros ;

En tout état de cause,

— Débouter les sociétés Transac et CHT Conseils de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les sociétés Transac et CHT Conseils à payer aux sociétés Centaurus Hospitality Management et Olympe FR4 une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les sociétés Transac et CHT Conseils aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL BDL avocats, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, la société Transac et la société CHT Conseils demandent, de :

— Dire recevables et bien fondées les sociétés Transac et CHT Conseils en leurs demandes fins et conclusions ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management de l’ensemble de leurs demandes ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management à payer à la société Transac d’une part et à la société CHT Conseils d’autre part la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management aux entiers dépens.

Par une ordonnance du 13 avril 2022, le premier président de la cour d’appel de Paris a autorisé les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 140 000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité soulevée

L’article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management ont assigné les sociétés Transac et CHT Conseils en nullité du mandat et en restitution par la société Transac d’une somme de 24 000 euros.

Les sociétés Transac et CHT Conseils ont demandé reconventionnellement le paiement de la somme de 280 000 euros à la société Transac.

La société CHT Conseils, ayant été assignée par les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management, a qualité et intérêt à agir.

Les sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management font valoir que la société Transac forme des demandes au titre des sommes qui devraient prétendument revenir à la société CHT Conseil.

Il s’agit d’un moyen de fond qui ne relève pas de l’examen de la qualité et de l’intérêt à agir.

Les demandes des sociétés Transac et CHT Conseils sont dès lors recevables.

Sur la nullité du mandat de recherche

Les sociétés Centaurus Hospitality Management et Olympe FR4 font valoir que le mandat ne mentionne ni le numéro ni le lieu de délivrance de la carte professionnelle dont était titulaire la société Transac, et que cette dernière n’était plus titulaire d’une carte professionnelle à la date du 23 avril 2019 figurant au pied du mandat. Elles prétendent que ces irrégularités sont sanctionnées par la nullité absolue.

Subsidiairement, elles soutiennent qu’il n’est justifié d’aucun acte de nature à établir une confirmation du mandat litigieux qui aurait été accompli en connaissance de la cause de nullité invoquée.

Les sociétés Transac et CHT Conseils font valoir que l’absence des mentions invoquées est sanctionnée par une nullité relative, que les intérêts de la mandante n’ont pas été lésés, la société Transac étant titulaire d’une carte professionnelle valide au jour de la signature du mandat, et que le mandat a été confirmé.

Il n’est pas contesté que le mandat de recherche, conclu entre la société [Localité 7] Inn Group, devenue Centaurus Hospitality Management, et la société Transac, est soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

L’article 3, alinéa 1, de cette loi, dans sa version en vigueur du 01 juin 2019 au 25 août 2021, dispose :

« Les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n’existe pas de chambre de commerce et d’industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d’industrie de région, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d’industrie concernée exerce une activité mentionnée à l’article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

CCI France établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.

Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :

1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;

2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d’Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu’ils garantissent en application du présent article ;

3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;

4° Ne pas être frappées d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies aux titres II et II bis ci-après.

La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier.

Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

La carte n’est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus.

Il doit être procédé à une déclaration préalable d’activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit, en outre, satisfaire à la condition prévue au 1° et ne pas être frappée d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies au titre II de la présente loi. »

L’article 92 de ce décret, modifié par décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010, précise :

« Outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l’article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :

Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

Le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ;

Le cas échéant, le nom et l’adresse du garant.

Ces indications ne doivent être accompagnées d’aucune mention de nature à faire croire, d’une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément. »

En vertu de l’article 1179 du code civil, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et elle est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

La méconnaissance de certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, est sanctionnée par une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (1re Civ., 20 septembre 2017, pourvoi n° 16-12.906, Bull. 2017, I, n° 195).

L’objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 est d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.

Les mentions relatives au numéro et au lieu de délivrance de la carte professionnelle permettent à tous de s’assurer que le professionnel est bien titulaire de la carte professionnelle.

Elles visent donc à la sauvegarde de l’intérêt général et leur méconnaissance doit donc être sanctionnée par une nullité absolue qui ne peut pas être couverte par une confirmation ou une ratification.

En l’espèce, le mandat litigieux conclu entre la société [Localité 7] INN Group et la société Transac, qui porte la date du 23 avril 2019 et a été signé le 17 juin 2019, ne comporte ni le numéro ni le lieu de délivrance de la carte professionnelle en violation des dispositions susvisées.

En conséquence, le mandat est atteint d’une nullité absolue qui ne peut être régularisée par une confirmation ou une ratification.

La nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et un droit à restitution.

La société Olympe FR4 a réglé, en septembre 2019, à la société Transac la somme de 20 000 euros HT, soit 24 000 euros TTC, à titre d’avance à valoir sur les honoraires d’intermédiation et de négociation.

La société Transac sera donc condamnée à restituer à la société Olympe FR4 cette somme de 24 000 euros.

L’agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche ou entremise.

Le préjudice invoqué trouvant sa cause dans la nullité du mandat qui lui est imputable, la société Transac n’est pas fondée à solliciter l’allocation de dommages et intérêts destinés à réparer l’absence de règlement d’honoraires.

La demande de la société Transac en dommages et intérêts sera rejetée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des sociétés Olympe FR4 et Centaurus Hospitality Management en annulation de mandat et en remboursement de la somme de 24 000 euros et les a condamnées in solidum à verser la somme de 280 000 euros à la société Transac à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les sociétés Transac et CHT Conseils, parties perdantes, seront tenues aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par la SELARL BDL avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les demandes des sociétés Transac et CHT Conseils ;

Infirme le jugement du 2 février 2022 du tribunal de commerce de Paris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule le mandat conclu entre la société Centaurus Hospitality Management, anciennement dénommée [Localité 7] INN Group, et la société Transac ;

Rejette la demande de la société Transac en dommages et intérêts ;

Condamne la société Transac à restituer à la société Olympe FR4 la somme de 24 000 euros ;

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les sociétés Transac et CHT Conseils aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par la SELARL BDL avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE