Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 4 juin 2025, n° 22/15111

CA Paris
Confirmation 4 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement au devoir d'information
La cour a estimé qu'aucune procédure n'était en cours au moment de l'édition de l'état daté, et que le syndic n'était pas tenu d'informer les acquéreurs d'un accident sans procédure judiciaire en cours.
Rejeté
Manquement au devoir d'information
La cour a confirmé que le syndic n'avait pas de responsabilité dans la mesure où aucune procédure n'était en cours au moment de l'édition de l'état daté.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 4 juin 2025, Mme [M] et M. [D] [Y] ont fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui les avait déboutés de leurs demandes contre la société N & H Immobilier, concernant un manquement au devoir d'information lors de l'achat d'un bien immobilier. La première instance avait conclu qu'aucune procédure n'était en cours au moment de l'établissement de l'état daté, ce que la cour a confirmé. La cour d'appel a jugé que le syndic n'était pas tenu d'informer les acheteurs d'une mise en demeure qui ne constituait pas une procédure judiciaire. Par conséquent, la cour a confirmé le jugement de première instance, déboutant les appelants de toutes leurs demandes et les condamnant aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 4 juin 2025, n° 22/15111
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/15111
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François-Xavier EMMANUELLIFrançois BLANGY
Cabinet(s) :	SELARL SERRE ODIN EMMANUELLISCP D AVOCATS CORDELIER & ASSOCIES
Parties :	SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro, S.A.R.L. CABINET N & H IMMOBILIER

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15111 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKAQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n°

APPELANTS

Madame [U] [M] épouse [D] [Y]

née le 27 septembre 1984 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e François-Xavier EMMANUELLI de la SELARL SERRE ODIN EMMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : R0105 et plaidant par M^e Raphaëlle GUIBAL, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e François-Xavier EMMANUELLI

Monsieur [N] [D] [Y]

né le 08 décembre 1978 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e François-Xavier EMMANUELLI de la SELARL SERRE ODIN EMMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : R0105

INTIMEE

S.A.R.L. CABINET N & H IMMOBILIER

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 423 828 904

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 15 novembre 2016, dans le cadre d’une acquisition au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, le syndic, la société à responsabilité limitée N & H Immobilier, a établi, à la demande du notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique, un pré état daté au bénéfice des acheteurs Mme [M] et M. [D] [Y].

Le pré état daté a été transmis à Mme [M] et M. [D] [Y] le 17 novembre 2016.

Le 29 novembre 2016 une promesse synallagmatique de vente a été signée, et la réitération de la vente, fixée le 20 juin 2017, a été signée à cette date et la société N & H Immobilier, a adressé au notaire, le même jour, un état daté définitif ne mentionnant aucune procédure ou litige en cours.

Postérieurement à la vente, Mme [M] et M. [D] [Y] ont appris qu’un litige opposait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] et la gardienne de l’immeuble, et on fait part de leur étonnement au syndic, la société N & H Immobilier, par courrier du 27 juin 2017.

Ce dernier, par courrier du 5 juillet 2017, a contesté toute faute.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception en date du 8 novembre 2017 Mme [M] et M. [D] [Y] ont informé le syndic de leur refus de verser la moindre somme d’argent pour le litige opposant le syndicat des copropriétaires à la gardienne de l’immeuble, et au besoin d’engager toute action nécessaire à la sauvegarde de leurs droits et permettant d’engager sa responsabilité.

Un protocole d’accord transactionnel ayant été signé entre la gardienne et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], le 16 janvier 2019 un appel de fonds d’un montant de 4 341,31 euros a été adressé à Mme [M] et M. [D] [Y], qu’ils ont réglé.

Le 9 juin 2020 Mme [M] et M. [D] [Y] ont adressé leur projet d’assignation au syndic indiquant qu’ils étaient ouverts à une résolution amiable du litige.

Le syndic n’ayant pas répondu favorablement à cette proposition, par acte d’huissier de justice du 10 septembre 2020, Mme [M] et M. [D] [Y] ont fait assigner la société N & H Immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. et Mme [D] [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [D] [Y] aux dépens,

— condamné M. et Mme [D] [Y] à régler au cabinet N & H Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros,

— débouté M. et Mme [D] [Y] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [M] et M. [D] [Y] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 août 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 novembre 2022 par lesquelles et M. [N] [D] [Y] & Mme [F] [B] [M] épouse [D] [Y], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1240 et 1302 du code civil et 5 du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner la société N & H Immobilier à leur verser la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de négocier à la baisse le prix d’acquisition de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2],

— condamner la société N & H Immobilier à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi,

— condamner la société N & H Immobilier à leur verser les sommes de 3 000 euros au titre de leurs frais de première instance et de 2 500 euros au titre de leurs frais pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les conclusions notifiées le 10 février 2023 par lesquelles la société à responsabilité limitée Cabinet N & H Immobilier, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. [D] [Y] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [D] [Y] et Mme [M] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur le manquement au devoir d’information de la société N & H Immobilier

Mme [M] et M. [D] [Y] sollicitent l’infirmation du jugement de première instance ayant écarté le manquement au devoir d’information de la société N & H Immobilier au motif qu’elle a volontairement omis de les informer, antérieurement à la signature de l’acte de vente définitif et l’édition de l’état daté le 20 juin 2017, de l’accident du travail dont elle avait connaissance.

Pour corroborer ce moyen, les appelants indiquent que le pré état daté transmis le 17 novembre 2016 ne mentionnait aucune procédure judiciaire en cours, en dépit du fait que le syndic avait été informé, à de nombreuses reprises, de la volonté de la gardienne d’engager des poursuites judiciaires. Ils ajoutent que la mention de l’accident du travail ne ressort pas davantage des procès-verbaux des assemblées générales dont ils avaient pu prendre connaissance qui n’indiquaient que le mi-temps thérapeutique de la gardienne dont ils ne pouvaient déduire ledit accident.

En outre, les appelants produisent une lettre recommandée avec accusé de réception du conseil de la gardienne en date du 15 juin 2017, reçu le 19 juin 2017 par la société N & H Immobilier, soit antérieurement à l’établissement de l’état daté, dans laquelle il propose au syndic un rapprochement aux fins de trouver un éventuel règlement amiable de la situation.

Mme [M] et M. [D] [Y] soutiennent que ce courrier ayant été réceptionné la veille de l’établissement de l’état daté, le syndic aurait dû faire mention de l’accident du travail, une mise en demeure étant l’étape préalable à une procédure judiciaire, conformément à l’article 56 du code de procédure civile, ou aboutissant a minima à un accord transactionnel. Ils ajoutent que trois heures après la signature de l’état daté ils ont été destinataires d’un courriel du syndic les informant dudit courrier, preuve que le syndic avait connaissance de ce dernier lors de l’établissement de l’état daté.

La société N & H Immobilier demande au contraire la confirmation du jugement soulignant qu’en vertu de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence seules doivent être indiquées les procédures en cours dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie. Or, au jour du pré état daté, puis de l’état daté, aucune procédure n’était en cours à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], et aucune négociation n’était en cours, comme en témoigne les différents procès-verbaux d’assemblées générales précédant la vente et la mise en demeure du 15 juin 2017.

Elle ajoute que le courrier de mise en demeure ne constitue pas une procédure en cours, ce dernier représentant au contraire une simple invitation à la discussion sans certitude de la conclusion d’un protocole transactionnel, ni de dépenses mises à la charge des copropriétaires. Il précise d’ailleurs que le protocole d’accord entre les copropriétaires et la gardienne de l’immeuble, Mme [E], n’a été signé que le 26 février 2019, un an et demi après les faits litigieux, et qu’ainsi le 20 juin 2017 elle ne pouvait donc deviner les termes du protocole à venir.

Le syndic précise de surcroît que ladite mise en demeure ne mentionne aucune procédure judiciaire, et qu’en vertu des articles 53 et 54 du code de procédure civile, l’instance ne démarre qu’avec la demande initiale, formée par assignation ou requête, et non avec une mise en demeure qui n’est pas un élément de procédure.

Il ajoute que le courrier de mise en demeure adressé au syndic le 15 juin 2017, n’ayant été réceptionné que le 19 juin 2017, il ne pouvait en avoir connaissance au jour de l’édition de l’état daté le 20 juin 2017, au vu du délai de traitement du courrier.

La société N & H Immobilier soutient en outre que les appelants étaient parfaitement informés de l’existence du mi-temps thérapeutique de la gardienne, au motif que lors de l’assemblée générale du 16 mai 2017, à laquelle ils ont participé, suite au pouvoir reçu des vendeurs, la question a été discutée dans le cadre de la 25ème résolution intitulée 'problèmes d’administration et d’entretien courant', et une information a été effectuée à cet égard, incluant l’accident dont a été victime la gardienne. Elle ajoute que M. [D] [Y] est devenu membre du conseil syndical à compter de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2018, et qu’il a donné quitus au syndic pour tous les exercices. Au vu de son rôle au sein de la copropriété, il était particulièrement informé des négociations et assistait aux réunions avec l’avocat de Mme [E].

Enfin, le syndic soutient qu’ayant adressé à M. [D] [Y] son courriel du 20 juin 2017, par lequel il informait l’ensemble des copropriétaires de la réception de la mise en demeure envoyée par le conseil de Mme [E], ce dernier est donc particulièrement mal fondé à soutenir que la faute du syndic est caractérisée par le 'silence gardé par le cabinet N et H Immobilier'.

Au soutien de leurs prétentions Mme [M] et M. [D] [Y] produisent notamment les pièces suivantes :

— le pré état daté du 17 novembre 2016,

— l’acte de vente du 29 novembre 2016,

— le courrier du conseil de Mme [E] au syndic en date du 15 juin 2017,

— l’état daté du 20 juin 2017,

— le contrat définitif de vente du 20 juin 2017,

— le courriel du syndic à tous les copropriétaires du 20 juin 2017 à 16h36 les informant de la réception de la mise en demeure du 15 juin 2017,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2013, 19 mai 2014, 14 avril 2015, 25 mai 2016 et 17 avril 2019,

— les échanges écrits entre les parties.

Au soutien de ses prétentions la société N & H Immobilier produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2017.

En application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 'Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties. […]

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.'

Par ailleurs, aux termes de l’article 53 du code de procédure civile 'La demande initiale est celle par laquelle un plaideur prend l’initiative d’un procès en soumettant au juge ses prétentions. Elle introduit l’instance.'

Aux termes de l’article 54 alinéa 1 du même code 'La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.'

En l’espèce, il ressort des éléments produits par les parties, que Mme [E] a été victime d’un accident du travail antérieurement à l’établissement du pré état daté.

Il ressort également desdits éléments que le syndic avait connaissance, antérieurement à l’édition de l’état daté du 20 juin 2017, de la volonté de cette dernière d’engager des poursuites ou de trouver un accord amiable, notamment avec la mise en demeure dont il avait pu apprécier le contenu avant la signature de l’acte définitif de vente et l’édition de l’état daté dans la mesure où il a adressé un courriel à l’ensemble des copropriétaires, dont Mme [M] et M. [D] [Y], trois heures après la signature de l’acte.

Néanmoins, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 précise expressément que le syndic n’est tenu d’indiquer que les procédures en cours au jour de l’édition de l’état daté dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie. Or, comme le relève justement la société N & H Immobilier, la procédure prend effet avec la saisine d’une juridiction par assignation ou requête et non par l’envoi d’une mise en demeure, en vertu des articles 53 et 54 du code de procédure civile.

En l’espèce l’envoi de la mise en demeure du 15 juin 2017 proposant de trouver un accord amiable, réceptionnée par le syndic le 19 juin 2017, n’a entraîné la saisine d’aucune juridiction et n’a ainsi déclenché aucune procédure à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il convient d’en déduire qu’au jour de l’édition de l’état daté du 20 juin 2017 aucune procédure n’était en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], au sens de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, peu important que le syndic avait connaissance du courrier antérieurement à l’édition dudit état daté, précision faite que le protocole transactionnel entre le syndicat des copropriétaires et Mme [E] a été signé, postérieurement à ce dernier, le 26 février 2019.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté Mme [M] et M. [D] [Y] de leur demande de condamnation de la société N & H Immobilier pour manquement à son devoir d’information.

Mme [M] et M. [D] [Y] ayant échoué à démontrer le manquement au devoir d’information de la société N & H Immobilier, ils seront également déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Les appelants font enfin valoir que la partie 'J’ du pré-état daté du 17 novembre 2016 (pièce appelant n° 11) intitulée selon eux 'autre renseignement susceptible d’intéresser les parties dans le cadre de l’opération projetée’ est restée vide.

En réalité, il s’agit de la partie 'C’ de l’annexe à la 3ème partie qui est intitulée 'autres renseignements comptables susceptible d’intéresser les parties'. Le syndic n’avait aucun autre renseignement comptable à indiquer, en particulier sur l’accident dont a été victime la gardienne en l’absence de procédure contentieuse et même de toute réclamation pécuniaire à la date du 17 novembre 2016.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] [Y] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] et M. [D] [Y], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société N & H Immobilier la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [M] et M. [D] [Y].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [D] [Y] & Mme [F] [B] [M] épouse [D] [Y] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société à responsabilité limitée Cabinet N & H Immobilier la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE