Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09328 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOXW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 mars 2024 – Tribunal de proximité de SAINT DENIS – RG n° 11-23-000635

APPELANT

Monsieur [P] [Z]

né le 28 octobre 1980 à [Localité 5] (94)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN, toque : A0627

INTIMÉE

ESTIMMO, SARL prise en la personne de son représentnat légal domicilié audit siège en cette qualité

N° SIRET : 798 053 526 00025

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Muriel DURAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Muriel DURAND, Présidente de chambre

M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

M^me Sophie COULIBEUF, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Muriel DURAND, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 11 décembre 2017, M. [P] [Z] a signé avec la société Estimmo un mandat de gérance totale portant sur l’administration et la gestion locative de son appartement meublé situé à [Localité 6], les honoraires étant de 498 euros TTC pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du contrat, de 124 euros TTC pour la réalisation des états des lieux et de 328 euros pour l’entremise et la négociation.

En sa qualité de mandataire, elle a successivement signé 3 contrats de location de ce logement les 30 janvier 2018 (locataire M. [U]), 15 janvier 2019 (locataire M. [H]) et le dernier le 23 mars 2019 au profit cette fois de M. [C] [J] et de Mme [O] [V] moyennant un loyer mensuel de 800 euros, des charges de 60 euros et un dépôt de garantie de 860 euros. Elle a signé le même jour l’état des lieux d’entrée avec ces nouveaux locataires.

Le 16 décembre 2019, ceux-ci ont quitté l’appartement et la société Estimmo a signé un état des lieux de sortie ne constatant aucun désordre. Elle en a informé M. [Z] par courriel du même jour, lui rappelant que selon la loi ALUR du 24 mars 2014, il disposait d’un délai d’un mois pour procéder au remboursement du dépôt de garantie et que les locataires devaient lui adresser leur RIB pour qu’il puisse procéder au remboursement.

Le 19 décembre 2019, M. [Z] a indiqué par courriel à la société Estimmo retenir le dépôt de garantie de ses locataires en raison de dommages causés à un volet roulant, ce à quoi la société Estimmo a répondu que le volet était effectivement très difficile à manipuler mais qu’elle n’avait pas constaté de mauvaise utilisation de sorte que le dysfonctionnement ne pouvait être imputé aux locataires sortants au regard de la loi. Plus tard le même jour, M. [Z] a écrit à l’agence que l’appui coude gauche du canapé était complètement enfoncé. Il s’est également plaint d’un problème de comptes et de ne pas avoir reçu le règlement des loyers de mars et d’avril 2019.

Le 22 janvier 2020 M. [J] a réclamé à la société Estimmo le remboursement de son dépôt de garantie et le 28 janvier 2020 lui a transmis son RIB, laquelle lui a répondu que c’était au propriétaire auquel le dépôt de garantie avait été reversé de rembourser, tout en confirmant l’absence de désordres imputables.

Le 15 avril 2021, la société Estimmo a viré à M. [Z] la somme de 850 euros lequel le 20 avril 2021 a viré cette même somme à M. [J] et à Mme [V] en restitution du dépôt de garantie.

Le 21 février 2022, M. [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir M. [Z] condamné à lui verser le solde de 10 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et à lui payer une somme supplémentaire de 2 720 euros au titre de pénalités de retard.

Le 3 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a condamné M. [Z] à verser à M. [J] les 10 euros manquants du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2 720 euros à titre de pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Par acte du 23 mai 2023, M. [Z] a fait assigner la société Estimmo devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis en paiement de ces sommes de 10 euros au titre du solde du dépôt de garantie et de 2 720 euros au titre des pénalités de retard, outre les sommes de 1 103,14 euros au titre du solde des loyers et charges de mars et d’avril 2019, de 311 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral lié à un état dépressif induit par la procédure et de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires en raison de la communication de son adresse personnelle aux anciens locataires ainsi que de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a :

— débouté M. [Z] de toutes ses prétentions ;

— débouté la société Estimmo de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

— condamné M. [Z] payer à la société Estimmo la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] aux entiers dépens.

Le premier juge a retenu que’c'était à tort que M. [Z] réclamait à la société Estimmo le paiement des loyers et des charges des mois de mars et d’avril 2019 alors que le grand livre comptable du propriétaire montrait que des sommes correspondantes à ces loyers et charges avaient été dûment portées au crédit de son compte outre une somme de 860 euros au titre du dépôt de garantie.

Il a relevé que M. [Z] n’avait pas contesté avoir conservé le dépôt de garantie le 19 décembre 2019 lorsqu’il avait demandé l’envoi d’un artisan pour la réparation d’un volet roulant et précisé que la réparation se ferait avec la caution du locataire’et que dans son courriel du 4 février 2020, M. [Z] réclamait ses loyers incomplets de mars et avril 2019 mais ne réclamait rien au titre du dépôt de garantie.

Il a considéré que rien n’indiquait que le règlement de 850 euros fait par la société Estimmo le 15 avril 2021 correspondait à un remboursement du dépôt de garantie, le libellé mentionnant un remboursement d’honoraires facturés par erreur et le versement étant d’un montant différent de celui du dépôt de garantie des locataires.

Il en a conclu qu’il incombait bien à M. [Z] de rembourser le dépôt de garantie à M. [J] et Mme [V], que le retard lui était imputable et qu’il devait donc supporter la pénalité de 2 720 euros pour les 34 mois de retard dans le remboursement intégral du dépôt de garantie.

Il a considéré que c’était à tort que M. [Z] exigeait le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères aux anciens locataires, alors qu’il n’en n’avait jamais fait la demande comme l’exigeait pourtant l’article 5 du mandat de gestion. Il a également débouté M. [Z] de sa demande en paiement de la somme 3 000 euros de dommages intérêts par la société Estimmo pour la communication de son adresse personnelle aux anciens locataires en relevant que celle-ci devait figurer sur le contrat de bail selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Il a par ailleurs rejeté la demande dommages intérêts au titre du préjudice moral et d’image présentée par la société Estimmo faute pour elle d’en justifier.

Par déclaration électronique du 17 mai 2024, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n° 2 notifiées par RPVA le 17 octobre 2024, M. [Z] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il l’a'débouté de ses prétentions’et l’a condamné à payer la somme de 1 000 euros à la société Estimmo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’et aux entiers dépens,

— statuant à nouveau, de condamner la société Estimmo à lui verser les sommes de :

—  10 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  2 720 euros au titre des pénalités de retard qu’il a dû rembourser au locataire,

—  1 103,14 euros au titre de l’absence de versement complet des loyers de mars et avril 2019 (314,20 euros en avril 2018 et 302,66 euros en mai 2019 pour un total de 616,86 euros au lieu de 860 euros fois deux, soit 1 720 euros),

—  311 euros au titre de l’absence de récupération des taxes d’ordures ménagères auprès des locataires sur les deux années de gestion,

—  1 000 euros au titre de son préjudice moral du fait d’un état dépressif attesté par un psychiatre,

—  3 000 euros au titre de la communication par la société Estimmo aux locataires par mail du 28 janvier 2020 du mandat de gestion comprenant l’information confidentielle de son adresse personnelle,

—  1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’en première instance,

—  1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’en cause d’appel,

— de condamner la société Estimmo aux entiers dépens.

M. [Z] fait valoir que c’est à tort que le premier juge avait retenu que le règlement de 850 euros de la part de la société Estimmo le 15 avril 2021 était un remboursement d’honoraires en se basant sur son intitulé « [Z] RBT HONO LOCCC » alors qu’il correspondait en réalité au versement du dépôt de garantie dès lors qu’il avait été transféré le jour exact de la conciliation judiciaire entre locataires et bailleurs et que le procès-verbal de conciliation mentionnait que « le locataire indique à la commission avoir été contacté par le mandataire pour la résolution du litige et le remboursement du dépôt de garantie ».

Il reproche au premier juge de ne pas avoir relevé les différentes fautes de gestion commises par la société Estimmo dans le cadre de son mandat de gestion à savoir le défaut de restitution complète du dépôt de garantie, l’absence de versement complet des loyers de mars et avril 2019, la compensation des loyers perçus avec le dépôt de garantie de l’ancien locataire pour lequel il affirme ne pas avoir donné son accord, l’absence de récupération des taxes d’ordures ménagères et des charges locatives aux locataires ainsi que la divulgation de son adresse personnelle aux locataires, fautes ayant entraîné différents préjudices.

Aux termes de ses conclusions n° 2 notifiées le 18 octobre 2024, la société Estimmo demande à la cour :

— de la dire et juger recevable et bien fondée en son action,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis le 11 mars 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en condamnation au paiement de dommages intérêts,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en dommages intérêts,

— de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral et d’image,

— de débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Z] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Frédéric Levade, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que les 10 euros restant du dépôt de garantie et les 2 720 euros de pénalités de retard ne sauraient être mises à sa charge dès lors que le dépôt de garantie de M. [J] était bien entre les mains de M. [Z] selon le grand livre comptable du propriétaire et que c’est ce dernier qui a refusé de le restituer le 19 décembre 2019 au prétexte d’un volet roulant défaillant, alors qu’elle l’avait invité à procéder à son remboursement.

Elle affirme que la prétendue absence de versement de l’intégralité des loyers pour les mois de mars et d’avril 2019, s’élevant à 1 103 euros, correspond en réalité, comme l’atteste le grand livre comptable, au remboursement des dépôts de garantie de deux anciens’locataires sur la perception des loyers de M. [Z] afin d’éviter des virements redondants.

Elle considère que c’est à tort que M. [Z] lui demande 311 euros au titre des taxes d’ordures ménagères dès lors que l’article 5 du mandat de gestion prévoit que c’est au propriétaire, seul destinataire des avis d’impôts et de taxes dont il est redevable, de les transmettre au gestionnaire afin qu’il puisse les récupérer.

Elle indique que le préjudice moral de 1 000 euros invoqué au soutien d’un risque de licenciement et d’un état dépressif est fantaisiste, M. [Z] ne justifiant pas d’un lien de causalité directe et certain entre le manquement reproché et le préjudice allégué, et insinue que cette attestation médicale pourrait être de complaisance.

Elle souligne que le préjudice de 3 000 euros invoqué par le propriétaire du fait de la communication du mandat de gestion, et donc de son adresse personnelle, est infondé dès lors qu’il n’est justifié aucun manquement, préjudice ou lien de causalité, que le mandat de gestion ne contenait aucune clause de confidentialité et que les locataires étaient en droit d’en obtenir la communication en vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle reproche au premier juge de ne pas avoir fait droit à sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral et d’image subi et dénonce l’attitude dénigrante et offensante de M. [Z] envers ses employés ainsi que du fait de l’envoi par le mandataire d’une copie des courriels à d’anciens locataires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement de M. [Z]

Il résulte des articles 1992 et suivants du code civil que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, qu’il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Trois locataires se sont succédés :

— contrat du 30 janvier 2018 : locataire M. [F] dépôt de garantie était de 1 580 euros, et le loyer et les charges de 850 euros,

— contrat du 15 janvier 2019 : locataire M. [E] dépôt de garantie était de 800 euros, et le loyer et les charges de 860 euros,

— contrat du 23 mars 2019 : locataires M. [J] et de Mme [V] le dépôt de garantie était de 860 euros, et le loyer et les charges de 860 euros.

La société Estimmo produit les extraits de son grand livre qui retrace les mouvements (entrées et sorties) relatifs à la gestion de l’appartement depuis le premier contrat de location signé le 30 janvier 2018 avec M. [U].

Il en résulte que M. [J] et de Mme [V] étant entrés dans les lieux le 23 mars 2019, elle a encaissé une somme de 1 109,68 euros le 26 mars 2019 correspondant au loyer de la fin du mois de mars pour 249,66 euros et au dépôt de garantie de 860 euros, puis le 3 avril 2019, le loyer et les charges pour 860 euros et qu’elle a imputé ces règlements au remboursement du dépôt de garantie du locataire M. [U] soit 1 580 euros, et à celui de M. [H] déduction faite d’une somme qui lui a été retenue et le surplus a été versé à M. [Z]. Ces opérations ont permis à ce dernier de percevoir le solde qui lui était dû. Il a donc perçu par compensation les loyers et le dépôt de garantie. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande en paiement des soldes des loyers de mars et avril 2019 ni en paiement du dépôt de garantie qui n’aurait pas été reçu. Le mandataire se devait seulement de lui reverser le solde et n’avait pas besoin de son accord pour ce’faire, étant observé que M. [H] n’est resté dans les lieux qu’un mois si bien qu’il ne s’est écoulé qu’un faible laps de temps entre toutes ces opérations. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] sur ces points.

Le remboursement de la somme de 850 euros correspond en réalité au remboursement d’honoraires perçus en trop étant observé que dans son mail du 16 décembre 2019 à 15 h 53 M. [Z] se plaignait d’avoir à supporter des frais de dossiers pour un locataire qui n’était resté qu’un mois et relevait qu’il lui avait été dit que rien ne serait payé pour le locataire suivant. Le remboursement des honoraires apparaît donc logique et le jugement doit être approuvé en ce qu’il a considéré que la somme versée le 15 avril 2021 soit 850 euros correspondait à un remboursement d’honoraires.

M. [Z] qui disposait du dépôt de garantie se devait de le restituer au locataire ce qu’il a finalement fait mais pas en totalité. La société Estimmo n’a pas commis de faute puisqu’elle n’a pas retenu ce dépôt de garantie et lui a indiqué qu’il devait le restituer, ce qu’il n’a pas fait de sa propre initiative. Il ne peut donc solliciter que cette dernière soit condamnée à lui payer ces sommes alors même qu’il ne conteste pas que le locataire avait droit à la restitution de l’entier montant. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il l’a débouté sur ces points.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il appartenait à M. [Z] comme l’a relevé le premier juge de la transmettre à l’agence. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Z] sur ce point.

Enfin l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le contrat de location précise : [''] 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire » si bien que le mandataire n’a pas commis de faute à cet égard.

En l’absence de toute faute de la société Estimmo, M. [Z] doit être débouté de ses demandes de dommages et intérêts et le jugement doit aussi être confirmé sur ces points.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Estimmo

Il n’est pas établi que M. [Z] ait nui à l’image de la société Estimmo et lui ait fait subir un préjudice moral. Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement doit également être confirmé sur ces points. M. [Z] qui succombe doit être condamné aux dépens d’appel avec distraction au profit de Maître Frédéric Levade, avocat à la cour pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il apparaît toutefois équitable de laisser supporter à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [Z] aux dépens d’appel avec distraction au profit de Maître Frédéric Levade, avocat à la cour pour ceux dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

La greffière La présidente