N° Minute : 2C25/123

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Mars 2025

N° RG 23/00951 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIVW

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 04 Mai 2023, RG 21/01964

Appelante

Mme [W] [X]

née le 09 Juin 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SELARL ADAMO-ROSSI SYLVIE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [K] [O]

né le 07 Décembre 1977 à [Localité 3],

et

Mme [S] [E] épouse [O]

née le 21 Octobre 1980 à [Localité 3],

demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par M^e Christophe LAURENT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP PIERROT ET NEEL, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 janvier 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— Madame Elsa LAVERGNE, Conseillère, Secrétaire Générale

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 21 septembre 2020, M. [K] [O] et Mme [S] [E], son épouse, ont vendu à Mme [W] [X] une maison d’habitation située [Adresse 1], au prix de 250 000 euros.

Peu de temps après son acquisition, Mme [X] a constaté la présence dans son habitation d’un coffrage en bois endommagé et vermoulu au niveau du vide sanitaire.

Mme [X] a contacté un expert qui a procédé à une visite des lieux, concluant à une infestation de termites dans le vide sanitaire et sur une poutre de la charpente du garage.

N’ayant pas obtenu amiablement de ses vendeurs l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis, par acte du 25 novembre 2021, Mme [X] a fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins de diminution du prix de vente et de paiement de dommages et intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement contradictoire du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

débouté Mme [X] de sa demande de réfaction du prix de vente,

débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts,

condamné Mme [X] aux entiers dépens de l’instance,

condamné Mme [X] à verser à Mme [E] et M. [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision,

rappelé qu’il peut être interjeté appel du jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification.

Par déclaration du 21 juin 2023, Mme [X] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 7 juillet 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [W] [X] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du code civil,

infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Et statuant à nouveau,

condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 13 320 euros à titre de réfaction du prix de vente, montant nécessaire pour permettre de faire face au traitement pour l’éradication de tout risque lié à la présence de nuisibles dans l’habitation, ainsi que du coup (sic) des travaux de réparation de la poutre du garage atteinte par les termites,

condamner M. et Mme [O] au versement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 18 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. et Mme [O] demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

constater qu’ils n’avaient nullement connaissance des prétendus vices cachés affectant le bien immobilier vendu,

constater que l’acte de vente du 21 septembre 2020 contenait une clause exonératoire de garantie des vices cachés, empêchant l’acquéreur de recourir contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés édictée par les articles 1641 et suivants du code civil,

En conséquence,

débouter Mme [X] de l’intégralité de l’intégralité ses demandes,

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, et statuant par nouvelle décision,

condamner Mme [X] à leur payer une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’affaire a été clôturée à la date du 4 novembre 2024 et renvoyée à l’audience du 7 janvier 2025, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le vice caché

Mme [X] soutient que l’infestation par les termites est constitutive d’un vice caché en ce qu’elle était nécessairement antérieure à la vente, ayant été découverte deux jours après, et qu’elle-même ne pouvait s’en convaincre, en l’absence de diagnostic spécifique, les éléments infestés étant présents dans le vide sanitaire, difficile d’accès, outre une solive structurelle dans le garage, partiellement masquée par des matériaux entreposés par les vendeurs.

Elle soutient également que M. et Mme [O] avaient nécessairement connaissance de ce vice qu’ils lui auraient délibérément caché, en ce que M. [O] ayant procédé lui-même à des travaux de plomberie dans le vide sanitaire pour la mise en conformité du raccordement de la machine à laver à la fosse toutes eaux réclamé par le service compétent avant la vente, il n’a pas pu ignorer la dégradation des planches de coffrage du vide sanitaire. Elle prétend également que les rouleaux de laine de verre entreposés dans le garage y auraient été délibérément laissés pour masquer la dégradation de la poutre.

M. et Mme [O] soutiennent pour leur part qu’ils n’avaient pas connaissance de l’infestation de l’immeuble par les termites, les diagnostics obligatoires ne portant pas sur ce point. Ils soulignent que seul un diagnostic technique réalisé par un professionnel a permis d’identifier la nature des dégradations constatées sur les planches de coffrage et la poutre, et qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier ni de la construction. Selon eux la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs n’est pas rapportée par Mme [X], alors qu’elle lui incombe.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auprès on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, et qui ne sont d’ailleurs pas critiqués, que le tribunal a retenu que le bien vendu présentait une infestation de termites au jour de la vente, ce vice ayant été découvert dans les jours suivant la vente, et attesté par un diagnostic réalisé par la société Consult’imm le 6 novembre 2020, corroboré par des attestations de proches de Mme [X] et le procès-verbal de constat de son assureur Pacifica le 5 février 2021.

Il s’agit à l’évidence d’un vice caché au sens de l’article 1641, dès lors qu’il ne pouvait être connu dans sa nature réelle et son ampleur qu’après diagnostic établi par un professionnel, l’infestation trouvant en l’espèce son siège principal dans le vide sanitaire, dont les parties s’accordent à reconnaître qu’il est difficile d’accès, mais également sur une poutre en hauteur, invisible sauf à monter sur une échelle.

Ce vice est de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, la solidité même de l’immeuble étant menacée par cet insecte xylophage, dont le signalement aux autorités est d’ailleurs obligatoire.

L’acte de vente du 21 septembre 2020 stipule (page 9) que :

«  L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

' si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

' ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Le vendeur ne sera tenu à aucune garantie pour les vices apparents de toute nature affectant l’immeuble. Par dérogation à l’article 1641 du code civil, il est expressément convenu que le vendeur ne sera pas non plus tenu de garantir les vices cachés affectant l’immeuble, de quelque nature qu’ils soient, notamment à raison […] de toutes atteintes pouvant résulter de la présence d’insectes xylophages ou parasites du bois, mérule et autres champignons […].

Toutefois, le vendeur ne pourra pas invoquer le bénéfice de la présente clause s’il :

— possède la qualité de professionnel de l’immobilier au sens de l’article L. 131-1 (art. liminaire à compter du 1er juill. 2016) du code de la consommation ;

— vend, après achèvement, un immeuble ou une partie d’immeuble qu’il a construit ou fait construire depuis moins de 10 ans en qualité de maître d’ouvrage, étant alors soumis au régime des garanties d’ordre public organisées par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil ;

— a connaissance d’un vice affectant l’immeuble sans informer l’acquéreur de son existence ou de son ampleur ;

— n’a pas procédé aux investigations et diagnostics techniques mis à sa charge par loi dès lors que le manquement à cette obligation est sanctionné par la déchéance du droit accordé au vendeur de se prévaloir d’une clause d’exonération de garantie.

L’acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé des conséquences de cette clause d’exonération de garantie des vices cachés et notamment de l’absence de recours contre le vendeur de bonne foi, sauf les garanties légales contre le maître de l’ouvrage s’il y a lieu, et de l’intérêt qu’il avait à faire réaliser avant la signature des présentes tout diagnostic complémentaire de l’immeuble par un homme de l’art ».

Il résulte des pièces produites aux débats que les diagnostics techniques ont été réalisés avant la vente et fournis à Mme [X], ceux-ci ne contenant pas de diagnostic concernant les termites, puisque, selon l’acte de vente (page 15), il est indiqué :

« Le vendeur déclare :

' qu’à sa connaissance le bien n’est pas infesté par les termites ;

' qu’il n’a lui-même procédé ni fait procéder par une entreprise à un traitement curatif contre les termites ;

' qu’il n’a reçu du maire aucune injonction de rechercher des termites ou de procéder à des travaux préventifs ou d’éradication ;

' que le bien n’est pas situé dans une zone contaminée par les termites ».

Mme [X] ne prétend pas que le diagnostic relatif à la présence de termites aurait été obligatoire, et les termes de l’acte rappelés ci-dessus ont particulièrement attiré son attention sur l’absence de ce type de diagnostic et sur l’intérêt qu’elle pouvait avoir à en faire réaliser un avant la vente, ce qu’elle n’a pas fait.

Ainsi que l’a justement rappelé le tribunal, en considération de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés, il appartient à l’acquéreur qui entend en combattre les effets de rapporter la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, ou de leur qualité de professionnels de l’immobilier.

Or ni M. [O], ni son épouse, n’exercent de profession en rapport avec la construction ou l’immobilier. Par ailleurs, en l’absence de diagnostic spécifique, le seul fait que M. [O] ait pu se rendre dans le vide sanitaire pour y réaliser des travaux de plomberie quelques temps avant la vente est insuffisant pour établir qu’il aurait eu connaissance de l’infestation par les termites. En effet, s’il a pu reconnaître avoir découvert des « planches pourries », rien ne permet d’affirmer qu’il aurait alors eu conscience qu’il s’agissait d’une infestation par les termites.

En ce qui concerne la poutre du garage, aucun élément ne permet de savoir depuis quand les rouleaux de laine de verre étaient entreposés à cet endroit, de sorte que l’infestation a pu commencer à être visible après qu’ils y aient été déposés. Ainsi que l’a relevé le tribunal, les photographies produites aux débats ne permettent pas de savoir si le côté infesté de la poutre aurait été effectivement visible sans les rouleaux. Rien ne permet non plus de retenir, comme l’affirme Mme [X] sans le prouver, que les matériaux auraient été entreposés à cet endroit pour masquer l’état de la poutre.

Il résulte de ce qui précède que Mme [X] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la connaissance du vice par les vendeurs, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes.

2. Sur les demandes accessoires :

Mme [X], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [O] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 4 mai 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [X] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne Mme [W] [X] à payer à M. [K] [O] et Mme [S] [E], épouse [O], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 20 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 20/03/2025

la SELARL ADAMO-ROSSI SYLVIE

M^e Christophe LAURENT

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