Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14059 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEE7

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 juin 2023 – tribunal judiciaire de PARIS, pôle civil de proximité – RG n° 22/06095

APPELANTE

Madame [Z] [A]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Hervé BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0685

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

INTIMES

Monsieur [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Madame [O] [E] née [P]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Monsieur [T] [P]

[Adresse 3]

[Localité 16] (Algérie)

Monsieur [D] [P]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [S] [G] née [P]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Monsieur [J] [P]

[Adresse 3]

[Localité 16] (Algérie)

Madame [V] [P]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Tous représentés par M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 6 mai 2007, Mme [X] [P] aux droits de laquelle interviennent ses enfants, a loué à M. [F] [L] et Mme [Z] [A], un appartement situé [Adresse 6] pour une durée de trois années, à compter du 6 mai 2007 jusqu’au 5 mai 2010, moyennant un loyer mensuel de 580 euros et 60 euros à titre de provision sur charges.

M.[F] [L] a quitté le logement au mois de février 2014.

Mme [P] a assigné le 17 juillet 2018 Mme [A] en référé afin de constater la résiliation judiciaire du contrat de bail et d ' ordonner I l’expulsion de Mme [A] en vue reprendre son logement pour y vivre.

Suivant ordonnance de référé du 05/12/2018, le Tribunal d’Instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise et désigné Mme [K], en qualité d’expert, afin notamment de relever et décrire les désordres et malfaçons, détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres, indiquer les conséquences de ces désordres, donner son avis sur les solutions pour y remédier, donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres.

Mme [X] [P] est décédée le 20 janvier 2019 laissant ses héritiers pour lui succéder.

Madame [K], expert Judiciaire, a effectué sa mission et procédé au dépôt de son rapport d’expertise le 15/04/2020.

Par exploit du 29 septembre 2021, les consorts [P] ont fait délivrer à Mme [A], un congé pour vendre pour le 5 mai 2022, le montant du prix de vente étant fixé à la somme de 280.000 euros.

Par ailleurs, par exploit du 29 septembre 2021, les consorts [P] ont fait délivrer à Mme [A], un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois.

Enfin, par exploit du 29 septembre 2021, les consorts [P] ont fait délivrer à Mme [A], une sommation de faire, tendant à obtenir le retrait de la gazinière à bouteille installée par cette dernière en lieu et place de la plaque chauffante électrique, et ce, dans un délai de 8 jours.

Par exploit du 21 juillet 2022, les consorts [P] ont assigné Mme [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris afin d’obtenir notamment la validation du congé pour vente ainsi que l’expulsion de l’occupante des lieux.

Par jugement rendu le 20 juin 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris a notamment :

— Validé le congé pour vente signifié à Mme [A] [Z] ;

— Ordonné son expulsion ;

— Condamné Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité

mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à 70% du loyer et des charges, à compter du 5 mai 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

— Condamné les consorts [P] à adresser à l’occupante, les quittances au titre des loyers à compter du mois d’avril 2020 pour les mois où cette dernière s’est acquittée en totalité du loyer ;

— Condamné les consorts [P] à faire réaliser, sous astreinte de 30 euros par jour qui courra un mois après la signification du présent jugement, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants : mise en place d’un chauffage, mise en place de la porte de la salle de bains et de la porte de la chambre, réparation ou remplacement de l’ouverture défectueuse du châssis zénithal de la salle d’eau, réfection de l’espace douche fuyard ;

— Condamné les consorts [P] à verser à Mme [A] [Z] la somme de 4.608 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamné Mme [A] [Z] au paiement des dépens.

Par déclaration en date du 4 août 2023, Mme [Z] [A] a interjeté appel du jugement précité.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 29 septembre 2023, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 20/06/2023,

— Débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— Entériner le rapport d’expertise judiciaire du 15/04/2020,

— Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 29/09/2021 pour effet le 05/05/2022,

— Constater le non-respect par les consorts [P] de l’obligation de fournir à Madame [A] un logement décent,

— Condamner in solidum les consorts [P] à exécuter les travaux tels que prescrit par l’Expert Judiciaire à savoir :

. mise en place d’un chauffage permettant d’assurer une température constante,

. renforcement structurel du plancher en bois abimé (sous le receveur de douche),

. dépose et repose du receveur de douche,

. vérification de l’installation encastrée (alimentation et évacuation),

. fourniture et pose d’une porte dans la salle de bains,

. réglage du tirage au niveau de la bouche d’aération existante (coin cuisine),

. remplacement et l’installation d’un système d’aération et de ventilation de la salle d’eau /WC et de la cuisine

— procéder à une remise en état de l’ensemble des murs de l’appartement et poser une peinture

En conséquence, condamner les consorts [P] à réaliser lesdits travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé cette date,

— Constater le non-respect par les consorts [P] de leur obligation de fournir à Mme [A] les quittances de loyers depuis l’origine du bail et enjoindre aux consorts [P] à les lui remettre ainsi que la régularisation des charges et ce sous astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter la notification du jugement à intervenir,

— Condamner in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 11.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait des désordres présents au sein du logement,

— Condamner in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation des problèmes de santé engendré du fait de l’état l’appartement,

— Condamner in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les consorts [P] dans leurs conclusions signifiées le 28 décembre 2023 demandent à la Cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 20 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a :

' Condamné Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à 70% du loyer et des charges, à compter du 5 mai 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

' Condamné les consorts [P] à faire réaliser, sous astreinte de 30 euros par jour qui courra un mois après la signification du présent jugement, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants : mise en place d’un chauffage, mise en place de la porte de la salle de bains et de la porte de la chambre, réparation ou remplacement de l’ouverture défectueuse du châssis zénithal de la salle d’eau, réfection de l’espace douche fuyard ;

' Condamné les consorts [P] à verser à Mme [A] [Z] la somme de 4.608 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

' Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et,

— Infirmer le jugement rendu le 20 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

' Condamné Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à 70% du loyer et des charges, à compter du 5 mai 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

' Condamné les consorts [P] à faire réaliser, sous astreinte de 30 euros par jour qui courra un mois après la signification du présent jugement, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants : mise en place d’un chauffage, mise en place de la porte de la salle de bains et de la porte de la chambre, réparation ou remplacement de l’ouverture défectueuse du châssis zénithal de la salle d’eau, réfection de l’espace douche fuyard ;

' Condamné les consorts [P] à verser à Mme [A] [Z] la somme de 4.608 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; ' Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et statuant à nouveau, sur ces seuls chefs du jugement,

A titre principal,

— Condamner Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés, majorée de 30 %, à compter du 5 mai 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Juger prescrites toutes les demandes d’indemnisation antérieures au 7 novembre 2019 formées par Mme [A] [Z] ;

— Débouter purement et simplement Mme [A] [Z] de toutes ses demandes relatives aux travaux ainsi qu’aux indemnisations et dommages et intérêts réclamés ;

A titre subsidiaire, si la Cour ne devait pas prononcer l’expulsion de l’occupante des lieux en application du congé pour vente,

— Juger que Mme [A] [Z] a gravement manqué à ses obligations locatives en n’assurant pas son logement, en installant une gazinière et en ayant dégradé l’appartement et refusé de l’entretenir tout en s’opposant aux travaux devant être réalisés par le bailleur ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [A] [Z], en raison desdits manquements ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [A] [Z], avec si besoin est, le concours et l’assistance de la [Localité 17] Publique, des lieux litigieux sis [Adresse 5] à [Localité 19] ;

— Autoriser M. [P] [M], Mme [E] [O] née [P], M.[P] [Y], M.[P] [T], M.[P] [D], Mme [G] [S] née [P], M. [P] [J] et Mme [P] [V] à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il leur plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [A] [Z] ;

— Condamner Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés, majorée de 30 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

— Débouter purement et simplement Mme [A] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [A] [Z] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Mme [A] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et le coût de la signification de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

En cours de délibéré la Cour a été informée de la nouvelle adresse de Mme [A].

Il a été demandé aux parties des présenter leurs observations et précisions sur cette information sous la forme de note en délibéré.

Les parties se sont accordées pour indiquer que l’appelante avait fait l’objet d’une procédure d’expulsion le 18 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Mme [A] qui ne conteste pas que le congé a été délivré dans les formes et délais légaux, met en cause pour la première fois devant la cour, la sincérité dudit congé estimant que le bailleur qui était en situation d’exception d’inexécution a souhaité se débarrasser d’elle pour ne pas à avoir à exécuter les travaux tels que préconisés dans le rapport d’expertise et qui auraient dû l’être depuis de nombreuses années.

Elle soutient par ailleurs qu’eu égard à la consistance des lieux, l’état de l’appartement et de l’immeuble, le prix de vente est excessif et ne permet pas au locataire de se porter acquéreur du logement qu’il occupe.

Au vu des pièces produites devant la Cour,les bailleurs, suite au décès de leur mère se sont retrouvés en indivision sur le bien loué et la mise en vente du bien s’explique parfaitement par leur souhait de sortir de l’indivision.

Dans ce contexte, le fait que le bailleur soit tenu afin de respecter son obligation de délivrance, de faire des travaux ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi et ce, d’autant plus que la locataire n’apporte aucun élément de preuve relatif au caractère excessif du prix de vente ou au fait qu’elle aurait manifesté son intention d’acquérir le bien.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a validé le congé, avec toutes conséquences de droit concernant l’expulsion, sauf à constater que cette procédure est devenue désormais sans objet.

Sur les demandes fondées sur l’indécence du logement

En application des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce Mme [A] se fonde à la fois sur le rapport d’expertise judiciaire en date du 15 avril 2020 et, sur un arrêté préfectoral du 3 janvier 2022 ordonnant au bailleur de faire des travaux dans le délai d’un mois à compter de sa notification, afin de faire cesser tout danger d’intoxication par le plomb des peintures.

S’il n’y a pas lieu d’entériner le rapport d’expertise, l’appréciation des conclusions de l’expert relevant du pouvoir du juge du fond, il convient de considérer que le premier juge a tiré les justes conséquences des constatations de ce rapport pour décider que les bailleurs ont manqué à leur obligation de remettre au locataire un logement décent.

Il résulte notamment clairement du rapport d’expertise, que l’absence totale de système de chauffage depuis l’origine du bail, la locataire devant se contenter d’un convecteur mobile, le défaut d’étanchéité de la douche du fait de l’absence de renforcement structurel au niveau du solivage et la ventilation insuffisante de la salle de bain,faits entièrement imputables aux bailleurs,sont les causes principales de l’humidité et de l’insalubrité du logement, pouvant ainsi présenter un risque pour l’état de santé des occupants.

L’expert n’a retenu la responsabilité de la locataire que pour 40% pour le phénomène de condensation et mis à sa charge le remplacement d’une porte entre la chambre et la pièce principale et le remplacement de la gazinière à gaz par une plaque chauffante électrique conforméméent à l’installation d’origine.

Dès lors au regard des constatations édifiantes du rapport d’expertise, les bailleurs ne rapportent nullement la preuve de manquements graves de la locataire à son obligation d’entretien du logement.

Ils ne produisent également aucunes pièces permettant d’établir qu’elle se serait opposée à l’exécution des travaux préconisés par l’expert.

Enfin au vu des justificatifs produits par la locataire, ils sont mal fondés à se prévaloir d’un manquement à son obligation d’assurance.

Au regard de l’inertie des bailleurs qui ne justifient que de la réalisation en juillet 2022, des travaux de peinture imposés par l’arrêté préfectoral du 3 janvier 2022 dans le cadre de la prévention du saturnisme, du fait qu’au vu des constats de la Direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 18] du 19 mars 2014 et du 28 mars 2018 les désordres ont perduré plusieurs années le premier juge a fait une juste appréciation du trouble de jouissance subi par la locataire en lui allouant des dommages et intérêts dont le montant a été fixé à 30% du montant du loyer.

Il a cependant, à tort, appliqué la prescription de 3 ans, celle ci en matière de dommages et intérêts étant de 5 ans.

La demande en justice datant du 17 avril 2023 ( demandes soutenues à l’audience, la procédure étant orale ), le préjudice de jouissance est donc calculé sur la période allant du 17 avril 2018 au 5 mai 2022, date de fin du bail soit environ 48 mois et fixé à la somme de 9216 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance à hauteur de la somme de 4608 euros et à àcompter du présent arrêt pour le surplus.

En l’absence de production de tous éléments permettant de caractériser un préjudice distinct lié à l’existence de problèmes de santé causé par l’état de l’appartement, la demande de ce chef, nouvelle en appel est rejetée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La nature mixte indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En l’espèce au regard de l’état d’indécence du logement, le premier juge a justement considéré que le préjudice du bailleur s’en trouvait minoré et a fixé l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à 70% du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’éatit poursuivi et ce, à compter du 5 mai 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux.

Sur la réalisation des travaux

Le bail étant résilié par l’effet du congé depuis le 5 mai 2022. et, la locataire ayant quitté les lieux depuis 18 juillet 2024, la demande de travaux est sans objet

Le jugement est donc infirmé de ce chef.

Sur la délivrance des quittances et de la régularisation des charges sous astreinte

Sur les quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommesversées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent étre facturés au locataire. Avec l’accord exprés du locataire, lebailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Le premier juge a condamné les consorts [P] à adresser à l’occupante, les quittances au titre des loyers à compter du mois d’avril 2020 pour les mois où cette dernière s’est acquittée en totalité du loyer et, a rejeté la demande d’astreinte.

Devant la Cour, la locataire réitère sa demande d’astreinte mais sans justifier d’éléments nouveaux, étant constaté que le bailleur affirme avoir délivré lesdites quittances.

Dès lors en l’absence de production a minima d’une nouvelle demande adressée au bailleur, le jugement rejetant la demande d’astreinte est confirmé.

Sur la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire 1'objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire. le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, 1e cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Durant six mois de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales à la disposition des locataires. L’article 23 fait figurer parmi les charges locatives récupérables les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important alors que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve.

Au vu du contrat de bail il est réclamé tous les mois en sus du montant du loyer fixé à la somme de 580 euros, une somme de 60 euros au titre des provisions pour charges.

Il convient donc de faire droit à la demande nouvelle en appel et, d’enjoindre au bailleur de procéder à la régularisation des charges, étant constaté que ce dernier n’a soutenu aucun moyen de ce chef.

La prescription pour réclamer la régularisation des charges étant de 3 ans, la première demande datant des conclusions signifiées le 29 septembre 2023, elle ne peut remonter au delà du 29 septembre 2020.

La locataire ne justifiant pas avoir déjà mis en demeure son bailleur de ce chef, la nécessité du prononcé d’une astreinte n’est pas démontrée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier juge qui a condamné Mme [A] aux dépens et, dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu du sens du présent arrêt, les dépens de la procédure d’appel sont mis à la charge des intimés et, il est équitable de laisser chacune des parties supporter ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts pour troubles de jouissance et l’obligation de faire des travaux et, sauf à constater que la procédure d’expulsion et ses suites nécessaires est devenue désormais sans objet ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [M] [P], Mme [O] [E], M.[Y] [P], M.[T] [P], M [D].[P], Mme [S] [G], M.[J] [P] et Mme [V] [P] à payer à Mme [A] [Z] la somme de somme de 9216 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 20 juin 2023 à hauteur de la somme de 4608 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Dit que la demande de réalisation de travaux est devenue sans objet,

Enjoint à M. [M] [P], Mme [O] [E], M.[Y] [P], M.[T] [P], M [D].[P], Mme [S] [G], M.[J] [P] et Mme [V] [P] de procéder à la régularisation des charges sur la période postérieure au 29 septembre 2020 et jusqu’ à la libération des lieux,

Rejette le surplus des demandes des parties,y compris au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [M] [P], Mme [O] [E], M.[Y] [P], M.[T] [P], M [D].[P], Mme [S] [G], M.[J] [P] et Mme [V] [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,