Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11068 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH236

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2023 -Tribunal de proximité de MONTREUIL – RG n° 22-000189

APPELANTS

Monsieur [M] [L]

Né le 27 janvier 1961 à [Localité 9] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 69

Madame [R] [L]

Née le 17 février 1973 à [Localité 12] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 69

INTIMES

Monsieur [I] [K]

Né le 25 juin 1960 à [Localité 11],

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : C351

Madame [J] [K]

Née le 29 février 1964 à [Localité 8],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : C351

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Monsieur Edouard Lambry, Greffièr, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, [E] [K] a donné à bail à M. [M] [L] et Mme [R] [L] un logement à usage d’habitation de cinq pièces d’une surface de 120 m² sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1200 euros.

[E] [K] est décédée le 28 avril 2021, laissant pour lui succéder M. [I] [K] et Mme [J] [K].

Le 27 janvier 2022, M. [I] [K] et Mme [J] [K] ont fait signifier à M. [M] [L] et Mme [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 27.457 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier du 1er avril 2022, M. [I] [K] et Mme [J] [K] ont assigné M. [M] [L] et Mme [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que M. et Mme [L] sont des occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion,

— condamner M. [M] [L] et Mme [R] [L] solidairement au paiement des sommes suivantes :

-27.457,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance d’avril 2022 incluse, augmentée de la somme de 2531,57€ au titre des charges d’eau, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 ;

— une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges d’eau, avec indexation à compter du 28 mars 2022 jusqu’au jour de l’expulsion effective ;

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M. [M] [L] et Mme [R] [L] ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

— dire l’assignation nulle,

— déclarer irrecevable le décompte,

— dire que le bien loué est indécent,

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, d’accorder des délais sur 24 mois à hauteur de 500€ par mois et de suspendre l’expulsion pendant la durée de l’échéancier,

— condamner solidairement M. [I] [K] et Mme [J] [K] à payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 11 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-Sous-Bois a ainsi statué :

REJETTE la demande de nullité de l’assignation ;

DÉCLARE recevable la demande de M. [I] [K] et Mme [J] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

ECARTE des débats la pièce n°16 versée aux débats par M. et Mme [L] en cours de délibéré ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2019 entre Mme [E] [K] aux droits de laquelle viennent M. [I] [K] et Mme [J] [K], d’une part, et M. [M] [L] et Mme [R] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 mars 2022,

ORDONNE l’expulsion de M. [M] [L] et Mme [R] [L] et de tout occupant de leur chef, du logement sis [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [M] [L] et Mme [R] [L] à payer solidairement à M. [I] [K] et Mme [J] [K] la somme de 25.200 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2022, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 janvier 2022 ;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [J] [K] de leur demande au titre des charges d’eau ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [M] [L] et Mme [R] [L] à payer à M. [I] [K] et Mme [J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1200€, à compter du 28 mars 2022, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que M. [I] [K] et Mme [J] [K] n’ont pas respecté l’obligation de délivrer un logement décent ;

CONSTATE qu’aucune demande n’a été formée au titre du préjudice de jouissance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE M. [M] [L] et Mme [R] [L] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 janvier 2022 et de notification à la préfecture,

CONDAMNE M. [M] [L] et Mme [R] [L] à payer in solidum à M. [I] [K] et Mme [J] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 juin 2023 par M. [M] [L] et Mme [R] [L],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 septembre 2023 par lesquelles M. [M] [L] et Mme [R] [S] épouse [L] demandent à la cour de :

RECEVOIR Madame [R] [L] et Monsieur [M] [L] en leur appel ;

les DÉCLARER BIEN FONDÉS ;

CONFIRMER l’indécence du 'jugement’ ;

En conséquence, CONDAMNER les bailleurs solidairement à payer la somme de 80.000 euros au titre du préjudice de jouissance sur le fondement de l’article 1719 du Code civil ;

INFIRMER le reste des dispositions citées ;

INFIRMER le jugement du 11 mai 2023 en ce qu’il a fixé une dette locative ;

INFIRMER le jugement du 11 mai 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de délais des époux [L] ;

INFIRMER le jugement du 11 mai 2023 en ce qu’il a ordonné l’expulsion des époux [L] ;

EN CONSEQUENCE,

DÉBOUTER Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K], en leur qualité de bailleurs, du chef de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [K] à verser la somme de 80.000 euros au titre du préjudice de jouissance sur le fondement de 1719 du Code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ACCORDER des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil de 24 mois ;

DIRE que les époux verseront 500 euros par mois pour apurer la dette ;

SUSPENDRE l’expulsion pendant la durée de l’échéancier ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K] solidairement à payer la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [K] [I] et Madame [K] [J] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 septembre 2025 par lesquelles M. [I] [K] et Mme [J] [K] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

rejeté la demande de nullité de l’assignation ;

déclaré recevable la demande de Monsieur [K] et Madame [J] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2019 entre Madame [E] [K] aux droits de laquelle viennent Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K], d’une part, et Monsieur [M] [L] et Madame [R] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] ;

ordonné l’expulsion de Monsieur [M] [L] et Madame [R] [L] et de tout occupant de leur chef, du logement sis [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamné Monsieur [M] [L] et Madame [R] [L] à payer solidairement à Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K] la somme de 25.200 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2022, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 janvier 2022 ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

condamné Monsieur [M] [L] et Madame [R] [L] à payer à Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1.200 euros, à compter du 28 mars 2022, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

constaté qu’aucune demande n’a été formée au titre du préjudice de jouissance ;

condamné Monsieur [M] [L] et Madame [R] [L] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 janvier 2022 et de notification à la préfecture ;

condamné Monsieur [M] [L] et Madame [R] [L] à payer in solidum à Monsieur [I] [K] et [J] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REFORMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K] de leur demande au titre des charges d’eau ;

Dit que Monsieur [I] [K] et Madame [J] [K] n’ont pas respecté l’obligation de délivrer un logement décent ;

Statuant à nouveau :

JUGER IRRECEVABLE la demande de Madame et Monsieur [L] visant à voir condamner solidairement Madame et Monsieur [K] au paiement de la somme de 80.000 euros,

ACTUALISER la condamnation de Monsieur et Madame [L] au titre des loyers et indemnités d’occupation au jour de l’arrêt ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] au paiement des charges d’eau ;

CONSTATER que Monsieur et Madame [L] n’ont pas respecté leur obligation d’entretien ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs en tous les dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

En conséquence, les prétentions ne figurant pas au dispositif des conclusions des parties ne seront pas examinées par la cour, qui n’en est pas valablement saisie.

Sur la nullité de l’assignation

Dans leur déclaration d’appel, les époux [L] visent le chef de dispositif ayant rejeté leur demande de nullité de l’assignation, mais ne forment aucune prétention à ce titre dans le dispositif de leurs conclusions.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur la demande tranchée dans le jugement, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétention relative à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

A titre surabondant, il sera relevé que, contrairement à ce qu’allèguent les appelants dans la partie 'discussion’ de leurs écritures, une assignation a bien été signifiée à la personne de Mme [L], de sorte qu’aucune nullité n’est encourue et que le premier juge a pertinemment rejeté l’exception de nullité de l’assignation.

Sur les demandes principales de M. et Mme [K]

* L’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire formée par les époux [L]

Les époux [L] font grief au jugement entrepris d’avoir constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 mars 2022, d’avoir ordonné leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 1200 euros jusqu’à la libération effective des lieux, et rejeté leur demande de délais de paiement. Ils sollicitent que les consorts [K] soient déboutés de leurs demandes et, à titre subsidiaire, forment une demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire de 500 euros par mois pour une durée de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ils font valoir que le décompte produit ne distingue pas le loyer et les charges, de sorte qu’il est irrégulier et irrecevable. Ils soulignent que Mme [L] a subi un accident à l’entrée des lieux loués le 27 mars 2020, alors qu’elle étendait le linge dans le jardin, et qu’elle a fait une chute de 3 mètres à travers un skydome, entraînant un grave traumatisme (extraction de 9 dents pour permettre une arthrodèse), lui laissant des séquelles. Ils affirment que la responsabilité des bailleurs dans cet accident est pleinement engagée, ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise amiable, dès lors que le skydome n’était pas conforme ni entretenu, mettant en péril la sécurité des locataires. Ils en déduisent que les consorts [K] ne respectent pas leurs obligations en qualité de bailleur, en ce qu’ils n’ont pas pris les mesures utiles et nécessaires à rendre le local propre à la location, de sorte que la dette locative n’est pas due. A titre subsidiaire, s’agissant des délais de paiement suspensifs, ils font valoir que Mme [L] 'obtiendra indemnisation en raison de son préjudice dans les semaines à venir', ce qui lui permettra de régler la dette locative.

Les consorts [K] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le décompte établi distingue bien la dette de loyer (25.200 euros) des charges (2257,70 euros) de sorte qu’il est bien recevable. S’agissant de l’accident, ils affirment que le lieu de sa survenance n’est pas établi, et que la cour ne fait pas partie des lieux loués, mais fait partie de la maison située au [Adresse 2] qui est leur propriété, soulignent que le rapport d’expertise établi par l’assureur des locataires ne saurait être pris en compte, et relèvent que le juge des référés du tribunal judiciaire les a déboutés de leur demande de provision au motif que les pièces produites ne permettaient pas d’apprécier les circonstances dans lesquelles cet accident était survenu et notamment de déterminer le lieux exact de la chute et par suite, la responsabilité éventuelle des bailleurs à apprécier eu égard aux droits de jouissance des locataires. S’agissant des délais de paiement suspensifs, ils s’y opposent en soulignant qu’aucun paiement n’a été effectué depuis mai 2020.

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige:

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ;

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi (…)'.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par les bailleurs le 27 janvier 2022.

Les époux [L] font valoir que les bailleurs ont gravement manqué à leur obligation de délivrance d’un bien décent, occasionnant l’accident de Mme [L] le 27 mars 2020, pour lequel leur responsabilité est engagée.

Ils produisent notamment à cet égard :

— un rapport d’intervention des sapeurs pompiers, mentionnant qu’il est dépourvu de 'valeur juridique et ne peut valoir constat d’expert en matière d’évaluation des dégâts et de recherche de responsabilité', dont il résulte que Mme [L] a été prise en charge le 27 mars 2020 pour un traumatisme crânien à l’adresse des lieux loués ;

— une attestation de la fille, alors mineure, de Mme [L], dont il résulte que sa mère 'était en train d’étendre le linge et suite à ça elle a trébuché sur le skydome et fait une chute de trois mètres’ ;

— un certificat médical du 22 novembre 2021 faisant état pour Mme [L] d’un polytraumatisme violent le 27 mars 2020 ayant nécessité plusieurs interventions chirurgicales, avec extraction de 9 dents en urgence pour mettre en place l’arthrodèse, et dont elle garde des séquelles handicapantes (difficultés à mâcher et avaler) ;

— un rapport d’expertise du 25 août 2020 établi par un cabinet mandaté par l’assureur des époux [L], dont il résulte :

— au paragraphe 'circonstances du sinistre', que 'les époux [L] sont preneurs à bail depuis le 1er mars 2020 d’une maison d’habitation comprenant un RDC, un étage et un sous-sol, sise à l’adresse du [Adresse 3] (…) contigüe à celle du bailleur au n°5, les deux biens étant implantés sur une parcelle communicante ; (…) l’ensemble immobilier comprend un vaste niveau de sous-sol accessible par le bailleur, qui entoure le sous-sol de l’assuré ; le sous-sol dédié au bailleur dispose d’éclairages zénithaux constitués de skydomes datant de l’origine de la construction, lesquels émergent en surface du terrain situé autour de la maison de l’assuré ; le 27 mars 2020, aux environs de 15 heures, alors qu’elle procédait à l’étendage de linge à l’extérieur, Mme [L] a trébuché sur le rebord d’un skydome et s’est affalée sur celui-ci, le revêtement en polycarbonate s’est brisé et Mme [L] a chuté sur la tête dans le sous-sol près de 3 mètres plus bas’ ;

— au paragraphe 'cause du sinistre', que 'les dispositifs d’éclairage zénithaux qui sont en place desservent le sous-sol du bailleur, dont l’assuré n’a pas la jouissance ni l’accès ; ils émergent à la périphérie de la construction occupée par l’assuré’ ; 'les skydomes ne bénéficient d’aucune protection périphérique (…) ni d’aucune grille de protection antichute (…)' ;

— au paragraphe 'éléments de responsabilité', que 'le sinistre est imputable au bailleur qui doit non seulement l’entretien des ouvrages en cause mais également leur mise en conformité’ ;

— un courrier adressé le 26 août 2020 par l’assureur des locataires à l’assureur des bailleurs, par lequel le premier indiquait au second : 'la responsabilité de votre assurée est engagée en sa qualité de bailleur (…), le skydome n’était pas conforme ni régulièrement entretenu, mettant en péril la sécurité des locataires, or le bailleur doit l’entretien des ouvrages tel que ce skydome mais également leur mise en conformité', et sollicitait une première provision de 50.000 euros ;

— l’ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, ordonnant une expertise médicale et disant n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision, aux motifs que 's’il est justifié que l’accident dont fait état la demanderesse est survenu à son domicile, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’apprécier les circonstances dans lesquelles cet accident est survenu et, notamment, de déterminer le lieu exact de réalisation de la chute et, par suite, la responsabilité éventuelle des bailleurs à apprécier eu égard aux droits de jouissance de la locataire’ ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 février 2023, mentionnant que 'les requérants occupent le rez-de-chaussée et le premier étage [du pavillon] et d’autres locataires occupent l’étage attique’ ; (…) 'dans la cour et à côté de la terrasse, j’observe au sol un puits qui est recouvert par des plaques de contreplaqué ; en soulevant celles-ci, j’aperçois un skydome dont le plexiglas vétuste est littéralement brisé, laissant apparaître, au niveau du puits, une grille et, en contrebas, le sous-sol'.

Il convient de constater que le contrat de bail liant les parties mentionne au titre de l’objet du contrat un logement individuel, d’une surface de 120 m², comportant 5 pièces principales et un balcon. Aucune autre case n’est cochée (ni 'terrasse', ni 'jardin', ni 'autre').

Il en résulte que la cour sur sous-sol, où se situe le skydome litigieux, ne fait pas partie du périmètre du logement donné à bail. Au demeurant, l’expertise d’assurance le mentionne à plusieurs reprises, puisqu’elle indique que 'l’ensemble immobilier comprend un vaste niveau de sous-sol accessible par le bailleur, qui entoure le sous-sol de l’assuré', que 'le sous-sol dédié au bailleur dispose d’éclairages zénithaux constitués de skydomes datant de l’origine de la construction, lesquels émergent en surface du terrain situé autour de la maison de l’assuré', ou encore que 'les dispositifs d’éclairage zénithaux qui sont en place desservent le sous-sol du bailleur, dont l’assuré n’a pas la jouissance ni l’accès ; ils émergent à la périphérie de la construction occupée par l’assuré'. Le constat d’huissier mentionne également que le skydome est situé 'dans la cour, à côté de la terrasse', lesquelles ne font pas partie du logement loué.

En conséquence, la preuve que l’accident survenu le 27 mars 2020 serait imputable à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent et/ou de garantie de jouissance paisible n’est pas rapportée par les pièces produites, puisque le lieu de l’accident est à l’extérieur du bien loué, dans un périmètre appartenant aux bailleurs et dont il n’est pas justifié que ces derniers auraient autorisé l’accès et/ou la jouissance à leurs locataires.

A toutes fins utiles, la cour observe qu’aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer et l’invocation de la clause résolutoire ne résulte des éléments produits.

S’agissant de la dette locative visée au commandement, celle-ci s’élève à 25.200 euros au titre des seuls loyers d’un montant mensuel de 1200 euros échus et impayés pour la période de mai 2020 à janvier 2022 inclus ; si la dette réclamée au titre des 'charges d’eau 2019-2021" pour un montant de 2257,20 euros, également visée au commandement, est contestée à juste titre par les locataires, ainsi qu’il sera statué ci-après, cela ne prive pas d’effet le commandement, dès lors que, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

Les époux [L] n’allèguent ni a fortiori ne justifient s’être acquittés du montant de la dette de loyers d’un montant de 25.200 euros dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mars 2022.

S’agissant des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les époux [L], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le paiement d’une somme mensuelle de 500 euros n’est pas suffisante pour apurer la dette, alors que l’expertise médicale est en cours et qu’aucune indemnisation n’a été versée à Mme [L]. La cour ajoute qu’il n’est pas justifié devant elle des suites de cette expertise et d’une éventuelle indemnisation de Mme [L], et que les locataires n’ont effectué aucun paiement de la dette locative, fût-ce partiel, depuis mai 2020.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire formée par les époux [L], et en ce qu’il a fait droit aux demandes subséquentes des bailleurs relatives à l’expulsion et à la condamnation des époux [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1200 euros, égale au montant du loyer contractuellement prévu, à compter du 28 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, les consorts [K] ne formant pas appel incident sur ce point.

* La dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui les a condamnés au paiement de la somme de 25.200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2022, les époux [L] sollicitent que les consorts [K] soient déboutés de leur demande à ce titre, en faisant valoir, ainsi qu’il a été mentionné plus haut, que le décompte est irrégulier et irrecevable en ce qu’il ne distingue pas le loyer principal des charges.

Les consorts [K] sollicitent la confirmation du jugement entrepris et forment devant la cour la demande suivante dans le dispositif de leurs conclusions, qui seule saisit la cour : 'actualiser la condamnation de M.et Mme [L] au titre des loyers et indemnités d’occupation au jour de l’arrêt'. Dans la partie 'discussion', ils indiquent : 'Mme et M. [L] seront solidairement condamnés à régler la somme de 52.800 euros au titre des loyers impayés pour les mois de mai 2020 au 27 mars 2022 puis au titre de l’indemnité d’occupation du 28 mars 2022 à décembre 2023 (somme à parfaire à la date de l’arrêt)'.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En l’espèce, la somme de 25.200 euros fixée par le premier juge correspond à la dette constituée des seuls loyers mensuels de 1200 euros contractuellement prévus pour la période de mai 2020 à janvier 2022, et les époux [L] n’allèguent ni a fortiori ne justifient avoir effectué des règlements qui viendraient en déduction de ladite somme.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

S’agissant de l’actualisation de la dette locative, les consorts [K] ne chiffrent pas leur demande dans le dispositif de leurs écritures, qui n’est dès lors pas déterminée, et ne produisent dans leurs pièces aucun décompte actualisé.

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande, étant au demeurant relevé que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation à compter du 28 mars 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, confirmée par le présent arrêt, constitue un titre exécutoire leur permettant de recouvrer leur créance.

* Les charges d’eau

Le premier juge a débouté les consorts [K] de leur demande au titre des charges d’eau, s’élevant à 3314,03 euros, aux motifs que le paiement des charges d’eau n’était pas prévu au bail et qu’au surplus, un studio situé au deuxième étage était loué à d’autres locataires.

Les époux [L] ont visé ce chef de dispositif dans leur déclaration d’appel. Dans le dispositif de leurs conclusions, ils sollicitent toutefois que les consorts [K] soient déboutés de leurs demandes. Dans la partie 'discussion', ils sollicitent que les bailleurs soient 'déboutés du règlement des charges d’eau et le jugement confirmé dans ce sens', en faisant valoir que les bailleurs ont établi des charges d’eau à compter de 2018 alors que le bail a été conclu le 1er mars 2019, que le bail ne prévoit pas de charges récupérables, que les factures sont adressées à une SCI Moulins et non à la succession, qu’il y a 2 pavillons sur le terrain, l’un occupé par le frère [K] et l’autre par 3 locataires dont le couple [L] et qu’il n’y a aucune régularisation en fonction de la consommation réelle de chaque foyer.

Formant appel incident sur ce point, les consorts [K] sollicitent dans le dispositif de leurs écritures de 'condamner M.et Mme [L] au paiement des charges d’eau'. Dans la partie 'discussion', ils sollicitent leur condamnation au paiement de la somme de 3314,03 euros au titre de leur consommation d’eau depuis 2019, en faisant valoir que la consommation d’eau du locataire qui n’a pas de compteur individuel est une charge récupérable, et qu’ils ont réparti le coût de l’eau entre les locataires en fonction du nombre d’occupants par logement.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…) ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle (…)'.

Constituent des charges récupérables visées au décret n°87-713 du 26 août 1987 les 'dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments concernés'.

Les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail, dès lors que le bailleur justifie de charges récupérables (Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n°18-10.978).

En l’espèce, le contrat de bail litigieux ne comporte aucune disposition relative aux charges, et notamment aucune provision sur charges.

Le bailleur est toutefois fondé à solliciter le paiement des charges d’eau, à condition qu’il en justifie par les pièces produites.

Or, le justificatif produit par les consorts [K] en pièce 3, établi par leurs soins, ne permet pas d’individualiser les charges d’eau dues par les époux [L], en ce que :

— il mentionne : 'sur la base des factures Véolia, un compteur unique pour les 2 pavillons ; [Adresse 2] : 2 personnes jusqu’au 28/04/2021 (décès de [E] [K]) puis 1 personne ; [Adresse 3] : 2 personnes au 1er étage, 4 personnes famille [L] puis 5 depuis janvier 2022" ;

— s’ensuivent des calculs basés sur des factures établies, non pas au nom des bailleurs, mais d’une 'SCI [Adresse 10]', et divisées par le nombre d’occupants des divers biens, avec des mentions telles que 'départ de l’autre famille pendant 6 mois’ ou 'retour en juin de l’autre famille'.

Il convient de juger que cette répartition des consommation d’eau, basée uniquement sur le nombre d’occupants des divers logements, et non sur la consommation réelle de chaque foyer, ne saurait être retenue, et ce d’autant que le nombre d’occupants est allégué par les bailleurs sans justificatifs.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leur demande au titre des charges d’eau, leur consommation ne pouvant être déterminée par les pièces produites.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par les époux [L]

* La recevabilité de la demande

Les consorts [K] sollicitent que la demande des époux [L] soit déclarée irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, en faisant valoir qu’aucune demande d’indemnisation de leur préjudice n’a été formée devant le premier juge, et en ajoutant que les appelants ont saisi le juge des contentieux de la protection d’une nouvelle instance tendant aux mêmes fins.

Les époux [L] n’ont pas répliqué sur ce point.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 566 dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire''.

En cause d’appel les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément ; encourt la cassation l’arrêt qui déclare irrecevable une demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice financier formée par une société en retenant que si celle-ci, défenderesse en première instance, s’était plainte d’avoir subi un préjudice, elle s’était bornée à réclamer une dispense de condamnation sans solliciter une indemnité, alors qu’il résulte de l’arrêt que la demande de dommages-intérêts formée en appel constituait la conséquence et le complément de la défense opposée à la demande principale devant les premiers juges (Civ. 2ème, 3 mai 1990, n°88-17.812).

En l’espèce, les époux [L] faisaient valoir en première instance que le bien loué était indécent, et le jugement entrepris a 'constaté qu’aucune demande n’a été formée au titre du préjudice de jouissance’ mais a 'dit que les consorts [K] n’ont pas respecté l’obligation de délivrer un logement décent'.

Il convient de juger que la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par les époux [L] devant la cour est recevable sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile, en ce qu’elle constitue la conséquence et le complément de la défense opposée aux demandes principales des bailleurs devant le premier juge, et de leur demande reconventionnelle de constat de l’indécence du logement.

S’agissant de la nouvelle saisine du juge des contentieux de la protection qui aurait été faite par les consorts [L] à ce titre, celle-ci n’est pas établie, dès lors que la pièce 7 produite par les consorts [K] constitue un projet d’assignation, et non une assignation effectivement délivrée.

Il y a lieu dès lors de déclarer la demande recevable.

* Sur le bien-fondé

Les époux [L] sollicitent la condamnation des consorts [K] au paiement de la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts, en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, en ce qu’il n’a pas sécurisé l’accès au skydome, occasionnant la chute de Mme [L] et le grave préjudice en résultant. Ils ajoutent que l’intérieur du bien loué est également insalubre, ainsi qu’il résulte du constat d’huissier et du rapport de visite de la mairie du 28 février 2023.

Les consorts [K] sollicitent que les appelants soient déboutés de leur demande, en faisant valoir qu’ils ne sont pas responsables de l’accident survenu à Mme [L], et que l’état des lieux d’entrée mentionnait un logement en bon état, de sorte que le constat d’huissier et le rapport de l’inspectrice de salubrité prouvent la défaillance des époux [L] dans leur obligation d’entretien des lieux. Ils ajoutent que les appelants n’expliquent nullement comment ils sont parvenus à évaluer ledit préjudice à la somme de 80.000 euros, laquelle est fantaisiste comme étant supérieure aux loyers dus depuis la conclusion du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public (Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n° 09-12.691) ; elle ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3 ème, 4 juin 2013, pourvoi 11-27.650). Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541). L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, la preuve que l’accident survenu le 27 mars 2020 serait imputable à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent et/ou de garantie de jouissance paisible n’est pas rapportée par les pièces produites.

S’agissant des autres désordres, il résulte du rapport du service communal d’hygiène et de santé du 28 février 2023 que le logement comporte plusieurs éléments constitutifs d’indécence au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

— installation électrique non sécurisée : absence de liaison à la terre, défaillance du dispositif de protection différentielle dans tout le logement ;

— présence d’humidité dans la cuisine, de moisissures dans la cuisine, la salle de bains et les chambres, revêtements dégradés dans la cuisine, la cage d’escalier et la salle de bains ;

— ventilation insuffisante dans la cuisine et la salle de bains ;

— présence d’un chauffage non fonctionnel dans la pièce principale et la chambre 2;

— mauvais état des ouvrants.

Si ce rapport a été établi postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 28 avril 2022 ayant mis fin aux obligations du bailleur, les époux [L] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient de constater que les principaux éléments d’indécence (installation électrique non sécurisée, ventilation insuffisante) préexistaient nécessairement à cette date, et ne résultent pas d’un défaut d’entretien des époux [L], quand bien même l’état des lieux d’entrée mentionne un bon état général, mais relèvent de désordres structurels et intrinsèques, de la responsabilité du bailleur, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a dit que les consorts [K] n’avaient pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Il en est résulté un préjudice pour les époux [L], constitué par le fait de vivre dans un logement avec une installation électrique non sécurisée, à la ventilation insuffisante engendrant humidité et moisissures, justifiant que le montant des dommages et intérêts soit fixé à 30% du montant du loyer sur 37 mois de durée du bail, soit la somme de :

(1200 x 30% x 37) = 13.320 euros.

Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de condamner in solidum M.et Mme [K] au paiement de la somme de 13.320 euros aux époux [L] en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux [L], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [M] [L] et Mme [R] [L] à payer in solidum à M. [I] [K] et Mme [J] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé et y ajoutant,

Déboute M. [I] [K] et Mme [J] [K] de leur demande 'd’actualisation de la condamnation de M.et Mme [L] au titre des loyers et indemnités d’occupation au jour de l’arrêt',

Déclare M. [M] [L] et Mme [R] [L] recevables en leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [I] [K] et Mme [J] [K] à payer à M. [M] [L] et Mme [R] [L] la somme de 13.320 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] [L] et Mme [R] [L] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

Le greffier Le président