Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06071 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDI6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Mars 2025 -Président du TJ de [Localité 4] – RG n° 24/01990

APPELANTS

Mme [C] [N] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

M. [J] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1159

INTIMÉS

M. [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [E] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Mathilde CHARMET-INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : E2230

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [G] sont propriétaires d’un appartement au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Dans le même immeuble, M. [L] et Mme [T] sont propriétaires d’un appartement mitoyen, également situé au rez-de-chaussée et au premier étage.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété, il comporte ces seuls quatre copropriétaires.

Par arrêté du maire de [Localité 5] en date du 23 janvier 2023, il a été accordé à M. [L] l’autorisation de procéder à des travaux de démolition partielle (d’un garage) et d’extension et surélévation.

Par acte du 21 novembre 2024, M. et Mme [G] ont fait assigner M. [L] et Mme [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :

Dire et juger que les travaux engagés par M. [L] et Mme [T] provoquent des troubles manifestement illicites et ne respectent pas les précautions élémentaires dans un immeuble devenu fragile ;

Ordonner la cessation des travaux à compter du prononcé de la décision ;

Assortir la condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant 6 mois à compter de la décision ;

Condamner M. [L] et Mme [T] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [L] et Mme [T] ont conclu au débouté et sollicité à titre reconventionnel la condamnation sous astreinte des demandeurs à faire étayer en urgence le plancher haut de leur cave.

Par ordonnance du 14 mars 2025, le juge des référés a :

Déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée par M. [L] et Mme [T] ;

Condamné M. et Mme [G] à faire étayer en urgence le plancher haut de leur cave dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pendant un délai de 30 jours ;

Dit que l’étaiement devra être réalisé conformément aux préconisations du bureau d’études structures C+ M détaillées dans sa note du 17 janvier 2025 ;

Dit que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

Rejeté les demandes formées par M. et Mme [G] ;

Condamné M. et Mme [G] aux entiers dépens ;

Condamné M. et Mme [G] à payer à M. [L] et Mme [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 25 mars 2025, M. et Mme [G] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 octobre 2025, ils demandent à la cour, sur le fondement des articles 3, 15, 22 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a jugé irrecevable l’exception de nullité soulevée ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 14 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny des chefs suivants :

Condamné les époux [G] à faire étayer en urgence le plancher haut de leur cave dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pendant un délai de 30 jours ;

Dit que l’étaiement devra être réalisé conformément aux préconisations du bureau d’études structures C+ M détaillées dans sa note du 17 janvier 2025 ;

Dit que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

Rejeté les demandes formées par les époux [G] ;

Condamné les époux [G] aux entiers dépens ;

Condamné les époux [G] à payer à M. [L] et Mme [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Statuant à nouveau :

Débouter M. [L] et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Juger que les travaux engagés par M. [L] et Mme [T] occasionnent un trouble manifestement illicite et sont réalisés sans aucun respect des précautions élémentaires dans un immeuble devenu fragile ;

Ordonner la cessation des travaux à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Ordonner la remise en état des lieux, au stade du terrassement ;

Assortir la condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, pendant une durée de 6 mois ;

Condamner M. [L] et Mme [T] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 octobre 2025, M. [L] et Mme [T] demandent à la cour, sur le fondement des articles 117, 572, 485, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Débouté M. et Mme [G] leur demande de cessation des travaux sous astreinte faute de rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent causé par les travaux réalisés par M. [L] et Mme [T] ;

Condamné M. et Mme [G] à faire étayer en urgence le plancher haut de leur cave au vu des recommandations du bureau d’étude qu’ils ont mandatés, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pendant un délai de 30 jours ;

Condamné M. et Mme [G] aux entiers dépens et à verser à M. [L] et Mme [T] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

Condamner M. et Mme [G] à verser à M. [L] et Mme [T] une somme de 5.000 euros en exécution de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en cause d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, M. et Mme [G] soutiennent que les travaux d’extension et de surélévation entrepris par M. [L] et Mme [T] constituent un trouble manifestement illicite nécessitant l’arrêt des travaux, en ce que :

Ces travaux ont été irrégulièrement votés par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 19 juillet 2024 et une action au fond est en cours pour voir annuler cette résolution unique ; celle-ci ayant été votée en toute illégalité (absence de désignation d’un président de séance, application d’une règle de majorité erronée, absence de prise en compte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, abus de majorité), il serait absurde de considérer que son annulation est incertaine tant qu’il n’a pas été statué ;

M. [L] et Mme [T] ont engagé les travaux sans prendre de précautions élémentaires : absence de référé préventif alors qu’il s’agit de travaux d’ampleur susceptibles d’affecter les avoisinants ; aucun projet technique détaillé n’a été présenté, ni aucune étude technique, aucun planning de travaux et aucune garantie concernant la fiabilité technique et structurelle du projet ;

Les travaux engendrent un risque pour la structure de l’immeuble ainsi qu’il ressort de l’analyse d’un bureau d’études spécialisé qu’ils ont mandaté.

Les appelants contestent en outre l’obligation que le premier juge a mis à leur charge d’effectuer des travaux d’étaiement du plancher haut de leur cave (qu’ils ont exécutée), faisant valoir que le règlement de copropriété ne définissant pas les parties communes, le plancher haut est réputé être une partie commune, étant partie du gros 'uvre des bâtiments, de sorte que son étaiement est à la charge du syndicat des copropriétaires et les frais auraient dû être partagés.

Les intimés répliquent que le trouble manifestement illicite invoqué n’est pas caractérisé, en ce que :

Il est jugé par la Cour de cassation que l’exécution des décisions des assemblées générales des copropriétaires dont la nullité n’a pas été définitivement prononcée n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite ; les travaux litigieux ayant été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et l’action en annulation de ce vote étant en cours, il n’y a aucune violation d’une règle de droit ; le seul fait que la résolution puisse être annulée ne suffit pas à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

Ils ont bien pris des précautions élémentaires : ils n’ont certes pas engagé de référé préventif, lequel n’est pas obligatoire de sorte que son absence ne peut constituer un trouble manifestement illicite, mais ils ont fait réaliser un procès-verbal de constat avant le démarrage des travaux ; ils ont fait effectuer en outre une étude géotechnique ainsi qu’une étude structurelle pour la charpente de l’extension, et ils font réaliser les travaux sous maîtrise d''uvre ; ils ont même fait réaliser une étude d’ensoleillement pour répondre à la demande de leurs voisins ;

La dangerosité alléguée des travaux pour la structure de l’immeuble n’est pas démontrée ; l’affaissement du plancher haut de la cave n’est pas imputable aux travaux, il était préexistant à leur commencement et M. et Mme [G] n’en ont pas fait état lors du vote des travaux ; le bureau d’étude que ces derniers ont mandaté n’a pas recommandé l’arrêt des travaux, seulement l’étaiement du plancher haut, lequel devait être effectué vu le dommage imminent qu’il fait courir à la copropriété.

Sur la demande principale

Il est constant que les travaux litigieux ont été autorisés par une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 19 juillet 2024 et que cette résolution unique, à laquelle M. et Mme [G] se sont opposés, a fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal judiciaire de Bobigny, recours toujours pendant.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier le bien-fondé de ce recours ni ses chances de succès au regard des irrégularités du vote qui sont soulevées.

La cour, statuant comme juge des référés, ne peut que constater, à l’instar du premier juge, que cette action au fond est en cours et que tant que la résolution litigieuse n’est pas définitivement annulée, elle s’impose à tous et est immédiatement exécutoire.

Il s’ensuit que l’exécution de la décision de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux litigieux ne peut être constitutive d’un trouble manifestement illicite (Cass.civ., 6 février 2020, n°18-18.51).

Par ailleurs, il n’est pas démontré par M. et Mme [G] que ces travaux autorisés auraient été mis en 'uvre sans mesures de précaution élémentaires et mettraient en péril la structure de l’immeuble.

D’abord, comme l’a exactement relevé le premier juge, l’absence de référé préventif ne peut constituer une violation manifeste de la règle de droit dès lors que cette mesure n’est pas obligatoire. M. [L] et Mme [T] justifient au demeurant avoir fait dresser par un commissaire de justice, suivant procès-verbal du 5 novembre 2024, avant le commencement des travaux, un constat de l’état des murs extérieurs des immeubles avoisinants.

En outre, M. [L] et Mme [T] ont fait réaliser une étude géotechnique et une étude structurelle pour la charpente de l’extension, et ils ont fait appel à un maître d''uvre pour la réalisation des travaux.

Enfin, M. et Mme [G] ne produisent aucun élément technique permettant d’affirmer que les travaux en cours mettraient en péril la structure de l’immeuble.

Les investigations qu’ils ont menées se limitent à l’examen de l’état du plancher haut de la cave de leur lot. L’ingénieur du bureau d’études qu’ils ont mandaté (M. [P]) a relevé le mauvais état de ce plancher : corrosion significative des poutrelles métalliques, effondrement d’un hourdi en plâtre, corrosion importante des semelles inférieures des poutres compromettant l’intégrité structurelle du plancher. Dans son rapport établi le 17 janvier 2025, M. [P] préconise un étaiement d’urgence et sollicite une intervention immédiate pour assurer la sécurité et la conformité des opérations.

Toutefois, comme le soulignent les intimés, ces désordres affectant le plancher haut de la cave préexistaient aux travaux litigieux. M. [P] se réfère en effet à des photographies datées du 30 mai 2024 (soit avant le commencement des travaux) et du 17 janvier 2025. Il souligne une dégradation progressive et mentionne les travaux mitoyens comme un facteur possible d’aggravation de l’état du plancher déjà fragile, d’où sa demande d’un étaiement en urgence.

Enfin, M. [L] et Mme [T] produisent une attestation de leur architecte maître d''uvre qui, le 31 janvier 2025, atteste que les travaux réalisés actuellement dans la copropriété ne peuvent en aucun cas affecter le bâtiment existant voisin, étant donné que les fondations de l’extension ne sont pas liées aux constructions existantes. Il ajoute avoir fait appel à des bureaux d’études spécialisés (étude de sol et étude structurelle) pour garantir l’indépendance et la stabilité des ouvrages au regard de la qualité des sols et des constructions avoisinantes mais aussi respecter les normes en vigueur.

Les appelants échouent ainsi à faire la preuve du trouble manifestement illicite qu’ils invoquent. C’est à bon droit que le premier juge a rejeté leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle

Le premier juge a fait droit à la demande de M. [L] et Mme [T] tendant à ce que M. et Mme [G] soient condamnés à étayer le plancher haut de la cave de leur lot.

Les constatations précédemment évoquées de M. [P] établissent que cet étaiement a pour objet de prévenir un dommage imminent, à savoir l’effondrement du plancher dont le mauvais état structurel est susceptible d’être aggravé par les vibrations générées par les travaux mitoyens.

Dans un second rapport dressé le 18 avril 2025, M. [P] constate que cet étaiement provisoire a été réalisé et qu’il permet de soutenir le plancher avant la réalisation des travaux de renforcement des caves. Il souligne que les planchers des caves participent à la stabilité globale de l’ouvrage, qu’il est donc impératif que les travaux de confortement soient engagés dans les plus brefs délais afin de prévenir tout risque d’effondrement. Il précise qu’en tant qu’élément structurel, ce plancher relève des parties communes de l’immeuble et qu’à ce titre il incombe à la copropriété d’assurer la mise en 'uvre rapide des travaux nécessaires.

Comme l’indiquent les appelants, le règlement de copropriété ne définit pas les parties communes.

Selon l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

les locaux des services communs ;

les passages et corridors ;

tout élément incorporé dans les parties communes.

(') » (souligné par la cour)

Il en résulte, au cas présent, que si l’étaiement du plancher haut de la cave du lot de M. et Mme [G] s’imposait pour prévenir un dommage imminent, le premier juge ayant à bon droit délivré injonction en ce sens à M. et Mme [G] sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, l’ordonnance devant être confirmée de ce chef, cependant c’est à raison que les appelants font valoir que cette mesure devait être ordonnée aux frais de la copropriété, soit aux frais de chacun des copropriétaires à proportion de leurs quote-part de charges, s’agissant de la réparation d’une partie commune de l’immeuble.

Les intimés ne le contestent d’ailleurs pas dans leurs conclusions.

Il y a donc lieu, pour la cour, d’apporter cette précision à la mesure de remise en état qui a été ordonnée.

Sur les mesures accessoires

La nature du litige, l’équité et le sens du présent arrêt commandent de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel ; l’ordonnance sera infirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à préciser que le coût des travaux d’étaiement à réaliser par M. et Mme [G] doivent être supportés par chacun des copropriétaires à hauteur de leur quote-part de charges, et sauf sur les dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE