Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° 351 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19713 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNMK

Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 septembre 2024 – JCP du TJ de [Localité 6] – RG n°24/01879

APPELANT

M. [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : E 390

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/027079 du 05/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 22 mars 2023, l’établissement public [Localité 6] habitat OPH ([Localité 6] habitat OPH) a donné en location à M. [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer de 418,96 par mois.

M. [W] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 6] Habitat OPH lui a fait délivrer un commandement de payer par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2 551,67 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2024, la société Paris habitat OPH a fait assigner M. [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 mars 2023 ;

subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire ;

ordonner l’expulsion de M. [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;

condamner M. [W] à lui payer les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 10 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles ;

condamner M. [W] à lui payer la somme provisionnelle de 3 031,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation pour le surplus ;

condamner M. [W] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance contradictoire du 19 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 janvier 2024, du bail consenti par la société [Localité 6] Habitat OPH à M. [W] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

ordonné en conséquence à M. [W], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la société [Localité 6] Habitat OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [W] à payer à la société [Localité 6] Habitat OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

condamné M. [W] à payer à la société [Localité 6] Habitat OPH la somme provisionnelle de 3 701,01 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 8 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

condamné M. [W] à payer à la société [Localité 6] Habitat OPH une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [W] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation et de la notification au préfet.

Par déclaration du 19 novembre 2024, M. [W] a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 mai 2025, M. [W] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire telle qu’insérée au contrat conclu entre les parties ;

octroyer à celui-ci des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire à raison de 35 mensualités de 80 euros, le solde devant être versé au 36ème mois ;

préciser que, à défaut de paiement de l’arriéré, la procédure d’expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par M. [W] d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse ;

débouter la société [Localité 6] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

débouter la société [Localité 6] Habitat OPH de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 mai 2025, [Localité 6] Habitat OPH demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser la dette locative de M. [W] ;

statuant à nouveau,

condamner M. [W] à lui payer la somme de 3 596,26 euros au titre de l’arriéré au 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

débouter M. [W] de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire,

Si des délais étaient accordés à M. [W],

dire que la déchéance du terme et la reprise des effets de la clause résolutoire interviendront automatiquement dès le premier incident de paiement, à savoir à défaut de paiement du terme courant ou d’une mensualité à son échéance ;

si la cour considérait qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

prononcer la résiliation judiciaire du bail du 22 mars 2023 aux torts et griefs de M. [W] ;

ordonner par suite l’expulsion de M. [W], ainsi que celle de tous occupants du chef de M. [W], des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 7], objet dudit bail ;

condamner M. [W] à lui payer :

. les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

. à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles ;

en tout état de cause,

condamner M. [W] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par M^e Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2025.

Sur ce,

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’ article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au cas présent, M. [W] explique que la commission du fonds de solidarité pour le logement de [Localité 6] a, par décision du 17 mars 2025, accepté de prendre en charge sa dette de loyer. Il ajoute que, d’une part, le paiement de l’allocation logement a repris avec régularité de sorte que la dette s’élève à 3 442 euros le 17 mai 2025, d’autre part, une aide de 75 euros par mois est directement versée à [Localité 6] Habitat pendant un an. Il fait valoir qu’il a retrouvé un emploi depuis le 9 mai 2025 en tant que téléconseiller à la CPAM pour un salaire de 1 884 euros brut mensuel sur 14 mois augmenté d’une prime d’accueil téléphonique de 62, 69 euros par mois. Enfin, il indique que son fils, âgé de 17 ans, vit avec lui, dans le cadre d’une résidence alternée.

[Localité 6] Habitat OPH s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle objecte que des impayés ont déjà été déplorés dans le passé. Elle réplique que la dette a augmenté puisqu’elle s’élève à 3 596, 26 euros, compte arrêté au 2 mai 2025. Elle ajoute que le montant appelé chaque mois est de 640 euros mais que M. [W] règle entre 187 et 298 euros depuis le mois de juillet 2024, de sorte qu’il ne peut prétendre à des délais de paiement. Elle fait valoir que l’aide personnalisée au logement (APL) n’est plus versée et qu’en tout état de cause les revenus déclarés par M. [W] ne lui permettront pas de régler le loyer courant et la dette. Elle considère que M. [W] est de mauvaise foi dès lors qu’il a diminué le montant de ses règlements après l’audience devant le premier juge.

Il résulte des pièces versées que :

— la dette a diminué depuis l’ordonnance entreprise : elle est passée de 3 701,01 euros à 3 596, 26 euros (avril 2025) ;

— M. [W] a repris le versement du reliquat de loyer après versement de l’aide personnalisée au logement ;

— le 19 mars 2025, au titre d’un rappel, une somme d’un montant1 445, 85 euros a été versée au bailleur au titre de l’aide personnalisée au logement (décompte bailleur – sa pièce 9) ;

— cette prestation a été versée aux mois de mars et avril 2025 ;

— M. [W] a retrouvé un emploi auprès de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de [Localité 6] en avril 2025 (sa pièce 13) ;

— le 17 mars 2025, le fonds de solidarité pour le logement s’est engagé à prendre en charge la dette locative sous conditions (pièce 10 de l’appelant) ;

— M. [W] héberge régulièrement son fils âgé de 17 ans ;

Dans ce contexte qui démontre les efforts de M. [W] pour améliorer sa situation locative, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement dans les conditions visées dans le dispositif ci-après.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et celle relative aux délais de paiement.

Sur les demandes de paiement formée par l’intimée

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

La demande de [Localité 6] Habitat OPH tendant à voir condamner M. [W] au paiement d’une somme de 3 596, 26 euros au titre de l’arriéré au 2 mai 2025 est irrecevable dès lors qu’elle n’est pas formée à titre provisionnel.

Les autres demandes sont sans objet dès lors que la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation de la disposition de l’ordonnance qui constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 janvier 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera confirmée des chefs relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En appel, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La demande de [Localité 6] Habitat OPH fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en ce qu’elle rejette les demandes de M. [W] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

Dit que M. [W] pourra s’acquitter de la somme provisionnelle de 3 701,01 euros en 35 mensualités de'80'euros et une 36ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir, en’plus’des’loyers courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si’M. [W] se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 2] à [Localité 7] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des’articles’L.'433-1'et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Rejette la demande de [Localité 6] Habitat OPH fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT