RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° 34 /2025, 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/20605 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG2F4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 octobre 2022- tribunal judiciaire de Paris- RG n° 19/03182

APPELANTE

S.C. PEPITA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 522 512 144

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de Paris, toque : C110

INTIMÉE

Mme [J] [K]

née le 13 septembre 1974 à [Localité 6] – ITALIE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 492 895 461

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

Assistée de M^e Olivier FACHIN de la SELARL KOMON AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1736

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2014, la société Pepita a donné à bail commercial à Mme [J] [K] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], pour une durée de 9 ans à compter du 11 mars 2014 moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux comprennent :

— Au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, un droit au WC communs situés dans la cour et un appentis ;

— Au sous-sol : un caveau.

Ils ont été donnés à bail pour une activité de « restauration rapide sur place et à emporter et toutes activités se rapportant à celles-ci ».

A la suite d’un litige entre les copropriétaires et la bailleresse, par jugement du 12 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— condamné la société Pepita à rétablir la charpente bois du plafond de la boutique et à supprimer le tubage de la gaine de ventilation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné la société Pepita à rétablir la façade de la boutique dans son état antérieur, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné la société Pepita à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2017.

Par assignation du 5 mars 2019, Mme [J] [K] a attrait la société Pepita devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la nullité du contrat de bail.

Parallèlement, par acte du 26 septembre 2019, la société Pepita a assigné en appel en garantie devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 11ème.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— annulé le bail du 11 mars 2014 conclu entre la SCI Pepita et Mme [J] [K] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 11ème arrondissement ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de mise hors de cause ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 132.880 euros au titre des loyers et charges payés ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 3.300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 252.250 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 6.175,66 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 7.025,39 euros au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 150 euros au titre du préjudice relatif à la condamnation prononcée par le tribunal de police ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté Mme [J] [K] de sa demande de dommages et intérêts relative à sa perte de rémunération ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Pepita à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Pepita à payer les dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 7 décembre 2022, la société Pepita a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— annulé le bail du 11 mars 2014 conclu entre la SCI Pepita et Mme [J] [K] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 11ème arrondissement ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de mise hors de cause ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 132.880 euros au titre des loyers et charges payés ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 3.300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 252.250 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 6.175,66 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 7.025,39 euros au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 150 euros au titre du préjudice relatif à la condamnation prononcée par le tribunal de police ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la SCI Pepita à payer les dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Pepita du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Mme [J] [K] a consitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2024, la société Pepita demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 octobre 2022 en ce qu’il a :

— débouté Madame [J] [K] de sa demande de dommages et intérêts relative à sa perte de rémunération ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 octobre 2022 en ce qu’il a :

— annulé le bail du 11 mars 2014 conclu entre la SCI Pepita et Mme [J] [K] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 11ème arrondissement ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de mise hors de cause ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 132.880 euros au titre des loyers et charges payés ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 3.300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 252.250 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 6.175,66 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 7.025,39 euros au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 150 euros au titre du préjudice relatif à la condamnation prononcée par le tribunal de police ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Pepita à payer les dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Pepita du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— constater la validité du bail commercial du 11 mars 2014 conclu entre la SCI Pepita et Madame [K] ;

— condamner Madame [K] à payer à la SCI Pepita la somme de 37.750 € au titre des loyers et charges impayées, selon un compte arrêté à août 2023 inclus ;

— condamner Madame [K] à payer la somme mensuelle de 1.510 € au titre du loyer et des charges à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement sur la nullité du bail :

— condamner Madame [K] à payer à la SCI Pepita la somme mensuelle de 1.510 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 11 mars 2014 à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

En tout état de cause :

— débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Madame [K] à payer à la SCI Pepita la somme de 43.049 € à titre d’indemnisation de son préjudice financier et moral ;

— condamner Madame [K] à payer à la SCI Pepita la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [K] aux entiers dépens de première et seconde instance.

La société Pepita fait valoir :

1- Sur l’absence de dol et la validité du bail, en vertu de l’article 1137 du code civil,

— que lors de la prise à bail des locaux par Mme [J] [K], seul existait un conduit d’aération ;

— que Mme [J] [K] en était informée puisque dans l’acte de cession du fonds de commerce conclu entre Mme [J] [K] et la société 40x60 (précédente locataire), auquel la société Pepita est intervenue, l’attention de me [J] [K] a été attirée sur le fait que 'le conduit d’aération existant peut être utilisé uniquement comme conduit d’aération ; il ne permet pas une utilisation pour l’évacuation en conduit de fumée, cette utilisation étant interdite’ ;

— que Mme [J] [K] a pris possession des lieux dès le mois de janvier 2014 de sorte qu’elle avait une parfaite connaissance des locaux avant la signature du bail le 11 mars 2014 ;

— que Mme [J] [K] a fait un usage non conforme du conduit d’aération ;

— que Mme [J] [K] n’est pas un acquéreur profane, ni dans le domaine de l’immobilier ni dans celui de la restauration, en ce qu’à l’époque de la cession du fonds de commerce et de la conclusion du bail, elle était mariée avec M. [H] qui est un chef cuisinier reconnu et qui l’a accompagnée dans les négocations et les démarches ; que Mme [K] et M. [H] n’en étaient pas à leur première activité commerciale dans le domaine de la cuisine ou de la restauration ; qu’ils sont associés depuis 2018 dans une SCI qui a pour activité l’acquisition, la gestion, la vente et mise en location de tous biens immobiliers à usage d’habitation, professionnel, de bureaux, industriel et commercial ;

— que Mme [J] [K] avait donc les capacités professionnelles nécessaires pour apprécier la destination du conduit existant ;

— que le bail stipule que le preneur a visité et examiné les lieux et les a estimés conformes à l’usage qu’il entend en faire ;

— que la procédure entre le syndicat des copropriétaires et la bailleresse n’était pas déterminante du consentement de Mme [J] [K] car cette procédure portait sur le rétablissement de la charpente bois du plafond de la boutique, la suppression du tubage de la gaine de ventilation et le rétablissement de la façade dans son état antérieur ; le tubage du conduit d’aération avait pour but de permettre une utilisation efficace de la VMC et non de permettre l’utilisation du conduit en conduit d’extraction des fumées ;

— que les locaux sont conformes à la destination du bail dès lors que l’activité de restauration rapide peut porter sur de l’alimentation froide ne nécessitant pas de matériel de cuisson et qu’il convient de distinguer la 'petite restauration', qui implique une simple remise en température sans nécessité d’un conduit d’extraction, de la 'grande restauration’ ;

— que l’activité de restauration chaude était nécessairement exclue de la destination du bail selon la commune intention des parties puisque le bail faisait suite à la cession du fonds de commerce qui mentionnait l’absence de conduit d’évacuation des fumées ;

— que l’activité exercée par Mme [J] [K] était différente de celle exercée par le précédént locataire, la société 40x60 ayant une moindre activité et se contentant de l’utilisation d’un four de petite dimension pour réchauffer des parts de pizza ;

— que le précédent locataire, la société 40x60 n’utilisait pas le conduit d’aération comme conduit d’extraction ;

2- Sur le paiement des loyers,

— que Mme [J] [K] n’a pas réglé ses loyers des mois d’avril, mai, juin, octobre et décembre 2010, de janvier à mai 2021 ainsi que ceux depuis le mois de juin 2022 inclus ;

3- En cas d’annulation du bail,

3-1 Sur l’indemnité d’occupation,

— que Mme [J] [K] sera tenue d’une indemnité d’occupation qui représente la contrepartie de la jouissance des lieux ;

— que Mme [J] [K] n’a pas restitué les clés des locaux ;

3-2 Sur la perte d’exploitation alléguée par Mme [J] [K]

— que la modification de l’offre de restauration par Mme [J] [K] à compter du mois de novembre 2018 (transformation de la pizzeria en salon de thé) ne peut pas être imputée à la société Pepita aux motifs que les locaux n’ont jamais été pourvus d’un extracteur, ce que savait Mme [J] [K] au moment de la conclusion du bail, et que la société Pepita a déposé son installation le 16 décembre 2018 soit après la transformation de l’activité de Mme [J] [K] ;

— que même après avoir modifié son offre de restauration, Mme [J] [K] n’a pas cessé d’exercer une activité de restauration chaude ;

— que Mme [J] [K] a effectué des travaux pour créer une grande cuisine et un grand espace de chauffe modifiant nécessairement la destination du local ; que si elle avait exercé son activité conformément à la destination initiale du local, elle n’aurait pas eu à modifier son activité et son préjudice aurait été nul ou diminué ;

— qu’entre 2019 et 2021, le chiffre d’affaires des commerçants a été impacté par les grèves, les manifestations des gilets jaunes et la crise sanitaire ;

— que si son chiffre d’affaire a diminué, le nombre de ses salariés également ; que l’indemniser de la perte de son chiffre d’affaires basé sur 7 salariés qui n’existent plus dans l’effectif depuis novembre 2018 serait un enrichissement sans cause ;

— que Mme [J] [K] avait la faculté de donner congé en mars 2017 ou en mars 2020, qu’elle a fait le choix de maintenir son activité et le bail de sorte que son éventuel préjudice lui incombe ;

3-3 sur les ruptures conventionnelles,

— que la somme de 6.175,66 euros allouée par le premier juge correspond en réalité aux indemnités de congés payés des salariés dues par Mme [J] [K] en sa qualité d’employeur et non par la société Pepita ;

— que Mme [J] [K] a fait le choix de recourir à une rupture conventionnelle des contrats de travail de ses salariés alors qu’elle aurait pu recourir par exemple à un licenciement pour motif économique, qu’il lui appartient d’assumer le coût de ce choix ;

— que Mme [J] [K] n’apporte pas la preuve du montant des indemnités de rupture conventionnelle versées à ses salariés ;

3-4 Sur les factures fournisseurs

— qu’il se déduit de l’analyse de la facture de 6.442,71 euros concernant des matières premières que lesdites matières premières ont été consommées à l’occasion de l’exploitation de son activité par Mme [J] [K] ;

— que la facture de 582,68 euros concernant une prestation de blanchisserie a été utile à l’activité que Mme [J] [K] a poursuivie après novembre 2018 ;

3-5 Sur la perte de rémunération de Mme [J] [K]

— que Mme [J] [K] ne justifie pas de ses rémunérations antérieures,

— que l’indemnisation de la perte de rémunération de Mme [J] [K] constitue un doublon avec l’indemnisation de la perte du chiffre d’affaires dès lors que Mme [J] [K] était rémunérée par son chiffre d’affaires ;

3-6 Sur le préjudice moral

— que Mme [J] [K] ne démontre pas son préjudice moral et a poursuivi une activité dans les lieux loués ;

4- Sur la résiliation du bail

— que la société Pepita n’a pas manqué à son obligation de délivrance car ni l’acte de cession du fonds de commerce ni le bail commercial ne mentionnait l’existence d’un conduit d’évacuation des fumées et odeurs dans les locaux loués et l’obligation d’en pourvoir les locaux ;

— que Mme [J] [K] était informée dès le début des relations contractuelles de l’absence de conduit d’extraction et de l’interdiction d’utiliser le conduit d’aération pour l’évacuation des fumées et odeurs ;

— que le local était conforme à la destination prévue au bail : 'activité de restauration rapide sur place et à emporter et toutes activités se rapportant à celles-ci’ aux motifs que l’activité de petite restauration ne nécessite qu’une remise en température sans besoin d’extraction des fumées et que l’activité de restauration chaude était exclue de la commune intention des parties puisque la cession du fonds de commerce indiquait l’absence de conduit d’évacuation des fumées et que le précédent locataire n’utilisait pas le conduit d’aération en conduit d’extraction ;

5- Sur la demande de remise en état des locaux

— que Mme [J] [K] ne peut soutenir que l’extraction aurait disparu alors que les locaux n’ont jamais été dotés d’un conduit d’extraction ;

— que c’est à tort que Mme [J] [K] invoque la garantie du bailleur des vices ou défauts de la chose louée sur le fondement de l’article 1721 du code civil alors que le local est exploitable sans conduit d’extraction et que Mme [J] [K] savait que le local n’était pas équipé d’un conduit d’extraction,

— que la demande de Mme [J] [K] d’installation d’un conduit d’extraction dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à venir puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard est matériellement et juridiquement impossible dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de la société Pepita d’installation d’un conduit d’extraction présentée en 2010, étant précisé qu’une procédure est actuellement en cours devant la cour d’appel de Paris pour faire annuler deux résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2018 qui ont refusé pour l’une la remise en état du conduit d’aération et pour l’autre la création d’un conduit de cheminée extérieur ainsi que pour obtenir l’autorisation judiciaire d’effectuer ces travaux ;

6- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pepita

— que la société Pepita subit depuis des années le comportement insultant et agressif de Mme [J] [K] ainsi que le poids moral de la procédure judiciaire,

— que Mme [J] [K] a cessé de régler les loyers de manière régulière depuis 2020 et ne procède plus à aucun réglement depuis 2022 de sorte que M. [T], associé de la SCI a dû apporter 72.371,13 euros à la société en 2021 et souscrire un prêt de 60.000 euros ;

— que la somme de 43.049 euros, sollicitée à titre de dommages et intérêts, correspond à l’ensemble des frais exposés par la société Pepita dans le cadre des diverses procédures à l’encontre de Mme [J] [K] et pour régler les divers frais liés au local commercial afin de pallier l’absence de paiement des loyers par Mme [J] [K].

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 août 2024, Mme [J] [K] demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 octobre 2022 en ce qu’il a :

— annulé le bail du 11 mars 2014 conclu entre la SCI Pepita et Mme [J] [K] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 11ème arrondissement ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de mise hors de cause ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 132.880 euros au titre des loyers et charges payés ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 3.300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Pepita à payer Mme [J] [K] la somme de 150 euros au titre du préjudice relatif à la condamnation prononcée par le tribunal de police ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la SCI Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Pepita à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Pepita de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Pepita à payer les dépens de l’instance;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 octobre 2022 en ce qu’il a :

— condamné la SCI Pepita à payer à Madame [J] [K] la somme de 252.250 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation,

— condamné la SCI Pepita à payer à Madame [J] [K] la somme de 6.175,66 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles,

— condamné la SCI Pepita à payer à Madame [J] [K] la somme de 7.025,39 euros au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs,

— condamné la SCI Pepita à payer à Madame [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,

— débouté Madame [J] [K] de sa demande de dommages et intérêts relative à sa perte de rémunération ;

A titre subsidiaire :

— juger que la SCI Pepita a violé son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination du contrat de bail du 11 mars 2014 ;

En conséquence :

— prononcer la résiliation du contrat de bail du 11 mars 2014 ;

A titre plus subsidiaire :

— juger que la SCI Pepita a violé son obligation de garantie ;

— condamner la SCI Pepita à délivrer un local conforme à la destination du contrat de bail du 11 mars 2014, par la fourniture d’un conduit d’extraction conforme et validé en Assemblée Générale, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— assortir la condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard ;

— se réserver le droit de la liquider.

En tout état de cause :

— débouter la SCI Pepita de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la SCI Pepita a engagé sa responsabilité délictuelle ;

Statuant à nouveau :

— condamner la SCI Pepita à régler à Madame [K] à titre de dommages et intérêts :

—  307.209,17 € au titre de la perte de marge brute, du fait du repositionnement forcé de l’exploitation du fonds,

—  18.365,60 € au titre des ruptures conventionnelles,

—  1.165,36 € (582,68 € x2) au titre des échéances ELIS en cours,

—  6.442,71 € au titre de la facture fournisseur [R],

—  192.000 €, au titre de la perte de rémunération, à parfaire,

—  150 € au titre de la condamnation prononcée à son encontre par le tribunal de police de Paris le 16 octobre 2020,

—  20.000 €, au titre du préjudice moral.

— condamner la SCI Pepita à régler à Madame [K] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Pepita aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [J] [K] fait valoir :

1- A titre principal, sur la confirmation du jugement prononçant la nullité du bail commercial, sur le fondement des articles 1109 et 1116 anciens du code civil,

— que la société Pepita a consenti un bail à Mme [J] [K] alors qu’elle était en litige avec la copropriété depuis 2011 concernant la problématique de l’extraction des fumées sans l’en informer ;

— que l’acte de cession du fonds de commerce n’a pas été signé avec la société Pepita mais avec la société 40x60 ;

— que M.[T] qui est le gérant de la société Pepita était également l’un des associés de la société 40x60 ;

— que dans l’acte de cession du fonds de commerce, la société 40x60 a inséré de 'manière extrêmement sournoise’ une clause spécifique sur l’évacuation des fumées que le bail commercial ne mentionne pas ;

— que la société Pepita a transformé un local de garage en local de restauration et pour ce faire, a fait tuber, sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, le conduit d’aération pour évacuer les odeurs et fumées ;

— que Mme [J] [K] a repris le même type d’exploitation avec le même matériel que la société 40x60 sans savoir que le local n’était pas conforme et que son bailleur était en litige avec la copropriété ;

— que la société Pepita connaissait les désordres affectant son local ;

— que Mme [J] [K] n’est pas 'sachant’ au plan technique et a été trompée par l’installation frauduleuse faite par la société Pepita ;

— que la société Pepita n’apporte pas la preuve de ce que Mme [J] [K] aurait fait des travaux d’envergure dans le local, notamment en installant un système de cuisson ne correspondant pas aux prescriptions du bail ; que le bail ne contient aucune disposition concernant le type de four à utiliser dans les locaux ;

— que les avis de clients trouvés sur internet concernant la société 40x60 démontrent que la société 40x60 réalisait et cuisait des pizzas sur place au moyen d’un four permettant la cuisson de 6 pizzas simultanément ;

— que Mme [J] [K] a bien changé le four pour donner plus de cachet à son établissement mais en juillet 2017, après avoir utilisé pendant plus de 3 ans le même matériel que la société 40x60 ; que le nouveau four a la même capacité de cuisson et les mêmes performances énergétiques que le précédent four ;

— que si Mme [J] [K] avait été informée des deux vices qui affectaient l’installation d’extraction des fumées existant au moment de son entrée dans les lieux, à savoir l’absence d’autorisation des copropriétaires et sa dangerosité, elle n’aurait pas signé le bail commercial ;

2- Sur les conséquences du dol

— que la nullité du bail entraîne le retour au statu quo ante ;

— que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Pepita à rembourser les loyers et chages payés, soit 1510 euros TTC x 88 mois (93 mois jusqu’à décembre 2020 amputés de 7 mois impayés pour cause de crise sanitaire) = 132.880 euros ainsi que le dépot de garantie de 3.300 euros ;

— que le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi ;

— qu’à compter du retrait de l’extracteur, Mme [J] [K] a été contrainte de réorienter son commerce et a exercé une activité de salon de thé ;

3- A titre subsidiaire, sur la résiliation du bail aux torts de la société Pepita,

— que la société Pepita a violé son obligation de délivrance en ne mettant pas à disposition de Mme [J] [K] des locaux pourvus d’un système licite d’extraction des fumées et des odeurs permettant à Mme [J] [K] d’exercer l’activité prévue au bail ;

— que Mme [J] [K] n’a commis aucune faute ; qu’elle a utilisé les installations présentes dans les locaux au moment de son entrée dans les lieux jusqu’au mois de juillet 2017 ; que le bail ne lui faisait pas obligation d’utiliser un four particulier ; que les caractéristiques du nouveau four qu’elle a fait installer étaient similaires au précédent four ;

4-A titre plus subsidiaire, sur la violation de l’obligation de garantie et l’injonction sous astreinte de remise en état du local afin de le rendre conforme à sa destination, sur le fondement de l’article 1721 du code civil,

— que du fait de la disparition de l’extraction des fumées, le local est atteint d’un vice imputable au bailleur ;

— que Mme [J] [K] conteste que l’activité de restauration rapide n’impliquerait pas de disposer d’un conduit d’évacuation des fumées et des odeurs;

— que dans le silence du contrat, il convient de se référer à l’intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière ; que si les parties ont décidé que tel commerce serait exploité dans l’immeuble pris à bail, elles sont censées avoir admis que ce qui est indispensable à cette exploitation doit être remis en jouissance au locataire ; que le bailleur doit faire son affaire personnelle du principe de l’autorisation et de la réalisation de l’ensemble des équipements dont son preneur doit jouir ;

5- Sur le quantum des dommages et intérêts, quelque soit le fondement retenu par la cour,

5-1 Sur la confirmation du quantum des préjudices tirés du non-respect du règlement sanitaire et des factures fournisseurs [R]

— que Mme [J] [K] a été condamnée par le tribunal de police de Paris, par jugement du 16 octobre 2020, pour non-respect du règlement sanitaire départemental ; que cette condamnation n’aurait jamais été prononcée si la société Pepita avait installé un conduit d’extraction conforme dans les locaux objets du bail commercial du 11 mars 2014 ;

— que les contrats de fournitures étaient calibrés pour l’activité de pizzeria que Mme [J] [K] a dû abandonner ; que Mme [J] [K] n’a pas pu mettre immédiatement fin à ces contrats ;

5-2 Sur l’infirmation du quantum des autres préjudices

— que Mme [J] [K] a dû s’acquitter de deux mois de facture de son blanchisseur (factures Elis) avant de mettre fin au contrat qui était devenu inutile ; que son préjudice est de 1.165,36 euros et non de 582,68 euros comme retenu par le premier juge ;

— que son chiffre d’affaires a baissé de près de 90% à la suite du changement de son offre auquel elle a dû procéder à la suite de la suppression du système d’extraction des fumées et odeurs ;

— que le taux moyen de marge dans la restauration de pizzas est de 70 % ;

— que la perte de marge brute de Mme [J] [K] s’élève donc à 307.209,17 euros dont elle doit être indemnisée ;

— que c’est à tort que le tribunal judiciaire de Paris a jugé que Mme [J] [K] ne pouvait prétendre qu’à une indemnisation de sa perte de chance de réaliser son chiffre d’affaires prévisible qu’il a évaluée à 15% de la moyenne des chiffres d’affaires de 2015 à 2017 ;

— que Mme [J] [K] a dû se séparer de tout son personnel salarié ; qu’elle a négocié des ruptures conventionnelles pour un coût total de 18.365,60 euros ;

— qu’elle se versait une rémunération de 4.000 euros par mois depuis le début de l’exploitation de la pizzeria ; que la transformation de son offre de restauration ne lui a pas permis de continuer à se verser cette rémunération ; qu’elle sollicite à ce titre des dommages et intérêts de 192.000 euros qui correspondent à 4 ans de rémunération ;

— qu’elle a subi un préjudice moral en ce qu’elle a placé toutes ses ressources dans l’affaire qu’elle venait d’acquérir et a souffert de la désillusion inhérente au changement d’activité, de l’angoisse de la perte de son chiffre d’affaires, de l’angoisse liée à la possibilité ou non de subvenir aux besoins de sa famille, étant précisé qu’elle a à sa charge 3 enfants, du sentiment d’avoir été trahi par M. [T].

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la nullité du bail

Dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 16 février 2016, applicable en l’espèce compte-tenu de la date du bail, les articles 1109 et 1116 du code civil disposent :

'Art. 1109 Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Art. 1116 Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.'

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, notamment de l’acte de cession du fonds de commerce conclu le 19 décembre 2013 entre la société 40x60 et Mme [J] [K], du rapport d’expertise judiciaire des locaux ordonnée en référé par décision du président du tribunal de grande instance de Paris du 21 septembre 2010 ainsi que de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 septembre 2017 rendu entre la société Pepita et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème, étant observé que M.[O] [T] était à la fois associé de la société 40x60 et associé de la société Pepita, les éléments qui suivent.

La société Pepita a acquis les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], concernés par le litige, le 22 juillet 2010.

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2010, la société Pepita a donné à bail commercial ces locaux à la société 40x60 pour une destination de 'restauration rapide, restauration traditionnelle et vente à emporter et toutes activités se rapportant à celles-ci', étant précisé qu’auparavant les locaux étaient 'un petit atelier de mécanique automobile'.

Il ressort des avis publiés sur internet par les clients de la société 40x60, produits aux débats par Mme [J] [K], que la société 40x60 a plus précisément exploité une activité de pizzeria.

Pour accueillir l’activité de fabrication et de vente de pizzas de la société 40x60, la société Pepita a engagé des travaux d’aménagement des locaux. Elle a notamment procédé au tubage du conduit de cheminée de l’immeuble, sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires et y a branché la hotte de la cuisine.

Ces travaux ont entraîné un important contentieux entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Pepita, qui a débuté en septembre 2010 par une saisine du président du tribunal de grande instance de Paris en référé-expertise est s’est poursuivi en juin 2013 par une saisine au fond du tribunal.

Après avoir acquis le fonds de commerce de restauration rapide de la société 40x60 selon acte sous seing privé du 19 décembre 2013, Mme [J] [K] a conclu un bail commercial avec la société Pepita par acte du 11 mars 2014.

Il est acquis qu’au moment de la conclusion de ce bail, les locaux loués n’étaient pas pourvus d’un système d’évacuation des odeurs et des fumées autorisé par le syndicat des copropriétaires, qu’une procédure judiciaire était en cours devant le tribunal judiciaire de Paris depuis le 10 juin 2013 et portait notamment sur les travaux de tubage du conduit de cheminée de l’immeuble par la société Pepita sans autorisation du syndicat des copropriétaires, étant précisé que selon l’expert judiciaire désigné dans le litige opposant la société Pepita et le syndicat des copropriétaires, même tubé, ce conduit, compte-tenu de son état, ne pouvait servir qu’à la ventilation du local appartenant à la société Pepita et en aucun cas à l’extraction des fumées. La société Pepita savait que les locaux loués ne disposait pas d’un système d’évacuation des fumées et des odeurs. Elle en convient puisqu’elle indique dans ses conclusions que 'lors de la prise à bail des locaux par Madame [K], seul un conduit d’aération existait. Aucun conduit d’extraction n’a été installé.' Elle connaissait également les procédures judiciaires dilligentées contre elle par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Le 4 décembre 2017, la société Pepita a procédé à la dépose du tubage de la gaine de ventilation, qui correspond au conduit de cheminée de l’immeuble, conformément à l’arrêt du 13 septembre 2017. Par la suite, elle a procédé à l’installation d’un autre système d’évacuation des fumées donnant sur la cour de l’immeuble, avant de supprimer ce dernier, le 16 décembre 2018 selon ses propres conclusions, après avoir été assignée en ce sens en référé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Contrairement à ce que soutient la société Pepita, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que la commune intention des parties au bail du 11 mars 2014 était d’exclure l’activité de restauration chaude de la destination des locaux donnés à bail.

En effet, d’une part, cette exclusion n’est pas prévue au bail, étant observé qu’une activité de restauration rapide n’exclut pas nécessairement la cuisson d’aliments avec un matériel nécessitant une extraction des fumées et des odeurs. D’autre part, Mme [J] [K] a racheté le fonds de commerce de la société 40x60 qui exploitait précédemment une pizzeria dans les locaux loués, a elle-aussi exercé une activité de pizzeria jusqu’en novembre 2018 et a utilisé, jusqu’à l’achat d’un nouveau four en juillet 2017, le même matériel de cuisson que la société 40x60. En outre, il s’évince du rapport d’expertise des locaux du 25 février 2013 que, contrairement à ce que soutient la société Pepita, la société 40x60 n’utilisait pas le conduit de cheminée de l’immeuble seulement pour la ventilation des locaux loués mais qu’elle l’utilisait également pour extraire les fumées. Ainsi, l’expert note que 'le tubage Pepita est en surpression par le ventilateur d’extraction situé en pied de conduit’ et évoque en page 9 'le conduit d’évacuation de la hotte’ pour parler du conduit de cheminée de l’immeuble.

Dans ces conditions, pour que les locaux soient conformes à leur destination prévue au bail, un système d’extraction des fumées et des odeurs est indispensable. La société Pepita le sait et il résulte d’ailleurs des conclusions qu’elle a prises dans une autre procédure pendante devant la cour d’appel de Paris et qu’elle produit aux débats, qu’après la dépose du tubage du conduit de cheminée de l’immeuble en exécution de l’arrêt du 13 septembre 2017, elle a sollicité du syndicat des copropriétaires l’autorisation de créer 'un conduit de cheminée extérieur partant du lot de la SCI Pepita’ dans le but de 'créer un conduit d’évacuation des fumées et odeurs', autorisation qu’elle n’a pas obtenue. La présence ou non d’un système d’extraction des fumées et des odeurs dans les locaux loués était un élément déterminant du consentement au bail de Mme [J] [K] car, sans la présence de ce système, cette dernière ne pouvait exploiter les locaux conformément à la destination de « restauration rapide sur place et à emporter et toutes activités se rapportant à celles-ci » prévue au bail. La transformation de son activité par Mme [J] [K] postérieurement à 2018, à la suite de la dépose par la société Pepita du système extérieur d’évacuation des fumées et des odeurs non-autorisé par le syndicat des copropriétaires, ne démontre pas que les locaux, dépourvus d’un système d’évacuation des fumées et des odeurs, étaient compatibles avec une activité de restauration rapide. En effet, Mme [J] [K] a fait l’objet d’une mise en demeure de la maire de [Localité 7] d’avoir à cesser des nuisances olfactives le 28 janvier 2019 à la suite d’un contrôle réalisé le 16 janvier 2019.

Si l’acte de cession du fonds de commerce du 19 décembre 2013 conclu entre la société 40x60 et Mme [J] [K] mentionne qu''il est attiré l’attention de l’acquéreur sur la disposition du bail prévoyant que le conduit d’aération existant peut être utilisé uniquement comme conduit d’aération ; il ne permet pas une utilisation pour l’évacuation en conduit de fumée, cette utilisation étant interdite', force est de constater que n’est pas produit aux débats le projet de bail censé avoir été annexé à l’acte de cession du fonds de commerce et que le bail du 11 mars 2014 ne comporte aucune restriction quant à l’usage du conduit d’aération. En l’absence de la disposition du bail sur laquelle l’attention de Mme [J] [K] est attirée et alors que la mention de l’acte de cession du fonds de commerce est imprécise pour ne pas indiquer que le conduit d’aération concerné est le conduit sur lequel était branchée la hotte au moment de la conclusion du bail, il n’est pas établi que Mme [J] [K] savait que les locaux étaient dépourvus d’un système d’extraction des fumées et des odeurs. En effet, Mme [J] [K] pouvait se méprendre en n’identifiant pas ce conduit comme un simple conduit d’aération. Par ailleurs, cette mention dans l’acte conclu entre la cédante et la cessionnaire du fonds de commerce n’exonère pas la bailleresse, même si elle est intervenue à l’acte de cession du fonds de commerce, dans le cadre de relations précontractuelles loyales, d’informer elle-même et précisément sa future locataire de l’absence d’un système d’extraction des fumées et des odeurs rendant les locaux qu’elle lui donne à bail non conformes à la destination prévue au bail.

La connaissance des locaux par Mme [J] [V], qui en avait pris possession plusieurs semaines avant la signature du bail litigieux à la suite de la cession du fonds de commerce, et la clause du bail qui stipule que 'le preneur déclarant avoir visité et examiné les lieux et les estimant conformes à l’ausage qu’il entend en faire’ n’établit pas que Mme [J] [K] savait que les locaux étaient dépourvus d’un système d’évacuation des fumées et des odeurs dès lors que le système présent dans les locaux à la suite du tubage du conduit de cheminée de l’immeuble par la société Pepita pouvait l’induire en erreur. Ainsi, il est rapporté dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2013 que l’expert en génie climatique M. [Y] estimait que 'raccorder, comme l’a fait la société Pepita, une hotte de cuisine professionnelle à un minuscule conduit souple de '125 mm (…) constitue une sorte de tromperie visuelle de nature à abuser un utilisateur futur des locaux aménagés par la SCI Pepita pour peu qu’il ne soit pas 'sachant’ au plan technique.'

L’expérience personnelle de Mme [J] [K] dans le domaine de la restauration et sa qualité de gérante de la société civile immobilière Libero dont l’activité est l’acquisition, la gestion, la vente, le mise en location de tous biens immobiliers à usage d’habitation, professionnel, de bureaux, industriel et commerciel en France ou à l’étranger ne lui donnent pas les compétences techniques qui lui auraient permis de détecter que la hotte était branchée sur un conduit impropre à l’évacuation des fumées. Quant à l’argument concernant l’expérience de l’époux de Mme [J] [K] dans le domaine de la restauration, il est inopérant en ce que l’expérience de son mari ne confère pas à Mme [J] [K] des connaissances personnelles et que cette dernière est seule partie au contrat de bail du 11 mars 2014.

Par ailleurs, il est acquis qu’au moment de la conclusion du bail du 11 mars 2014, la société Pepita n’a pas informé Mme [J] [K] de la procédure judiciaire en cours qui l’opposait au syndicat des copropriétaires de l’immeuble concernant le tubage du conduit de cheminée sur lequel la hotte de la cuisine était branchée. Contrairement à ce que soutient la société Pepita, la connaissance de cette procédure judiciaire était un élément déterminant du consentement au bail de Mme [J] [K] puisqu’elle portait sur le conduit qui était utilisé par la locataire, Mme [J] [K] et la société 40x60 avant elle, comme conduit d’évacuation des fumées et que l’existence d’un tel conduit était indispensable à l’activité prévue au bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la société Pepita a commis une réticence dolosive à l’encontre de Mme [J] [K] en ne l’informant pas expressément et précisément, alors qu’elle le savait, d’une part, que les locaux qu’elle lui donnait à bail étaient impropres à la destination prévue au bail compte-tenu de l’absence d’un système d’évacuation des fumées et des odeurs et, d’autre part, que le conduit sur lequel était branchée la hotte de la cuisine, donnant ainsi aux locaux une apparence de conformité, était l’objet d’une procédure judiciaire initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Ces informations, si elles avaient été connues de Mme [J] [K], étant rappelé que Mme [J] [K] n’avait pas les compétences techniques lui permettant de détecter que le conduit de cheminée de l’immeuble sur lequel était branchée la hotte ne pouvait pas servir à l’évacuation des fumées, auraient empêcher cette dernière de conclure le bail du 11 mars 2014.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le bail commercial conclu entre la société Pepita et Mme [J] [K] le 11 mars 2014.

Sur les conséquences de la nullité du bail

Il est constant que la nullité d’un bail emporte effacement rétroactif du contrat, chaque partie devant être replacée dans la situation qui était la sienne avant la conclusion du bail. Le bailleur a donc l’obligation de restituer les sommes réglées par le preneur en vertu du bail annulé et le preneur a l’obligation de restituer la jouissance des lieux sous la forme d’une indemnité.

Mme [J] [K] demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pepita à lui payer la somme de 132.880 euros au titre de la restitution des loyers et chargés payés et la somme de 3.300 euros au titre de la restitution du dépot de garantie.

La société Pepita demande l’infirmation de ces chefs de jugement sans néanmoins contester les réglements effectués par Mme [J] [K].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris de ces deux chefs.

La société Pepita demande la condamnation de Mme [J] [K] à lui payer la somme mensuelle de 1510 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 11 mars 2014 à la libération effective des lieux et remise des clefs.

Dans ses conclusions, Mme [J] [K] n’a fait valoir aucun moyen concernant cette demande.

Il ressort des éléments de la procédure que Mme [J] [K] a joui des lieux depuis le 11 mars 2014, en y exploitant une pizzeria jusqu’au 30 octobre 2018 puis en y exploitant un salon de thé puis en cessant toute activité à une date qui n’est pas précisée.

Le bail annulé décrivait les locaux ainsi :

— Au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, un droit au WC communs situés dans la cour et un appentis ;

— Au sous-sol : un caveau.

Compte-tenu de la situation des locaux, de leur configuration et de la jouissance qu’en a faite Mme [J] [K], il convient de condamner cette dernière à payer à la société Pepita une indemnité en contrepartie de sa jouissance des lieux de :

—  1.510 euros par mois du 11 mars 2014 au 30 octobre 2018 ;

—  1.100 euros par mois du 1er novembre 2018 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ajouter au jugement entrepris et de condamner la société Pepita à payer à Mme [J] [K] cette indemnité.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [J] [K]

Il est constant que la victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des anciens articles 1382 et 1383 du même code, applicables au litige.

Les articles 1382 et 1383 applicables au litige, disposent :

' Art. Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Art. 1383 Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.'

En l’espèce, après avoir exploité une pizzeria dans les locaux en utilisant un conduit d’évacuation des fumées qui était impropre à cette utilisation jusqu’au 4 décembre 2017, date à laquelle la société Pepita a déposé le tubage du conduit de cheminée de l’immeuble sur lequel était branché la hotte, puis en utilisant un conduit extérieur installé par sa bailleresse mais non autorisé par le syndicat des copropriétaires, qui donnait sur la cour et que la bailleresse dit avoir déposé le 16 décembre 2018, Mme [J] [K] a transformé son activité en salon de thé.

Contrairement à ce que soutient la société Pepita, c’est bien l’absence d’un conduit pouvant être utilisé comme conduit d’évacuation des fumées et des odeurs, dont est responsable la société Pepita, qui a contraint Mme [J] [K] à modifier son offre de restauration pour limiter la cuisson des aliments à partir du mois de novembre 2018. Le fait que Mme [J] [K], informée par les copropriétaires de l’immeuble de leur opposition au maintien du conduit extérieur installé par la société Pepita après la dépose du tubage du conduit de cheminée de l’immeuble, ait anticipé la transformation de son activité quelques semaines avant la dépose effective du conduit extérieur par la société Pepitane n’établit pas l’absence de lien de causalité entre le comportement fautif de la société Pepita et la transformation de l’activité de Mme [J] [K]. Le fait que Mme [J] [K] ait continué à proposer de la restauration chaude n’établit pas non plus l’absence de lien de causalité entre le comportement fautif de la société Pepita et la transformation de l’activité de Mme [J] [K], cette dernière ayant chercher à limiter la cuisson des aliments sans pouvoir néanmoins s’en passer complètement. Par ailleurs, il n’est pas apporté la preuve que Mme [J] [K] ait modifié la destination du local comme le soutient la société Pepita qui se borne à procéder par voie d’affirmation.

La transformation de l’activité de Mme [J] [K] de pizzeria en salon de thé est donc bien imputable au comportement fautif de la société Pepita qui a loué à Mme [J] [K] un local dépourvu d’un système d’extraction des fumées et des odeurs licite alors que la destination du local prévue au bail annulé exigeait un tel système.

Mme [J] [K] soutient que la transformation de son activité lui a causé plusieurs préjudices qu’il convient d’examiner.

Sur le préjudice lié à la baisse du chiffre d’affaires

Mme [J] [K] produit aux débats ses états comptables de 2015 à 2022. Il en ressort une baisse significative de son chiffre d’affaires immédiatement après la transformation de son activité en salon de thé, ce qui établit le lien de causalité entre la transformation de son activité et la baisse de son chiffre d’affaires.

Mme [J] [K] estime son préjudice à la perte de la marge brute qu’elle évalue à 70 % de la moyenne annuelle du chiffre d’affaire non réalisé, soit la somme de 307.209,17 euros.

Pour établir un taux de marge brute de 70 %, Mme [J] [K] se fonde sur 3 articles tirés de sites internet qui définissent la marge brute comme la différence entre le chiffre d’affaires HT et le coût des matières premières HT. Ce faisant, Mme [J] [K] intègre dans sa demande d’indemnisation des coûts qu’elle n’a pas exposés, comme celui de son personnel qu’elle a licencié à la suite de la transformation de son activité.

Le préjudice de Mme [J] [K] s’analyse plus exactement en une perte de chance de réaliser son résultat prévisible si elle avait continué à exploiter une pizzeria dans les locaux.

Le résultat comptable de Mme [J] [K] de 2015 à 2017, lorsqu’elle exploitait dans les locaux une pizzeria, est le suivant :

—  2015 : 218.251 euros qui intègre un produit financier exceptionnel de sorte qu’il n’est pas représentatif de sa seule activité commerciale

—  2016 : 26359 euros

—  2017 : 67426 euros.

Le résultat comptable de Mme [J] [K] après la transformation de son activité est le suivant :

—  2019 : – 17.236 euros

—  2020 : – 12.167 euros

—  2021 : – 38.166 euros

—  2022 : 1487 euros.

Après la transformation de son activité, la différence entre le résultat prévisible de la pizzeria si son exploitation avait continué et le résultat du salon de thé fait apparaître une perte de résultat de l’ordre de 65.00 euros par an.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à la victime de ne pas avoir donné congé d’un bail dont elle poursuivait la nullité en justice, avant le jugement de première instance.

Etant rappelé qu’une perte de chance ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée, le préjudice de Mme [J] [K] sera fixé à 70 % de la perte de son résultat, pour tenir compte des autres facteurs influençant la perte de résultat (crise sanitaire, manifestation des gilets jaune, diminution du personnel), soit la somme de182.000 euros pour la période du 1er novembre 2018 au 30 octobre 2022. En effet, à compter du jugement entrepris, assorti de l’exécution provisoire, Mme [J] [K] devait libérer les lieux.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 252.250 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation et de condamner société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 182.000 euros au titre de ce préjudice.

Sur le préjudice relatif à la condamnation prononcée par le tribunal de police

Le premier juge a condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 150 euros au titre d’une condamnation prononcée par le tribunal de police de Paris contre Mme [J] [K] le 16 octobre 2020 pour manquement au réglement sanitaire départemental, à savoir des nuissances olfactives.

La société Pepita demande l’infirmation de ce chef de jugement et le rejet de cette demande mais ne développe aucun moyen au soutien de sa demande.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur le préjudice relatif aux ruptures conventionnelles des contrats de travail des salariés

Mme [J] [K] produit les 7 reçus pour solde de tout compte des salariés dont elle a dû se séparer à la suite de la transformation de son activité. Mme [J] [K] indique avoir conclu des ruptures conventionnelles de contrat de travail avec ses employés.

Sans preuve que le coût de ce mode de rupture du contrat de travail est supérieur au coût d’un licenciement économique, Mme [J] [K] sera indemnisée du coût de ces ruptures de contrat de travail. Ce coût correspond aux indemnités versées à ses employés, les indemnités de rupture conventionnelle et les indemnités compensatrice de congés payés.

Après examen des pièces, le préjudice de Mme [J] [K] est de 8.504,61 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 6.175,66 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles et de condamner la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 8.504,61 euros au titre de ce préjudice.

Sur le préjudice relatif aux factures fournisseurs

La facture [R] de 6442,71 euros correspond à des matières premières périssables livrées à Mme [J] [K] au mois d’octobre 2018, tous les jours ou tous les deux jours.

Cette facture ne trouve pas son origine dans la transformation de l’activité de Mme [J] [K] mais dans l’exploitation de la pizzeria au mois d’octobre 2018. Elle n’est pas constitutive d’un préjudice imputable à la société Pepita lié à la transformation de l’activité de Mme [J] [K].

Mme [J] [K] ne produit qu’une seule facture de blanchisserie de l’entreprise Elis. Il s’agit d’une facture de 582,68 euros du mois de novembre 2018. Elle correspond à une prestation dont a profité Mme [J] [K]. Elle n’est pas constitutive d’un préjudice imputable à la société Pepita.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 7.025,39 euros au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs et de rejeter cette demande de Mme [J] [K].

Sur le préjudice moral

Mme [J] [K] a subi un préjudice moral en lien avec l’angoisse d’apprendre qu’elle a loué des locaux impropres à leur destination, l’angoisse de devoir renoncer à l’exploitation florissante de sa pizzeria et orienter son activité vers une offre moins rémunératrice, l’angoisse de voir ses résultats s’effondrer à la suite de la transformation de son activité et la crainte de ne pas pouvoir faire face à ses charges professionnelles et personnelles.

Le premier juge a justement évalué ce préjudice en allouant à Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [J] [K] ne produit aucun justificatif susceptible de modifier l’appréciation de son préjudice par le premier juge.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur le préjudice liée à la perte de rémunération de Mme [J] [K]

Mme [J] [K] soutient qu’elle se versait une rémunération de 4000 euros par mois lorsqu’elle exploitait une pizzeria dans les locaux et qu’elle ne se verse plus aucune rémunération depuis la transformation de son activité.

Toutefois, elle ne justifie pas qu’elle se versait une rémunération de 4000 euros par mois lorsqu’elle exploitait sa pizzeria. Elle produit aux débats son avis d’impôt 2018 sur les revenus 2017 et son avis d’impôt 2020 sur les revenus 2019. Il en ressort qu’elle déclare aux services des impôts son bénéfice. Le préjudice lié à sa perte de rémunération a déjà été indemnisé au titre de la perte de chance de réaliser son résultat si elle avait continué à exploiter une pizzeria dans les locaux.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [J] [K] de sa demande de dommages et intérêts relative à sa perte de rémunération.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pepita

La société Pepita soutient subir un préjudice moral et financier consécutif au comportement agressif et insultant de Mme [J] [K] et au fait que cette dernière ne paye plus ses loyers depuis juillet 2022.

La société Pepita n’apporte aucune preuve du comportement agressif et insultant qu’il prête à Mme [J] [K].

Compte-tenu de la nullité du bail prononcé, il ne saurait être reproché à Mme [J] [K] de ne pas avoir payé son loyer.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Pepita de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de la confirmation de l’annulation du bail conclu entre la société Pepita et Mme [J] [K] le 11 mars 2014 et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la société Pepita à payer à la Mme [J] [K] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Pepita de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Pepita à payer les dépens de l’instance qui pourront être recouvés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement étant partiellement infirmé, chaque partie conservera la charge de ses dépens relatifs à la procédure d’appel et l’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 octobre 2022 (RG 19/3182) en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 252.250 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation ;

— condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 6.175,66 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles ;

— condamné la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 7.025,39 euros au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 182.000 euros au titre du préjudice relatif à la perte d’exploitation ;

Condamne la société Pepita à payer à Mme [J] [K] la somme de 8.504,61 euros au titre du préjudice relatif aux ruptures conventionnelles ;

Déboute Mme [J] [K] de sa demande au titre du préjudice relatif aux factures fournisseurs ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [K] à payer à la société Pepita une indemnité en contrepartie de sa jouissance des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] qui appartiennent à la société Pepita de :

—  1.510 euros par mois du 11 mars 2014 au 30 octobre 2018,

—  1.100 euros par mois du 1er novembre 2018 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la société Pepita ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépensrelatifs à la procédure d’appel ;

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d’appel.

La greffière La conseillère,

pour la présidente empêchée,