COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03516 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCNH

S.A.R.L. JLR

C/

S.C.I. LA BRECHE

[F] [V]

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Février 2025

à :

M^e Renaud PALACCI

M^e Benjamin CRESPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 28 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00956.

APPELANTE

SARL JLR

exerçant sous l’enseigne LA RACLETTE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. LA BRECHE

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Maître [F] [V]

pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la Société JLR

, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 décembre 1993, M. [R] [E] et Mme [S] [E], aux droits desquels vient la SCI La Brèche, a consenti à M. [N] [H], aux droits duquel se trouve la SARL JLR exerçant sous l’enseigne ' La Raclette', un bail commercial portant sur des locaux à destination de restauration, sis [Adresse 3].

Le bail a été conclu pour une durée de dix ans, renouvelable par tacite reconduction.

Des impayés étant apparus, la SCI La Brèche a fait signifier à la société JLR par acte des 22 et 23 décembre 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 39.805,43 €.

Par acte d’huissier en date du 12 janvier 2017, la société JLR a fait assigner la société La Brèche devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir déclarer le commandement de payer nul et de nul effet, de condamner la bailleresse à lui rembourser les charges indûment réglées outre une indemnité de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— rejeté les demandes de la société JLR,

— condamné la société JLR à verser à la société La Brèche la somme de 31.158,19 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 octobre 2020, et la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société JLR aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toute autre demande des parties.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— les textes visés par la société JLR relatifs au paiement des charges, à savoir les articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce sont applicables respectivement à compter 1er septembre 2014 et du 3 novembre 2014, de sorte qu’ils ne peuvent concerner le présent bail signé le 6 décembre 1993,

— contrairement aux énonciations de la locataire, la bailleresse a fourni des explications et des justifications relatives au montant des charges, notamment par lettre recommandée en date du 29 janvier 2013 laquelle n’ a pas été retirée puis par huissier, les charges étant par conséquent dues,

— s’agissant du préjudice de jouissance lié à la fermeture du restaurant entre le 30 juin et le 5 septembre 2018, le moyen manque en fait, les constats d’huissier produits ne démontrant pas que le restaurant a dû être fermé durant cette période,

— le montant de la dette locative s’élève au 14 octobre 2020 à la somme de 31.158,19 €, somme à laquelle la société JLR doit être condamnée.

Par déclaration en date du 9 mars 2021, la société JLR a interjeté appel de ce jugement.

Par jugement du tribunal de commerce de Marseille en date du 8 juin 2023, la SARL JLR a été placée en redressement judiciaire et Me [F] [V] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2023, la SARL JLR et Me [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JLR, intervenant volontaire, demandent à la cour de:

Vu les articles 1347, 1104, ( ancien article 1134 alinéa 3), 1719, 1720, 1343-5 du code civil,

Vu les articles R 145-3 et R 145-7 du code de commerce,

Vu les articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce issues de la loi Pinel et son décret d’application,

— entendre Me [F] [V] intervenir volontairement à la procédure et s’associer aux demandes de la concluante,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* rejeté les demandes de la société JLR,

* condamné la société JLR à verser à la société La Brèche la somme de 31.158,19 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 octobre 2020,

Et statuant à nouveau,

— déclarer la société JLR recevable et bien fondée en la présente opposition à commandement,

— dire qu’il résulte des éléments produits que le commandement délivré est non fondé,

En conséquence,

— déclarer nul et de nul effet le commandement notifié à la société JLR à la requête de la SCI La Brèche par acte des 22 et 23 décembre 2016 visant la clause résolutoire,

S’agissant des loyers et charges,

— condamner la SCI La Brèche au remboursement envers la société JLR des excédents de provisions pour charges et taxes perçues de manière indue jusqu’à cinq années en arrière, soit une somme de 29.626, 56 € entre le mois d’avril 2013 et le mois d’avril 2021 ( sic),

— prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties,

— dire et juger que la société JLR resterait donc redevable d’une somme de 7.101,73 € envers la SCI La Brèche au titre des loyers et charges,

S’agissant du préjudice de jouissance,

— condamner la SCI La Brèche à verser à la société JLR une somme de 28.000 € à titre de dommages et intérêts suite au préjudice de jouissance paisible et de délivrance conforme des lieux loués,

A titre subsidiaire, si le jugement entrepris était réformé (sic),

— accorder les plus amples délais de paiement à la société JLR pour qu’elle puisse s’acquitter du montant des condamnations mises à sa charge,

— condamner la SCI La Brèche au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de M^e Renaud Palacci, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI La Brèche, suivant ses dernières conclusions d’actualisation du compte locatif notifiées le 8 novembre 2024, demande à la cour de:

Vu le jugement déclaratif du 8 juin 2023,

— évaluer la créance de la SCI La Brèche à titre privilégié à 61.901,33 € ( dette échue),

— condamner la société JLR à payer au titre des sommes échues postérieurement au jugement déclaratif la somme de 12.383,04 €, compte arrêté au 6 novembre 2024, avec intérêts taux légal des particuliers,

En tant que de besoin et en subsidiaire,

— dire et juger le commandement délivré les 22 et 23 décembre 2016 à la société JLR fondé,

— débouter la société JLR de la demande d’annulation dudit commandement,

— débouter la société JLR de sa demande de remboursement des excédents de provisions sur charges indus depuis cinq ans,

— dire que la réparation relevait de l’entretien locatif et que la société JLR ne démontre pas avoir été contrainte de fermer son restaurant du 30 juin au 5 septembre 2018,

— débouter la société JLR de sa demande indemnitaire formulée à hauteur de 28.000 € à l’encontre de la SCI La Brèche,

— très subsidiairement ordonner la compensation à due concurrence,

— condamner la société JLR à 3.000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 novembre 2024.

MOTIFS

Il convient de recevoir Me [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JLR, en son intervention volontaire, et de la déclarer recevable et bien fondée.

Sur l’absence de justification et de régularisation annuelle des provisions sur charges

La société JLR conclut à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire comme portant sur des montants contestés s’agissant plus particulièrement des provisions sur charges qui sont réclamées. Elle soutient que la bailleresse n’a jamais procédé à la régularisation annuelle qui lui incombait et qu’elle a toujours contesté le quantum des charges qui lui était imputé sans que la société La Brèche ne soit en mesure d’en justifier le bien fondé, les pièces produites n’étant pas probantes.

La société bailleresse prétend qu’elle a rempli ses obligations concernant les charges, lesquelles étaient régulièrement appelées par provisions, puis régularisées, les justificatifs étant également portés à la connaissance de la locataire. Elle ajoute que les articles sur lesquels l’appelante s’appuie, à savoir les articles L 145-40-2 et R 145-36, ne sont pas applicables au bail liant les parties, régularisé avant l’entrée en vigueur de ces textes.

Le bail régularisé le 6 décembre 1993 stipule:

— s’agissant des impôts, que le preneur ' remboursera au bailleur, sans diminution du loyer ci-dessus fixé, tous les impôts quels qu’ils soient, directs ou indirects, taxes actuelles et futures, droit de voirie, droit de bail, taxe additionnelle, impôts fonciers ou autres impôts auxquels peuvent et pourront être assujettis les lieux loués (…)'

— au paragraphe ' Charges locatives diverses’ que que le preneur ' paiera toutes les taxes locatives relatives à l’immeuble sus-désigné que la loi mettre à sa charge et notamment les taxes de balayage, éclairage, enlèvement des ordures ménagères et de déversement à l’égout. Il entretiendra en bon état les canalisations des eaux, du gaz et de l’électricité, paiera toutes taxes et redevances y afférentes et supportera les frais de location des compteurs de ces installations (…). Le preneur paiera l’intégralité des charges de copropriété, si les lieux loués sont soumis à ce régime et le décompte fourni par le syndic de l’immeuble sera un justificatif suffisant, que le preneur remboursera au bailleur intégralement. Si les lieux loués ne sont pas soumis au régime de la copropriété, le preneur paiera la totalité des charges dans la proportion de 40%. Il paiera en sus des taxes, à titre d’acompte et à valoir sur les charges une somme de 5.000 francs par trimestre payable en même temps que le loyer. Un réajustement sera fait annuellement, les acomptes sur charge devant correspondre après le premier compte rendu, au moins à la totalité des charges de l’année précédente.'

Ledit bail contient également une clause résolutoire ainsi libellée ' Il demeure expressément convenu, sans quoi le bail n’aurait pas été consenti, que faute de paiement d’un terme de loyer, d’acompte ou solde des charges, d’augmentation du dépôt de garantie ou de toute autre somme pouvant être due par le preneur au bailleur ou à son représentant, et un mois après un commandement resté infructueux, le présent bail sera de plein droit résilié (…)'.

Comme le rappelle à juste titre la SCI La Brèche, la preneuse ne peut utilement se prévaloir des dispositions des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce comme étant applicables aux contrats conclus ou renouvelés respectivement à compter du 1er septembre 2014 et 3 novembre 2014, alors que le bail a été signé le 6 décembre 1993 pour une durée de dix années et s’est ensuite tacitement poursuivi.

En outre, il ne peut être contesté que toute exploitation d’un local commercial suppose de s’acquitter des charges nécessaires au bon fonctionnement de l’activité dès lors que le bailleur met à la disposition de ses locataires un certain nombre de services pour les besoins de leur exploitation ( eau, électricité, chauffage, nettoyage…), outre les impôts auxquels sont assujettis les lieux, objets du bail.

Le commandement de payer délivré à la société JLR par acte d’huissier des 22 et 23 décembre 2016 reproduit les dispositions L 145-41 du code de commerce et précise que la SCI La Brèche entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail. Aux termes de cet acte, il est réclamé le paiement d’une somme de 39.805,43 € au titre des loyers et charges impayés, avec en annexe un relevé de compte depuis la dernière position créditrice, soit le 1er juin 2011, distinguant les sommes réclamées au titre des loyers et provisions sur charges et faisant apparaître les règlements enregistrés sur la même période.

La simple lecture de ce décompte met en évidence que, contrairement aux affirmations de la locataire, les provisions sur charges et taxes foncières faisaient l’objet de régularisations puisqu’il est fait état de soldes de charges créditeur ou débiteur ainsi que de soldes de taxes foncières. De même, il est mentionné des régularisations au titre de la consommation d’eau.

De même, la société appelante ne peut utilement soutenir que la bailleresse a toujours refusé de répondre à ses demandes d’explications concernant le montant des charges alors que:

— le 6 septembre 2012, cette dernière lui a adressé un courrier lui apportant toutes précisions utiles sur les charges sur la période 2009 à 2011, plus particulièrement les taxes foncières 2009 et la consommation d’eau en joignant les justificatifs,

— le 29 janvier 2013, elle envoyait un courrier avec accusé de réception accompagné des pièces relatives aux charges et expliquant à nouveau le calcul opéré pour les taxes foncières, courrier que la locataire n’a pas retiré et qui lui a ensuite été signifié par voie d’huissier.

C’est également en vain qu’elle prétend que la SCI La Brèche n’a jamais procédé à la moindre régularisation des charges réglées par provision alors que l’intimée communique les régularisations de charges et de taxes foncières opérées par le gestionnaire de l’immeuble de 2012 à 2017.

La bailleresse produit également:

— les avis d’impositions des taxes foncières 2009, 2010 et 2011,

— l’ensemble des justificatifs des taxes foncières depuis 2012,

— les relevés de charges 2009 et 2010, avec factures,

— les décomptes de charges 2019 et 2020,

— les extraits de comptes locataires comportant des mentions des régularisations,

— les régularisations de charges 2012 à 2015, avec un courrier explicatif

— les comptes charges locatives 2018 et 2019.

Il est par ailleurs établi que la SCI La Brèche est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à Marseille en son entier et que celui-ci n’est pas soumis au régime de la copropriété. Les régularisations de charges font apparaître que 40% des charges d’immeubles sont facturées à la SARL JLR conformément aux clauses du bail.

Concernant la grille de répartition de l’impôt foncier entre les locataires occupants de l’immeuble, la SCI La Brèche communique un extrait de la matrice cadastrale de l’immeuble et justifie appliquer une répartition au prorata de la valeur locative cadastrale qui correspond à l’assiette de l’impôt foncier, le commerce exploité par la SCI JLR représentant 62,39% du revenu cadastral de l’immeuble, arrondi à 62%.

En considération de ces éléments, la demande de nullité du commandement de payer formée par la SARL JLR ne peut qu’être rejetée, étant toutefois relevé que la bailleresse ne réclame ni le constat de la résiliation de plein droit du bail, ni l’expulsion de la preneuse.

En outre, l’appelante ne peut qu’être déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges et taxes perçues à hauteur de 29.523,56 € entre avril 2013 et avril 2021, en ce que d’une part, il ressort des développements qui précèdent que la bailleresse communique les justificatifs des charges et impôts et que d’autre part, le calcul avancé par la preneuse est pour le moins incompréhensible et non étayé par le moindre élément concret.

Sur les sommes réclamées par la SCI La Brèche au titre des loyers et charges

Le premier juge a condamné la société JLR à verser à la bailleresse la somme de 31.158, 19 € au titre de sa dette locative, compte arrêté au 14 octobre 2020.

Dans ses dernières écritures, la SCI La Brèche demande à la cour :

— au regard du jugement du tribunal de commerce du 8 juin 2023, d’évaluer la créance de la SCI La Brèche à titre privilégié à 61.901,33 € ( dette échue),

— de condamner la société JLR à payer au titre des sommes échues postérieurement au jugement déclaratif, la somme de 12.383,04 €, compte arrêté au 6 novembre 2024, avec intérêts taux légal des particuliers.

En vertu de l’article L 622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture.

En application des dispositions des articles L 622-21, le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine audit jugement et qui tend à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Par ailleurs, l’article L 622-24 dispose que pour faire fixer une créance au passif d’une société, objet d’une procédure collective, le créancier doit avoir régulièrement déclaré sa créance entre les mains du mandataire, dans les délais prévus par la loi ou justifier d’une forclusion.

En l’espèce, par jugement en date du 8 juin 2023, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL JLR.

La SCI La Brèche a régulièrement procédé à sa déclaration de créance par lettre recommandée en date du 29 juin 2023 entre les mains de Me [F] [V], mandataire judiciaire de la SARL JLR.

La bailleresse a ainsi déclaré, au titre des échéances locatives, une somme de 56.350,17 € échue au 8 juin 2023.

Elle produit plusieurs décomptes à compter de la dernière position créditrice ( 1er juin 2011) et le dernier arrêté au 6 novembre 2024.

Elle verse également les avis de taxes foncières jusqu’à 2024, les justificatifs des charges locatives depuis 2021et la reddition de charges 2023.

Il apparaît qu’au jour du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la société JLR était redevable d’une somme de 56.350,17 € au titre des loyers et charges impayés. Par voie de conséquence, il convient de fixer la créance de la société La Brèche au passif de la procédure collective de la société JLR à la somme de 56.350,17 € au titre des loyers et charges échus au 8 juin 2023.

Conformément à l’article L 622-17 alinéa 1 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Tel est le cas de la créance pour loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective du preneur qui est née régulièrement après cette décision et qui entre dans les prévisions de l’article L 622-17 susvisé.

Au regard du décompte qui est produit au dossier, la créance de la bailleresse s’établit à la somme de 12.383,04 € au titre des loyers et charges pour la période du 1er août 2023 au 5 novembre 2024.

Me [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL JLR, doit être condamné au paiement de cette somme.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’ouverture de la procédure collective a arrêté le cours des intérêts.

Sur le préjudice de jouissance de la société JLR

Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la société JLR sollicite l’allocation d’une somme de 28.000 € en réparation de son préjudice de jouissance tiré de la perte d’occupation paisible des lieux que lui doit pourtant la bailleresse. Elle soutient avoir subi plusieurs sinistres déclarés dans son établissement depuis sa prise de possession, dont un dégât des eaux survenu le 30 juin 2018, l’ayant empêché de poursuivre son activité de restauration jusqu’au 5 septembre 2018.

Elle se prévaut de deux constats d’huissier:

— le premier en date du 4 juillet 2018, l’huissier ayant constaté dans la salle de restauration au sous-sol, sur la partie du plafond située à l’arrière de la cage d’escalier ( et de la réserve), des traces d’infiltrations mais aucune preuve de la fermeture du restaurant n’est rapportée, l’huissier ne s’étant notamment pas rendu à l’extérieur alors que l’établissement dispose d’une terrasse, et s’est, de surcroît, contenté de relater les dires du gérant de la société,

— le second dressé le 5 septembre 2018 qui atteste que le restaurant est effectivement ouvert ce jour là, ce qui ne signifie nullement qu’il n’était pas ouvert avant.

La preuve de la fermeture de l’établissement pendant la période alléguée en raison d’un dégât des eaux n’est donc pas rapportée, étant observé que le restaurant ' Le Raclette’ est spécialisé dans les plats d’hiver et n’est pas particulièrement fréquenté en période estivale, surtout à [Localité 6].

La société JLR ne produit aucune pièce établissant la réalité et la cause du sinistre allégué ( constat amiable, déclaration de sinistre auprès de son assureur, courrier d’information au bailleur) ni d’avoir été empêchée d’exploiter son activité et encore moins sur la période avancée, ni davantage d’avoir dû entreprendre des travaux de remise en état ( aucune facture n’est produite). Elle n’indique pas non plus si au bénéfice de son contrat d’assurance, elle a perçu une indemnité au titre d’une éventuelle perte d’exploitation.

C’est donc à juste titre que le premier a débouté la SARL JLR de ce chef de demande.

Sur les délais de paiement réclamés à titre subsidiaire par la société JLR

Compte tenu de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette locative et en l’état de l’ouverture d’une procédure collective à son encontre, la société appelante n’est pas en mesure d’apurer sa dette dans les délais impartis, étant relevé qu’à la lecture des décomptes produits, elle n’est manifestement pas en capacité de régler le loyer courant.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé sauf à:

— tenir compte de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société JLR,

— actualiser le montant de sa dette locative.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit Me [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JLR, en son intervention volontaire, la déclare recevable et bien fondée,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille sauf en ce qu’il a condamné la société JLR à verser à la société La Brèche la somme de 31.158,19 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 octobre 2020, et la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de la société La Brèche au passif de la procédure collective de la société JLR à la somme de 56.350,17 € au titre des loyers et charges échus au 8 juin 2023,

Fixe la créance de la société La Brèche au passif de la procédure collective de la société JLR à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de première instance,

Condamne Me [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JLR à payer à la société La Brèche la somme de 12.383,04 € au titre des loyers et charges pour la période du 1er août 2023 au 5 novembre 2024,

Y ajoutant,

Déboute la société JLR de sa demande de délais de paiement,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Laisse les dépens de la procédure d’appel à la charge de Me [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société JLR.

Le Greffier, La Présidente,