Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° 007/2026, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06480 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNMH

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 février 2023 du tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre civile) – RG n° 21/02782

APPELANTE

SOCIETE LI

Société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le n° 750 389 348, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Armand BOUKRIS de la SELAS CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque B 274 (non présent à l’audience)

INTIMÉE

SEINE CHOISY

Société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le n° 321 439 549, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, toque G770

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le mercredi 22 octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

M^mes Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente,

— M^me Stéphanie DUPONT, conseillère,

— M^me Marie GIROUSSE, conseillère.

Greffier lors des débats : M. Soufiane HASSAOUI, en présence de Mme [X] [P], greffière stagiaire en formation à la cour

ARRÊT :

contradictoire ;

par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier présent lors de la mise à disposition et auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2012, la SARL Délices de Saint-Maur a cédé son fonds de commerce à la SARL Société Li (ci-après la société Li), comprenant le droit au bail de locaux commerciaux loués par Mme [H], dépendants d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] (94), dont la destination est exclusivement l’exercice d’un commerce de « charcuterie, vente de comestibles, prise de repas sur place ».

Par acte sous signature privée du 7 septembre 2012, Mme [H], aux droits de laquelle vient désormais la SCI Seine Choisy et la société Li sont convenues d’un renouvellement du bail commercial portant sur les locaux commerciaux désignés comme suit :

« Une boutique et une arrière-boutique formant une surface totale d’environ 54 m² ouvrant sur l’avant et sur l’arrière du bâtiment,

Au sous-sol, un local d’environ 5,80 m x 4 m situé sous l’arrière du bâtiment,

Un deuxième local sous la boutique, d’environ 6,50 m x 4,50 m. Dans ce local se trouve le compteur d’eau, et en conséquence les locataires devront laisser tous droits de passage pour le relever et pour les travaux éventuels,

Au premier étage, un logement comprenant une entrée sur le palier, une cuisine, une salle à manger, WC ouvrant sur la cour, deux chambres et un débarras ouvrant sur la [Adresse 8]. »

Le bail commercial a été renouvelé pour neuf années entières à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 9.400 euros payable aux quatre termes d’usage et à terme échu.

La fondation Institut Pasteur a acquis la propriété du bien loué au décès de Mme [H], par leg à titre particulier et l’a ensuite cédé à la SCI Seine Choisy par acte notarié du 11 août 2014.

Par acte d’huissier du 12 juin 2018, la SCI Seine Choisy a signifié à la société Li un commandement visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, d’avoir à remettre les lieux objets du bail en leur état d’origine conformément audit bail, dans un délai d’un mois, au motif que la société Li aurait « édifié dans une cour privative divers bâtis en dur sans aucune autorisation administrative et sans aucune autorisation du bailleur ».

Par ordonnance du 18 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, saisi par la SCI Seine Choisy d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la preneuse, a dit n’y avoir lieu à référé du fait de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte d’huissier signifié le 7 octobre 2020, la société Li a formulé à la SCI Seine Choisy une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter de l’expiration du bail précédent, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2020, la SCI Seine Choisy a signifié à la société Li, au visa de l’article L.145-17 du code de commerce, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime caractérisé par « une construction non autorisée par le bailleur (') à savoir : En façade arrière de l’immeuble, côté cour, dans la continuité du local commercial est édifié un bâti en dur, composé : en partie basse d’un mur en parpaing brut. Au-dessus : de lucarnes de type fenêtre avec divers tasseaux en bois, éléments grillagés éléments en PVC ou vitrés. En partie haute, un toit ondulé ». La société Seine Choisy a également fait itérative sommation à la preneuse de remettre les lieux en l’état conformément à la description figurant sur le contrat de bail.

Par acte d’huissier en date du 30 mars 2021, la société Li a assigné la SCI Seine Choisy devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment d’annulation du refus de renouvellement du bail et de constatation de son renouvellement.

Par jugement rendu le 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

déclaré la société Li irrecevable à soulever la nullité du refus de renouvellement du bail commercial ;

débouté la société Li de sa demande visant à constater le renouvellement du bail commercial ;

débouté la société Li de sa demande de dommages et intérêts ;

débouté la société Li de sa demande d’indemnité d’éviction ;

débouté la société Li de sa demande subsidiaire de désignation d’un expert ;

constaté que la société Li est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] (94) dont la SCI Seine Choisy est propriétaire, ce depuis le 1er avril 2021 ;

ordonné l’expulsion de la société Li ou de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 9] (94), au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire passé le délai d’un mois suivant mise en demeure ;

rappelé qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par huissier de justice charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

condamné la société Li à payer à la SCI Seine Choisy une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer conventionnel en principal de la dernière année de location, taxes et charges en plus, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

débouté la SCI Seine Choisy de sa demande d’indemnité d’occupation supplémentaire ;

condamné la société Li à rétablir à ses frais les lieux loués dans leur état primitif conformément au bail du 7 septembre 2012 et en conséquence à détruire la construction située en façade arrière de l’immeuble, côté cour, dans la continuité du local commercial ;

condamné la société Li à payer à la SCI Seine Choisy la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Li au paiement des dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Par déclaration en date du 3 avril 2023, la société Li a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance rendue le 14 septembre 2023, la cour d’appel de Paris a déclaré la société Li irrecevable en sa demande de suspension de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ces dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2023, la Société Li, appelante, demande à la cour de :

déclarer recevable et bien fondée la société Li en son appel ;

y faisant droit,

infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Seine Choisy de sa demande d’indemnité d’occupation supplémentaire ;

et statuant de nouveau :

constater que le refus de renouvellement de bail commercial sans paiement d’indemnité d’éviction notifié par la SCI Seine Choisy à la société Li suivant exploit d’huissier en date du 29 décembre 2020 ne repose sur aucun motif grave et légitime;

en conséquence,

déclarer nul et de nul effet ledit refus de renouvellement de bail commercial ;

constater que le principe du renouvellement du bail commercial précédent est acquis à la société Li aux mêmes clauses et conditions ;

débouter la SCI Seine Choisy de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la SCI Seine Choisy à payer à la société Li la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour refus abusif ;

en tant que de besoin, fixer l’indemnité d’éviction due à la société Li par la SCI Seine Choisy à la somme de 280.000 euros ;

a titre subsidiaire, et le cas échéant,

déclarer irrecevable la SCI Seine Choisy ;

désigner tel Expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la société Li au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 4] ;

visiter les lieux, les décrire, dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la locataire ;

rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas

d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente dé clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial) ;

d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert;

de déterminer le montant de l’indemnité due par la locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2021, jusqu’à la libération effective ;

dresser le rapport ;

dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les six mois de sa saisine ;

dire qu’il en sera référé en cas de difficulté ;

fixer la provision à consigner au greffe à la charge de la SCI Seine Choisy ;

en tout état de cause,

condamner la SCI Seine Choisy en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société Li la somme de 5.000 euros en première instance et celle de 5.000 euros en cause d’appel ;

condamner la SCI Seine Choisy aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

Sur l’absence de motif grave et légitime au refus de renouvellement, la procédure engagée par la SCI Seine Choisy est exclusivement motivée par le prix du loyer et ne repose sur aucun motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, contrairement aux exigences de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Sur la non-imputabilité de la construction litigieuse, le premier juge aurait commis une erreur d’appréciation des faits en affirmant que la société Li a commis un manquement contractuel du fait de l’édification d’un bâti en dur dans la cour, dès lors qu’aucun élément versé au débat par la bailleresse ne prouve qu’elle est à l’origine de cette construction et que le seul fait de ne pas contredire l’absence d’autorisation est insuffisant pour prouver l’édification par le preneur. De plus ; elle soutient qu’à son entrée dans les lieux, la construction litigieuse était existante, comme en témoignent les photographies Google Earth prises dès octobre 2007, décembre 2011 et avril 2014, ce qui contredit l’affirmation du premier juge selon laquelle la construction n’existait pas en 2012. Enfin, il existerait la mention de la construction dans l’acte d’acquisition du bailleur du 11 août 2014, qui mentionne expressément, dans la désignation du bien vendu et la consistance des locaux loués, une « chambre froide intégrée construite dans la cour », prouvant que la SCI Seine Choisy a acheté le bien dans son état actuel et qu’il n’y a eu aucun changement de configuration imputable à la locataire.

Sur l’impossibilité de faire cesser le manquement et l’absence d’obligation de démolition, l’argument du premier juge selon lequel la société Li n’a pas mis un terme à la persistance du manquement contractuel après la mise en demeure de 2018 est infondé. En effet, il n’existait aucune obligation de destruction, car la société Li n’aurait pas l’obligation de détruire le bâti si celui-ci est antérieur à son entrée dans les lieux. En outre, l’interdiction d’agir sur la propriété d’autrui est primordiale ; l’extension se trouvant sur la propriété d’autrui – la cour – la société Li n’a pas vocation, ni l’autorisation, d’agir sur cette partie pour procéder à la démolition, laquelle relève de la responsabilité et des frais avancés du propriétaire de ladite cour.

Sur l’interprétation de la clause d’acquisition des constructions, si par extraordinaire la cour devait considérer que la construction lui est imputable, le 6° de la clause du bail « charges et conditions » stipulant que les constructions non autorisées restent acquises au bailleur sans prix ni indemnité devrait s’interpréter comme une restriction du droit du bailleur de se prévaloir d’un motif grave et légitime. Cette clause implique qu’aucun motif légitime au refus de renouvellement ne saurait intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 décembre 2024, la SCI Seine Choisy, intimée, demande à la cour de :

débouter la société Li de toutes ses demandes ;

rejeter toutes les demandes de la société Li ;

confirmer le jugement du tribunal judicaire de Créteil du 3 février 2023 en toutes ses dispositions ;

condamner la société Li à verser la somme de 5.000 euros à la SCI Seine Choisy au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Li aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétention, l’intimée oppose que :

Sur le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime tenant à la construction non autorisée, la construction d’un local en dur sur la cour, sans autorisation préalable et en dehors de l’assiette du bail, constitue un manquement grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. La clause du bail soumettant les travaux à son autorisation écrite et expresse serait d’application stricte et la persistance de l’infraction après la délivrance d’un commandement de remise en l’état en 2018, demeuré sans effet, justifierait le refus de renouvellement sans indemnité. De plus, même si l’édification avait été le fait d’un prédécesseur – ce qui est contesté – la jurisprudence retient que le cessionnaire du bail est tenu de réparer les dégradations et de mettre fin à l’infraction qui se poursuit après la cession, rendant ainsi le manquement imputable à la société Li.

Sur l’absence de mention de la construction dans l’assiette du bail de 2012, la construction litigieuse n’existait pas lors de la régularisation de l’avenant du 7 septembre 2012, dans la mesure où le bail ne fait à aucun moment état d’une cuisine ou chambre froide construite sur cour et la description des locaux et de leur superficie (54 m² pour le rez-de-chaussée) correspond uniquement au bâti cadastré, excluant ainsi la construction non autorisée qui occupe une surface significative sur la cour. La société Li ferait en outre preuve de contradictions, lorsqu’elle plaide devant différentes juridictions que la construction est tantôt dans l’assiette du bail, tantôt hors de son assiette, démontrant ainsi qu’elle cherche à dénaturer le jugement déféré dont la motivation est parfaitement claire.

Sur l’inopposabilité de la clause d’accession et le principe de destruction pour empiétement, la clause d’accession serait inopérante. D’une part, elle ne peut dispenser de l’autorisation préalable du bailleur et, d’autre part, elle ne s’applique que dans l’assiette du bail, or la construction est érigée hors assiette du bail, sur la cour qui appartient à la SCI Seine Choisy. Il s’agit d’un empiétement sur la propriété d’autrui, dont la sanction invariable est la destruction sur le fondement de l’article 545 du code civil, indépendamment de toute considération contractuelle. La société Li doit ainsi remettre les lieux dans leur état primitif, d’autant plus que l’échéance du bail est désormais acquise.

Sur les conséquences de la faute et la demande d’expulsion, la faute grave du preneur justifierait de rejeter toutes ses demandes indemnitaires. En conséquence, le refus de renouvellement sans indemnité serait justifié, rendant irrecevable la demande d’expertise judiciaire pour la fixation d’une indemnité d’éviction. La cour devrait donc confirmer l’expulsion immédiate de la société Li et de tout occupant de son chef, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, d’autant plus que l’appelante a cessé d’exploiter les lieux et de s’acquitter de cette indemnité depuis avril 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, il sera indiqué que l’appelante n’a pas déposé de dossier de plaidoirie et ne verse donc aucune des pièces visées dans ses écritures et figurant au bordereau joint à ces dernières, malgré la demande adressée par la cour de céans, par message RPVA en date du 22 octobre 2025.

La cour rappelle en outre qu’aux termes des articles 4 et 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater', 'dire’ ou 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande tendant à voir annuler le refus de renouvellement du bail

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

En l’espèce, l’appelante demande que le refus de renouvellement qui lui a été opposé par la bailleresse soit annulé. Or, il ne peut en aucun cas être fait obligation à la bailleresse de demeurer dans des liens contractuels avec la preneuse, dans la mesure où aucune disposition textuelle ne permet de remettre en question ce refus, lequel relève du droit le plus absolu de la bailleresse en sa qualité de propriétaire des locaux loués.

C’est donc à bon droit que le tribunal judiciaire de Créteil a estimé que la demande tendant à voir annuler le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction notifié par la SCI Seine Choisy le 29 décembre 2020 à la société Li était irrecevable, de même qu’il a jugé en conséquence qu’il convenait de rejeter la demande tendant à voir constater le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré.

Il est donc acquis que le refus de renouvellement délivré le 29 décembre 2020 a mis fin au bail en cause au 31 mars 2021.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le bien-fondé du refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-14 précité, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice qui lui a été causé par le défaut de renouvellement.

Aux termes de l’article L.145-17 I, 1° dudit code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu du paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Il incombe au bailleur de rapporter la preuve du motif allégué et de sa gravité, lequel motif doit être imputable au locataire ou aux personnes dont il répond.

A défaut, le congé met régulièrement fin au bail, mais ouvre droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, étant précisé qu’en vertu de l’article L.145-28 du même code, le locataire ne peut alors être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, mais se trouve redevable vis-à-vis du bailleur d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, en réponse à la demande de la société Li de renouvellement du bail signé le 7 septembre 2012, formulée par acte d’huissier signifié le 7 octobre 2020, la SCI Seine Choisy a, par acte d’huissier du 29 décembre 2020, refusé le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime caractérisé par une construction bâtie en dur, non autorisée par la bailleresse, réalisée en façade arrière de l’immeuble, côté cour, dans la continuité du local commercial.

Pour contester le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime, la preneuse reproche au premier juge d’avoir estimé qu’elle avait commis un manquement contractuel du fait de l’édification de la construction litigieuse, alors que non seulement l’existence de cette construction apparaîtrait clairement dans la description faite des lieux dans l’acte notarié d’acquisition de ces derniers par la SCI Seine Choisy en date du 11 août 2014 mais que de surcroît, ladite description correspondrait également à celle faite dans le bail des lieux loués, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge. En outre, elle considère qu’aucun des éléments versés aux débats par l’intimée ne viendrait démontrer qu’elle serait à l’origine de la construction litigieuse.

L’intimée estime quant à elle que même si l’édification était le fait d’un prédécesseur – ce qui est contesté en l’espèce – la jurisprudence retient que le cessionnaire du bail est tenu de réparer les dégradations et de mettre fin à l’infraction qui se poursuit après la cession, rendant ainsi le manquement imputable à la société Li. La construction d’un local en dur sur la cour, sans autorisation préalable du bailleur et en dehors de l’assiette du bail, constituerait donc un manquement grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, compte tenu de la persistance de l’infraction après la délivrance d’un commandement de remise en l’état en 2018, demeuré sans effet.

Pour considérer comme valable le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime, le premier juge a considéré que la preneuse a commis un manquement contractuel du fait de l’édification de la construction litigieuse peu important qu’elle lui soit imputable, puisqu’elle n’a pas mis un terme à la persistance de ce manquement à la suite du commandement de remettre les lieux en état délivré le 12 juin 2018 et qu’ainsi, l’infraction s’étant poursuivie après la mise en demeure, le manquement lui est imputable.

Or, c’est à juste titre que l’appelante fait valoir que la seule lecture des clauses du bail, lequel n’est au demeurant pas versé aux débats, ne contredit aucunement l’existence de la construction litigieuse dans son assiette.

En effet, les parties s’accordent sur le fait que les locaux commerciaux, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, sont désignés comme suit dans le bail : « Une boutique et une arrière-boutique formant une surface totale d’environ 54 m² ouvrant sur l’avant et sur l’arrière du bâtiment » et l’on ne saurait tirer de cette simple et unique mention, le fait que la construction litigieuse ne fait pas partie de ladite surface de 54 m2, le bail mentionnant une « arrière-boutique », à défaut, pour la bailleresse de verser aux débats des éléments propres à le démontrer, notamment des plans et des mesures des locaux loués. De fait, comme le soulève justement l’appelante, aucun des éléments versés au débats par l’intimée ne permet de conclure qu’une construction non-autorisée a été ajoutée dans la cour par la preneuse ou son prédécesseur, pas même le constat d’huissier dressé à la demande de la bailleresse le 17 juillet 2018, lequel fait uniquement état de ce qu’une construction en parpaings surélevée de lucarnes types fenêtres et surmontée d’un toit ondulé semble servir de laboratoire culinaire et de chambre froide. Ce constat ne contredit aucunement le fait que ladite construction puisse faire partie de l’assiette du bail, d’autant que, comme précédemment relevé, ce dernier fait simplement état d’une boutique et d’une arrière-boutique ouvrant sur l’avant et sur l’arrière au rez-de-chaussée du bâtiment, qu’il n’est pas soutenu par la bailleresse que ce n’est plus le cas et qu’il est de surcroît reconnu par les parties que ladite construction apparaît également dans la description des lieux contenue dans l’acte notarié de vente par lequel la SCI Seine Choisy a acquis la propriété de ces derniers, lequel, aux dires de la preneuse et sans que la bailleresse ne le conteste, stipule non seulement au titre de la « désignation des biens vendus » : « en rez-de-chaussée : un local commercial avec cuisine à l’arrière et chambre froide intégrée (construite dans la cour) », mais également au titre de la « consistance des locaux loués » : « partie louée à la SARL société Li, entrée [Adresse 4] : Consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée, avec cuisine à l’arrière et chambre froide intégrée construites dans la cour’ ». Et ce, même s’il est exactement observé par le premier juge que la preneuse est demeurée étrangère à au contrat de vente des locaux loués, qui ne saurait modifier le contenu du contrat de bail, en vertu des principes de l’effet relatif et de la force obligatoire des contrats.

La bailleresse qui ne procède que par allégations, sans produire ni le bail litigieux, ni l’acte de vente des locaux en cause, ni même comme précédemment indiqué aucun plan métré des locaux et se contente de verser aux débats une copie du cadastre modifiées au stylo ainsi que des extraits du site internet Géoportail, échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un motif grave et légitime de non-renouvellement caractérisé par l’édification de la construction litigieuse sans son autorisation et par le défaut de destruction de ladite construction suite à sa mise en demeure du 12 juin 2018.

Il y a en conséquence lieu de déduire des éléments qui précèdent que la SCI Seine Choisy, ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un motif grave et légitime justifiant son refus de renouvellement du bail, se trouve redevable d’une indemnité d’éviction vis-à-vis de la société Li.

Cependant, la cour ne disposant pas en l’état des éléments lui permettant de fixer ladite indemnité au montant de 280.000 euros sollicité par la preneuse, qui n’apporte aucun élément de preuve propre à le justifier puisqu’aucune pièce n’est versée aux débats, il convient avant dire droit sur ce point d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la preneuse, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.

Le jugement attaqué sera infirmé en ce qu’il a estimé qu’un manquement contractuel était établi à l’encontre de la preneuse, caractérisant un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction et en ce qu’il a considéré la preneuse comme occupante sans droit ni titre, ordonné son expulsion et le retrait de ses meubles ainsi que le rétablissement à ses frais des lieux loués dans leur état primitif.

En revanche, dans la mesure où il est constant que le bail s’est trouvé résilié au 31 mars 2021, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer conventionnel en principal de la dernière année de location, taxe et charges en plus, à compter du 1er avril 2021.

Il y a également lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif de renouvellement, dans la mesure où celle-ci n’a développé aucun moyen de ce chef dans ses écritures, échouant ainsi à démontrer que les conditions nécessaires à l’engagement de la responsabilité de la bailleresse sont réunies.

Sur les frais accessoires

Le jugement déféré étant principalement infirmé, il y a lieu également de l’infirmer en ses dispositions relatives aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sont réservées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 3 février 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG N°21/02782) sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de nullité du refus de renouvellement du bail commercial et débouté en conséquence la société Li de sa demande visant à constater son renouvellement, ainsi qu’en ce qu’il a débouté la société Li de sa demande de dommages et intérêts pour refus abusif, et en ce qu’il a condamné la société Li au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SCI Seine Choisy sera redevable vis-à-vis de la société Li d’une indemnité d’éviction ;

Ordonne une expertise avant dire droit sur le montant l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;

Désigne [K] [J] ' [Adresse 5] ' Tel. : [XXXXXXXX01] ' Port.: [XXXXXXXX02]

en qualité d’expert avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la société Li au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;

— visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la preneuse ;

— rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente dé clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial) ;

d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— dresser rapport ;

Dit que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et, sauf conciliation des parties, déposera l’original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris dans les dix-huit mois de sa saisine ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SARL Société Li à la Régie de la cour d’appel de Paris, [Adresse 6] avant le 28 février 2026 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 11 mars 2026 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE