Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02818 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKZ4A

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2024 -Président du tribunal judiciaire d’Evry – RG n° 24/00986

APPELANTE

S.C.I. LEOU, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Guillaume AKSIL de la SELARL LINCOLN AVOCATS CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0293

INTIMÉS

M. [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric Hery RANJEVA, avocat au barreau de PARIS, toque : B212

Mme [H] [Y]-[D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric Hery RANJEVA, avocat au barreau de PARIS, toque : B212

Me [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque :P0090

Me [S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 14 mars 2025 à tiers présent

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 janvier 2026 en audience publique, Marie-Catherine GAFFINEL, conseillère , ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Suivant promesse unilatérale de vente du 9 février 2024 reçue par Maître [B], notaire, M. [Z] et son épouse Mme [D], (dénommés ci-après 'les époux [Z]'), ont conféré à la société Leou la faculté d’acquérir un bien situé [Adresse 5] au [Localité 5].

L’acte a été consenti jusqu’au 14 mai 2024 avec une condition suspensive portant sur l’obtention avant la date du 9 avril 2024 d’un prêt aux modalités suivantes :

— une somme empruntée de 265 000 euros maximum ;

— une durée de remboursement sur 25 ans ;

— un taux d’intérêt maximal de 3,90 % par an hors assurance.

La société Leou a également versé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 13.450 euros entre les mains de Maître [L], notaire des époux [Z].

En l’absence de signature de l’acte de vente, par acte du 5 septembre 2024, les époux [Z] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la société Leou, Maître [B], notaire du bénéficiaire, et Maître [L], notaire des promettants, aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’indemnisation d’immobilisation sous séquestre et sa restitution à leur profit.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 novembre 2024,le juge des référés a :

— condamné par provision la société Leou à payer à M. [Z] et Mme [D] la somme de 13.450 euros au titre du solde d’une indemnité d’immobilisation ;

— enjoint à Maître [B], en qualité de notaire, et Maître [L], en qualité de notaire, de donner mainlevée de la somme séquestrée de 13.450 euros et de la payer intégralement entre les mains de M. [Z] et Mme [D] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de 'relève en garantie’ ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Leou à payer à M. [Z] et Mme [D], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Leou aux entiers dépens.

Par déclaration du 22 janvier 2025, la société Leou a relevé appel de cette décision en intimant toutes les parties et en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 octobre 2025, la société Leou demande à la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevables les conclusions notifiées par les intimés le 18 août 2025 ;

A titre principal,

— infirmer l’ordonnance entreprise en tous ses chefs de dispositif ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [Z] et Mme [D] de leur demande de condamnation de la société Leou au versement d’une provision de 13.450 euros au titre du solde d’une indemnité d’immobilisation ;

— enjoindre à Maître [B] et Maître [L], notaires, de donner mainlevée de la somme séquestrée de 13.450 euros et de la payer intégralement entre les mains de la société Leou ;

— débouter toute partie de toutes demandes, à l’encontre de la société Leou  ;

— débouter M. [Z] et Mme [D] de leur demande de paiement de la somme de 3 255,30 euros en réparation des prétendus dommages causés par la nécessité de proroger leur prêt-relais après le 3 octobre 2024 ;

— condamner M. [Z] et Mme [D] à verser à la société Leou la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance du 24 septembre 2025, la présidente de la chambre a déclaré les conclusions des époux [Z] irrecevables en application de l’article 906-2 du code de procédure civile.

Par conclusions remises et notifiées le 17 décembre 2025, Maître [B] demande à la cour de :

— dire irrecevables et mal fondées les demandes de la société Leou et des époux [Z] à son encontre ;

— les débouter de toutes leurs demandes ;

— condamner la société Leou aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [L], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées le 14 mars 2025 selon procès-verbal remis à tiers présent, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les demandes de provision sollicitées par les époux [Z] et la société Leou

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, les époux [Z] n’ayant pas conclu devant la cour, sont réputés s’être appropriés les motifs de l’ordonnance, qui pour condamner la société Leou à leur payer par provision la somme de 13 450 euros et enjoindre à Maître [B] en qualité de notaire et Maître [L] en qualité de notaire de donner mainlevée de la somme séquestrée de 13 450 euros et de la payer intégralement entre leurs mains, a retenu que la société Léou, bénéficiaire de la promesse, n’avait pas rapporté la preuve du ou des refus des prêts de sorte que les époux [Z] justifiaient d’une obligation non sérieusement contestable quant au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

A titre de contestation sérieuse pour s’opposer à la demande des époux [Z], la société Leou soutient que rapportant la preuve qu’elle n’a pas obtenu de prêt correspondant aux caractéristiques prévues dans la promesse, la condition suspensive a défaillie et qu’elle est en conséquence en droit, en application de l’article l’article L.313-41 du code de la consommation qui est d’ordre public, de solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Elle ajoute en outre que les époux [Z] ne lui ont adressé aucune sommation de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive comme le prévoit la promesse de sorte qu’il ne saurait lui être reproché son silence avant la réunion qui s’est tenue le 21 juin et le courrier du 28 juin qu’elle a adressé aux promettants.

L’article 1124 du code civil prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article L.313-41 du code de la consommation, lorsque l’acte mentionné à l’article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

L’application de l’article L.313-41 suppose que le prêt souscrit par la société Leou en vue d’acquérir un bien immobilier entre dans le champs des dispositions relatives au crédit immobilier prévues dans le code de la consommation.

Or, en application de l’article L.313-2 de ce code sont notamment exclus du champ d’application du présent chapitre :

[…] 2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est constant qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet. L’appelante, qui ne produit pas son Kbis, ne démontrant pas le contraire, la contestation qu’elle soulève, liée à l’application de l’article L.313-41 du code de la consommation, n’est pas sérieuse.

Le 9 février 2024, Maître [B] a reçu la promesse de vente consentie par les époux [Z] à la société Leou pour une durée expirant le 14 mai 2024 à 16h, sous condition suspensive que cette dernière obtienne avant le 9 avril 2024 un prêt d’un montant maximum de 265.000 euros sur une durée de 25 ans à un taux nominal d’intérêt maximal de 3,90% par an (hors assurance).

Cette promesse prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 13.450 euros et qu’en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus au dit acte, l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci.

Il est toutefois ajouté qu’en cas de non réalisation de la vente, la somme sera restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir ; que si le bénéficiaire entendait se prévaloir de l’une des conditions suspensives pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, il devrait le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente ; qu’à défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant serait alors en droit de sommer le bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours, que cette sommation se ferait par lettre recommandée avec accusé de réception et que faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer ledit courrier, il serait déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité resterait alors acquise au promettant.

L’article 'Conditions suspensives – Obtention de prêts’ de la promesse de vente stipule en outre que ' la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard, le 9 avril 2024 […] Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier éléctronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts et qu’à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.'

La société Leou établit d’une part, avoir reçu un mail de la Banque Populaire le 12 mars 2024 refusant de lui accorder un prêt correspondant aux caractéristiques prévues dans la promesse et d’autre part, avoir sollicité le 16 février 2024 une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues par la promesse auprès de la banque BNPParibas et avoir reçu le 23 avril 2024 un refus de cette dernière pour l’octroi d’un prêt selon ces conditions.

Elle a toutefois reçu le 12 avril 2024 une offre de prêt émanant de la banque LCL portant sur la somme de 246.000 euros, sur une durée de 22,5 ans à un taux de 3,64% (pièce n°1 de maître [B]), soit pour un montant inférieur à 265.000 euros, une durée inférieure à 25 ans et un taux intérieur à 3,90%.

En tout état de cause, elle n’a jamais informé les promettants, selon les modalités prévues dans la promesse, ci-dessus rappelées, de la non obtention du prêt et de la défaillance de la condition suspensive. En effet, le seul courrier qu’elle produit, daté du 28 juin 2024, est à l’attention de Maître [T] (sa pièce 5). Selon les termes de la promesse, elle ne peut donc plus se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive.

En outre, si aux termes de cette lettre, la société Leou a entendu se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et a réclamé la restitution de l’indemnité d’immobilisation, il n’est nullement établi qu’elle a effectivement été envoyée et reçue par Maître [T] dont il n’est, de surcroît, pas démontré qu’il travaille aux côtés de Maître [B] qui a reçu l’acte. Or, selon les termes de la promesse, précédemment rappelés, il appartenait à la société Leou, pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation d’adresser à Maître [B] une lettre recommandée avec avis de réception.

La circonstance que les époux [Z] n’ont pas adressé à la société Leou de sommation est en l’espèce inopérante puisqu’elle ne les a pas régulièrement informés de la défaillance de la condition suspensive.

Dès lors qu’il ressort de la promesse de vente que pour pouvoir invoquer le bénéfice de la défaillance de la condition suspensive, la société Leou devait justifier de la non obtention du prêt dans un certain délai auprès des promettants, ce qu’elle n’a pas effectué, les époux [Z] établissent avec l’évidence requise en référé l’obligation non sérieusement contestable de la société Leou d’avoir à leur payer l’indemnité d’immobilisation séquestrée.

Maître [L] ayant été désigné séquestre, il lui sera enjoint de libérer cette somme au profit des époux [Z]. L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a également enjoint à Maître [B] de libérer cette somme au profit des promettants.

Compte tenu de la provision allouée aux époux [Z], au titre de l’indemnité d’immobilisation, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Leou.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront supportés par la société Léou qui sera condamnée à payer à Maître [B], contrainte d’engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a enjoint à Maître [B] de donner mainlevée de la somme séquestrée et de la payer à M. [Z] et Mme [D] ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit n’y avoir lieu à enjoindre à Maître [B] de donner mainlevée de la somme séquestrée et de la payer à M. [Z] et Mme [D],

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Leou,

Condamne la société Leou aux dépens d’appel et à verser à Maître [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT