Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 JANVIER 2026

(n° 2026/ , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00892 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKT7C

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/05272

APPELANTS

Monsieur [S] [B] né le 05 Juillet 1979 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [K] [F] épouse [B] née le 23 Juillet 1979 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous deux représentés et assistés de M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Madame [E] [X] née le 15 Mai 1975 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 1] – /CANADA

Madame [Z] [I] née le 21 Juillet 1976 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 2] CANADA

Tous deux représentée et assistés de M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876 substitué par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

Maître [J] [W]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame SENTUCQ, présidente de chambre, et Madame BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame SENTUCQ , présidente de chambre

Madame BRET, conseillère

Madame GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame MarylèneBOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 30 mars 2007 reçu par M. [D], notaire, la SCI Meya a vendu à M. [E] [X] et Mme [Z] [I] un appartement composant le lot numéro 28 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 6].

L’acte stipule que « le vendeur déclare ne pas avoir demandé de changement d’affectation à usage d’habitation de l’immeuble, objet des présentes, initialement à usage de salle de bal, et qu’en conséquence, aucune autorisation administrative n’a été délivrée par la mairie.

L’acquéreur atteste avoir été parfaitement averti par le notaire soussigné des inconvénients résultant de la non-obtention par le vendeur d’une autorisation administrative de changement d’affectation concernant le bien acquis. Néanmoins, l’acquéreur déclare persister dans son intention de passer la vente de cette manière à ses seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre le vendeur et le notaire soussigné ».

Par acte authentique du 28 mars 2013, reçu par Me [J] [W], notaire, M. [X] et Mme [I] ont vendu ce bien à M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B].

Cet acte authentique précise que les époux [B] ont contracté, auprès de la société Banque Populaire, selon une offre du 25 février 2013 acceptée le 10 mars 2013, un prêt immobilier n°08633247, d’un montant de 400.000 €, d’une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,550 % l’an, remboursable par des échéances mensuelles entre le 22 avril 2013 et le 22 mars 2028.

Courant 2015, M. et Mme [B] ont confié la vente du bien à la société Classimmo, agent immobilier. Une promesse de vente a été conclue le 18 juillet 2015 avec M. et Mme [A].

Le notaire chargé de recevoir l’acte de vente ayant constaté que le bien était à destination commerciale, la commune a expliqué que selon le PLU « le changement de destination d’une construction à usage d’activités en vue de la transformation en logement est soumis à l’obtention d’une autorisation administrative » et que « cette autorisation administrative ne peut être accordée » que s’il est justifié de l’existence de deux places de parking sur le terrain de l’immeuble, à défaut d’acquérir des places dans un parking privé dans un rayon de 150 mètres.

Cette condition n’ayant pu être réalisée, M. et Mme [A] ont déclaré renoncer à la vente.

Un protocole d’accord a été conclu entre les parties.

M. et Mme [B] ont alors assigné M. [X] et Mme [I] ainsi que Me [W] en résolution de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction et en condamnation in solidum de M. [X] et Mme [I] et de Me [W] à leur payer la somme de 415.000 € correspondant au prix d’acquisition du bien.

M. [X] et Mme [I] ont appelé en garantie la SCI Meya et Me [D].

La société Classimmo est volontairement intervenue à l’instance et a sollicité la condamnation solidaire de M. [X] et Mme [I], in solidum avec Me [W] à lui payer la somme de 18.000 €.

Par jugement du 4 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a statué ainsi qu’il suit :

— Ordonne la jonction des procédures 16/5272 et 16/7152 sous le numéro 16/5272,

— Déclare M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] recevables en leur action,

— Déboute M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— Déboute la société Classimmo de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à M. [X] et Mme [I] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à Me [W] et Me [D] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par M^e Jacqueline Aussant et M^e Marc Pantaloni en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à l’exception de ceux afférents à l’intervention volontaire de la société Classimmo,

— Condamne la société Classimmo aux dépens relatifs à son intervention volontaire,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la commune de Champigny-sur-Marne n’ayant pas été officiellement saisie d’une demande de changement de destination ou de régularisation de la situation, il n’était pas établi qu’une telle demande aurait été rejetée, de sorte que M. et Mme [B] ne justifiaient pas d’un risque d’éviction.

M. et Mme [B] ont relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 29 novembre 2016, à l’encontre de M. [X], Mme [I] et Me [J] [W].

La société Classimmo a également interjeté appel.

M. et Mme [B] demandaient à la cour d’infirmer le jugement et de :

— prononcer la résolution de la vente sur le fondement du dol, subsidiairement de l’erreur, plus subsidiairement encore pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, à défaut, sur le fondement de la garantie d’éviction ;

— condamner in solidum M. [X] et Mme [I] et M. [W] à leur payer :

* la somme de 415.000 € au titre de la restitution du prix de vente ;

* la somme de 31.000 € correspondant aux frais d’acquisition du bien ;

* le montant des intérêts de l’emprunt souscrit auprès de la Banque populaire Loire et

Lyonnais entre la première échéance et celle précédent la résolution anticipée du prêt, ainsi que l’indemnité de remboursement anticipé ;

* la somme mensuelle de 1.000 € correspondant aux loyers réglés du 15 octobre 2015 au 5 octobre 2017 et la somme mensuelle de 1.260 € correspondant aux loyers réglés du 5 octobre 2017 jusqu’au jour de la restitution du prix de vente ;

* la somme de 6.015,01 € correspondant aux charges de copropriété des années 2015 et 2016 et de la période du 1er janvier au 30 septembre 2017 ;

* la somme de10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquaient d’abord qu’à la suite du changement de destination du bien intervenu en

1997 sans permis de construire, aucune régularisation ne pouvait intervenir ; qu’en outre ils étaient dans l’impossibilité administrative de réaliser des travaux dans leur appartement, ce qui constituait une véritable éviction administrative et leur interdisait de vendre leur bien à moins que les acquéreurs n’acceptent les risques inhérents à la situation.

Sur le dol, ils faisaient valoir qu’alors que leurs vendeurs avaient été avertis par le notaire instrumentant l’acte de vente conclu avec la SCI Meya de l’absence d’autorisation du changement de destination du bien et accepté d’acquérir ce bien en toute connaissance de cause des risques encourus, ceux-ci ne leur avaient pas donné cette information lorsqu’ils avaient acquis le bien litigieux, l’acte du 28 mars 2013 ne contenant aucune mention relative à la destination commerciale du bien vendu et au défaut de régularisation de ce changement par la commune. Ils ajoutaient que l’erreur provoquée par ce dol avait déterminé leur consentement compte tenu des conséquences de l’absence de régularisation.

Sur la responsabilité du notaire, ils faisaient valoir que celui-ci avait nécessairement connaissance de l’acte de vente entre la société Meya et M. [X] et Mme [I] qui indiquait qu’aucune autorisation administrative n’avait été obtenue à la suite du changement de destination du bien, qu’il ne s’était pas assuré qu’une régularisation était intervenue et ne les avait pas informés de la situation.

M. [X] et Mme [I] concluaient à la confirmation du jugement.

Sur l’action fondée sur le dol, ils expliquaient que la clause insérée dans l’acte de vente conclue avec la SCI Meya visait un « changement d’affectation » ou d’usage qu’il convenait de distinguer d’un changement de destination. Ils ajoutaient qu’un tel changement d’affectation n’était pas soumis à autorisation, contrairement à un changement de destination, de sorte que cette clause, insérée par le notaire par prudence, outre qu’elle était de peu de portée, ne constituait pas un obstacle à l’acquisition du bien. Ils soutenaient que n’ayant pas conscience, ni même connaissance, des risques de la situation prétendument irrégulière du bien vendu, il ne pouvait leur être imputé un dol.

A titre subsidiaire, pour le cas où serait prononcée la résolution de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction, M. [X] et Mme [I] sollicitaient la condamnation de Me [W] à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre, celui-ci ayant manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il était chargé d’instrumenter faute d’avoir suffisamment vérifié l’origine de propriété et la situation de l’immeuble en ne s’interrogeant pas sur la clause d’exonération de responsabilité insérée dans l’acte de vente précédent.

Sur l’action en garantie contre la SCI Meya et Me [D], ils faisaient valoir que si la vente conclue avec M. et Mme [B] était affectée d’un vice rédhibitoire, leurs responsabilités étaient engagées, celle de la SCI Meya au titre de la garantie d’éviction et celle du notaire pour avoir manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte. Ils ajoutaient que la clause exonératoire de responsabilité devait être réputée non écrite.

M. [X] et Mme [I] réclamaient enfin la condamnation de M. et Mme [B], à défaut de toute partie succombante, à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon une offre acceptée le 6 avril 2017 auprès de la société BNP Paribas, les époux [B] ont contracté, aux fins de rachat du prêt contracté auprès de la société Banque Populaire et de mensualités moins élevées, un nouvel emprunt d’un montant de 366.745,19 € sur une durée de 22 ans, au taux d’intérêt fixe de 1,55% l’an (hors assurance hors frais).

Par arrêt du 8 mars 2019, ayant fait l’objet d’une rectification en erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, la cour d’appel de Paris a statué ainsi qu’il suit :

— Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

— Prononce la nullité de l’acte de vente du 28 mars 2013 entre M. [X] et Mme [I] et M. et Mme [B] portant sur l’appartement situé à [Localité 10], constituant le lot numéro 28 composé au rez-de-chaussée de 4/5 pièces, entrée, cuisine équipée, séjour, trois chambres, salle de bains, salle d’eau, cellier et cour et les 102/1.043ème de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— Dit que la nullité de cette vente entraîne la restitution du bien litigieux à M. [X] et

Mme [I] qui devront rembourser à M. et Mme [B] la somme de 415.000 € au titre du prix de vente ;

— Condamne in solidum M. [X] et Mme [I] ainsi que M. [W], celui-ci dans la limite de 75%, de ces sommes, à payer à M. et Mme [B], à titre de dommages-intérêts :

¿ la somme de 31.000 € correspondant aux frais de l’acte de vente ;

¿ la somme de 3.582,58 € correspondant aux charges de copropriété ;

— Sursoit à statuer sur l’indemnisation du préjudice constitué d’une part par les intérêts réglés par M. et Mme [B] au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux, d’autre part par l’indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu’à ce que M. et Mme [B], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice ;

— Déboute M. et Mme [B] du surplus de leurs demandes ;

— Condamne M. [W] à garantir M. [X] et Mme [I] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme [B] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de ces sommes ;

— Déboute M. [X] et Mme [I] de leur demande formée contre M. et Mme

[B] en paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Déboute M. [X] et Mme [I] de leur demande contre la SCI Meya et contre

M. [D] ;

— Déboute la société Classimmo de ses demandes ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [W] ainsi que

M. [X] et Mme [I] à payer à M. et Mme [B] la somme de 5.000 € et rejette les autres demandes ;

— Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d’appel ;

— Ordonne la radiation de l’affaire du rôle et dit qu’elle pourra être remise au rôle, après accord du magistrat, à la requête de la partie la plus diligente, lorsque M. et Mme [B], après remboursement du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux, pourront justifier des éléments du préjudice qu’ils allèguent.

Le greffe de la Cour de cassation a délivré le 20 novembre 2020 un certificat de non pourvoi de l’arrêt rendu le 18 mars 2019 et l’arrêt rectificatif du 14 juin 2019.

L’affaire a été réinscrite au rôle le 19 décembre 2024.

La SARL Classimmo, Me [P] [D] et la SCI Meya ne sont plus parties en cause d’appel.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 novembre 2015.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 29 octobre 2025, par lesquelles M. [S] [B] et Mme [K] [U] épouse [B], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 383 et 392 du Code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DECLARER Monsieur et Madame [B] fondés et recevables en leur action ;

REJETER les demandes, fins et conclusions de Monsieur [E] [X], Madame [Z] [I] et Maître [J] [W] ;

ORDONNER la remise au rôle de l’affaire dont le n°RG est le 16/24043 ;

DECLARER les pièces n°9 et 10 visées au bordereau de pièces des présentes conclusions comme étant recevables ;

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [X], Madame [Z] [I] et Maître [J] [W] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 107.953,86 euros en réparation de leur préjudice résultant des intérêts et assurances réglés au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [X], Madame [Z] [I] et Maître [J] [W] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [X], Madame [Z] [I] et Maître [J] [W] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’huissier relatifs aux instances précédentes à hauteur de 1.052,30 euros ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 octobre 2025, par lesquelles M. [E] [X] et Mme [Z] [I], intimés, invitent la cour à :

Vu les dispositions du code civil et du code de procédure civile,

CONFIRMER le jugement attaqué et à défaut, statuant à nouveau ;

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Monsieur [S] [B] et Madame [K] [B] de leur demande indemnitaire chiffrée à 106.597,49 € en réparation de leur préjudice résultant des intérêts réglés au titre du prêt ayant servi à l’acquisition de l’appartement ;

DEBOUTER Monsieur [S] [B] et Madame [K] [B] de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNER Maître [W] à garantir Monsieur [E] [X] et Madame [Z] [I] à hauteur de 75% des condamnation formulées à leur encontre ;

CONDAMNER Monsieur [S] [B] et Madame [K] [B] à payer la somme de 2.500 € Monsieur [E] [X] et Madame [Z] [I] au titre de l’article 700 et des frais de procédure ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 14 octobre 2025, par lesquelles Me [J] [W], intimé, invite la cour à :

Vu l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 8 mars 2019,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [B] de leur demande indemnitaire chiffrée à 106.597,49 € en l’absence de préjudice direct et indemnisable ;

À titre subsidiaire,

— CONSTATER que la créance éventuelle de Monsieur et Madame [B] est éteinte par compensation avec leur dette au titre de la valeur de jouissance du bien ;

— DÉBOUTER en conséquence Monsieur et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes ;

À titre infiniment subsidiaire,

Si la Cour devait faire droit à tout ou partie de la demande de Monsieur et Madame [B] :

— DÉBOUTER Monsieur [E] [X] et Madame [Z] [I] de leur appel en garantie formé contre Maître [J] [W] ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [B] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [B] à verser à Maître [J] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande relative au préjudice résultant des intérêts et assurances réglées au titre du prêt

Par l’arrêt du 8 mars 2019, ayant fait l’objet d’une rectification en erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, la cour d’appel de Paris a sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice constitué, d’une part par les intérêts réglés par M. et Mme [B] au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux, d’autre part par l’indemnité de remboursement anticipé éventuellement due, jusqu’à ce que M. et Mme [B], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice;

Les époux [B] sollicitent de condamner in solidum M. [X], Mme [I] et Me [W] à leur payer 107.953,86 € en réparation du préjudice constitué par le règlement des intérêts et de l’assurance ;

Les consorts [X]/[I] et Me [W], intimés, opposent que les époux [B] n’ont pas sollicité en justice la suspension de l’exécution du contrat de crédit, tel qu’ils pouvaient le faire en application de l’article L312-55 du code de la consommation, et n’ont pas invoqué la caducité du prêt tel que la cour d’appel l’a souligné dans l’arrêt, les appelant répondant que la cour a indiqué qu’ils avaient la possibilité et non l’obligation de solliciter la caducité du prêt ;

Les intimés ajoutent qu’il n’y a pas de préjudice direct et certain ni de lien de causalité entre le paiement des intérêts et les fautes retenues car le paiement des intérêts et des primes d’assurance constitue la contrepartie financière de la mise à disposition du capital dont ils ont continué à bénéficier en même temps que la jouissance de l’immeuble ;

A titre subsidiaire, les intimés estiment que la créance est éteinte par compensation avec la dette de jouissance dont les époux [B] sont redevables envers les consorts [X]/[I] ; ils ajoutent que si l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de 2019 qui a débouté les consorts [X]/[I] de leur demande d’indemnité d’occupation leur interdit de former une nouvelle demande à ce titre, elle ne fait pas obstacle à ce que compte tenu du revirement de jurisprudence de la Cour de cassation sur l’indemnité d’occupation, la créance relative à la jouissance de l’appartement évaluée à 145.723,75 € soit invoquée comme nouveau moyen de défense, pour s’opposer par voie de compensation, à la demande nouvelle au titre des intérêts des époux [O] ; les appelants répondent qu’ils ont été privés de la jouissance du bien puisqu’ils ont quitté le logement en juillet 2015, n’ont pas pu l’habiter, ni le louer, ont rendu les clés le 1er juin 2023 lors du protocole d’accord afférent au remboursement du prix et que la privation de jouissance alléguée ne résulte pas de leur comportement mais du refus des consorts [X]/[I] d’exécuter la décision ;

A titre très subsidiaire, les consorts [X]/[I] opposent l’absence de preuve du quantum des intérêts versés ;

Sur le moyen afférent à l’absence de demande de la suspension de l’exécution du contrat de crédit ou de la caducité du prêt

Aucun texte n’oblige les époux [O], à l’origine de la demande d’annulation de la vente pour dol, d’assigner l’établissement bancaire aux fins de solliciter la suspension de l’exécution du contrat de crédit ou la caducité du prêt ;

Ce moyen des intimés est écarté ;

Sur le moyen afférent à l’absence de caractère direct et certain du préjudice et l’absence de lien de causalité

Il ressort de l’arrêt du 8 mars 2019 que les consorts [X]/[I] vendeurs et Me [W] notaire ont commis des fautes qui ont concouru à l’annulation de la vente ;

Les époux [O] démontrent donc le lien de causalité entre les fautes des intimés et leur préjudice, relatif aux intérêts et assurance versées aux établissements bancaires à compter d’avril 2013 jusqu’à la date à laquelle ils ont été en mesure de rembourser le prêt par anticipation soit le 16 juillet 2024, c’est à dire un mois après que les vendeurs leur ont restitué le prix de vente le 4 juin 2024 ;

Ce moyen des intimés est écarté ;

Sur le moyen afférent à la compensation avec la dette de jouissance

Aux termes de l’article 1347-1 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles » ;

En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel du 8 mars 2019 a débouté les consorts [X]/[I] de leur demande d’indemnité correspondant à l’occupation de l’immeuble à l’encontre des époux [B] au motif que « l’annulation de la vente ayant un effet rétroactif, les vendeurs, dont le dol est à l’origine de cette annulation, ne sont pas fondés à réclamer aux acquéreurs de bonne foi une indemnité correspondant à l’occupation de l’immeuble » ;

Cette décision ne peut pas être remise en cause compte tenu du caractère définitif de l’arrêt et il importe peu que la jurisprudence de la Cour de cassation ait évolué entre temps ;

La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, et l’évaluation de la somme que les intimés estiment qu’ils auraient pu obtenir, au titre de l’indemnité correspondant à l’occupation de l’immeuble, au regard de la nouvelle jurisprudence, n’est pas une obligation fongible, certaine, liquide et exigible au sens de l’article 1347-1 du code civil ;

Ce moyen des intimés est écarté ;

Sur la somme sollicitée

Aux termes de l’acte authentique de vente du 28 mars 2013 (pièce 1 [B]), les époux [B] ont contracté, auprès de la société Banque Populaire, selon une offre du 25 février 2013 acceptée le 10 mars 2013, un prêt immobilier n°08633247, d’un montant de 400.000 €, d’une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,550 % l’an, remboursable par des échéances mensuelles entre le 22 avril 2013 et le 22 mars 2028 ;

Les époux [B] ont contracté, auprès de la société BNP Paribas, selon l’offre acceptée le 6 avril 2017, sous la référence 300004031020006055493483, aux fins de rachat du prêt de la société Banque Populaire pour supporter des mensualités moins élevées, un emprunt d’un montant de 366.745,19 € sur une durée de 22 ans, au taux d’intérêt fixe de 1,55% l’an (hors assurance hors frais) (pièce 3 [B]) ;

Les époux [B] justifient avoir remboursé le prêt contracté auprès de la société BNP Paribas par anticipation le 16 juillet 2024 ; en effet, par courrier du 18 juillet 2024 (pièce 6 [B]), la société BNP Paribas écrit aux époux [B] :

« Nous avons bien reçu la somme de 282.799,70 € représentant le remboursement anticipé total du prêt cité en référence (300004031020006055493483).

Le remboursement a été effectué selon les modalités ci-dessous :

— dette remboursée au 16.07.2024 : 282.706,61 €,

— intérêts entre date d’échéance et date d’arrêté : 70,68 €,

— assurance entre date d’échéance et date d’arrêté : 20,41 €.

Vous pourrez noter que conformément à ce qu’il était prévu, aucune indemnité n’est perçue au titre de ce remboursement anticipé » ;

Ils justifient avoir été à jour dans le paiement des échéances mensuelles, incluant le remboursement du capital mais aussi les intérêts et l’assurance :

— concernant le prêt contracté initialement auprès de la société Banque Populaire ; en effet, par courrier du 9 octobre 2025 (pièce 9 [B]), la société BNP Paribas écrit aux époux [B] ;

« Nous certifions que M. et Mme [B] [S] ont été à jour dans le paiement des échéances mensuelles (intérêts et assurance compris) de leur prêt n°08633247 accordé le 05/02/2013, d’un montant initial de 400.000 € et d’une durée de 300 mois »,

— concernant le prêt contracté dans un second temps auprès de la société BNP Paribas ; en effet, par courriel du 9 octobre 2025 (pièce 10 [B]), la société BNP Paribas ' Hello Bank (Hello Bank étant l’offre en ligne de BNP Paribas) écrit aux époux [B] :

« Je vous confirme que le prêt immobilier n°300004 03102 00060554934 83 au nom de Mme [B] [K] et M. [B] [S] a bien été remboursé dans son intégralité le 16/07/2024.

Les intérêts et l’assurance groupe Cardif -ADE 2456/654 ont bien été réglés jusqu’au remboursement anticipé total du prêt immobilier » ;

Ils justifient qu’ils avaient réglé, au titre du prêt contracté auprès de la société Banque Populaire, à la date de rachat du prêt, la somme de 57.062,90 € :

— aux termes de l’acte authentique de vente du 28 mars 2013 (pièce 1 [B]), le prêt immobilier contracté, auprès de la société Banque Populaire, n°08633247, d’un montant de 400.000 €, d’une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,550 % l’an, est remboursable par des échéances mensuelles entre le 22 avril 2013 et le 22 mars 2028,

— selon le plan de remboursement du prêt contracté auprès de la société BNP Paribas pour le rachat du prêt de la société Banque Populaire (pièce 7 [B]), les sommes ont été versées au titre du rachat du prêt à la société Banque Populaire le 10 juillet 2017,

— il en ressort que le préjudice des époux [B] est constitué par les intérêts et assurance qu’ils ont réglés à la société Banque Populaire entre le 22 avril 2013 inclus et le 22 juin 2017 inclus, soit pendant 51 mois,

— le tableau d’amortissement figurant dans l’offre du prêt n°08633247, d’un montant de 400.000 €, d’une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,550 % l’an (pièce 2 [B]), mentionne le détail des 300 échéances de 2.013,24 €, constituées par les intérêts et les amortissements,

— le total des sommes des intérêts réglés pendant les 51 premiers mois, calculé au vu du détail de ces sommes mentionnées dans le tableau d’amortissement entre l’échéance n°1 inclus et l’échéance n°51 inclus, s’élève à 57.062,90 € ;

En revanche, ils ne justifient pas du montant des échéances réglées au titre de l’assurance du prêt de la Banque Populaire ; l’offre du prêt n°08633247 (pièce 2 [B]) mentionne une assurance mais indique uniquement le montant total de 29.200 € ; or il n’est produit aucun tableau d’amortissement établi par la compagnie d’assurances permettant de calculer les échéances réglées entre le 22 avril 2013 inclus et le 22 juin 2017 inclus ; le tableau figurant en pièce 15 n’a pas de valeur probante en ce qu’il a été établi par les époux [B] ;

Les époux [B] justifient qu’ils avaient réglé, au titre du prêt contracté auprès de la société BNP Paribas, à la date du remboursement par anticipation du 16 juillet 2024 la somme de 44.859,16 € (35.781,11 € intérêts + 9.078,05 € assurance) :

— aux termes du plan de remboursement du prêt contracté auprès de la société BNP Paribas, du prêt immobilier n°300004 03102 00060554934 d’un montant de 366.745,19 € sur une durée de 207 mois, au taux d’intérêt fixe de 1,55% l’an (pièce 7 [B]), ce prêt est remboursable par des échéances mensuelles entre le 10 juillet 2017 et le 10 novembre 2040,

— il en ressort que le préjudice des époux [B] est constitué par les intérêts et assurance qu’ils ont réglés à la société BNP Paribas entre le 10 juillet 2017 inclus et le 10 août 2024 inclus (suivant la date du remboursement du 16 juillet 2024, postérieure à l’échéance du 10 juillet 2024), soit pendant 86 mois,

— le tableau d’amortissement figurant dans le plan de remboursement (pièce 7 [B]) mentionne le détail des échéances de 1.745,81 €, constituées par les intérêts, l’assurance et la créance amortie,

— il ressort des sommes détaillées de ce tableau d’amortissement et du courriel du 27 octobre 2025 de la société BNP Paribas-Hello Bank, détaillant les sommes réglées au titre des intérêts et de l’assurance, par les époux [B], entre le 10 juillet 2017 et le 10 août 2024 (pièce 11 [B]) que ceux-ci ont réglé régulièrement les échéances d’assurance entre ces deux dates et que pour les intérêts :

¿ ils ont réglé régulièrement les échéances entre le 10 juillet 2017 et le 10 décembre 2019 inclus,

¿ ils ont cessé les versements entre le 10 janvier 2020 inclus et le 10 décembre 2020 inclus,

¿ ils ont réglé entre le 10 janvier 2021 et le 10 décembre 2021 des mensualités augmentées de sommes dont le total correspond aux échéances impayées en 2020,

¿ ils ont réglé régulièrement les échéances entre le 10 janvier 2021 et le 10 août 2024,

— le total des sommes versées au titre des échéances d’assurance entre le 10 juillet 2017 et le 10 août 2024 s’élève à 9.078,05 €,

— le total des sommes versées au titre des échéances d’intérêts entre le 10 janvier 2021 et le 10 août 2024 s’élève à 35.781,11 €,

— le courriel de la société BNP Paribas-Hello Bank du 9 octobre 2025 mentionnant que « les intérêts réglés du 13 mai 2017 au 16 juillet 2025 sont d’un montant de 22.429,92 € » contient manifestement une erreur matérielle sur les dates, puisque le courriel du 27 octobre 2025 mentionne un montant de 22.429,92 € au titre des intérêts réglés entre le 10 janvier 2021 et le 10 août 2024 et que cette somme, incluse dans celle de 35.781,11 € a pu être vérifiée, tel que précisé ci-avant avec le tableau d’amortissement du plan de remboursement ;

Les époux [B] justifient donc, au titre de leur préjudice constitué par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux la somme totale de 101.922,06 € (57.062,90 + 44.859,16) ;

Sur la demande de condamnation in solidum des consorts [X]/[I] et Me [W]

Les époux [B] estiment que la condamnation de Me [W] s’applique à la condamnation à venir, alors que Me [W] estime que la décision a été prise sur la base des préjudices liquidés et que pour le présent préjudice, dont la liquidation était différée, il appartient à la Cour de rejeter la demande, en tirant les conséquences de sa motivation selon laquelle « la faute dolosive commise par les consorts [X]/[I] absorbait celle du notaire », en appliquant la jurisprudence qui permet d’écarter tout recours en garantie de la part du coresponsable qui s’est rendu coupable de dol, et en application de l’adage « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » ;

En l’espèce, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel du 8 mars 2019, rectifié le 14 juin 2019, que la cour d’appel a tranché sur la responsabilité des consorts [X]/[I] et de Me [W], notaire, à l’égard des époux [B], non seulement pour les préjudices liquidés, mentionnés dans le dispositif de l’arrêt, mais aussi pour les préjudices soumis au sursis à statuer ;

En effet, dans la motivation de cet arrêt :

— la Cour estime que « M. et Mme [B] sont également fondés à réclamer à M. [X] et Mme [I], auteurs de la faute ayant justifié l’annulation du contrat pour dol, l’indemnisation des préjudices subis en raison de la conclusion du contrat annulé »,

— la Cour considère que les préjudices causés par l’annulation de la vente sont constitués, d’une part, par le montant du préjudice liquidé et d’autre part, par le montant du préjudice à venir, constitué des intérêts et de l’indemnité éventuelle de remboursement anticipé, pour lequel la Cour estime qu’il « ne pourra être évalué que lorsque le prêt aura été remboursé », et décide « de surseoir à statuer sur cette demande jusqu’à ce que M. et Mme [B] disposent des éléments justifiant précisément le préjudice allégué »,

— dans le paragraphe suivant, la Cour motive sur la responsabilité de Me [W], notaire, à l’égard de M. et Mme [B], retient sa responsabilité à leur égard à hauteur de 75%, et estime qu’il y a lieu « de condamner, dans cette limite, M. [W] à indemniser M. et Mme [B], in solidum avec M. [X] et Mme [I], des préjudices causés par l’annulation de la vente » ;

Il en ressort que la cour a statué sur la condamnation dans la limite de 75% de M. [W] à indemniser M. et Mme [B], in solidum avec M. [X] et Mme [I], « des préjudices causés par l’annulation de la vente », constitués non seulement du préjudice liquidé mais aussi du préjudice à venir ;

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [X] et Mme [I] ainsi que M. [W], celui-ci dans la limite de 75%, de cette somme, à payer à M. et Mme [B], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux ;

Sur l’appel en garantie des vendeurs à l’encontre de Me [W] notaire

Les consorts [X]/[I] estiment que la condamnation de Me [W] à les garantir à hauteur de 75% des condamnations s’applique à la condamnation à venir, alors que Me [W] estime que la décision a été prise sur la base des préjudices liquidés et que pour le présent préjudice, dont la liquidation était différée, il appartient à la Cour de rejeter l’appel en garantie, en tirant les conséquences de sa motivation selon laquelle « la faute dolosive commise par les consorts [X]/[I] absorbait celle du notaire », en appliquant la jurisprudence qui permet d’écarter tout recours en garantie de la part du coresponsable qui s’est rendu coupable de dol, et en application de l’adage « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » ;

En l’espèce, dans la motivation de l’arrêt du 8 mars 2019, rectifié le 14 juin 2019, dans le paragraphe relatif aux demandes des consorts [X]/[I] contre M. [W], la Cour d’appel précise que « ' celui-ci (M. [W]) engage envers eux (les consorts [X]/[I]) sa responsabilité civile délictuelle et doit être condamné à les garantir, dans la limite de leur perte de chance rappelée ci-dessus, des conséquences des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme [B] au titre de la réparation des préjudices subis » ;

Il en ressort que la condamnation à garantie vise les condamnations prononcées à l’encontre des consorts [X]/[I] au profit des époux [B], « au titre de la réparation des préjudices subis », constitués non seulement du préjudice liquidé mais aussi du préjudice à venir ;

En conséquence, il y a lieu de condamner Me [W] à garantir M. [X] et Mme [I] de la condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. et Mme [B] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile de la présente cause d’appel

La présente cour n’est pas saisie « des frais d’huissier relatifs aux instances précédentes » sollicités par les appelants puisque l’arrêt du 8 mars 2019 rectifié le 14 juin 2019 a tranché sur les dépens de première instance et en cause d’appel ;

Compte tenu du sens du présent arrêt, il y a lieu de condamner in solidum M. [W] ainsi que

M. [X] et Mme [I], aux dépens de la présente cause d’appel, et à payer à M. et Mme [B] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de la présente cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les intimés ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Vu l’arrêt du 8 mars 2019, ayant fait l’objet d’une rectification en erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, par lequel la cour d’appel de Paris a notamment « Sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice constitué d’une part par les intérêts réglés par M. et Mme [B] au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux, d’autre part par l’indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu’à ce que M. et Mme [B], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice » ;

Condamne in solidum M. [E] [X] et Mme [Z] [I] ainsi que Me [J] [W], celui-ci dans la limite de 75%, de cette somme, à payer à M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement litigieux ;

Condamne Me [J] [W] à garantir M. [E] [X] et Mme [Z] [I] de cette condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de cette somme ;

Condamne in solidum Me [W] ainsi que M. [E] [X] et Mme [Z] [I], aux dépens de cette présente cause d’appel, et à payer à M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de cette présente cause d’appel ;

Rejette la demande des intimés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,