RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 JUIN 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10044 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3Z2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022-Tribunal judiciaire de PARIS 17- RG n° 18/12236

APPELANTES

Société [A] [H]

SARL immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 622 038 909

[Adresse 7]

[Localité 14]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Patrick BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1973

S.C.P. [B] & [T] d’administrateurs judiciaires, agissant par Maître [U] [T] en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H], SARL immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 808 326 979

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Patrick BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1973

Société BDR & ASSOCIES agissant par Maître [R] [N] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [A] [H], SAS immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 844 765 487

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Patrick BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1973

INTERVENANTE

Société [S] 2

SARL immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 919 265 769

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Patrick BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1973

INTIMÉS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] [Adresse 4] représenté par son syndic la société CABINET GESTIMA, SAS immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 344 940 762

C/O Société GESTIMA

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028

Société [Adresse 18] (venant aux droits de la société NYNA’S BAGEL)

SAS immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 843 192 121

[Adresse 7]

[Localité 15]

N° SIRET : 843 19 2 1 21

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant : M^e Nadia JBILOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1117

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée [A] [H] était propriétaire à compter du 23 juin 2016 d’un local commercial (lot n°11) situé au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 21].

Aux termes d’une assemblée générale du 15 juin 1989 modifiée aux termes d’une assemblée générale du 26 juin 1990, les copropriétaires ont voté un modificatif au règlement de copropriété interdisant l’exercice d’un certain nombre d’activités dans les boutiques de l’immeuble, notamment les activités de restaurant, café, brasserie, fast-food, cuisine rapide.

Le modificatif au règlement de copropriété établi le 4 décembre 1990 a été publié au 8ème bureau des hypothèques de [Localité 20] le 14 janvier 1991 (volume 1991 P 178).

Les copropriétaires ont découvert que dans le local de la société [A] [H] allait être exploitée une activité de restauration rapide (vente de bagels) par la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel, en violation du règlement de copropriété.

Malgré un courrier recommandé adressé le 8 novembre 2016 par le syndic, la société [A] [H] a mis en place la vente de bagels dans ses locaux et a poursuivi cette activité malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 25 juin 2018.

Par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 16ème représenté par son syndic la société par actions simplifiée Gestima a assigné la société à responsabilité limitée [A] [H] et la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel pour demander au tribunal, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1341-1 du code civil, pour l’essentiel, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ou du contrat de location gérance consenti par la société [A] [H] à la société Nyna’s Bagel sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21],

— ordonner l’expulsion de la société Nyna’s Bagel des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur,

— condamner solidairement la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par la copropriété, en raison de l’exercice depuis le 1er septembre 2016 d’une activité commerciale strictement interdite par le règlement de copropriété,

— condamner la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel à lui payer, chacune, la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel entiers dépens, qui comprendront le coût des deux procès-verbaux dressés par huissiers de justice les 28 mai 2018 et 8 août 2018.

Par jugement du 12 avril 2019, le tribunal de commerce de Paris a ouvert à l’encontre de la société [A] [H] une procédure de liquidation judiciaire et a désigné la société civile professionnelle [L] [N] en qualité de mandataire liquidateur et de représentant des créanciers.

Par arrêt du 21 novembre 2019, la cour d’appel de Paris a partiellement infirmé le jugement et a ouvert une procédure de redressement judiciaire en lieu et place de la liquidation judiciaire, en désignant la société [L] [N] en la personne de Mme [R] [N] en qualité de mandataire judiciaire et Mme [U] [T] de la société civile professionnelle [B] & [T] en qualité d’administrateur judiciaire avec une mission d’assistance.

Par acte du 21 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à Paris 16ème a assigné en intervention forcée la société civile professionnelle [L] [N] en la personne de Mme [R] [N], mandataire judiciaire, et la société civile professionnelle [B] & [T] prise en la personne de Mme [U] [T], administrateur judiciaire pour demander au tribunal, essentiellement, de dire que la somme de 15.715,21 euros qu’il a déclarée au passif du redressement judiciaire de la société [A] [H] sera passée en frais privilégiés de la procédure collective ainsi que les dépens.

Les deux instances ont été jointes.

La société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La société à responsabilité limitée [A] [H], la société civile professionnelle [L] [N] en la personne de Mme [R] [N] ès qualité de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et la société civile professionnelle [B] & [T] prise en la personne de Mme [U] [T] ès qualités d’administrateur judiciaire de la société [A] [H] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat liant la société à responsabilité limitée [A] [H] et la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21],

— ordonné l’expulsion de la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire,

— ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] de sa demande de dommages et intérêts,

— déclaré la décision opposable à la société civile professionnelle [L] [N] prise en la personne de Mme [R] [N] ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et à la société civile professionnelle [B] & [T] prise en la personne de Mme [U] [T] ès qualités d’administrateur judiciaire de la société [A] [H],

— dit que les dépens de l’instance seront supportés in solidum par la société à responsabilité limitée [A] [H] et la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel,

— condamné la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel aux dépens,

— condamné la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la somme de 2 215,21 euros déclarée au passif du redressement judiciaire de la société à responsabilité limitée [A] [H] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], correspondant pour 715,21 euros aux dépens et pour 1 500 euros à l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera passée en frais privilégiés de la procédure collective ainsi que les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société à responsabilité limitée [A] [H], la société civile professionnelle [B] & [T], en la personne de Mme [U] [T], administrateur judiciaire, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H] et la société par actions simplifiée BDR & Associés, en la personne de Mme [R] [N], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] [H] ont relevé appelé de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 mai 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 mars 2025, par lesquelles la société à responsabilité limitée [A] [H], la société civile professionnelle [B] & [T], en la personne de Mme [U] [T], administrateur judiciaire, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H] et la société par actions simplifiée BDR & Associés, en la personne de Mme [R] [N], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] [H], appelants, et la société à responsabilité limitée [S] 2, intervenante volontaire, invitent la cour, à :

— déclarer la société [S] 2 recevable en son intervention volontaire à titre principal,

— mettre hors de cause la société [A] [H],

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

prononcé la résiliation judiciaire du contrat liant la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 21],

ordonné l’expulsion de la société Nyna’s Bagel des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire,

ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur,

déclaré la décision opposable à la société [L] [N] prise en la personne de Maître [R] [N] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et à la société [B] & [T] prise en la personne de Maître [U] [T] en qualité d’administrateur judiciaire de la société [A] [H],

dit que les dépens de l’instance seront supportés in solidum par la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel,

dit que la somme de 2 215,21 euros déclarée au passif du redressement judiciaire de la société [A] [H] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 21], correspondant pour 715,21 euros aux dépens et pour 1 500 euros à l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera passée en frais privilégiés de la procédure collective ainsi que les dépens,

ordonné l’exécution provisoire,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

statuant à nouveau,

— juger que la société [Adresse 18] n’exerce aucune activité prohibée,

— juger que l’activité de vente à emporter sans cuisson, d’alimentation froide n’engendre aucune nuisance d’aucune sorte,

ce faisant,

— juger, que par voie de conséquence, il n’y a lieu à la résiliation judiciaire du bail commercial l’ayant lié à la société [A] [H] et la liant aujourd’hui à la société [S] 2,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et [Adresse 3] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 26 mars 2025, par lesquelles la société par actions simplifiée [Adresse 18], venant aux droits de la société Nyna’s Bagel, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1103, 1004, 1193, 1194 et 1217 du code civil, à :

— constater qu’elle a contracté de bonne foi en se portant acquéreur du fonds de commerce et qu’elle n’a pas violé sciemment le règlement de copropriété, faute d’en avoir été informée en 2016,

— déclarer qu’il existe bien un usage au [Adresse 3] à [Localité 21] limitant la portée de l’interdiction mentionnée dans le règlement de copropriété et que lui imposer une telle interdiction est discriminatoire, le syndic tolérant d’autres activités également interdites,

— constater l’absence de nuisance générée par l’activité et par conséquent l’absence de motif valable pour résilier le bail,

— constater l’application discriminatoire du règlement de copropriété,

en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

prononcé la résiliation judiciaire du contrat liant la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21],

ordonné l’expulsion de la société Nyna’s Bagel des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire,

ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur,

dit que les dépens de l’instance seront supportés in solidum par la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel,

condamné la société Nyna’s Bagel aux dépens,

condamné la société Nyna’s Bagel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

statuant à nouveau,

— juger que l’interdiction de l’activité de [Adresse 18] ne lui est pas opposable, faute d’avoir été portée à sa connaissance lors de la cession du fonds,

— juger que la société Maison Nyna’s venant aux droits de la société Nyna’s Bagel n’exerce aucune activité prohibée,

— juger que l’activité de vente à emporter sans cuisson, d’alimentation froide n’engendre aucune nuisance d’aucune sorte,

— juger, par voie de conséquence n’y avoir lieu à prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société [Adresse 18] à la société [A] [H],

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 21] mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21], intimé, demande à la cour, de :

— débouter les appelants de leur appel en ce qu’il est manifestement mal fondé, et la société [Adresse 18] de son appel incident,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, sauf à ordonner l’expulsion et prononcer les condamnations à l’encontre de la société Maison Nyna’s qui vient désormais aux droits et obligations de la société Nyna’s Bagel suite à la transmission universelle de patrimoine intervenue le 30 août 2019 au profit de la société [Adresse 18],

y ajoutant,

— si la cour juge la société [S] 2 recevable en son intervention volontaire en cause d’appel, déclarer que l’arrêt à intervenir sera opposable à la société [S] 2,

pour le surplus,

— condamner solidairement la société [A] [H], la société [S] 2, la société [B] & [T] ès-qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H], la société BDR & Associés ès-qualité de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et la société [Adresse 18] qui vient aux droits et obligations de la société Nyna’s Bagel, à lui payer chacune une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société [A] [H], la société [S] 2, la société [B] & [T] ès-qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H], la société BDR & Associés ès-qualité de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et la société [Adresse 18] qui vient aux droits et obligations de la société Nyna’s Bagel, aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Les actes authentiques et sous seing privé

La vente du 23 juin 2016

Par acte notarié du 23 juin 2016 M. [P] [Y] a vendu à la société à responsabilité limitée [A] [H], représentée par M. [E] [S] le lot n° 11 (une boutique avec cave) de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 21] (pièce [A] Chaussure n°1 : acte de vente).

L’acte de vente précise en pages 4 et 5 :

'Etat descriptif de division-règlement de copropriété

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [C], notaire à [Localité 20], le 19 janviet 1973 publié au service de la publicité foncière de [Localité 22], le 2 mars 1973 volume 658 numéro 11.

L’état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié :

…

— aux termes d’un acte reçu par Maître [C], notaire à [Localité 20], le 4 décembre 1990, publié au service de la publicité foncière le 10 mai 1991, volume 1991P, numéro 178.

Une attestation rectificative a été étable par le notaire le 24avril 1991 et publié au service de la publicité foncière le 10 mai 1991 volume 1991P numéro 2322…

…

Usage du bien :

Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de vente, réparations de chaussures et articles s’y rattachant 'clés minute', petite serrurerie.

L’acquéreur entend conserver cet usage'.

La page 6 de l’acte de vente révèle que la société [A] [H] était la locataire du lot vendu pour un usage commercial de boutique de chaussures depuis le 1er janvier 1991 et que la 'vente résulte de l’exercice du droit de préemption dont bénéficie le locataire'.

Le paragraphe 'servitudes', en page 11 de l’acte de vente, stipule :

'L’acquéreur profite des servitudes ou le supporte, s’il en existe.

Le vendeur déclare :

— n’avoir crée ni laissé créer de servitudes,

— qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées ci -après, ou résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et du règlement de copropriété et de ses modificatifs.

Etant ici fait observer qu’il résulte du modificatif au règlement de copropriété reçu par Maître [C] en date du 4 décembre 1990 ce qui suit ci-après littéralement rapporté :

'Les boutiques pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. Sont notamment interdites les activités suivantes : restaurant, café, brasserie, boulangerie, pâtisserie, croissanterie, discothèque, machines à sous, sex-shop, teinturerie, fruits et légumes, charcuterie, traiteur, boucherie, poissonnerie, fast-food, imprimerie, cuisine rapide, toilettage et vente d’animaux'.

En page 22 de l’acte de vente, au paragraphe 'documents d’information', il est stipulé :

Les pièces suivantes sont annexées à l’avant contrat [la vente a été précédée d’une promesse de vente le 13 octobre 2015] :

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés.

…

L’acquéreur s’oblige :

— à respecter les stipulations du règlement de copropriété, de ses modificatifs éventuels visés ci-dessus, ainsi que les dispositions des lois et décrets postérieurs régissant la copropriété ;

— à supporter les obligations qui en découlent et notamment acquitter les charges incombant au propriétaire dudit immeuble en vertu de ces documents.

Il reconnaît avoir eu connaissance dès l’avant contrat des documents ci-dessus énoncés'.

La vente du 5 septembre 2024

Suivant acte authentique du 5 septembre 2024 la société à responsabilité limitée [A] [H], représentée par son gérant M. [E] [S], a vendu le lot n° 11 dont elle était propriétaire dans l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] à la société à responsabilité limitée [S] 2 représentée par ses deux seuls associés M. [M] [S], également gérant, et Mme [I] [J] épouse [S] (pièce syndicat n° 20 : avis de mutation).

L’acte de vente précise en page 5 (pièce [A] [V] 2 n° 3) :

'Etat descriptif de division-règlement de copropriété

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [C], notaire à [Localité 20], le 19 janvier 1973 publié au service de la publicité foncière de [Localité 22], le 2 mars 1973 volume 658 numéro 11.

L’état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié :

…

— aux termes d’un acte reçu par Maître [C], notaire à [Localité 20], le 4 décembre 1990, publié au service de la publicité foncière le 10 mai 1991, volume 1991P, numéro 178.

…'.

En page 15 de l’acte de vente il est précisé que 'les pièces suivantes sont annexées et ont été notifiées avec le projet d’acte à l’acquéreur :

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels…'.

Le paragraphe 'servitudes’ figurant en page 32 énonce :

'L’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe

Le vendeur déclare :

— ne pas avoir crée ni laissé créer de servitudes ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes

— qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux, de la loi, de l’urbanisme et du règlement de copropriété et de ses modificatifs'.

En page 46 de l’acte il est énoncé :

'L’acquéreur s’oblige:

— à respecter les stipulations du règlement de copropriété, de ses modificatifs éventuels visés ci-dessus, ainsi que les dispositions des lois et décrets postérieurs régissant la copropriété ;

— à supporter les obligations qui en découlent et notamment acquitter les charges incombant au propriétaire dudit immeuble en vertu de ces documents'.

En page 47 au paragraphe 'convention des parties sur les procédures’ il est précisé :

'Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours.

L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.

En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens'.

Il y a lieu de recevoir la société à responsabilité limitée [S] 2 en son intervention volontaire à titre principal en sa qualité de propriétaire du lot commercial litigieux.

Le bail sur le lot n° 11

Suivant acte sous seing privé du 21 juin 2019 la société Nyna’s Bagel, représentée par son président M. [E] [S], a cédé à la société [Adresse 18], représentée par son président M. [M] [S], le fonds de commerce de 'sandwicherie-saladerie-sushi-patisserie-boissons-vente sur place et à emporter’ situé [Adresse 7] à [Localité 21] (pièce Maison Nyna’s n°3: acte de cession).

La société par actions simplifiée à associé unique Maison Nyna’s exploite le fonds de commerce depuis le 21 juin 2019 (pièce syndicat n° 15 : extrait du BODACC).

Elle a repris le bail qui avait été consenti à la société Nyna’s Bagel par la société [A] [H] suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2016. L’article 11 du contrat intitulé 'respect des prescriptions administratives et autres’ stipule que 's’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires’ (pièce [Adresse 16] n° 4 : bail du 21 septembre 2016, page 4/10). L’article 20 du bail intitulé 'cession, sous location’ prévoit que 'tous les titulaires successifs du présent bail seront tenus solidairement entre eux, au profit du bailleur, des obligations nées du bail, et notamment du paiement de tous arriérés de loyers, charges et accessoires’ (pièce n° 4 précitée, page 5/10).

Le 30 août 2019, la société Nyna’s Bagel a été dissoute par anticipation par son associé unique, la société par action simplifiée [Adresse 18] représentée par M. [M] [S], et cette dissolution a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société Nyna’s Bagel à la société [Adresse 18] (pièce syndicat n° 16).

La société par action simplifiée Maison Nyna’s vient désormais aux droits et obligations de la société Nyna’s Bagel.

Sur l’opposabilité du règlement de copropriété

Au copropriétaire

Les sociétés [A] [H] et [S] 2 exposent 'à titre liminaire (page 6 de leurs conclusions du 10 mars 2025:

'A titre liminaire, il est rappelé à la Cour, que le règlement de copropriété en vigueur prévoit que «les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées.»

Pièce adverse SDC n°2 : Modificatif du règlement de copropriété

Il convient également de rappeler que lors de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] par la S.A.R.L. [A] [H], le 23 juin 2016, l’acte authentique de vente ne fait état et n’annexe qu’un règlement de copropriété modificatif en date du 12 mai 1982, lequel n’interdit aucunement l’activité de restauration.

Pièce n°1 : Acte de vente en date du 23 juin 2016

Pièce n°2 : Règlement de copropriété annexé en date du 12 mai 1982

De surcroît, alors que le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un règlement modificatif de copropriété de 1990, non communiqué lors de l’acquisition du local commercial par la société [A] [H] en 2016 a exercé sans aucun souci son activité de 2016 à 2018, jusqu’à ce que subitement, la syndicat des copropriétaires sollicitent la résiliation judiciaire du bail et son expulsion, alors même que :…'.

Ces affirmations ne correspondent pas à la réalité puisque l’acte de vente du 23 juin 2016, fait mention de l’acte modificatif de 1990 comme il a été vu plus haut et qu’au surplus, la modification du règlement de copropriété est expressément mentionnée en page 11 de l’acte de vente :

'Etant ici fait observer qu’il résulte du modificatif au règlement de copropriété reçu par Maître [C] en date du 4 décembre 1990 ce qui suit ci-après littéralement rapporté :

'Les boutiques pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. Sont notamment interdites les activités suivantes : restaurant, café, brasserie, boulangerie, pâtisserie, croissanterie, discothèque, machines à sous, sex-shop, teinturerie, fruits et légumes, charcuterie, traiteur, boucherie, poissonnerie, fast-food, imprimerie, cuisine rapide, toilettage et vente d’animaux'.

De plus, en page 22 de l’acte de vente, la société [A] [H] 'reconnaît avoir eu connaissance dès l’avant contrat des documents ci-dessus énoncés, en particulier, le modificatif du 4 décembre 1990'.

L’acte de vente du 5 septembre 2024, s’il est moins exhaustif que le précédent, fait également référence au modificatif du 4 décembre 1990 publié le 10 mai 1991.

Le modificatif du 4 décembre 1990 publié le 10 mai 1991 est donc opposable tant à la société [A] Chaussure qu’à la société [S] 2 qui lui a succédé en qualité de propriétaire du local litigieux.

S’agissant de la réclamation du syndicat des copropriétaires, elle ne date pas de 2018 mais de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 8 novembre 2016 par le syndic à la société [A] [H] que celle ci a reçu le 9 novembre (pice syndicat n° 3).

Au locataire

La société [Adresse 18] conteste également l’opposabilité du règlement de copropriété tant à son égard, qu’à l’égard de la société Nyna’s Bagel. Elle fait valoir que cette dernière a contracté de bonne foi en se portant acquéreur du fonds de commerce et qu’elle n’a pas violé sciemment le règlement de copropriété, faute d’en avoir été informée en 2016. Elle ajoute que l’interdiction de son activité ne lui est pas opposable, faute d’avoir été portée à sa connaissance lors de la cession du fonds.

Le règlement de copropriété régulièrement publié est opposable au locataire, ayant cause du propriétaire bailleur. En effet, en tant qu’ayant cause d’un copropriétaire, le locataire est soumis au statut de la copropriété déterminé par les dispositions légales et celles du règlement de copropriété et ne dispose pas, à l’encontre des autres copropriétaires, groupés en syndicat, de droits plus étendus que ceux dont jouit lui-même son bailleur.

Il a été vu plus haut que la société [Adresse 18] a repris le bail qui avait été consenti à la société Nyna’s Bagel par la société [A] [H] suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2016.

L’article 11 du contrat intitulé 'respect des prescriptions administratives et autres’ stipule que 's’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires’ (pièce [Adresse 16] n° 4 : bail du 21 septembre 2016, page 4/10).

L’article 20 du bail intitulé 'cession, sous location’ prévoit que 'tous les titulaires successifs du présent bail seront tenus solidairement entre eux, au profit du bailleur, des obligations nées du bail, et notamment du paiement de tous arriérés de loyers, charges et accessoires’ (pièce n° 4 précitée, page 5/10).

En application des stipulations des articles 11 et 20 précités du bail, il appartenait à la société Nyna’s Bagel et ensuite à la société [Adresse 18] dans un premier temps, de s’informer du contenu du règlement de copropriété et de ses modificatifs, d’autant que le règlement initial et les modificatifs ont tous été publiés au service de la publicité foncière, dans un second temps de s’y conformer.

Le modificatif du 4 décembre 1990 publié le 10 mai 1991 est donc opposable tant à la société Nyna’s Bagel qu’à la société [Adresse 19]

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de résiliation judiciaire du bail

L’article 1341-1 du code civil dispose que 'lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne'.

L’exercice d’une activité non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires constitue une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété qui permet au syndicat des copropriétaires d’assigner le bailleur et son locataire, sur le fondement de l’action oblique, en résiliation du bail et dommages et intérêts, en raison de la défaillance du bailleur et de son incapacité à faire respecter le règlement de copropriété par son locataire.

En l’espèce, comme l’a dit le tribunal, le règlement de copropriété modifié à la suite des

décisions prises en assemblée générale des copropriétaires les 15 juin 1989 et 26 juin 1990 (pièce syndicat n° 2 : modificatif du règlement de copropriété) prévoit que 'les boutiques

pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. Sont notamment interdites les activités suivantes : restaurant, café, brasserie, boulangerie, pâtisserie, croissanterie, discothèque, machines à sous, sex-shop, teintureries, fruits et légumes, charcuterie, traiteur, boucherie, poissonnerie, fast-food, imprimerie, cuisine rapide, toilettage et vente d’animaux'.

Le règlement de copropriété a été porté à la connaissance de la société [A] [H], comme il a été vu, lorsqu’elle a acquis par acte notarié du 23 juin 2016 la boutique en rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n°11.

La société [A] [H], qui exerçait un commerce de réparation de chaussures, serrurerie, clés, acquisition de biens immobiliers selon les mentions figurant au registre du commerce et des sociétés, et qui s’était d’ailleurs engagée à conserver cette activité, a cédé son fonds de commerce le 13 octobre 2016 à la société Nyna’s Bagel, laquelle s’est constituée le 1er septembre 2016 pour exercer un commerce de 'sandwicherie, saladerie, sushi, pâtisserie, boissons sur place et à emporter'.

.

Par courrier recommandé en date du 8 novembre 2016, le syndic de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21] a écrit à la société [A] [H] en lui demandant de lui justifier des travaux en cours de réalisation dans sa boutique et de la nature exacte de l’activité prévue sur place, en lui indiquant que l’activité de restauration sur place est interdite par le règlement de copropriété.

L’exercice par la société Nyna’s Bagel d’une activité de restauration prohibée par le réglement de copropriété est prouvée par :

— la demande de création d’une terrasse fermée formée le 1er mars 2018 par ladite société, affichée sur le local commercial, pour 'mettre une table 50x50 cm et deux chaises ainsi que le petit panneau indiquant le bagel',

— un constat d’huissier dressé le 28 mai 2018 à 12 heures qui montre que le local est exploité sous l’enseigne 'Nyna’s Bagels & Salads', que plusieurs clients entrent dans la boutique, qu’un panneau montre que le commerce propose à la vente des bagels, salades et soupes, que deux tables et quatre chaises sont posées sur le trottoir devant le local,

— un constat d’huissier dressé le 8 août 2018 à 12 heures qui montre que le local est fermé pour le mois d’août mais qu’il est meublé et propre, que des tables, mange-debout, chaises et tabourets hauts sont en place ainsi qu’un comptoir réfrigéré et un réfrigérateur outre un panneau de menus détaillant les produits proposés, aucun préparatif de déménagement n’étant visible.

La société [A] [H] a été mise en demeure par lettre recommandée du 25 juin 2018 reçue le 27 juin 2018, de faire cesser, dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier, le trouble manifestement illicite résultant de l’exercice d’une activité commerciale

interdite par le règlement de copropriété.

La même activité est désormais exercée par la société [Adresse 18] ainsi qu’il résulte du procès verbal de constat du 9 novembre 2022 produit par cette dernière.

Ce procès verbal mentionne l’existence dans le même immeuble, d’un 'fonds de commerce d’imprimerie’ sous le nom de 'H. [G] Copy'. La société Maison Nyna’s fait valoir que l’activité d’imprimerie est interdite par le règlement de copropriété et qu’elle subit une discrimination de la part du syndicat qui laisse se poursuivre cette activité prohibée.

En réalité, la société H. [G] Copy exerce l’activité de 'libre service de photocopie, vente de papier, de fournitures de bureau, service internet, de reliure’ (pièce syndicat n°19 : statuts de la société par actions simplifiée H. [G] Copy).

L’huissier de justice ne s’est pas rendu à l’intérieur des locaux de la société H. [G] Copy, il n’a donc pu constater l’existence d’une activité d’imprimerie, confondant photocopie avec imprimerie. L’activité de 'libre service de photocopie, vente de papier, de fournitures de bureau, service internet, de reliure’ n’est pas une activité d’imprimerie prohibée par le règlement de copropriété. Il n’y a donc aucune discrimination comme le soutient, à tort, la société [Adresse 17]

En revanche, l’activité de 'sandwicherie, saladerie, sushi, pâtisserie, boissons sur place et à emporter’ exercée par la société Maison Nyna’s est une activité de 'cuisine rapide’ prohibée par le règlement de copropriété, en dehors de toute existence de nuisances sonores ou olfactives.

Les premiers juges ont justement retenu qu’en conséquence de la violation des dispositions du règlement de copropriété commise par la société Nyna’s Bagel et de la défaillance de la société [A] [H] à faire respecter le règlement de copropriété par sa locataire, le syndicat des copropriétaires est recevable et bien fondé à exercer une action oblique pour demander la résiliation du contrat liant la société [A] [H] et la société Nyna’s Bagel, portant sur le local commercial en cause et l’expulsion de cette dernière.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat liant la société à responsabilité limitée [A] [H] et la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21],

— ordonné l’expulsion de la société par actions simplifiée unipersonnelle Nyna’s Bagel des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire,

— ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] de sa demande de dommages et intérêts,

— déclaré la décision opposable à la société civile professionnelle [L] [N] prise en la personne de Mme [R] [N] ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et à la société civile professionnelle [B] & [T] prise en la personne de Mme [U] [T] ès qualités d’administrateur judiciaire de la société [A] [H].

La société [S] 2 est désormais propriétaire du local litigieux exploité par la société [Adresse 19] L’infraction au règlement de copropriété se poursuit et le syndicat actualise sa demande.

Par ailleurs la société [A] [H] est devenue in bonis, bénéficiant d’un plan de redressement.

Il doit donc être ajouté au jugement les dispositions suivantes :

'Prononce la résiliation judiciaire du contrat liant la société à responsabilité limitée [S] 2 et la société par actions simplifiée [Adresse 18] portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] ;

Ordonne l’expulsion de la société par actions simplifiée Maison Nyna’s des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur ;

Déclare le présent arrêt opposable à la société civile professionnelle BDR & Associés prise en la personne de Mme [R] [N] ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et à la société civile professionnelle [B] & [T] prise en la personne de Mme [U] [T], administrateur judiciaire, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H]'.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés [A] [H], [S] 2 et [Adresse 18], parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel.

La société [A] [H] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société [S] 2 doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société Maisons Nina’s doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il n’a pas lieu à autre application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Reçoit la société à responsabilité limitée [S] 2 en son intervention volontaire à titre principal ;

Prononce la résiliation judiciaire du contrat liant la société à responsabilité limitée [S] 2 et la société par actions simplifiée [Adresse 18] portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] ;

Ordonne l’expulsion de la société par actions simplifiée Maison Nyna’s des lieux loués et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si nécessaire ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, ou dans tel autre lieu, aux frais du bailleur ou du preneur ;

Déclare le présent arrêt opposable à la société civile professionnelle BDR & Associés prise en la personne de Mme [R] [N] ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] [H] et à la société civile professionnelle [B] & [T] prise en la personne de Mme [U] [T], administrateur judiciaire, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société [A] [H] ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée [A] [H], la société à responsabilité limitée [S] 2 et la société par actions simplifiée [Adresse 18] aux dépens d’appel ;

Condamne la société à responsabilité limitée [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société à responsabilité limitée [S] 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société par actions simplifiée [Adresse 18] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE