Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2026

(n°2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01696 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZRL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 23/01285

APPELANTE

Madame [H] [D]

[Adresse 5],

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/511600 du 13/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

PARIS HABITAT ' OPH établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 344 810 825

Dont le siège social se trouve [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Laura Tardy, conseillère

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 03 février 2026 et prorogé au 10 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS , Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Exposé du litige

Le 16 novembre 1978, l’OPAC de [Localité 8] a donné à bail à Mme [Z] [X] un logement de trois pièces situé [Adresse 6].

[Z] [X] est décédée le 12 novembre 2019.

Mme [H] [X] a sollicité le transfert du bail à son profit, en sa qualité de fille de la défunte, par courrier du 3 juillet 2020, ce à quoi s’est opposé par courrier du 21 février 2021 1'Epic [Localité 8] Habitat-Oph considérant que les conditions légales, notamment celle de cohabitation depuis plus d’un an, n’étaient pas justifiées. Elle a par courrier LRAR du 30 juillet 2021, précisé qu’une dette s’était constituée à hauteur de 5531, 59 euros.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 novembre 2022 a permis de vérifier que le logement est effectivement occupé par Mme [H] [X] qui a déclaré que : « J’habite ici depuis trois ans. Quand je suis arrivée ici pour m’occuper de ma mère, elle était chez s’ur et elle est décédée concomitamment. Je vis seule ici et de temps en temps avec ma fille qui a 34 ans ».

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2023, l’Epic Paris Habitat-Oph a fait assigner Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 07 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté la résiliation du contrat de bail relativement au logement sis situé [Adresse 6] à la date du décès de la locataire, [Z] [X] soit le 12 novembre 2019;

— constaté que Mme [H] [X] est occupante sans droit ni titre de ce bien ;

— ordonné en conséquence à Mme [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté Mme [H] [X] de ses demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

— condamné Mme [H] [X] à verser à l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph la somme de [Localité 1], 40 (décompte au 3 1 mars 2023), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation,

— condamné Mme [H] [X] à verser à l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du Ier avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamné Mme [H] [X] aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais du constat d’huissier du 22 novembre 2022 ;

— dit n’y avoir lieu à versement d’une indemnité au visa de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe en date du 09 janvier 2024, Mme [H] [X] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 05 mars 2024, Mme [H] [X] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement en toute ces dispositions, et statuant à nouveau,

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions à son encontre,

A titre principal :

— prononcer le transfert du bail en sa faveur,

— lui octroyer un délai de 36 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif, moyennant un versement mensuel de 150 euros en plus du loyer courant et charges ;

A titre subsidiaire :

— lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, soit 36 mois ;

— lui octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif, soit un versement mensuel de 150 euros en plus du loyer courant et charges ;

— En tout état de cause :

— débouter la bailleresse de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— condamner Mme [H] [X] au paiement de la somme actualisée de 4 182,80 euros arrêtée au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation ainsi qu’à toute somme qui sera due à ce titre et équivalente au montant du loyer et des charges à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

— débouter Mme [H] [X] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [H] [X] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner enfin aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier et qui seront recouvrés par Maître Carole Bernardini conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile qui comprendront le coût de la sommation.

La clôture de l’instruction a été rendue le 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [H] [X].

1) Sur la demande de transfert de bail.

Au soutien de son appel, Mme [H] [X] invoque les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir qu’elle remplit les conditions d’attribution et que la surface de l’appartement de sa mère aujourd’hui décédée est parfaitement adaptée à la taille de la famille composée d’une mère avec un enfant, qu’elle a bien demeuré dans cet appartement avant le décès de sa mère et qu’elle y vit toujours. Elle ajoute que l’expulser reviendrait à la plonger avec son enfant mineur dans une situation d’extrême précarité.

L’Epic [Localité 8] Habitat-Oph réplique que le bail litigieux a pris fin par l’effet du décès de [Z] [X] à la date du 12 novembre 2019, que Mme [H] [X], sa fille, n’a pas restitué les clés du logement qu’elle a arbitrairement pris la décision d’occuper et qu’elle est donc sans droit ni titre depuis la date du décès de sa mère, que les dispositions de l’article 14 invoquées par l’appelante à l’appui de sa demande sont inapplicables en l’espèce, dès lors qu’elle ne démontre nullement avoir occupé le logement avec sa mère dans l’année précédant le décès de cette dernière. L’Epic [Localité 8] Habitat-Oph souligne que Mme [H] [X] n’a jamais cru devoir se présenter auprès de ses services pour s’expliquer sur la situation lorsque des courriers lui ont été adressés.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…). A défaut de personnes remplissant les conditions légales pour bénéficier du transfert du bail, celui-ci est résilié de plein droit.

En vertu de ce texte, il appartient à celui qui se prévaut du transfert de bail à son profit d’établir qu’il existait une véritable communauté de vie avec le locataire en titre au moins un an avant le décès de ce dernier, le délai étant calculé à compter de la date du décès.

En l’espèce, Mme [H] [X] ne verse pas la moindre pièce de nature à établir une cohabitation stable et continue avec sa mère au moins un an avant le décès de cette dernière, se bornant à procéder par simples affirmations.

Au contraire il résulte des propres déclarations de l’appelante qu’elle n’a jamais habité avec sa mère qui est décédée alors qu’elle résidait chez son autre fille.

Enfin il résulte de l’acte de décès que [Z] [X] avait fixé son domicile à [Localité 7] et qu’elle n’habitait donc plus son logement, ce qui exclut d’autant plus toute cohabitation avec sa fille Mme [H] [X].

Mme [H] [X] ne remplit pas l’une des conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et elle n’est donc pas éligible au transfert.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à [Z] [X] au jour du décès de cette dernière, soit à compter du 13 novembre 2019, en ce qu’il a constaté que Mme [H] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date et en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et ses conséquences.

2) Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Mme [H] [X] doit être tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux.

Le dernier décompte produit actualisé au 10 octobre 2025 fait état d’une somme restant due de 4 182,80 euros échéance du mois de septembre 2025 incluse, une partie de la dette ayant été effacée à la suite d’une décision de la Commission de Surendettement du 6 mai 2025.

Aucun règlement n’a été effectué depuis le décès de la locataire à l’exception de quelques versements sporadiques pour des montants modiques ne correspondant pas à l’indemnité d’occupation courante et qui font suite à de longues périodes de suspension de paiement.

En conséquence, Mme [H] [X] doit être condamnée au paiement de la somme de 4 182,80 euros correspondant aux arriérés d’indemnité d’occupation échus entre le décès de la locataire et le 10 octobre 2025 après prise en compte de l’effacement d’une partie de la dette par la commission de surendettement des particuliers. Le jugement est infirmé sur le montant qui doit être alloué à l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph.

Sur la demande de délais de Mme [H] [X] pour s’acquitter du paiement des indemnités d’occupation.

Mme [H] [X] sollicite des délais de paiement, sans expliciter comment elle pourra s’acquitter de l’arriéré des indemnités d’occupation qui n’ont pas fait l’objet d’un effacement et des indemnités d’occupation courante.

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Or en l’espèce, ainsi que le fait observer L’Epic [Localité 8] Habitat-Oph , la dette de Mme [H] [X] ne cesse d’augmenter et l’occupante ne s’est même pas acquitté de la totalité des indemnités d’occupation après l’audience de plaidoiries devant le premier juge, de sorte qu’elle s’élève encore à la somme de 4 182,80 euros au 10 octobre 2025.

En outre, l’appelante ne fournit aucune information sur ses ressources et ses charges. Il est donc impossible de vérifier s’il lui est possible de régler son arriéré indemnitaire dans un délai raisonnable. Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais de paiement. Le jugement est confirmé.

— Sur la demande de délais pour libérer les lieux.

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L’article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [H] [X] a déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Il ne justifie d’aucune démarche en vue de son relogement. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour libérer les lieux. Le jugement est confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son recours, Mme [H] [X] sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [H] [X] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par L’Epic [Localité 8] Habitat-Oph peut être équitablement fixée à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 07 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [H] [X] à verser à l’Epic Paris Habitat-Oph la somme de 13038, 40 euros (décompte au 31 mars 2023), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation ,

Statuant de nouveau sur ce chef du jugement infirmé :

Condamne Mme [H] [X] à verser à l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph la somme de 4182, 80 euros (décompte au 10 octobre 2025), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation ,

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [X] à verser à l’Epic [Localité 8] Habitat-Oph la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [X] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Carole Bernardini conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile qui comprendront le coût de la sommation de payer.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,