Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

(n° 40, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06728 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOAI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Décembre 2022 – tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 21/05896

APPELANTE

S.A.R.L. SUPERCOSMETIQUE

[Adresse 1]

[Localité 1]

agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de Paris, toque : L0069

INTIMEE

S.C.I. JEROME

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 504 657 172

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-Philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : C2001

PARTIE INTERVENANTE

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL [Localité 4] COMMUNE, personne morale de droit public

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : C2001

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

— M^me Marie GIROUSSE, conseillère

— M^me Hélène BUSSIERE, conseillère venant compléter la composition conformément aux dispositions de l’article R.312-3 du code de l’organisation judiciaire

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par Wendy PANG FOU, greffier présent lors de la mise à disposition.

I-FAITS ET PROCEDURE

1. La cour est saisie de l’appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny rendu le 28 décembre 2022 dans une affaire opposant la SARL Supercosmétique à la SCI [H].

2. Le litige à l’origine de cette décision porte sur la validité d’un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

3. Par acte sous seing privé en date du l7 juillet 2012, la SCI [H] a renouvelé un bail commercial au profit de la SARL Supercosmétique portant sur différents locaux sis [Adresse 4] à Saint Denis (93200), comprenant sur rue, une boutique avec arrière-boutique ayant une porte d’accès sur le couloir de l’immeuble et comportant un wc, et, dans la cour, cinq caves à usage de réserves, pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir le 1er juillet 201l, pour se terminer le 30 juin 2020.

4. Le loyer a été fixé à la somme annuelle en principal de 10.000 euros, hors charges et taxes en sus.

5. Par exploit d’huissier du 30 décembre 2019, la SCI [H] a fait délivrer à sa locataire un congé pour le 30 juin 2020 en lui refusant tout droit au renouvellement et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

6. Par acte extrajudiciaire en date du 14 juin 2021, la société Supercosmétique a assigné la SCI [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny notamment aux fins de faire annuler le congé, de constater le renouvellement du bail et de fixer le prix du loyer renouvelé.

7. Par jugement en date du 28 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a, en substance :

— constaté que le congé sans offre de renouvellement du 30 décembre 2019 est valable ;

ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et commis pour y procéder Monsieur [F] [X], Cabinet [F], avec mission habituelle en la matière ;

— sursis à statuer sur la demande d’indemnité d’éviction dans l’attente du rapport d’expertise;

— condamné la société Supercosmétique à payer à la SCI [H], à compter du 30 juin 2020 jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter du refus de renouvellement et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné la société Supercosmétique aux dépens, et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI [H].

8. Par acte en date du 7 avril 2023 remis au greffe de la cour d’appel de Paris, la société Supercosmétique a interjeté appel du jugement.

9. Par acte du 2 septembre 2024, l’Etablissement public territorial plaine commune s’est porté acquéreur de l’immeuble dont le local commercial objet du présent litige fait partie, venant ainsi aux droits de la SCI [H].

10. Monsieur [F] a déposé son rapport d’expertise le 18 juillet 2024.

11. La clôture a été prononcée le 17 septembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 17 décembre 2025.

II-MOYENS ET PRETENTIONS

12. Par conclusions notifiées le 29 août 2025, la société Supercosmétique, appelante, demande à la cour de :

— dire l’arrêt à intervenir opposable à l’EPT [Localité 4] Commune ;

— infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 28 décembre 2022, en ce qu’il a :

o constaté que le congé sans offre de renouvellement du 30 décembre 2019 est valable ;

o condamné la société Supercosmétique à payer à la SCI [H], à compter du 30 juin 2020 jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter du refus de renouvellement et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

o condamné la société Supercosmétique aux dépens,

o condamné la société Supercosmétique à payer à la SCI [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o rejeté la demande de la société Supercosmétique tendant au remboursement du trop-perçu du loyer du fait du rejet de l’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) aux lieu et place de l’indice du coût de la construction (ICC);

Statuant à nouveau,

— par suite, dire et juger que le bail du 10 mai 1999 renouvelé par l’avenant du 17 juillet 2012 à effet du 1er juillet 2011 jusqu’au 30 juin 2020, s’est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2020 pour 9 ans selon l’indice ILC et non celui de l’ICC au prix 11 286,44 € en principal par an, aux clauses et conditions du bail expiré ;

— condamner la SCI [H] à restituer à la SARL Supercosmétique le trop-perçu de 253 € sous réserve d’ajustement jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir ;

— décharger la société SARL Supercosmétique de toute condamnation aux dépens, ainsi qu’aux frais irrépétibles alloués à tort au bailleur, au stade d’un jugement avant-dire droit ayant pour but à titre principal d’évaluer l’indemnité d’éviction du locataire ;

— condamner la SCI Jerôme à payer la somme de 3000 € à la société Supercosmétique, sa locataire, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même société aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par Maitre Sylvie Kong Thong en application de l’article 699 du CPC.

13. Par conclusions notifiées le 22 juillet 2025, la SCI [H] intimée, demande à la cour de :

— débouter la SARL Supercosmétique de l’ensemble de ses moyens, demandes et conclusions ;

— recevoir l’Établissement Public Territorial en sa constitution et ses écritures à la suite de l’acquisition du local litigieux, et y faire droit ;

— recevoir la SCI [H] en ses écritures et y faisant droit ;

En conséquence,

—  confirmer le jugement rendu la 28 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5, Section 3, N° RG 21/05896 – N° Portalis DB3S-W-B7F VKN5, N° de MINUTE : 22/02464 en ce qu’il a :

o constaté la validité du congé sans offre de renouvellement signifié le 30 décembre 2019 par la SCI [H] à la SARL Supercosmétique ;

o ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation ;

o condamné la société Supercosmétique à payer à la SCI [H], à compter du 30 juin 2020 jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter du refus de renouvellement et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

o condamné la société Supercosmétique aux dépens ;

o condamné la société Supercosmétique à payer à la SCI [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o rejeté la demande de la société Supercosmétique tendant au remboursement du trop-perçu du loyer du fait du rejet de l’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) aux lieu et place de l’indice du coût de la construction (ICC)

— débouter la SARL Supercosmétique du surplus de ses demandes ;

— condamner la SARL Supercosmétique au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Supercosmétique au paiement des entiers dépens en cause d’appel, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe Touati, avocat à [Localité 2].

14. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025.

15. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile

III- MOTIFS DE LA DECISION

A – Sur le congé et sur la fraude

Moyens des parties

16. L’appelante soutient que le congé avec refus de renouvellement du bail délivré le 30 décembre 2019 aurait été notifié dans le but de faire échec aux règles relatives au plafonnement du loyer.

Il fait valoir qu’à la suite de ce refus de renouvellement, la SCI bailleresse lui a proposé un projet de nouveau bail prévoyant un loyer annuel de 13.000 euros, alors que, selon l’évolution des indices applicables, le loyer renouvelé n’aurait pas dû excéder la somme de 11.539 euros à la date du renouvellement, soit le 1er juillet 2020.

Elle en déduit que le congé avec refus de renouvellement aurait eu pour seul objet de contraindre le preneur à accepter un loyer supérieur à celui résultant de l’application des règles de plafonnement et qu’il serait, en conséquence, entaché de fraude, de sorte qu’il encourrait la nullité.

L’appelante soutient en outre que la SCI bailleresse aurait déjà, à l’occasion d’un précédent renouvellement intervenu en 2010, recouru à un congé avec refus de renouvellement dans des circonstances similaires, lesquelles avaient conduit, à l’issue d’une transaction conclue en 2012, au retrait du refus de renouvellement et à la poursuite des relations contractuelles.

Elle estime que la répétition de ce procédé à intervalles de neuf années caractériserait un contournement délibéré des règles applicables au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

17. L’intimée soutient que, sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail avec indemnité d’éviction.

Elle fait valoir que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 décembre 2019 est conforme aux dispositions de l’article L.145-9, alinéa 5, du code de commerce et que sa régularité n’est, au demeurant, pas contestée.

L’intimée soutient en outre que l’appelante n’apporte aucun élément de preuve de nature à établir l’existence d’une fraude dans la délivrance de ce congé, la charge de la preuve incombant à celui qui l’allègue.

Elle fait valoir que le protocole conclu entre les parties en 2012, à la suite d’un précédent refus de renouvellement intervenu en 2010, ne saurait constituer, à lui seul, une preuve de l’existence d’un contournement des règles applicables au plafonnement du loyer lors du renouvellement litigieux.

L’intimée rappelle enfin que, conformément aux dispositions de l’article L.145-58 du code de commerce, le bailleur bénéficie d’un droit de repentir lui permettant, après avoir refusé le renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, de revenir sur sa décision en offrant le renouvellement, de sorte que l’exercice de cette faculté ne saurait, en lui-même, caractériser une fraude.

Réponse de la cour,

18. En droit, aux termes de l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

La fraude suppose la volonté de détourner l’application d’une règle obligatoire par la mise en 'uvre d’un moyen permettant d’atteindre un résultat prohibé par la règle de droit, au détriment des droits du cocontractant

La charge de la preuve du caractère frauduleux de la man’uvre incombe à celui qui l’invoque.

19. En l’espèce, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que la preuve d’une fraude du bailleur destinée à contourner les règles de fixation du loyer en renouvellement n’était pas caractérisée.

Il sera simplement ajouté que le seul fait pour le bailleur d’engager, après la délivrance d’un congé, des discussions pré-contractuelles en adressant, par courrier électronique, au preneur un projet de bail non signé et en échangeant sur une éventuelle adaptation des conditions financières du contrat, ne caractérisent pas en soi un procédé destiné à contourner les règles de fixation du loyer renouvelé en fraude des droits du preneur.

Au demeurant, la proposition ainsi faîte, de conclure un nouveau contrat à des clauses et conditions différentes du bail dont congé a été donné, ne saurait davantage constituer un acte exprimant de manière non équivoque l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, lequel emporte renouvellement du bail échu et ne peut comporter la proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle du contrat et, notamment, du loyer.

Enfin, la seule réitération de cette méthode à l’occasion du congé litigieux ne caractérise pas en soi une volonté frauduleuse de la part du bailleur.

Il s’ensuit que l’exercice, par le bailleur, des prérogatives que lui confèrent les dispositions du code de commerce et, notamment, la faculté de délivrer un congé avec refus de renouvellement assorti d’une indemnité d’éviction puis d’engager des discussions relatives à un projet de bail, ne saurait, en l’absence d’éléments établissant une volonté frauduleuse, caractériser une fraude.

20. En conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a retenu la validité du congé délivré le 30 décembre 2019, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

B – Sur la demande de remboursement du trop-perçu de loyer à compter du 1er juillet 2020

Moyens des parties

21. L’appelante soutient que les modalités d’augmentation du loyer n’auraient pas été scrupuleusement observées par le bailleur, en ce que celui-ci aurait continué à appliquer l’indice du coût de la construction lors des révisions du loyer intervenues au 1er juillet 2017 et au 1er juillet 2020, au lieu de recourir à l’indice des loyers commerciaux.

Elle rappelle que l’indice du coût de la construction a été supprimé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » pour le calcul du loyer plafonné lors du renouvellement du bail, de sorte que l’application de cet indice lors de la troisième révision triennale constituerait une application inadaptée des dispositions légales en vigueur.

L’appelante fait valoir que, dans ces conditions, le loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 aurait dû être fixé à la somme de 11.160,45 euros par an, et non à celle de 11.539,44 euros résultant de l’utilisation d’un indice erroné.

Elle ajoute que l’expert judiciaire désigné par le tribunal, aux termes du jugement du 28 décembre 2022, a fixé le montant du loyer de renouvellement à la somme de 11.286,44 euros, ce dont il déduit que la SCI bailleresse aurait perçu, pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2021, un trop-perçu de loyer d’un montant de 253 euros.

L’appelante soutient enfin que le maintien de l’indice du coût de la construction pour le calcul du loyer plafonné lors du renouvellement du bail serait contraire aux dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 et justifierait, en conséquence, la restitution du trop-perçu allégué.

22. L’intimée fait valoir que l’indice du coût de la construction constitue l’indice de référence choisi par les parties lors de la conclusion de l’avenant au contrat de bail du 17 juillet 2012, lequel demeure applicable en l’absence de conclusion d’un nouveau contrat de bail ou de renouvellement intervenu postérieurement.

Elle rappelle que, si la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » prévoit que, depuis le 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction ne peut plus être utilisé comme indice de référence lors de la signature ou du renouvellement d’un bail commercial, ces dispositions ne s’appliquent pas aux contrats conclus antérieurement à cette date et cela en l’absence de renouvellement.

L’intimée soutient en conséquence que faute de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2014, le bailleur était fondé à continuer d’appliquer au titre des révisions triennales, l’indice du coût de la construction initialement prévu par les parties.

Elle fait valoir que l’application de cet indice résulte de la volonté contractuelle des parties, telle qu’exprimée dans l’avenant du 17 juillet 2012 et qu’en l’absence de modification contractuelle ultérieure, le bailleur n’était pas tenu de substituer un autre indice de référence.

L’intimée en déduit que les modalités de calcul du loyer appliquées par la SCI bailleresse étaient conformes aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales applicables. L’intimée soutient que la demande de remboursement d’un prétendu trop-perçu de loyer n’est pas fondée et doit être rejetée.

Réponse de la cour,

23. En droit, l’article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, substitue à l’indice du coût de la construction l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires pour la révision légale du loyer.

L’article 21, II, de la loi du 18 juin 2014 prévoit que les dispositions modifiant notamment l’article L. 145-38 du code de commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi.

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Il appartient à la partie qui invoque l’application des dispositions nouvelles d’établir que le contrat en cause a été conclu ou renouvelé postérieurement à leur entrée en vigueur.

Il en résulte que les baux conclus ou renouvelés antérieurement à cette date demeurent régis, pour la révision légale du loyer, par les dispositions en vigueur au jour de leur conclusion ou de leur renouvellement.

24. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un avenant au bail le 17 juillet 2012 prévoyant le recours à l’indice du coût de la construction pour la révision du loyer avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et il est constant qu’aucun nouveau bail n’a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de ces dispositions, ni qu’un nouvel avenant ait substitué un autre indice de référence.

Il s’infère de ces dispositions que c’est à bon droit que les variations de loyer intervenues en 2017 et 2020 ont été calculées en application de l’indice contractuellement stipulé en 2012.

25. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement du prétendu trop-perçu de loyer.

C- Sur l’ indemnité d’occupation

Moyens des parties

26. L’intimée sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL Supercosmétique à compter de la résiliation du bail par l’effet du congé, à un montant égal au dernier loyer appelé. Il fait valoir que le preneur s’étant maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation devait être fixée par référence au dernier loyer en vigueur, outre les frais, charges et taxes, conformément à la dernière quittance émise.

Réponse de la cour

27. En droit, aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, le preneur qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction est en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. En contrepartie de ce maintien dans les lieux, il devient débiteur d’une indemnité d’occupation, laquelle doit correspondre à la valeur locative.

28. En l’espèce, le bail a été résilié par l’effet du congé. La société locataire s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette résiliation.

L’indemnité d’occupation due par la société Supercosmétique a été fixée à un montant égal au dernier loyer, outre les frais, charges et taxes, conformément à la dernière quittance émise et ce point n’est pas discuté par l’appelante

29. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer appelé, outre les frais, charges et taxes.

D – Sur les frais du procès

30. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

31. La condamnation de la société Supercosmétique en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’étant formulé dans les dernières conclusions des intimés au bénéfice d’aucune d’entre elle, il ne pourra y être fait droit. Toutes demandes à ce titre seront rejetées.

La SCI [H] sera condamnée à supporter la charge des dépens d 'appel.

IV-PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 28 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG N°21/05896) en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la société Supercosmétique de ses demandes formées au titre du rejet de l’application de l’indice des loyers commerciaux aux lieux et place de l’indice du coût de la construction ;

Déboute la société Supercosmétique de ses demandes formées au titre du trop perçu ;

Déboute la société Supercosmétique de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Supercosmétique aux dépens.

La Greffière, La Présidente,