RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05051 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJRD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Fontainebleau- RG n° 22/01126

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 4]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 808 460 224

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉS

Madame [I] [D]

née le 10 Août 1966 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

et

Monsieur [K] [B]

né le 29 Mai 1954 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 299

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— - par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 27 mai 2025 puis prorogé au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2004, la société française des explosifs a donné à bail à Mme [I] [D] et M. [K] [B] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 620 euros outre une provision sur charges de 16 euros.

Par acte authentique en date du 31 décembre, la société du [Adresse 4] est devenue propriétaire de la maison occupée par Mme [I] [D] et M.[K] [B] appartenant alors à la SNC [Adresse 5].

Un congé pour vendre a été délivré aux locataires par voie de commissaires de justice à la requête de la société du [Adresse 4] le 14 janvier 2022.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par constat de commissaire de justice le 29 juillet 2022 suite au départ des locataires.

Saisi par Mme [I] [D] et M. [K] [B] par acte de commissaire de justice délivré le 21 juin 2022, par jugement contradictoire rendu le 13 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a rendu la décision suivante :

— condamne la société du [Adresse 4] à payer à Mme [I] [D] et M. [K] [B] la somme de 8 697,62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— déboute Mme [I] [D] et M. [K] [B] de leurs autres demandes indemnitaires ;

— déboute la société du [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société du [Adresse 4] à payer à Mme [I] [D] et M. [K] [B] la somme de 2 230 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société du [Adresse 4] aux entiers dépens ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2023, la société du [Adresse 4] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société du [Adresse 4] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel la demande de Mme [I] [D] et M. [K] [B] tendant à obtenir sa condamnation à la somme de 10 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [I] [D] et M. [K] [B] de leurs autres demandes indemnitaires ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à Mme [I] [D] et M. [K] [B] la somme de 8 697,62 euros, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 et en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [I] [D] et M. [K] [B] la somme de 2 230 euros en application de l’article 700 outre les entiers dépens ;

— statuant à nouveau :

— la déclarer bien fondée et recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mme [I] [D] et M. [K] [B] de

l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, contraires aux présentes écritures.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [I] [D] et M. [K] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [I] [D] et M. [K] [B] aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [I] [D] et M. [K] [B] demandent à la cour de :

— débouter la société du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les déboute de leurs demandes formulées au titre du préjudice moral et de la résistance abusive ;

— condamner, à titre incident, la société du [Adresse 4] à leur verser la somme de :

—  43 200 euros au titre du préjudice moral ;

—  5 000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner, à titre reconventionnel, la société du [Adresse 4] à leur verser la somme de:

—  10 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle ;

—  5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société du [Adresse 4] à leur verser la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs en tous les dépens.

Par ordonnance sur incident rendue le 7 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement de Mme [I] [D] et M. [K] [B] de leur incident et le dessaisissement du magistrat chargé de la mise en état de cet incident ;

— renvoyé le présent dossier à la mise en état pour la poursuite de l’instruction de l’affaire ;

— dit que sauf meilleur accord des parties, les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité des demandes de dômmages et intérets par Mme [I] [D] et M. [K] [B] sur le fondement de la resposnabilité contractuelle,

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, l’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Il convient de dire qu’en l’espèce, que la demande de condamnation de 10 000 euros de dommages et interets sur le fondement de la responsabilité contrectuelle de Mme [I] [D] et M. [K] [B], est le complément des demandes et défenses soumises au premier juge sur le fondement de l’inexécution contractiuelle, qu’il y a lieu de déclarer recevable.

Sur le manquement du bailleur à son obliqation de délivrance d’un logement décent et de réparations autres que locatives,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés au même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ,

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret M2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort à l’article 2 que " le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, i/ peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ,

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du trqisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement nature/ suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ".

Par ailleurs, l’article 3 du décret précité prévoit que « le logement comporte (…) des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ».

En l’espèce, il ressort d’un rapport établi par les services municipaux de la commune de [Localité 3] en date du 3 septembre 2021 que l’accès à la fosse septique est situé à l’intérieur du logement, la trappe se trouvant dans le cabinet d’aisance.

Un diagnostic établi par le Service public d’assainissement non collectif le 21 janvier 2009 a conclu à la nécessité d’une réhabilitation du dispositif d’assainissement des eaux usées (eaux ménagères/eaux vannes) devant intervenir dans les trois ans.

La Sci [Adresse 4] a acquit le bien immobilier en ayant connaissance de cette obligation de réhabilitation du réseau d’assainissement individuel sur la commune de La Genevraye,et admet avoir été présente le 27 février 2013 lors de la réunion publique d’information pour la réhabilitation des assainissements non collectifs confiée au cabinet Artelia, l’immeuble loué ne figurant pas dans le plan de réhabilitation transmis par ce cabinet au gérant de la Sci [Adresse 4] par courriel du 29 août 2014, et l’acte authentique de vente du bien litigieux intervenu le 31 décembre 2014 entre la Snc [Adresse 5] et la Sci [Adresse 4] rappelle que « les installations d’assainissement ont fait l’objet d’un contrôle par le service de l’assainissement non collectif, ainsi qu’il résulte des rapports annexés aux présentes » et qu’en application des dispositions de « l’article L .271-4 du code de la construction et de l’habitation en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente ».

Il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que cette réhabilitation ait eu lieu, ni même qu’une tentaitve de la débuter ait été amorcée laquelle se serait heurtée à un refus des locataires.

Cela ressort du rapport établi par la société Veolia le 22 novembre 2021 qui énonce que l’installation est non conforme et plus particulièrement incomplète. Cette société relève que cette non-conformité est " sans danger pour la santé des personnes ni risque environnemental avéré'.

Les problèmes à résoudre portent sur l’absence de dispositif de prétraitement des eaux ménagères et l’absence de dispositif de traitement de l’ensemble des eaux usées (eaux ménagères et eaux vannes) de sorte que cette non-conformité ne peut conduire à considérer que le logement ne répond pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002. Pour autant, elle caractérise un manquement du bailleur à son obligation définie par l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas procédé à une vidange de la fosse septique tous les trois ans, contrairement à leur obligation contractuelle telle qu’elle résulte de la clause 9 des conditions particulières annexées au bail, une première vidange est intervenue en décembre 2013 puis aucune vidange n’a été réalisée entre 2013 et 2020.

Dès 2014 les locataires ont informé leur propriétaire de la difficulté d’accéder à la fosse septique pour les entreprises devant réaliser la vidange, une recherche de fosse ayant été nécessaire et un rehaussement des ouvrages ayant été préconisé par la société Joubert Assainissement suite aux interventions des 30 et 31 décembre 2013.

M.[J] [E], gérant de la Snc [Adresse 5], par courrier du 9 janvier 2014 a accepté de prendre en charge une partie de la facture de recherche de fosse.

La bailleresse n’a jamais fait procéder aux travaux de rehaussement requis.

Il résulte des constatations qui précèdent, qu’en ne procédant pas aux travaux de mise en conformité du dispositif d’assainissement, portant sur la fosse septique, et aux travaux de rehaussement de cette fosse afin de permettre aux locataires de répondre de leur obligation de vidange, la Sci [Adresse 4] a manqué à ses obligations de garantir les locataires contre les vices et défauts de nature à entraver leur jouissance paisible du logement et de réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. En l’absence de toute pièce et démonstration d’une cause exoneratoire de sa responsabilité par l’appelante, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la vétusté des installations et fenêtres,

Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement qu’il occupe et utiliser les équipements mis à sa disposition de façon à éviter leur vétusté prématurée, il doit notamment assurer le bon fonctionnement des mécanismes d’ouverture et de fermeture des fenêtres du logement (graissage des gonds et des charnières, remplacement des petites pièces abîmées…) et doit prendre en charge le remplacement des vitres brisées ainsi que la réfection du mastic qui maintient les vitres, si nécessaire.

Le bailleur doit s’assurer que le logement qu’il loue répond aux critères de décence et de confort. Il doit donc veiller à ce que les ouvrants soient aux normes et fonctionnels. Il doit également prendre en charge toutes les réparations dues à la vétusté des installations, ainsi que les réparations coûteuses, sauf en cas de dégradation avérée du locataire.

Les locataires intimés produisent au soutien de leurs demandes un rapport établi par les services municipaux de la commune de [Localité 3] le 3 septembre 2021, un rapport d’expertise amiable du 25 octobre 2021 et un rapport établi par l’agence régionale de santé (ARS) le 20 janvier 2022.

Il ressort de ces rapports que le logement est affecté de différents désordres. Les fenêtres apparaissent très anciennes : toutes sont en simple vitrage hormis celle de la salle de bain, certaines sont dépourvues de réglette d’amener d’air et sont dégradées au niveau de leur revêtement, notamment par l’humidité, deux carreaux de la fenêtre de la chambre n°2 sont cassés. Il a été constaté un problème généralisé d’humidité dans l’ensemble du logement avec phénomène de condensation et traces de moisissure sur les murs, plafonds, contours des fenêtres. La bouche de ventilation dans la salle de bain ne fonctionne pas, celle de la cuisine n’est pas conforme – la grille haute ne débouchant pas sur l’extérieur – et le cabinet d’aisance est dépourvu de système de ventilation. Un défaut d’isolation des murs a également été observé, outre une fissure sur la paroi séparative du logement voisin.

La Sci [Adresse 4] soutient que la charge du remplacement des vitres et la réfection des mastics incombe au locataires titre des réparations locatives, qu’il n’est lui-même pas tenu à la pose de fenêtres dotées d’un double vitrage, que les problèmes de moisissure relèvent d’un défaut d’aération imputable aux demandeurs lesquels ne prouvent pas que la température du logement est inférieure à 18°.

Il est relevé d’un procès verbal de constat produit aux débats et réalisé à l’occasion de l’état des lieux de sortie que la dégradation des fenêtres ne relève pas d’une simple absence d’entretien par les locataires mais d’un état de vétusté avancée telle que le changement des fenêtres s’impose.

Or le remplacement des fenêtres n’incombe pas aux locataires mais doit être pris en charge par le bailleur.

Si aucune obligation de pose de fenêtre en double vitrage ne pèse sur le bailléur, celui-ci doit garantir que le logement est correctement isolé, protégé contre les infiltrations d’air et répond à un critère de décence lié à un critère de performance énergétique minimale.

L’expertise amiable produite préconise la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique avant d’envisager les travaux d’isolation suggérés, mais aucune pièce n’est versée sur ce point.

Les locataires ne produisent pas de pièces pour justifier des basses températures qu’ils allèguent en lien avec le manque d’isolation du logement et l’absence de réparation des fenêtres.

Les carreaux cassés, non remplacées par les locataires, n’ont toutefois pu assurer l’étanchéité à l’air requise, ce qui est de nature à pouvoir expliquer une hausse croissante de leur consommation de gaz entre 2020 et 2022.

Sagissant de l’humidité affectant l’ensemble du logement, les rapports de constat établissent que les dispositifs devant assurer l’aération du logement et l’évacuation de l’humidité sont défaillants et insuffisants, le logement ne répondant ainsi pas au critère de décence défini à l’article 2.6 du décret du 30 janvier 2020.

Il convient donc de confirmer sur cet autre point la décision déférée en ce qu’elle a retenu au vu de ce qui précède que les désordres liés à la vétusté des installations et fenêtres étaient pour partie imputables au bailleur qui a manqué à ses obligations contractuelles telles que définies à l’article 6 de.la loi du 6 juillet 1989 mais également aux locataires qui n’ont pas procédé aux reparatiosn locatives qui leur incombaient.

Sur la demande de dommages et intérêts de 10 000 euros pour manquement du bailleur à un devoir de loyauté,

L’article 1104 du code civil prévoit, par ailleurs, que " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. Cette disposition est d’ordre public.

Les intimés ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que le congé pour vendre qui leur a été délivré par la Sci [Adresse 4] l’a été pour faire taire leurs demandes de travaux.

Un refus de réaliser les travaux malgré les mises en conformité préconisées, les rapports, constat et mises demeure ne suffit pas à établir la mauvaise foi du bailleur dont la bonne foi reste présumée, ni un manquement au devoir général de loyauté qui pèse sur lui.

Il convient de confirmer le jugement déféré qui a déboutés Mme [I] [D] et M. [K] [B] de leurs demande de 10 000 euros de dommages et interets au titre d’un manquement du bailleur au devoir de loyauté.

Sur la demande de dommages et interets pour préjudice de jouissance,

Mme [I] [D] et M. [K] [B] ne démontrent pas la réalité des nuisances olfactives caractérisant les troubles de jouissance qu’ils allèguent, aucune remontée d’odeur n’ayant jamais été constatée de façon objective que ce soit par les services de la mairie, par l’expert de leur assureur ou par la technicienne de l’ARS.

Les intimés ne démontrent pas non plus que ces nuisances trouveraient leur origine dans l’absence de réhabilitation de la fosse septique ou dans l’absence de travaux de rehaussement d’autant qu’ils ont eux-mêmes reconnu dans le cadre de l’expertise amiable qu’entre 2013 et 2020 il n’y a pas eu de remontées, lesquelles seraient seulement apparues après la vidange réalisée le 5 août 2020, tout en précisant que la société intervenue pour réaliser l’entretien n’avait alors pas correctement procédé à l’étanchéité de la trappe de la fosse septique.

Ils n’ont pas non plus exécuté l’obligation de vidange triennale qui leur incombe en tant que locataires.

Au vu des différents constats, il est établi que le logement occupé par Mme [I] [D] et M. [K] [B] est humide dans l’ensemble des pièces, mal ventilé et mal isolé. Les fenêtres, très vétustes, dégradées par l’humidité, certaines ont des vitres cassées, et n’assurent plus leur fonction d’étanchéité contre les infiltrations d’air. Les locataires ont ainsi vu leur consommation d’énergie croître pour maintenir une température décente au sein de leur logement.

Les intimés ont dû également aménager le dressing en chambre pour leur fils. L’humidité en raison de la défaillance des dispositifs de ventilation est telle que des phénomènes de condensation et des traces de moisissure affectent l’ensemble des pièces. Dans ce contexte, les demandeurs justifient d’un préjudice de jouissance en lien avec les manquements contractuels de leur bailleur sur l’isolation et la ventilation du logement.

La cour retient de ce qui précède que le préjudice de jouissance des locataires est à ponderer de leur propres manquements à leurs obligatoions de locataires, portatn notamment sur la charge des vidanges triennales de la fosse septique qui leur incombe, du remplacement des vitres cassées et de la réfection des mastics qui leur incombe également au titre des réparations locatives.

L’assureur des locataires précise à cet égard que le remplacement du vitrage peut être fait et pris en charge par les locataires.

Le rapport d’expertise du 25 octobre 2021 qu’ils produisent précise en page 15 que « de manière générale et au jour de notre passage, l’habitation ne présente aucun désordre rendant l’habitation inhabitable en matière de sécurité sanitaire ».

Ce même rapport indique en ce qui concerne les responsabilités encourues que les désordres sur les fenêtres et sur la porte relèvent d’un entretien locatif et que la responsabilité des locataires apparait engagée sur ce point.

Aucun élément du dossier ne permet en outre de caracteriser l’indécence du logement au regard de l’article 2.6 du décret du 30 janvier 2020.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de la connaissance par la Sci Hameau de -Cugny des désordres évoqués par les intimés avant leur courrier du 2 mai 2020 s’agissant de la fenêtre cassée de la chambre de leur fils, puis leur mise en demeure adressée le 19 octobre 2021 par leur conseil suite au rapport des services municipaux.

Pour l’ensemble de ces raisons, le préjudice de jouissance du fait des seuls manquements du bailleurs pondéré des manquements des locataires sera évalué à la somme de 1 000 euros au total, auxqeuls la Sci [Adresse 4] sera condamnée, le jugement étatn infirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral,

Mme [I] [D] et M. [K] [B] ne justifient pas avoir subi un préjudice moral distinct de celui déjà réparé dans le cadre du trouble de jouissance, et le préjudice moral qu’ils invoquent, suite au congé pour vente délivré par l’appelante, est sans lien de causalité avec les manquements contractuels de la Sci [Adresse 4].

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de 43 000 euros au titre du préjudice moral est rejetée et le jugement confirmé.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour resistance abusive,

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive repose sur la contrainte pour le demandeur d’ester en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive du défendeur, qui a refusé d’accéder aux prétentions du demandeur. Il appartient alors au demandeur de démontrer en quoi ce refus est abusif,

Mme [I] [D] et M. [K] [B] ne rapportent pas la preuve que le refus du bailleur d’accéder à leurs demandes est abusif, le seul échec de leur tentative de résolution amiable du litige étant insuffisant pour caractériser l’abus.

Le jugement déféré est confirmé.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

La Sci [Adresse 4] est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale étant confirmées.

Il n’y a pas lieu en équité de faire application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande de dommages et intêrets de Mme [I] [D] et M. [K] [B] sur le fondement contractuel du défaut de loyauté du bailleur,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné la Sci [Adresse 4] à payer à Mme [I] [D] et M. [K] [B] la somme de 8 697,62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur ce chef du jugement infirmé,

Condamne la Sci [Adresse 4] à payer à Mme [I] [D] et M. [K] [B] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci [Adresse 4] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,