Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11977 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCIDY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 19/11403

APPELANT

Monsieur [H] [Z]

né le 09 juillet 1954 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS EST, SAS immatriculée au RCS sous le numéro 518 931 340

C/O Société FONCIA PARIS EST

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [Z] est propriétaire du lot n°41 de l’état descriptif de division d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété.

Par jugement du tribunal d’instance de Paris du 18ème arrondissement, M. [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 1 474,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2005 inclus, 200 euros à titre de dommages et intérêts, 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 19 octobre 2006, le tribunal d’instance de Paris du 18ème arrondissement a condamné M. [Z] au paiement des sommes de 3 359,74 euros au titre des charges de copropriété au 12 juin 2006, 215,68 euros au titre des frais, 350 euros à titre de dommages et intérêts, 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par arrêt du 13 septembre 2007, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement attaqué.

Par un arrêt du 10 février 2009, la cour de cassation a cassé l’arrêt en toutes ces dispositions.

Par arrêt du 9 mars 2011, la cour d’appel de renvoi a infirmé le jugement entrepris du chef de la condamnation au titre des charges, constaté que M. [Z] n’était copropriétaire que du lot n°41, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges au titre des lots 54, 55 et 56 et a sursis à statuer dans l’attente de la production d’un compte récapitulatif corrigé.

Aucun décompte n’ayant été produit, l’affaire a été radiée le 2 novembre 2011.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier en date du 20 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de le voir :

— condamner à lui payer la somme de 17 209,52 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 9 juillet 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus, le tout majoré au taux légal à compter de la présente assignation, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

en tout état de cause,

— condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel et caution.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, M. [Z] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 17 017,52 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 9 juillet 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2019,

— dit que les intérêts sur les sommes dues seront capitalisés par période annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. [Z] à payer au syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

M. [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 12 août 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 novembre 2020 par lesquelles M. [Z], appelant, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, à :

— le juger recevable et bien fondé dans l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

in limine litis,

— juger irrecevable comme prescrit l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Foncia Paris Est antérieures au mois de septembre 2014,

— l’en débouter,

au fond,

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] n’apporte pas la preuve de la réalité et du montant des charges de copropriété qui peuvent lui être réclamées,

dès lors,

— juger que les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre toute condamnation prononcée à son encontre avec les sommes qu’il a d’ores et déjà versé dans le cadre des instances précédemment engagées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 5 février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6, 2231, 2240 du code civil, 31, 32 et 409 du code de procédure civile, à :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— juger irrecevable et mal fondé M. [Z] en son appel,

— juger que M. [Z] a acquiescé au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 juin 2020,

— juger que M. [Z] est dépourvu d’intérêt et de qualité à agir compte tenu de la clause de subrogation stipulée à l’acte de vente du 13 novembre 2020,

— déclarer irrecevable M. [Z] en toutes ses demandes,

au fond,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 juin 2020, sauf à infirmer le jugement dont appel sur le quantum de la condamnation de M. [Z] au titre des dommages et intérêts,

statuant à nouveau du seul chef infirmé,

— condamner M. [Z] à lui régler la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamner M. [Z] à lui régler la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur l’acquiescement au jugement :

L’article 409 du code de procédure civile précise :

«L’acquiescement au jugement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours.

Il est toujours admis, sauf disposition contraire».

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

«I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé».

En l’espèce il ressort des pièces des débats que :

— M. [Z] a vendu son lot à M. [K] par acte notarié du 13 novembre 2020,

— aux termes de l’avis de mutation et de la notification du transfert de propriété effectué par le notaire, le notaire instrumentaire a expressément précisé au syndic :

«J’effectue dès ce jour, conformément à votre note de renseignements, les virements suivants :

— de la somme de 380,00 euros au titre des frais de mutation sur votre compte bancaire,

— de la somme de 23 793,30 euros au titre de la provision sur charges sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires».

— par lettre du 22 juillet 2020, M. [Z] a écrit au syndic ainsi qu’au conseil du syndicat des copropriétaires dans les termes suivants :

«Maître,

J’ai bien reçu le jugement. Je propose de régler spontanément. J’ai déjà trouvé un acquéreur pour mon appartement [Adresse 2].

Un compromis est en cours de signature. Le syndic m’a déjà délivré les documents pour le notaire.

Je vous demande simplement d’arrêter toute procédure d’exécution par huissier.

J’ai demandé (sur conseil du notaire) au syndic d’indiquer le montant global de ma dette telle que confirmée par le Tribunal 17 017 euros + 1 600 ' di + 1 300 ' art 700 soit la somme totale de 19 917 ' sur le pré-état daté afin que le notaire règle directement le syndic cette somme en le prélevant sur le prix de vente de 99 000 '.

Sincères salutations [H] [Z]».

Ainsi, il est constant que le virement de 23 793,30 euros en règlement des charges impayées a effectivement été crédité puis imputé le 10 décembre 2020 sur le compte de la copropriété.

En l’état, il apparaît que M. [Z] a donc spontanément réglé les causes du jugement du 25 juin 2020 dont appel aux termes duquel il a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 17 017,52 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 9 juillet 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus, ainsi que la somme de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les appels de fonds échus postérieurement.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas formé opposition au paiement du prix de vente dès lors que le règlement soldant l’arriéré de charges de copropriété a été fait sans aucune réserve, notamment au vu de l’exécution provisoire assortissant le jugement dont appel.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M. [Z] a acquiescé au jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 juin 2020 emportant 'soumission aux chefs de celui-ci’ et partant, 'renonciation à toutes voies de recours’ à son encontre, conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile précité.

M. [Z] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes relatives à l’exception de prescription soulevée à l’encontre de la créance de charges du syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au mois de septembre 2014, ou afférente au mal fondé allégué de la créance dans son principe comme dans son quantum, enfin de sa demande en compensation, lesquelles sont, en l’état de cet acquiescement, mal fondées en droit comme en fait.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu’il est délibéré et répété traduit sa

mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En l’espèce, le syndicat ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à modifier l’appréciation de la cour quant au au quantum alloué par le tribunal judiciaire en réparation du préjudice qu’il a subi du fait de la carence systématique de M. [Z] dans le paiement de ses charges : le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre et le syndicat des copropriétaires, débouté de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire formée en cause d’appel.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Z].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses disposistions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] de l’ensemble de ses demandes mal fondées en droit comme en fait ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande supplémentaire en dommages et intérêts ;

Condamne M. [Z] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Déboute M. [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE