COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

Rôle N° RG 21/18465 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BITPO

S.C.I. LILI

C/

S.A.S.U. O’SEVEN

Copie exécutoire délivrée

le : 15 janvier 2026

à :

M^e Patrick GEORGES

M^e Thomas HUGUES

M^e Christine BALENCI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 02 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n°18/12479.

APPELANTE

S.C.I. LILI

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Patrick GEORGES de la SELARL PATRICK GEORGES ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON et ayant pour avocat plaidant M^e Olivier HASENFRATZ de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS

Par constitution en lieu et place en date du 2 Janvier 2026, M^e Christine BALENCI remplace M^e Patrick GEORGES

INTIMÉE

S.A.S.U. O’SEVEN

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Julie BILLIEMAZ, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er avril 2014, la SCI Lili a donné à bail à la SASU O’Seven un local commercial d’une surface de 60 m² sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Marseille ( 13004) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 € hors taxes et afin d’y exploiter une activité de conception et vente de pizzas, débit de boissons et vente de plats cuisinés à emporter.

Déplorant de multiples désordres affectant les locaux donnés à bail tels que des infiltrations, le dysfonctionnement de l’évacuation des eaux usées et une installation électrique non conforme, la SASU O’Seven a mis en demeure la SCI Lili, par courriers recommandés des 16 et 30 novembre 2017, d’effectuer les travaux de mise aux normes d’hygiène et de sécurité obligatoires.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2018, le juge des référés a ordonné que le loyer versé par la SASU O’Seven à la SCI Lili soit réduit à hauteur de 400 € par mois jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état des locaux loués et que le solde, soit 450 €, soit consigné sur le compte de la CARPA de [Localité 5].

Par exploit du 5 novembre 2018, la SASU O’Seven a fait assigner la SCI Lili devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation à effectuer les travaux de remise en état nécessaires et à l’indemniser de son préjudice de jouissance.

Par acte extra-judiciaire du 31 juillet 2019, la SASU O’Seven a fait délivrer un congé pour une date de fin de bail fixée au 31 mars 2020.

La SASU O’Seven a finalement cessé toute exploitation à compter du 8 septembre 2019.

La restitution des locaux n’a pu intervenir le 31 mars 2020 en raison de la crise sanitaire et un état des lieux de sortie avec remise des clés a été dressé le 22 mai 2020.

Par jugement en date du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SASU O’Seven,

— prononcé la résiliation du bail commercial aux torts de la SCI Lili à la date du 31 mars 2020,

— condamné la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven les sommes suivantes:

* 10.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— constaté que la SASU O’Seven est redevable envers la SCI Lili de la somme de 8.750 € au titre du reliquat de loyers entre le 1er janvier 2019 et le 31 mars 2020 ( soit 450 € mensuels pendant cette période),

— ordonné à la CARPA de reverser intégralement le solde du compte CARPA n° 53883109300 portant les références du sous-compte '2019 TH01-O’Seven/ SCI Lili’ à la SCI Lili,

— ordonné la compensation d’office entre les dettes réciproques des parties,

— débouté la SASU O’Seven de ses autres demandes d’indemnisation,

— rejeté toutes les demandes de la SCI Lili,

— condamné la SCI Lili à payer à la SASU O’Seven la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Lili aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a, notamment, retenu que:

1. Sur les désordres invoqués et la charge des travaux:

— le bail mettait à la charge du preneur les grosses réparations qui sont celles qui ont trait au gros oeuvre et à la structure de l’immeuble, notamment celles permettant au preneur d’être clos et couvert mais une telle clause ne saurait s’appliquer si l’état des locaux et leur vétusté empêchent le preneur d’y exercer son activité commerciale, le bail n’ayant pas entendu déroger aux règles de l’article 1755 du code civil,

— au regard des pièces produites, les problèmes d’évacuation des eaux usées et de non conformité de l’électricité constituent des désordres affectant le clos et le couvert que le bailleur est en tout état de cause tenu d’assurer pour ne pas manquer à son obligation de délivrance dès lors que ce type de désordre empêche un usage des locaux loués conforme à leur destination, en l’espèce, celle de restaurant, et ce nonobstant les clauses du bail,

— le bailleur ne démontre pas en quoi le montant du loyer convenu serait de nature à compenser la prise en charge par le preneur de gros travaux de réparations tels que la réfection totale de l’installation électrique,

— la présomption invoquée par le bailleur résultant de l’article 1731 du code civil n’est applicable qu’aux seules réparations locatives et non aux grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil,

— en considération de ces éléments, la SCI Lili a failli à son obligation de délivrance et doit être condamnée à indemniser la SASU O’Seven de ses préjudices en découlant,

— corrélativement, la SCI Lili doit être déboutée de ses demandes en indemnisation du préjudice financier résultant des travaux de remise en état puisqu’elle succombe face à la demande principale du demandeur et au titre de la taxe foncière, en l’absence d’un quelconque justificatif.

2. Sur l’indemnisation des manquements à son obligation par la SCI Lili

— il convient de faire droit à la demande de la SASU O’Seven et de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial mais à compter du 31 mars 2020 telle que régulièrement donnée initialement dans le congé qu’elle a fait signifier au bailleur mais non à compter du 1er septembre 2019 comme elle le soutient à tort, le simple courrier qu’elle a adressé le 19 septembre 2019 indiquant mettre fin à son exploitation ne pouvant constituer un congé régulier.

— le préjudice de jouissance invoqué par la preneuse ne peut pas être indemnisé à hauteur de la moitié du loyer, ce calcul ne pouvant s’appliquer que dans l’attente de la réalisation des travaux mais pas pour l’indemnisation d’un tel préjudice , à défaut pour la preneuse de justifier que ce trouble a empêché la moitié du temps l’activité du local,

— même sans la production d’éléments chiffrés, le tribunal est en mesure de fixer ce préjudice à la somme de 10.000 €,

— il est établi que la SCI Lili n’a jamais daigné répondre aux sollicitations de la SASU O’Seven, que les courriers recommandés sont revenus ' pli avisé mais non réclamé, qu’elle n’a pas souhaité être présente à l’audience de référé, s’est constituée au fond très tardivement et a multiplié les demandes de renvoi pour déposer ses conclusions, comportement qui est constitutif d’une résistance abusive, justifiant l’allocation de dommages et intérêts à la SASU O’Seven à hauteur de 5.000 €,

— le surplus des préjudices que cette dernière invoque n’est en revanche pas établi.

Par déclaration en date du 29 décembre 2021, la SCI Lili a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 février 2022, la SCI Lili demande à la cour de:

— infirmer le jugement du 2 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille sur les dispositions contestées,

Statuer à nouveau,

— juger que la SASU O’Seven a été défaillante dans l’exécution de son contrat de location en ne procédant pas aux réparations et entretiens contractuellement prévus et antérieurs à la loi Pinel,

— juger que la vétusté des locaux évoqués provient du manquement contractuel à son obligation d’entretenir et de réparer les locaux conformément aux dispositions contractuelles,

— condamner la SASU O’Seven à une indemnité financière d’un montant de 21.850 € pour les travaux non réalisés pour lesquels elle avait un devis,

— condamner la SASU O’Seven à payer la somme de 3.856 € au titre de la quote-part due sur la taxe foncière de l’immeuble,

— condamner la SASU O’Seven à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SASU O’Seven, suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2022, demande à la cour de:

Vu les articles 1240, 1241, 1719, 1720, 1722, 1383 et 1383-2 du code civil,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 2 décembre 2021 en ce qu’il a dit et jugé que la SCI Lili avait commis une faute au titre de ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux pris à bail par la SASU O’Seven et que les locaux commerciaux mis à disposition par la SCI Lili dans le cadre du contrat de bail commercial signé le 1er avril 2014 avec la SASU O’Seven étaient vétustes et non conformes,

— débouter la SCI Lili de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Pour le surplus,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 2 décembre 2021,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— prononcer à compter du 1er septembre 2019, la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er avril 2014 liant la SASU O’Seven à la SCI Lili aux torts exclusifs de la SCI Lili,

En conséquence,

— condamner la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 2.800 € correspondant à 7 mois de loyer x 400 € , en restitution des loyers versés du 1er septembre 2019 au 31 mars 2020, compte tenu de la résiliation judiciaire du bail commercial intervenue au 1er septembre 2019,

— condamner la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 25.200 € en réparation de son trouble de jouissance subi du 1er avril 2014 au 31 août 2019 ( 28.800 € – 3.600 €),

— ordonner à la CARPA de Marseille que le solde du compte CARPA n° 53883109300 portant les références du sous-compte '2019 TH01-O’Seven/ SCI Lili’ soit intégralement restitué à la SASU O’Seven,

— donner acte que la SASU O’Seven a seulement versé, depuis janvier 2019 jusqu’au 31 mars 2020 entre les mains de la SCI Lili, une somme mensuelle de 400 € hors charges au titre du loyer du bail commercial signé le 1er avril 2014,

— ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques entre le reliquat des sommes versées par la SASU O’Seven depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 31 août 2019, soit une somme totale de 3.600 €, sur le compte CARPA n° 53883109300 portant les références du sous-compte '2019 TH01-O’Seven/ SCI Lili’ avec la somme de 28.800 € sollicitée par la SASU O’Seven en réparation de son préjudice de jouissance subi,

— condamner la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 15.000 € en réparation du préjudice moral dû à l’atteinte à son image et à sa réputation,

— condamner la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 15.000 € en réparation de la perte de son fonds de commerce,

— condamner la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 10.000 € en réparation de préjudice subi au regard du comportement abusif et dilatoire de la SCI Lili,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Lili aux entiers dépens de l’instance, frais de constat d’huissier inclus.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 octobre 2025.

MOTIFS

En cause d’appel, les dispositions du jugement entrepris ayant rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SASU O’Seven ne sont pas discutées. Elles seront en conséquence purement et simplement confirmées.

Sur le manquement de la SCI Lili à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux à bail

La SCI Lili rappelle que la bail a été conclu avant la loi Pinel et qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état et que celui-ci a accepté de signer un bail en donnant son accord pour prendre le local en l’état et assumer la charge des réparations, y compris celles relevant de l’article 606 du code civil, lors de la prise de possession pour pouvoir exercer son activité, expliquant la fixation d’un loyer minoré. Elle considère que le bail comporte une clause transférant le coût de tous les travaux sur le locataire, y compris ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou mettre en conformité les locaux, à savoir les travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l’immeuble, son infrastructure et le rendant impropre à sa destination.

La SASU O’Seven sollicite, pour sa part, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des lieux donnés à bail, faisant valoir que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause relative à l’exécution des travaux dans les locaux et qu’il est tenu de fournir la chose définie au bail ainsi que ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger. Elle soutient que le défaut de conformité de l’installation électrique, le système défaillant d’évacuation des eaux usées, les fuites, les fissures et le défaut d’étanchéité de la toiture ne lui ont pas permis d’exploiter les lieux conformément à la destination du bail et que l’appelante a incontestablement manqué à son obligation de délivrance.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin, l’article 1755 dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnés que par vétusté ou force majeure.

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ne s’agit pas d’une exécution instantanée exécutée dès la remise matérielle des lieux. L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail.

Il n’est pas contesté que le bail litigieux a été régularisé avant l’entrée en vigueur la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014, permettant en matière de bail commercial, au bailleur de se décharger sur le locataire des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil en vertu d’une clause expresse et non ambiguë, laquelle est d’interprétation stricte quant à la nature et l’étendue des obligations dont le bailleur se décharge sur le preneur.

En revanche, aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, à savoir de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux. Ainsi la clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle.

Le bail commercial, signé entre les parties le 1er avril 2014, rappelle que les locaux sont destinés à un usage de ' restaurant-Snack’ et comporte une clause III ' Charges et conditions générales’ stipulant que:

' 1° Etat des lieux:

Il ( le preneur) devra prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux ou réparation pendant le cours du bail (…)

2° Entretien- réparations- charges:

Le preneur devra pendant le cours du bail conserver les locaux loués en bon état d’entretien et de réparation locatives. Il devra effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, le loyer étant fixé compte tenu de cette prise en charge (…)'

Conformément à l’article 606 du code civil les grosses réparations sont celles des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

Si effectivement, le bail mettait à la charge du preneur les grosses réparations au sens de l’article susvisé, une telle clause n’inclut pas de manière expresse les réparations occasionnées par la vétusté des locaux qui empêche le preneur d’y exercer son activité commerciale, à savoir l’exploitation d’un restaurant-snack, plus particulièrement de pizzeria.

En effet, à la lecture du bail, il n’a nullement été dérogé aux règles de l’article 1755 du code civil et la clause d’acceptation par le preneur des locaux en l’état où ils se trouvent ne permet pas au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle et par là d’exécuter les travaux rendus nécessaires par la vétusté et indispensables à une utilisation normale des lieux et sans danger.

La SASU O’Seven communique un procès-verbal de constat dressé le 2 février 2018 aux termes duquel, l’huissier a relevé que:

— s’agissant de l’installation électrique:

* le tableau électrique est vétuste,

* au-dessus du tableau électrique se trouve une goulotte avec ces câbles apparents,

* au-dessus des coffrets de dérivation, un câble sort du mur avec des fils d’alimentation électrique pour appareils, fils qui sont à nu, sans sucre et sans protection,

* la présence d’un boîtier électrique ouvert sans couvercle avec des fils d’alimentation qui sortent de l’appareillage,

* le tableau électrique n’est pas équipé d’un disjoncteur, lequel se situe dans les parties communes de l’immeuble voisin, le preneur ne disposant pas la clé pour y pénétrer,

— concernant l’évacuation des eaux usées:

* il existe une forte humidité cumulée avec des odeurs d’égout et d’eaux usées dans l’entrée et les parties communes de l’immeuble,

* le diamètre de 40 mm du tuyau pour l’évacuation des eaux usées est insuffisant et est couplé avec des odeurs nauséabondes d’eaux usées qui se répandent dans la cuisine du local commercial,

* les eaux usées s’évacuent très difficilement,

* il existe des traces d’infiltrations sur la cloison séparant l’accès aux toilettes de la cuisine, avec des auréoles brunâtres et des coulures,

* la maçonnerie se décroûte du fait des infiltrations, un interrupteur électrique est fixé sur la cloison à l’endroit des auréoles,

* l’eau remonte par capillarité à travers la dalle jusqu’au revêtement de sol et sur la cloison,

— pour l’entrée d’eau dans le local par le plafond:

* le plafond est marqué par de nettes traces d’entrée d’eau, ayant entraîné l’effondrement du faux plafond qui existait,

* de nombreuses gaines contenant probablement des câbles électriques sont situées entre le plafond et le faux plafond à l’endroit où il existe des traces récurrentes d’entrée d’eau,

* il est fort probable que le tuyau d’évacuation des eaux usées soit percé,

* des pierres qui reposent sur le faux plafond, avec des fissures et des traces brunâtres d’infiltrations témoignent de l’ancienneté et du caractère récurrent de ce phénomène.

Les photographies qui sont annexées à ce constat corroborent la non conformité de l’installation électrique voire son caractère dangereux, la défectuosité du système d’évacuation des eaux usées ainsi que les fuites répétées affectant le plafond des locaux.

Les attestations de clients fréquentant l’établissement confirment la présence d’odeurs nauséabondes, les remontées d’eaux usées du sous-sol et l’humidité affectant les murs et les plafonds avec des traces de moisissures.

Il est également communiqué un rapport de la SARL VAMA électricité du 26 juillet 2018 qui indique que la pizzeria ne répond à aucune des normes en vigueur, que le tableau général de basse tension se situe dans la cuisine et n’est pas étanche, qu’il n’existe aucun système de sécurité pour la hotte, que l’absence de circuit direct sur les prises derrière le comptoir entraîne des surcharges et donc un risque d’incendie, que les prises situées derrière le comptoir ne sont pas étanches, qu’il n’existe aucun équipement étanche dans la cuisine au niveau des éclairages ou équipements de type 2 et que le peu de disjoncteurs magnétothermiquues vétustes ne jouent pas leurs fonctions. Il est enfin précisé que l’ensemble du réseau électrique est très vétuste et demande une remise à neuf complète car les fils sont encore du VGV ou de l’unifilaire sans protection mécanique, ce qui est interdit.

Le procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2020 lors de la restitution des locaux par la preneuse est tout aussi éloquent concernant l’insalubrité, la vétusté et l’insécurité des locaux litigieux dont l’état s’est incontestablement aggravé.

Les désordres relatifs à l’évacuation des eaux usées, la non conformité de l’installation électrique et les fuites et infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble liés à la vétusté des installations ne permettaient pas au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. En effet il s’agissait d’un établissement destiné à recevoir de la clientèle venant consommer de la nourriture et des boissons, les odeurs nauséabondes, les infiltrations de toute part, les moisissures et les risques associés à une installation électrique dangereuse étaient incompatibles avec l’activité commerciale de restauration exercée par la SASU O’Seven.

La SCI Lili n’est pas fondée à se réfugier derrière la clause du bail mettant à la charge du preneur les réparations et rénovation du local en ce compris les grosses réparations de l’article 606 du code civil, en ce que cette clause n’est pas de nature à l’exonérer de son obligation de délivrance conforme, ni d’assurer la jouissance paisible des lieux en procédant aux réparations rendues indispensables par la vétusté.

La SCI Lili ne peut davantage se prévaloir de la présomption édictée à l’article 1731 du code civil qui n’est applicable qu’aux seules réparations locatives.

C’est également en vain que l’appelante se prévaut d’un ' accord moral’ existant entre les parties mettant à la charge de la SASU O’Seven l’obligation de financer, peu important leur nature, en contrepartie de la minoration du loyer dont elle bénéficiait alors que:

— elle ne produit aucun élément établissant l’existence d’un loyer modéré au regard des prix habituellement pratiqués dans le voisinage et permettant de compenser la prise en charge par la preneuse, de la mise aux normes de l’installation électrique, de la réfection totale du système d’évacuation des eaux usées ainsi que de la toiture,

— l’intimée produit deux annonces immobilières concernant des locaux commerciaux situés dans le même quartier qui démontrent qu’un loyer mensuel de 850 € n’est en aucun cas un loyer minoré, a fortiori pour un local insalubre et vétuste.

Il ressort des explications des parties, en ce compris celles de la bailleresse, que les désordres en cause ne sont nullement récents et étaient probablement même antérieurs à la prise de possession des lieux, comme en atteste leur état de vétusté avancée.

Or, la SCI Lili a été alertée à de nombreuses reprises par la SASU O’Seven des dégradations survenues dans les locaux et de la nécessité de procéder à des travaux de remise en état, ainsi qu’il en ressort du courrier du 2 novembre 2017, des deux mises en demeure des 16 et 30 novembre 2017 et de l’instance en référé engagée à l’initiative de la preneuse. Il n’est pas contesté qu’elle n’y a jamais apporté la moindre réponse et s’est abstenue d’effectuer les travaux de réparations indispensables.

Elle a donc failli à son obligation de délivrance conforme et d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux donnés à bail.

Par voie de conséquence, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande en indemnisation d’un préjudice financier à hauteur du coût des travaux de remise en état des lieux qui lui incombent.

Sur l’indemnisation de la SASU O’Seven des préjudices subis du fait des manquements à ses obligations par la SCI Lili

En vertu de l’article L 145-4 alinéa 1 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut-être inférieure à neuf ans. Toutefois le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par extra-judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2019, la société O’Seven a donné congé à la SCI Lili pour le 31 mars 2020, date d’expiration de la prochaine période triennale, conformément à l’article L 145-4 susvisé.

La preneuse fait grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 31 mars 2020, date d’effet du congé, et non à compter du 1er septembre 2019, qui correspond selon elle à la date à laquelle elle a informé la bailleresse de son impossibilité de continuer à exploiter les locaux litigieux.

Elle s’appuie sur un courrier recommandé qu’elle a adressé à la SCI Lili le 19 septembre 2019 lui indiquant avoir définitivement mis fin à l’exploitation de la pizzeria O’Seven le 8 septembre 2019, en raison de l’état des vétusté et d’insalubrité des locaux.

Ce simple courrier n’est accompagné d’aucune pièce justificative attestant de l’impossibilité totale d’exploiter les locaux, d’autant que quelques semaines auparavant elle avait délivré congé à la SCI Lili sans invoquer la nécessité pour elle de cesser toute activité et qu’il ressort des pièces produites qu’un rendez-vous de sortie des lieux et restitution des clés initialement prévu le 31 mars 2020 a été reporté au mois de mai 2020, en raison de la crise sanitaire.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de la SASU O’Seven tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail au 1er septembre 2019.

Le bail étant arrivé à échéance le 31 mars 2020 par l’effet du congé régulièrement délivré par la preneuse, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à cette date puisque le bail a de toute façon pris fin.

Il n’en demeure pas moins que la SASU O’Seven est fondée à réclamer l’indemnisation des différents préjudices qu’elle soutient avoir subis compte tenu des manquements du bailleur à ses obligations.

La SASU O’Seven a incontestablement souffert d’un trouble de jouissance dans l’exploitation de son activité de pizzeria compte tenu de l’état de délabrement des locaux pris à bail.

Elle considère que son préjudice de jouissance doit être évalué à hauteur de 50 % du prix des locaux loués à compter du 1er avril 2014 et 100% à compter du 1er septembre 2019 jusqu’au 31 mars 2020.

Or, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à sa demande de résiliation judiciaire du bail au 1er septembre 2019 en ce qu’elle ne rapportait pas la preuve d’une impossibilité d’exploiter les lieux, il n’ y a pas lieu de distinguer entre les deux périodes. De même, indemniser ce trouble à hauteur de la moitié en référence à l’ordonnance de référé du 14 septembre 2018 ayant ordonné la consignation d’une partie des loyers n’est pas fondé. En effet, d’une part, l’ordonnance de référé reste une décision provisoire qui n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée, le juge du fond n’étant pas lié par une telle décision et d’autre part, il s’agit d’un calcul effectué dans l’attente de la réalisation de travaux. En outre, la preneuse ne communique aucun élément comptable ou chiffré pour établir l’importance du préjudice subi. Il est exact que les différentes attestations qui sont versées au dossier confirment l’existence des différents désordres déplorés ainsi que la nécessité de fermer ponctuellement l’établissement, notamment le midi, compte tenu des odeurs nauséabondes et des problèmes d’humidité. En l’absence d’autre pièce probante en cause d’appel, le premier juge a fait une exacte appréciation du trouble de jouissance subi par la SASU O’Lili qui a été arrêté à 10.000 €.

La société O’Seven revendique également une somme de 15.000 € au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce. Elle affirme qu’elle avait décidé de mettre en vente son fonds de commerce fin 2017, que certains acquéreurs potentiels s’étaient positionnés avant de renoncer à leur projet compte tenu de l’état des locaux. Elle communique pour toute pièce justificative une pièce 18 consistant en des échanges faisant état de l’intérêt d’une dénommée [S] pour visiter la pizzeria ' [Adresse 6] ' qui n’est pas la pizzeria O’Seven et sans qu’il soit précisé les suites données à cette demande. L’intimée ne communique aucune annonce de vente, ni ne démontre de manière plus générale sa volonté de céder son fonds et encore moins de l’existence d’acheteurs intéressés qui auraient visité les lieux avant de se raviser en raison de la vétusté des locaux. Le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la preneuse de ce chef de demande sera donc confirmé.

La SASU O’Seven invoque enfin un préjudice moral et plus particulièrement un préjudice d’image et de réputation à l’égard notamment de la clientèle. Il est établi que la SCI Lili a été alertée à de nombreuses reprises par sa locataire de l’existence d’importants désordres affectant les locaux loués. Or, bien que sollicitée à plusieurs reprises par courriers recommandés, la bailleresse n’a jamais daigné apporter la moindre réponse, ne prenant même pas la peine d’aller retirer les plis. De même, elle ne s’est pas présentée devant le juge des référés. Un tel comportement a occasionné à la société O’Seven un préjudice moral tenant à l’impossibilité pour elle de résoudre les difficultés en dépit des multiples démarches qu’elle a été contrainte d’effectuer, en vain, alors qu’en même temps elle continuait d’accueillir sa clientèle dans des locaux vétustes, humides affectés d’odeurs nauséabondes, ce qui ne peut que ternir son image et sa réputation. Il convient de lui allouer une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les autres demandes

C’est à juste titre que le tribunal a constaté que la SASU O’Seven est redevable, à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 mars 2020, d’une somme de 6.750 € au titre du reliquat de loyers sur cette période, correspondant à la somme de 450 € par mois qui a été consignée sur un compte CARPA en application de l’ordonnance de référé du 14 décembre 2018 ( 450€ x 16 mois) et a ordonné à la CARPA de reverser intégralement le solde dudit compte à la SCI Lili.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point, comme le réclame au demeurant la bailleresse.

Celle-ci sollicite également la condamnation de la société O’Seven à lui verser la somme de 3.865 € au titre de sa quote-part de la taxe foncière conformément à l’article 7 des conditions générales du bail. Elle produit pour seule pièce justificative un tableau excel établi unilatéralement pas ses soins pour les années 2014-2018, qui est dépourvu de toute valeur probante en l’absence des avis de taxes foncières reçus sur la période considérée. Elle ne peut qu’être déboutée de ce chef de demandes.

La société intimée réclame, enfin, une somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi au regard du comportement abusif et dilatoire de la SCI Lili.

La SASU O’Seven ne rapporte toutefois pas la preuve:

— de l’existence d’un préjudice qui soit distinct de ceux qui sont déjà réparés au titre de son trouble de jouissance pendant la durée du bail et de son préjudice moral,

— d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire de la part de l’appelante.

Cette demande sera donc rejetée.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille déféré sauf en ce qu’il a:

— prononcé la résiliation du bail commercial aux torts de la SCI Lili à la date du 31 mars 2020,

— condamné la SCI Lili à verser à la SASU O’Seven la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la SASU O’Seven de ses autres demandes d’indemnisation,

Et statuant à nouveau sur ce points,

Constate que le bail a pris fin entre les parties par l’effet du congé notifié par la SASU O’Seven au 31 mars 2020,

Condamne la SCI Lili à payer à la SASU O’Seven la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice moral,

Déboute la SASU O’Seven de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et procédure abusive,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Lili à payer à la SASU O’Seven la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCI Lili aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,