COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2024

N° 2024/264

Rôle N° RG 24/02797 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMVPQ

[D] [Z]

S.A.S. BATIMENT ET PROMOTION

C/

[G], [Y] [H]

[F], [E] [L]

[A], [V] [L]

[K], [I], [S], [J] [P]

[T], [M], [R] [O]

[W], [F], [U] [X]

S.A. ALBINGIA

S.D.C. [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Sarah GOMILA

M^e Benjamin NAUDIN

M^e Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 16 février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03540.

APPELANTS

Monsieur [D] [Z]

Intervenant volontaire

né le 22 octobre 1963 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 9] – [Localité 2]

S.A.S. BATIMENT ET PROMOTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 9] – [Localité 3]

tous deux représentés par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés M^e Philippe VAQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [G], [Y] [H]

né le 20 octobre 1979 à [Localité 10] (MAURICE)

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

Monsieur [F], [E] [L]

né le 11 février 1959 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Madame [A], [V] [L]

née le 01 septembre 1990 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 5] – Appartement 44 – [Localité 2]

Madame [K], [I], [S], [J] [P]

née le 14 octobre 1988 à [Localité 13] (SUISSE)

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

tous quatre représentés par M^e Sarah GOMILA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [T], [M], [R] [O]

née le 02 juin 1980 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5] – Appartement A54 – [Localité 2]

Monsieur [W], [F], [U] [X]

né le 12 mars 1978 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5] – Appartement A54 – [Localité 2]

S.D.C. de l’immeuble '[Adresse 9]' pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 9] – [Localité 2]

tous trois représentés par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Emilie BERTAUT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.A. ALBINGIA agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1] – [Localité 7]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Charles TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Caroline SEBAG de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 septembre 2024 en audience publique.

Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Béatrice MARS, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

M^me Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère rapporteure,

Madame Florence TANGUY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’immeuble en copropriété sis [Adresse 9] [Localité 2] a été réalisé par la SAS Bâtiment et Promotion, constructeur non réalisateur, qui a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SA Albingia.

Les travaux ont été achevés le 8 août 2019.

Le syndic de cette copropriété est la société Nexity Lamy.

M. [W] [X] et Mme [T] [O] sont propriétaires des lots n°6 et 64. Mme [A] [L] et M. [F] [L] sont propriétaires du lot n°59. Mme [K] [P] et M. [G] [H] sont propriétaires du lot n°45 et n°11.

M. [X] et Mme [O], Mme [P] et M. [G] [H], Mme [A] [L] et M. [F] [L] ont déploré des désordres et vices, qui affectent les parties privatives et communes.

Les 22 février 2023, 27 février 2023 et 22 mars 2023, la société Nexity Lamy a déclaré à la SA Albingia des dysfonctionnements des pompes à chaleur, fuite dans le local technique piscine et détérioration par oxydation des guides contrepoids et cuvette des ascenseurs.

M. [X] et Mme [O] se sont plaint de divers désordres dans leur appartement : pente d’évacuation d’eau de la terrasse, crépi qui se désagrège, dysfonctionnement du store, absence d’eau chaude, de l’isolation thermique, absence de clapet anti-retours, de l’installation électrique ainsi que de l’isolation sonore et ont fait dresser un procès-verbal de constat, en date du 15 juin 2023.

Mme [P] et M. [H], ont déploré des désordres dans leur parties privatives, notamment s’agissant du crépi qui se désagrège, du système de contrôle des interrupteurs qui n’est pas à leur main, des remontées d’odeurs, de l’humidité, du carrelage fendu, de la chasse d’eau et de l’iso1ation phonique. Ils ont fait dresser un procès-verbal de constat de relevés de son, en date du 13 février 2023 et ont mis en demeure la SAS Bâtiment et Promotion de reprendre les désordres par courrier recommandé, en date du 18 septembre 2023.

Les époux [L] se sont plaints d’une mauvaise pente d’évacuation d’eau de la terrasse, un dégât des eaux sur le plafond de la terrasse, une infiltration d’eau dans le mur d’une salle d’eau, ainsi que l’absence d’eau chaude et ont mis en demeure la SAS Bâtiment et Promotion de reprendre les désordres par courrier recommandé en date du 20 juillet 2023.

Le 18 septembre 2023, la société GEE Ingenierie a rendu un rapport de suivi d’exploitation de l’installation de production de chauffage et climatisation, selon lequel cette installation ne fonctionne pas correctement.

Par actes en date du 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], M. [X] et Mme [O] ont assigné la SAS Bâtiment et Promotion et la SA Albingia en référé aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir la condamnation de la SAS Bâtiment et Promotion à communiquer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au syndicat des copropriétaires l’ensemble des documents relatifs aux travaux réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage et demandés par l’assureur dommages-ouvrage, qu’il soit jugé que le juge des référés restera compétent pour liquider l’astreinte, ainsi que la condamnation de la SAS Bâtiment et Promotion au paiement de la somme de 1500 euros chacun au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Les époux [L], Mme [P] et M. [H] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 16 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— reçu l’intervention volontaire de [A] [L], [F] [L], [K] [P] et [G] [H],

— ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [C] [N],

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 9] [Localité 2], tant en ses parties communes que dans les parties privatives des lots des lots n°6 et 64, 59, 45 et n°11l, après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation, les conclusions d’intervention volontaires de [A] [L] et [F] [L] et [K] [I] [S] [J] [P] et [G] [H], les procès-verbaux de constat en date du 15 juin 2023 de la SCP Synergie Huissiers et du 13 février 2023 de la SCP Mascret-Fornelli-Versini, ainsi que dans le rapport de suivi d’exploitation de l’installation de production de chauffage et climatisation de la société GEE Ingenierie en date du 18 septembre 2023,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 9] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société Nexity Lamy, [U] [X], [T] [O], [A] [L], [F] [L], [K] [P] et [G] [H] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas ou des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

— ordonné la consignation in solidum auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 9] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société Nexity Lamy, [U] [X] et [T] [O], d’une avance de 7000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de l’ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

— ordonné à la société Bâtiment et Promotion de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 9] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société Nexity Lamy et à [U] [X] et [T] [O], l’ensemble des documents suivants :

— contrat de louage d’ouvrage et éventuels avenants dont notamment ceux signés par les sociétés SMAC, Adi 13, Planche, Franchi, Techni Énergie, Helios, Mediane, Vertex, DNM Aluminium, SPIE Batignolles Énergie, CS Maintenance Industrielle, AGS Piscine et SPA,

— liste des intervenants et sous-traitants ainsi que leurs attestations d’assurance responsabilité civile faisant expressément référence à la loi du 4 janvier 1978,

— le cahier des clauses administratives générales et particulières (CCAG et CCAP),

— le cahier des clauses techniques particulières (CCTP),

— le calendrier général et le calendrier d’exécution,

— le cahier des clauses techniques générales (CCTG),

— les DOE, DPGF et plans d’exécution,

— le formulaire de déclaration d’ouverture de chantier,

— les avis et rapports des contrôleur techniques (RICT et RFCT),

— les éventuels courriers de mises en demeure adressés dans le cadre de la mise enjeu de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie biennale de bon fonctionnement,

— les procès-verbaux de réception et le cas échéants les procès-verbaux de levée de réserves,

et ce dans un délai de deux semaines à compter de la signification de l’ordonnance,

— faute d’exécution volontaire passé ce délai, condamné la société Bâtiment et Promotion au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois,

— rejeté toutes les autres demandes, y compris celles formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Bâtiment et Promotion aux dépens du référé.

La SAS Bâtiment et Promotion a relevé appel de cette décision le 4 mars 2024. Mme [A] [L], M. [F] [L], Mme [K] [P] et M. [G] [H] en ont formé appel incident.

Vu les dernières conclusions de la SAS Bâtiment et Promotion et de M. [D] [Z], notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu les articles 145, 325 à 338, 446-1, 700, 789, 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu l’article L 124-4 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article L 242-1 du code des assurances ;

— déclarer la société Bâtiment et Promotion recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter les intimés tendant à faire juger que les prétentions de la société Bâtiment et Promotion et de Monsieur [D] [Z] seraient irrecevables,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a jugé comme suit :

— ordonnons une expertise,

— ordonnons à la société Bâtiment et Promotion de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 9] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société Nexity Lamy et à [U] [X] et [T] [O], l’ensemble des documents suivants :

— contrat de louage d’ouvrage et éventuels avenants dont notamment ceux signés par les sociétés SMAC, Adi 13, Planche, Franchi, Techni Energie, Helios, Mediane, Vertex, DNM Aluminium, SPIE Batignolles Energie, CS Maintenance Industrielle, AGS Piscine et SPA,

— liste des intervenants et sous-traitants ainsi que leurs attestations d’assurance responsabilité civile faisant expressément référence à la loi du 4 janvier 1978,

— le cahier des clauses administratives générales et particulières (CCAG et CCAP),

— le cahier des clauses techniques particulières (CCTP),

— le calendrier général et le calendrier d’exécution,

— le cahier des clauses techniques générales (CCTG),

— les DOE, DPGF et plans d’exécution,

— le formulaire de déclaration d’ouverture de chantier,

— les avis et rapports des contrôleur techniques (RICT et RFCT),

— les éventuels courriers de mises en demeure adressés dans le cadre de la mise enjeu de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie biennale de bon fonctionnement,

— les procès-verbaux de réception et le cas échéants les procès-verbaux de levée de réserves,

et ce dans un délai de deux semaines à compter de la signification de l’ordonnance,

— faute d’exécution volontaire passé ce délai, condamnons la société Bâtiment et Promotion au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois,

— rejetons toutes les autres demandes, y compris celles formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnons la société Bâtiment et Promotion aux dépens du référé.

Statuant à nouveau :

— juger l’intervention volontaire de Monsieur [D] [Z] recevable et bien fondée,

— débouter les consorts [L] de leur demande d’intervention volontaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] sis [Adresse 9] [Localité 2], les consorts [X]-[O], les consorts [L], et les consorts [P]-[H] de leurs demandes tendant à la condamnation de la société Bâtiment et Promotion à produire sous astreinte les éléments suivants réclamés par l’assureur DO :

— la lettre d’engagement, marché de travaux/contrat de louage d’ouvrage et éventuels avenants

dont notamment ceux signés par les sociétés SMAC, Adi 13, Planche, Franchi, Techni Energie, Helios, Mediane, Vertex, DNM Aluminium, SPIE Batignolles Énergie, CS Maintenance Industrielle, AGS Piscine et SPA,

— la liste des intervenants et leurs sous-traitants ainsi que leurs attestations d’assurance responsabilité civile décennale faisant expressément référence à la Loi du 4 janvier 1978 des différentes intervenants dont notamment ceux-ci-dessus cités,

— le cahier des clauses administratives générales et particulières (CCAG et CCAP)

— le cahier des clauses techniques particulières (CCTP),

— le calendrier général et le calendrier d’exécution,

— le cahier des clauses techniques générales (CCTG),

— le DOE, DPGF et Plans d’exécution,

— les avis et rapports des contrôleurs techniques (RICT et RFCT),

— les éventuels courriers de mises en demeure adressés dans le cadre de la mise en jeu de la garante de parfait achèvement ou de la garantie biennale de bon fonctionnement,

— le ou les procès-verbaux de réception et le cas échéant procès-verbaux de levée de réserves,

— juger que la mission d’expertise judiciaire ne saurait s’étendre à l’examen de défauts d’isolations phoniques alléguées, les intimés étant forclos dans leur action,

— juger que l’expert judiciaire aura pour mission :

— pour le lot 64 (A54) constitué d’un appartement (Monsieur [W] [X] Madame [T] [O]) : se faire remettre par Monsieur [W] [X] Madame [T] [O] :

— la totalité des devis et factures de travaux réalisés dans le lot n°64 (A54),

— la totalité des attestations décennales des entreprises qui sont intervenues, et de décrire les travaux qui n’ont pas été réalisés par un professionnel qualifié,

— pour le lot n° 6 : déterminer si les travaux et les modalités de jouissance du lot des consorts [X]-[O] ont endommagé les conduits de ventilation circulant dans leur garage,

— pour le lot n° 45 (A15) Madame [K] [P], Monsieur [G] [H] l’expert aura pour mission :

— de décrire les travaux réalisés par Madame [K] [P] et Monsieur [G] [H],

— se faire remettre devis factures et décennale des entreprises qui sont intervenues pour effectuer la pause de la cuisine des sols des chambres des lavabos des salle des bains et salle d’eau des appareillages électriques,

— pour les parties communes l’expert aura pour mission de :

— se faire remettre tous les contrats de maintenance ainsi que toutes les interventions réalisées sur les ouvrages,

— vérifier si des travaux n’auraient pas été commandés et payés alors qu’ils étaient couverts par les assurances,

— établir si les contrats de maintenance ont bien été souscrits et en vigueur sans discontinuité,

— établir si le syndic Nexity a fait diligence afin de faire respecter le règlement de copropriété,

— établir qui possède les accès aux équipements de l’immeuble et déterminer si des manipulations inappropriées auraient pu porter atteinte au bon fonctionnement des équipements,

— établir si Madame [T] [O] qui a accès aux installations aurait pu les dérégler lors de ses manipulations et ainsi porter atteinte au bon fonctionnent des équipements,

— tant pour les parties communes que pour les parties privatives, donner tous éléments d’information à la juridiction saisie sur le point de savoir si les désordres invoqués étaient décelables par un profane,

— vérifier si la compagnie Albingia a consulté les réalisateurs et les fabricants dans le respect de l’article 8.3.1 obligations de l’assureur : l’assureur s’engage envers l’assuré à donner à l’expert les instructions nécessaires pour que les réalisateurs, les fabricants au sens de l’article 1792-4 du code civil et le contrôleur technique, ainsi que les assureurs couvrant leur responsabilité décennale et celle de l’assuré, soit d’une façon générale consultés pour avis par le dit expert,

— déterminer si la légionnelle est présente dans les réseaux de la Résidence et déterminer si les risques de légionnelle étaient réels et sérieux. Déterminer s’ils étaient connus du syndic Nexity Lamy et/ou du conseil syndical dont Mme [A] [L], Mme [O] font partie. Le cas échéant déterminer si le syndic Nexity Lamy et ou le conseil syndical n’auraient pas agi et ce en violation d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi et la réglementation,

— juger que Monsieur [W] [X] Madame [T] [O], Madame [A] [L], Monsieur [F] [L], Madame [K] [P], Monsieur [G] [H] devront assumer a minima 80% de l’avance des frais de l’expertise judiciaire,

— juger que la partie des frais d’expertise relatifs à l’isolation phonique extrêmement coûteux qui ne concernent que des parties privatives devra être à la charge exclusive des copropriétaires demandeurs,

— condamner la société Albingia sous astreinte de 500 euros par jour de retard à remettre à la société Bâtiment et Promotion l’attestation définitive d’assurance Dommages Ouvrage afférente à l’opération de construction (Police DO 17 03763),

— juger que la cour restera compétente pour liquider l’astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre à la société Bâtiment et Promotion les éléments suivants :

— copie de la lettre du syndic à Albingia à la suite des interventions de Saretec expert technique missionné par Albingia les 22 février, 27 février et 22 mars 2023,

— copie des mises en demeure adressées à la société Francchi et à la société Mitsubishi pour les sommer de respecter leurs obligations de comptage et de bon fonctionnement,

— copie des contrats d’entretien souscrits conformément aux décisions de l’Assemblée Générale du 27 avril 2023 (résolutions n°16 à 25),

— copie des contrats de maintenance nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (résolution n°26),

— copie de la lettre adressée au propriétaire de la parcelle voisine pour lui rappeler le respect des jours de souffrance (résolution n°29),

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à mettre en place un système de comptage individuel de la consommation d’eau, de chauffage et de climatisation des copropriétaires, en application du règlement de copropriété (paragraphe 12), du code de la construction et de l’habitat, et de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 27 avril 2023,

— condamner Madame [T] [O] et Monsieur [W] [X] à remettre en l’état d’origine les murs du box n°6 sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— juger que la cour restera compétente pour liquider l’astreinte,

Sur l’appel incidents des consorts [L]-[P]-[H],

— débouter les consorts [L]- [P]-[H] de leur demande tendant à voir compléter la mission de l’expert des chefs suivants :

— concernant les vices, désordres et non conformités affectant les lots n°6, 45, 59 et 64, propriété des consorts [X], [O], [L] et [H] – [P], ainsi que les parties communes de l’immeuble, indiquer s’ils étaient décelables par un non professionnel au jour de la vente et s’ils pouvaient être connus du vendeur préalablement à la vente,

— le cas échéant, proposer une estimation de la diminution du prix du bien liée à l’existence de ces vices cachés,

— donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis depuis la date des désordres et restant à subir jusqu’à la date de leur complète réparation, ce tant par le syndicat des copropriétaires que par chacun des copropriétaires intervenant à titre individuel. Cette évaluation comprendra les préjudices matériels comme immatériels, et notamment les éventuels surcoûts liés à l’absence d’individualisation des charges, aux fuites relevées au niveau de la piscine, ou encore aux nuisances phoniques,

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «[Adresse 9]» sis [Adresse 9] [Localité 2], Monsieur [W] [X], Madame [T] [O], Madame [A] [L], Monsieur [F] [L], Madame [K] [P], Monsieur [G] [H] et la société Albingia à payer à la société Bâtiment et Promotion la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que les intimés devront conserver à leur charge les dépens de la présente instance,

— condamner tous succombant aux entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, avocat, qui y a pourvu sur son affirmation de droit.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaire de l’immeuble dénommé [Adresse 9] sis [Adresse 9] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice agissant par son syndic en exercice est la société Nexity Lamy, M. [W] [X], Mme [T] [O], notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application ;

Vu les articles 515, 696 et 700 du CPC ;

Vu les pièces ;

In limine litis,

— déclarer irrecevable l’intervention de M. [Z] [D] et déclarer irrecevables l’intégralité des prétentions formées par M. [Z] [D],

— déclarer irrecevables les prétentions suivantes formées par la société Bâtiment et Promotion :

— juger que l’expert judiciaire aura pour mission :

— pour le lot 64 (A54) constitué d’un appartement (Monsieur [W] [X] Madame [T] [O]) :

se faire remettre par Monsieur [W] [X] Madame [T] [O] :

— la totalité des devis et factures de travaux réalisés dans le lot n°64 (A54),

— la totalité des attestations décennales des entreprises qui sont intervenues et de décrire les travaux qui n’ont pas été réalisés par un professionnel qualifié,

— pour le lot n° 6 :

— déterminer si les travaux et les modalités de jouissance du lot des consorts [X] [O] ont endommagé les conduits de ventilation circulant dans leur garage,

— pour le lot n° 45 (A15) (Madame [K] [P], Monsieur [G] [H])

l’expert aura pour mission :

— de décrire les travaux réalisés par Madame [K] [P], et Monsieur [G] [H],

— se faire remettre devis factures et décennale des entreprises qui sont intervenues pour effectuer la pause de la cuisine des sols des chambres des lavabos des salle des bains et salle d’eau des appareillages électriques,

— pour les parties communes :

l’expert aura pour mission de :

— se faire remettre tous les contrats de maintenance ainsi que toutes les interventions réalisées sur les ouvrages,

— vérifier si des travaux n’auraient pas été commandés et payés alors qu’ils étaient couverts par les assurances,

— établir si les contrats de maintenance ont bien été souscrits et en vigueur sans discontinuité,

— établir si le syndic Nexity a fait diligence afin de faire respecter le règlement de copropriété,

— établir qui possède les accès aux équipements de l’immeuble et déterminer si des manipulations inappropriées auraient pu porter atteinte au bon fonctionnement des équipements,

— établir si Madame [T] [O] qui a accès aux installations aurait pu les dérégler lors de ses manipulations et ainsi porter atteinte au bon fonctionnent des équipements,

— juger que Monsieur [W][X] Madame [T] [O], Madame [A] [L], Monsieur [F] [L], Madame [K] [P], Monsieur [G] [H] (et Madame [A] [L] et Monsieur [F] [L] si par extraordinaire leur action était déclarée recevable) devront assumer a minima à hauteur de 50 % la consignation des frais de l’expertise judiciaire,

— condamner la société Albingia sous astreinte de 500 euros par jour de retard à remettre à la société Bâtiment et Promotion l’attestation définitive d’assurance Dommages Ouvrage afférente à l’opération de construction (Police D.O. 17 03763),

— juger que la cour restera compétente pour liquider l’astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre à la société Bâtiment et Promotion les éléments suivants :

— copie de la lettre du syndic à Albingia à la suite des interventions de Saretec expert technique missionné par Albingia les 22 février, 27 février et 22 mars 2023 :

— copie des mises en demeure adressées à la société Franchi et à la société Mitsubishi pour les sommer de respecter leurs obligations de comptage et de bon fonctionnement,

— copie des contrats d’entretien souscrits conformément aux décisions de l’Assemblée Générale du 27 avril 2023 (résolutions n° 16 à 25),

— copie des contrats de maintenance nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (résolution n°26),

— copie de la lettre adressée au propriétaire de la parcelle voisine pour lui rappeler le respect des jours de souffrance (résolution n° 29),

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à mettre en place un système de comptage individuel de la consommation d’eau, de chauffage et de climatisation des copropriétaires, en application de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 27 avril 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à remettre en route la production d’eau chaude,

— autoriser Monsieur [D] [Z] à défaut de remise en eau chaude des appartements à faire installer, à titre provisoire, une production d’eau chaude qui sera démontée dès la remise en service des installations communes,

— condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement des frais de montage et de démontage de l’installation provisoire qui sera mise en place par Monsieur [D] [Z],

— condamner Madame [T] [O] et Monsieur [W] [X] à remettre en l’état d’origine les murs du box n°6 sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— juger que la cour restera compétente pour liquider l’astreinte,

Et

— confirmer intégralement l’ordonnance de référé en date du 16 février 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille,

— rejeter l’intégralité des prétentions formées par la société Bâtiment et Promotion et M. [Z] [D],

— condamner les appelants à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de Mme [A] [L], M. [F] [L], Mme [K] [P] et M. [G] [H] notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé le 16 février 2024';

Vu les dispositions des articles 15, 135, 145 et 564 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 1231 et suivants, 1641 et suivants, et 1792 et suivants du code civil ;

Vu les pièces versées ;

A titre liminaire,

— débouter la société Bâtiment et Promotion et Monsieur [Z] de leurs demandes présentées pour la première fois en cause d’appel, irrecevables, et notamment :

— l’intervention volontaire de Monsieur [Z] et ses demandes correspondant à un préjudice personnel,

— le complément de mission proposé à propos du lot n°45, sans lien avec l’objet du litige et en tout état de cause dépourvu de motif légitime,

A titre principal,

— réformer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé le 16 février 2024 en ce qu’elle limite la mission de l’expert judiciaire,

— compléter la mission de l’expert en intégrant les chefs de mission suivants :

— concernant les vices, désordres et non conformités affectant les lots n°6, 45, 59 et 64, propriété des consorts [X], [O], [L] et [H]-[P], ainsi que les parties communes de l’immeuble, indiquer s’ils étaient décelables par un non professionnel au jour de la vente et s’ils pouvaient être connus du vendeur préalablement à la vente,

— le cas échéant, proposer une estimation de la diminution du prix du bien liée à l’existence de ces vices cachés,

— donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis depuis la date des désordres et restant à subir jusqu’à la date de leur complète réparation, ce tant par le syndicat des copropriétaires que par chacun des copropriétaires intervenant à titre individuel. Cette évaluation comprendra les préjudices matériels comme immatériels, et notamment les éventuels surcoûts liés à l’absence d’individualisation des charges, aux fuites relevées au niveau de la piscine, ou encore aux nuisances phoniques,

— confirmer l’ordonnance critiquée pour le surplus,

Subsidiairement,

— recevoir à tout le moins l’intervention volontaire accessoire des consorts [L],

— ramener la quote-part de consignation mise à la charge des copropriétaires à de plus justes proportions,

En tout état de cause :

— condamner la société Bâtiment et Promotion à verser aux consorts [L] et [P]-[H] la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de la SA Albingia, notifiées par voie électronique le 5 août 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu les articles 145 et suivants du CPC ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance prononcée le 16 février 2024,

— rejeter la demande de condamnation de la compagnie sous astreinte de 500 euros par jour de retard à lui remettre l’attestation définitive d''assurance dommages-ouvrage,

— rejeter la demande d’extension de mission de l’expert judiciaire aux chefs de mission visés,

— condamner la société Bâtiment et Promotion au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 et aux entier dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 13 septembre 2024.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2024, l’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture de l’instruction est intervenue le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION':

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [D] [Z]':

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M. [D] [Z] faisant valoir que ses demandes n’ont aucun lien avec l’instance originelle.

La recevabilité d’une intervention volontaire en cause d’appel nécessite l’existence d’un lien suffisant entre l’intervention et le litige en cours. De plus, l’intervention volontaire en cause d’appel est exclue lorsque le tiers intervenant demande des condamnations personnelles non formulées devant les premiers juges et traduisant l’existence d’un litige nouveau.

En l’espèce, il convient de noter que dans les conclusions notifiées le 18 septembre 2024, M. [Z], qui indique agir en qualité de copropriétaire, ne présente pas de demandes différenciées de celles de la SAS Bâtiment Promotion, maître d’ouvrage.

Outre le fait que certaines des demandes formées par M. [Z] ne présentent aucun lien avec l’instance engagée,'qui concerne des désordres dans les parties communes et privatives': travaux réalisés par un autre copropriétaire dans son lot privatif qui n’ont aucun rapport avec son lot personnel, mise en place d’un système de comptage individuel de la consommation d’eau … dans ses conclusions M. [Z] sollicite également diverses condamnation': du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], de la SA Albingia alors que l’intervention volontaire en cause d’appel est exclue lorsque le tiers intervenant demande des condamnations personnelles non formulées devant les premiers juges et qui traduisent ainsi l’existence d’un litige nouveau.

En conséquence, l’intervention volontaire de M. [D] [Z] en cause d’appel s’avère irrecevable.

Sur la recevabilité des demandes formées par la SAS Bâtiment Promotion':

Les intimés soulèvent également l’irrecevabilité, comme nouvelles en appel, des demandes formées par la SAS Bâtiment Promotion.

Les conclusions de la SAS Bâtiment Promotion et de M. [Z], notifiées le 19 octobre 2023, soit la veille de l’audience, ont été écartées par le juge des référés.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Selon l’article 567 du même code les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Il appartient donc à la cour de rechercher si les demandes présentées pour la première fois en cause d’appel par une partie, non comparante en première instance ou qui n’a pas présenté de demandes en ce que ses conclusions ont été écartées, sont recevables au regard des textes susvisés.

Les divers intimés, qui se plaignent de désordres affectant les parties communes et privatives, ont sollicité devant le premier juge le prononcé d’une mesure d’expertise.

La SAS Bâtiment Promotion demande une extension de la mission de l’expert sur divers points qu’il convient d’examiner.

La SAS Bâtiment Promotion fait valoir que M. [X] et Mme [O] ainsi que Mme [P] et M. [H] ont réalisés d’importants travaux au sein de leur lot qui pourraient avoir porté atteinte aux éléments communs de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] se plaint de désordres atteignant les parties communes.

La demande formée par la SAS Bâtiment Promotion sur ce point n’est donc pas nouvelle en ce qu’elle se rattache aux prétentions originaires tendant à établir l’existence de désordres dans les parties communes, en déterminer les causes et les responsabilités.

La mission de l’expert sera donc complétée sur ce seul point en ce qu’il lui sera demandé, concernant les parties communes, de dire si les éventuels travaux engagés par les copropriétaires': M. [W] [X] et Mme [T] [O]'; Mme [K] [P] et M. [G] [H] ont pu être à l’origine ou contribuer aux désordres atteignant ces parties.

Pour le reste, les demandes formées par la SAS Bâtiment Promotion apparaissent comme nouvelles en appel en ce qu’elles ne se rattachent pas à celles présentées en première instance.

Il en est ainsi de la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de la SA Albingia à produire diverses pièces’ou voir condamner les consorts [O]-[X] « à remettre en l’état d’origine les murs du box n°6 ».

Elles sont donc irrecevables comme nouvelles en cause d’appel.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [L]':

La SAS Bâtiment Promotion soulève l’irrecevabilité des demandes formées par les consorts [L] au visa de l’article 789 du code de procédure civile, faisant valoir que le juge des référés est incompétent dès la nomination du juge de la mise en état’et que ces derniers ont assigné la SAS Bâtiment Promotion au fond le 5 septembre 2023, soit antérieurement à leur intervention volontaire devant le juge des référés le 20 septembre 2023.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal.

En l’espèce, le juge de la mise en état a été désigné le 11 décembre 2023 soit postérieurement aux conclusions d’intervention volontaire des consorts [L].

Les demandes formées par les consorts [L] sont donc recevables.

Sur la communication de pièces’par la SAS Bâtiment et Promotion :

La SAS Bâtiment Promotion indique avoir transmis à la SA Albingia et à l’expert judiciaire la majorité des documents sollicités et estime pour le reste qu’ils ne présentent pas d’intérêt pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], notamment concernant le DPGF (décomposition du prix global forfaitaire).

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] fait valoir que la production des documents listés dans l’ordonnance du 16 février 2024 a été tardive et incomplète, alors, en ce qui concerne les parties communes, que l’assureur dommages-ouvrage sollicite ces pièces avant d’engager sa garantie.

Il apparaît que l’obligation pour la SAS Bâtiment Promotion, maître d’ouvrage, de communiquer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] les documents sollicités aux fins de bénéficier de la garantie offerte par l’assureur dommages-ouvrage ou permettre l’entretien de la copropriété n’est pas contestable. La SAS Bâtiment Promotion, qui au surplus n’a pas transmis l’intégralité des pièces visées, sera donc déboutée de sa demande d’infirmation de la décision du premier juge.

Sur la demande d’extension de la mission d’expertise :

Les consorts [L], Mme [P] et M. [H] demandent à la cour d’étendre la mission de l’expert sur le point de savoir si les désordres dénoncés constituent des vices cachés à la vente, s’ils pouvaient être connus du vendeur et entraîner une diminution de valeur du bien.

Les intimés n’explicitent pas leur demande et ne fournissent aucun élément précis permettant de se convaincre de l’existence de vices, dont la nature n’est pas précisée, qui n’auraient pas été visibles au jour de la vente et dont leur vendeur connaissait l’existence et qu’il aurait sciemment caché.

Leur demande sur ce point sera rejetée alors, au surplus, que la mesure d’expertise ordonnée ne doit pas avoir pour effet de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

La SAS Bâtiment Promotion soutient que la mission de l’expert ne peut porter sur le désordre relatif aux nuisances sonores, l’action des intimés ne pouvant prospérer comme étant prescrite en application de l’article L 124-4 du code de la construction et de l’habitation.

Le vice relatif aux nuisances sonores peut donner lieu à application notamment de la garantie décennale s’il est établi qu’il porte atteinte à la destination de l’ouvrage, ce qu’il appartiendra à l’expert de définir étant chargé d’investiguer sur les désordres dénoncés par les intimés dans le procès-verbal de constat du 13 février 2023.

Sur les frais de consignation':

Au vu de l’extension de mission de l’expert les frais de consignation devront être partagés entre la SAS Bâtiment Promotion, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], M. [W] [X] et Mme [T] [O]'à parts égales.

Sur l’article 700 du code de procédure civile':

Aucune considération d’équité ne justifie en la cause de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties qui seront déboutées de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS':

La cour statuant par décision contradictoire et par remise au greffe';

Déclare irrecevable en cause d’appel l’intervention volontaire de M. [Z] [D] ;

Déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes formées par la SAS Bâtiment Promotion tendant à’voir :

Vérifier si la compagnie Albingia a consulté les réalisateurs et les fabricants dans le respect de l’article 8.3.1 obligations de l’assureur : l’assureur s’engage envers l’assuré à donner à l’expert les instructions nécessaires pour que les réalisateurs, les fabricants au sens de l’article 1792-4 du code civil et le contrôleur technique, ainsi que les assureurs couvrant leur responsabilité décennale et celle de l’assuré, soit d’une façon générale consultés pour avis par le dit expert,

déterminer si la légionnelle est présente dans les réseaux de la Résidence et déterminer si les risques de légionnelle étaient réels et sérieux,

Condamner la société Albingia sous astreinte de 500 euros par jour de retard à remettre à la société Bâtiment et Promotion l’attestation définitive d’assurance Dommages Ouvrage afférente à l’opération de construction (Police DO 17 03763),

Juger que la cour restera compétente pour liquider l’astreinte,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre à la société Bâtiment et Promotion les éléments suivants :

copie de la lettre du syndic à Albingia à la suite des interventions de Saretec expert technique missionné par Albingia les 22 février, 27 février et 22 mars 2023,

copie des mises en demeure adressées à la société Francchi et à la société Mitsubishi pour les sommer de respecter leurs obligations de comptage et de bon fonctionnement,

copie des contrats d’entretien souscrits conformément aux décisions de l’Assemblée Générale du 27 avril 2023 (résolutions n° 16 à 25),

copie des contrats de maintenance nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (résolution n° 26),

copie de la lettre adressée au propriétaire de la parcelle voisine pour lui rappeler le respect des jours de souffrance (résolution n° 29),

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 9] [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à mettre en place un système de comptage individuel de la consommation d’eau, de chauffage et de climatisation des copropriétaires, en application du règlement de copropriété (paragraphe 12), du code de la construction et de l’habitat, et de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 27 avril 2023,

Condamner Madame [T] [O] et Monsieur [W] [X] à remettre en l’état d’origine les murs du box n°6 sous astreinte de 500 euros par jour de retard';

Confirme l’ordonnance de référé en date du 16 février 2024 sauf en ce qui concerne la consignation des frais d’expertise ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

Dit que l’expertise confiée à M. [C] [N] se fera aux frais avancés de la SAS Bâtiment Promotion, du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Crudèr,; de M. [W] [X] et Mme [T] [O], de M. [F] [L] et Mme [A] [L] ainsi que de M. [G] [H] et Mme [K] [P], à parts égales';

Ajoutant les chefs de mission suivants’à l’expertise confiée à M. [C] [N] :

Concernant les parties communes, dire si les éventuels travaux engagés par les copropriétaires': M. [W] [X] et Mme [T] [O]'; Mme [K] [P] et M. [G] [H] qu’il conviendra de décrire, ont pu être à l’origine ou participer aux désordres affectant les parties communes’et dans quelle proportion et responsabilité ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile';

Dit que les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

Le Greffier, La Présidente,