RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° 116 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/09369 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2AI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 mars 2022- Tribunal judiciaire de BOBIGNY (Chambre 5/section 2)- RG n° 21/03160

APPELANTE

S.C.I. SCI JSD

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 399 630 615

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de Paris, toque C1707

INTIMÉE

S.A.R.L. J2M BUREAUTIQUE FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 521 270 447

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de Paris, toque : C0767

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 1er janvier 2019, la SCI JSD a donné à bail commercial dérogatoire d’une durée d’un an à la SARL J2M Bureautique France, un ensemble de bureaux (A, B et C) situés [Adresse 1] à Montreuil, dans le département de la Seine-Saint-Denis.

La location a été consentie moyennant un loyer annuel principal de 16.080 euros hors taxe hors charges.

Le 11 mars 2019, un autre bail dérogatoire a été conclu sur un autre local (D) de l’immeuble, d’une durée d’un an à compter du 8 mars 2019, moyennant un loyer annuel principal de 5.760 euros hors taxe hors charges.

Les locaux ont été restitués le 1er novembre 2020.

Par acte du 26 mars 2021, la SCI JSD a fait assigner en paiement la SARL J2M Bureautique France devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment le paiement des frais de remise en état des locaux.

Par jugement du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

débouté la SCI JSD de ses demandes ;

l’a condamnée aux dépens ;

l’a condamnée à payer à la SARL J2M Bureautique France la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que le jugement est, de droit, exécutoire par provision ;

rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 11 mai 2022, la SCI JSD a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions, notifiées le 17 janvier 2023, la SCI JSD, appelante, demande à la cour de :

infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

condamner la SARL J2M Bureautique France à payer à la SCI JSD une somme de 17.834,68 euros ;

condamner la SARL J2M Bureautique France à payer à la SCI JSD une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, notifiées le 26 octobre 2022, la SARL J2M Bureautique France, intimée, demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 mars 2022 ;

Et statuant à nouveau,

débouter l’ensemble des demandes fins et conclusions de la SCI JSD ;

condamner la SCI JSD à verser à la SARL J2M Bureautique France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI JSD en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Sur les états des lieux d’entrée

Concernant le bureau D, les parties reconnaissent qu’il n’a pas été dressé d’état des lieux d’entrée. Elles s’opposent en revanche sur l’existence d’un état des lieux concernant l’ensemble des bureaux A, B et C.

A ce titre, l’appelante fait valoir qu’un état des lieux a été réalisé, dont il ressortirait leur état « correct » lors de la conclusion du bail avec la SARL J2M Bureautique France. Elle fait en outre valoir que les doutes sur la véracité de cet état des lieux auraient dû entrainer une plainte pénale pour faux et usage de faux déposée par la preneuse, ce qu’elle n’a pas fait, le tribunal ayant jugé qu’il revêtait une force probatoire suffisante. En effet, selon l’appelante, l’absence de tampon de l’entreprise ne suffirait pas à considérer le document comme un faux et si elle reconnaît que le bail comporte une mention d’absence d’état des lieux, elle soutient avoir simplement omis de la supprimer, étant donné qu’une autre mention du bail prévoit qu’il en sera dressé un. En outre, l’état des lieux d’entrée serait, selon l’appelante, conforme à l’état des lieux de sortie du précédent locataire, la société Confort et Privilèges, qui a quitté le local B en état « correct » à la date du 30 décembre 2018. Dès lors, l’état des lieux serait un vrai et serait donc opposable à la preneuse à bail.

L’intimée fait valoir qu’il n’a pas été dressé d’état des lieux concernant les bureaux A, B et C comme l’indique le bail lui-même et conteste formellement avoir apposé sa signature sur le document versé aux débats par la bailleresse, sur lequel aucun tampon n’est appliqué et dont l’aspect des signatures présentes sur le document litigieux est différent de celui des croix qui y sont également apposées dans les cases indiquant l’état des locaux. Elle argue de ce que ce document semble être un faux.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a considéré :

— que la demanderesse versait aux débats un état des lieux d’entrée notant un état correct ;

— que cet état des lieux était signé par la SARL J2M Bureautique France ;

— qu’à défaut d’inscription de faux, il ne pouvait pas être écarté des débats ;

— qu’il revêtait une force probatoire suffisante.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée versé aux débats par la bailleresse concernant les bureaux A, B et C, n’ayant pas été dressé par acte d’huissier, il est inopérant d’opposer à la preneuse le fait qu’elle n’a pas procédé à une inscription de faux.

Celle-ci contestant avoir apposé sa signature sur ledit état des lieux d’entrée, le juge doit examiner s’il trouve, dans la cause, des éléments de conviction suffisants permettant de conclure à l’authenticité ou la fausseté de sa signature.

En l’espèce, dans le document, d’une part, les signatures des parties sont des originales scannées et apposées au document litigieux par un moyen électronique, d’autre part, ne figurent pas les tampons de deux sociétés, contrairement à la majorité des états des lieux conclus avec les locataires précédents et versés aux débats, de troisième part, la calligraphie diffère des croix apposées à la main dans les cases relatives à l’état des locaux, pour être d’une écriture moins nette et moins épaisse. En outre si le bail prévoit bien dans un premier temps qu’il sera dressé un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie des locaux au titre de l’article « Durée », une mention de l’article « Etat des lieux » vient ensuite préciser que « d’un commun accord, le bailleur et le preneur ont convenu de ne pas procéder à un état des lieux », de sorte que la cour, ayant trouvé dans la cause les éléments de conviction suffisants considère que l’authenticité des signatures appliquées sur le document litigieux est sujette à discussion. En conséquence, il y a d’écarter le document litigieux.

Ainsi, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives par application de l’article 1731 du code civil applicable à l’espèce.

Sur les demandes de la bailleresse

Selon les articles 1728 et 1732 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée « raisonnablement » et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Le preneur qui restitue au bailleur des locaux en mauvais état doit donc l’indemniser du montant du préjudice réellement subi, conformément à l’article 1231-1 du code précité, applicable à la cause.

L’appelante se prévaut d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 9 novembre 2020, lequel a constaté de nombreux désordres lors du départ de la preneuse et dont l’imputabilité à celle-ci ne saurait selon elle être contestée du fait de la réalisation dudit constat à une date proche de son départ des lieux loués. Elle fait valoir en outre que compte tenu de l’importance desdits désordres, la preneuse est loin d’avoir restitué les locaux dans l’état dans lequel elle était en droit de les attendre, le juge de première instance ayant d’ailleurs estimé que ces éléments étaient susceptibles d’engager la responsabilité de la preneuse. Le préjudice dont elle se prévaut ne saurait donc être contesté et il serait ainsi justifié que la preneuse lui rembourse les frais d’huissier, le montant du loyer du mois de novembre que le locataire suivant a refusé d’honorer en raison de l’état de délabrement des locaux, ainsi que les travaux de remise en état de la plomberie, de l’électricité, des faux-plafonds et du parquet. Elle réclame la somme de 17.834,68 euros à ces différents titres et estime qu’il y a lieu d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a considéré que les factures afférentes aux travaux réalisés, qui excédaient la simple remise en état des locaux, ne revêtaient pas la force probante nécessaire et qu’elle ne rapportait pas la preuve de ce qu’elle avait bien renoncé au loyer du mois de novembre. Elle soutient à ce titre que le constat d’huissier a été rendu nécessaire du fait de l’absence de réponse de la preneuse à son invitation à procéder à un état des lieux de sortie contradictoire, que la remise en état des locaux ne pouvait en l’occurrence consister en un simple « rafistolage », dans la mesure où les nombreuses dégradations causées par la preneuse nécessitaient une importante remise en état et que les factures des travaux réalisés ne pouvaient être remises en cause du simple fait que le gérant de la bailleresse était également celui de la société Elec Com ayant réalisé une partie des travaux, les deux sociétés étant distinctes et ayant des associés différents. Elle soutient encore que la preneuse ne pouvait pas lui reprocher de ne pas prouver avoir réellement réalisé les travaux, dans la mesure où il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives et qu’en outre elle prouve par un constat d’huissier en date du 23 novembre 2022 avoir réalisé l’ensemble des travaux de remise en état visés aux factures et au devis versés aux débats et qu’enfin, elle prouve bien avoir accordé une franchise de loyer au nouveau locataire, ce dernier faisant référence à un accord en ce sens intervenu entre eux, dans une lettre du 23 décembre 2020, dont les termes se trouvent de surcroît corroborés par une nouvelle attestation de son dirigeant en date du 27 juillet 2022.

L’intimée pour sa part reconnaît que l’huissier ayant réalisé l’état des lieux de sorti a relevé certains légers « désordres » dans les locaux, mais qu’ils ne rendraient pas ces derniers impropres à leur usages professionnels et ne sauraient lui être imputés dans leur totalité, l’absence de réalisation d’états des lieux d’entrées dans les locaux rendant impossible le fait de connaître leur état réel en début de bail, que la fourniture d’états de lieux précédents ne permet pas non plus de prouver l’état des locaux lors de la conclusion du bail, dans la mesure où ils concernent sociétés locataires différentes. Concernant les travaux de remise en état, l’intimée émet des doutes sur la véracité des factures qui émanent d’une société dirigée par le même gérant que la bailleresse, dont il n’est en outre pas démontré qu’elles auraient été réglées et dont les montants sont jugés exorbitants, ce qui a d’ailleurs été jugé par la décision attaquée et dont il n’est pas avéré qu’ils auraient été effectivement réalisés. Elle fait également valoir que l’appelante a conservé le dépôt de garantie versé à la signature des baux en cause, ce qui suffirait largement à couvrir les légers travaux de remise en état rendus nécessaire par les quelques désordres constatés par l’huissier de justice après son départ des lieux. Enfin, concernant le loyer du mois de novembre au titre duquel l’appelante soutient avoir accordé une franchise au locataire suivant, l’intimée estime que la preuve du non-paiement de ce loyer n’est pas rapportée, alors qu’il aurait simplement suffit à la bailleresse de fournir un relevé de compte pour en attester.

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et il doit les rendre tels, sauf preuve contraire et par application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui se produisent pendant sa jouissance des locaux.

Le bail stipule à l’article « Entretien ' Amélioration », que « le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparation locatives et de menu entretien visés à l’article 1754 du code civil » et qu’il est autorisé à effectuer des transformations de cloisons dans les lieux loués, mais que lesdites transformations « devront faire l’objet d’une remise en état à l’identique lors de la remise des clés au départ du preneur, et ce sans aucune indemnité ni réduction de loyer. Dans le cas où la remise en état n’était pas effectuée à l’identique, la caution ne sera pas restituée et ce à titre compensatoire ». En outre, au titre de l’article « Occupation ' Jouissance », le preneur s’engage « à jouir des biens loués en bon père de famille » et à ne « rien faire qui puisse détériorer les lieux loués ».

Il est constant qu’il n’a pas été dressé d’état des lieux d’entrée pour le bureau D et l’état des lieux d’entrée dont se prévaut la bailleresse étant écarté des débats concernant les bureaux A, B et C, la preneuse est présumée avoir reçu l’ensemble des locaux en bon état de réparations locatives.

La société intimée soutient que les locaux présentaient forcément à sa prise de possession des lieux un état de dégradation dû aux diverses locations antérieures successives, sans toutefois apporter la preuve de l’état dont elle se prévaut. Elle allègue et déduit de l’absence de travaux de remise en état de la bailleresse, dont elle ne démontre pas qu’ils lui incomberaient, que l’ensemble des dégradations à elle reprochées par la bailleresse ne sauraient donc lui être exclusivement imputées. Elle ne démontre pas davantage que les dégradations dont la bailleresse se prévaut seraient intervenues du fait de la vétusté ou de la survenance d’un cas de force majeure. Sa responsabilité est donc engagée.

Pour déterminer le quantum du préjudice subi par la bailleresse du fait des différents désordres, constatés par constat d’huissier dressé en date du 9 novembre 2020, l’appelante verse aux débats trois factures acquittées, éditées par la société Elec Com, avec copie du chèque de règlement, pour un montant total de 10.971,31 euros, relatives à des travaux de remise en état de l’électricité, de la plomberie et des faux-plafonds, ainsi qu’un devis de la société SAF n° 20-2849 pour la remise en état du parquet du bureau A et du revêtement mural pour un montant de 6.636 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de remboursement des sommes susvisées au titre des dégradations, ainsi qu’à la demande de remboursement des frais d’huissier, dans la mesure où il n’est pas contesté par l’intimée qu’elle a refusé de procéder à un état des lieux de sortie contradictoire, étant ajouté qu’il est inopérant de sa part de soutenir qu’un certain nombre de travaux n’auraient pas été réalisés, étant admis de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, concernant la franchise de loyer correspondant au mois de novembre, l’appelante échoue à démontrer l’avoir réellement accordé à la locataire suivante, l’Agence départementale des Energies, dans la mesure où les deux documents qu’elle verse aux débats à ce titre font simplement état de la demande qui a été faite en ce sens par la nouvelle locataire et non de la réalité de ladite franchise. Le montant du loyer du mois de novembre 2020 ne saurait donc être réclamé à l’intimée.

De la même manière, concernant les désordres relatifs au gondolement du parquet dans le bureau C, dans la mesure où il ressort du constat d’huissier dressé le 9 novembre 2020 qu’au-dessus de cette zone, une dalle de faux-plafond présente des auréoles d’humidité, il y a lieu d’en déduire que les désordres constatés à ce titre procèdent d’un ancien dégât des eaux, comme l’a relevé l’huissier, provenant en absence d’élément contraire de l’étage du dessus, lequel n’est pas occupé par l’intimée, de sorte qu’elle ne saurait en répondre, étant ajouté surabondamment que l’appelante échoue à prouver que ces désordres seraient consécutifs à l’installation, par la preneuse, d’une machine réfrigérée, de même qu’elle ne prouve pas que le plafond situé au-dessus de la zone concernée ne présenterait aucune dégradation.

Ainsi y a-t-il lieu d’évaluer le préjudice subi par l’appelante à la somme de :

10.971,31 euros : remise en état de la plomberie, de l’électricité et des faux-plafonds ;

6.636 euros : remise en état parquet bureau A et revêtement mural ;

489,20 euros : frais de constat d’huissier.

Soit 18.096,51 euros, dont il convient de soustraire la somme de 3.640 euros au titre du dépôt de garantie encaissé et conservé par la bailleresse

La décision attaquée sera donc infirmée et l’intimée condamnée à verser à l’appelante la somme de 14.456, 51 euros (18.096, 51 ' 3.640).

Sur les demandes accessoires

Il convient en conséquence d’infirmer également le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI JSD aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

La SARL J2M Bureautique France succombant en cause d’appel, sera condamnée à verser à la SCI JSD la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny rendu le 16 mars 2022 (RG n° 21/3160) en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL J2M Bureautique France à payer à la SCI JSD la somme de 14.456,51 euros.

Y ajoutant

Condamne la SARL J2M Bureautique France à payer à la SCI JSD la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La greffière, La présidente,