Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° 6 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07304 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLHBS

Décision déférée à la cour : ordonnance du 02 avril 2025 – président du TJ de [Localité 10] – RG n°24/57132

APPELANTE

VILLE DE [Localité 10], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Stéphane Desforges de la SELARL Le Sourd Desforges, avocat au barreau de Paris, toque : K0131

INTIMÉ

M. [Z] [D]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Xavier Demeuzoy, avocat au barreau de Paris, toque : D 1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

M. [D] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2024, la Ville de Paris a fait assigner M. [D], selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de le voir condamner :

à payer une amende civile de 50 000 euros sur le fondement de l’article L. 637-1 et et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

à payer une amende civile de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

à payer à la Ville de [Localité 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens.

Par décision contradictoire du 2 avril 2025, le juge a :

débouté la Ville de [Localité 10] de ses demandes ;

condamné la Ville de [Localité 10] à payer à M. [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la Ville de [Localité 10] aux dépens ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 14 avril 2025, la Ville de [Localité 10] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 juin 2025, la Ville de [Localité 10] demande à la cour de:

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 avril 2025 en ce qu’il a:

. débouté la Ville de [Localité 10] de ses demandes sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme ;

. condamné la Ville de [Localité 10] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

statuant à nouveau :

condamner M. [D] à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation;

condamner M. [D] à une amende civile de 5 000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

condamner M. [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2025, M. [D] demande à la cour de :

à titre principal :

juger la Ville de [Localité 10] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et du calepin des propriétés fournis par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ;

juger que M. [D] a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

juger de la bonne foi de M. [D] ;

juger que l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ne s’applique pas au présent litige ;

juger que l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, s’applique au présent litige ;

confirmer le jugement du 2 avril 2025 en toutes ses dispositions en ce que la Ville de [Localité 10] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant les articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’elle échoue à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

en conséquence :

confirmer le jugement du 2 avril 2025 en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté la Ville de [Localité 10] de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre M. [D] ;

à titre subsidiaire,

juger de la bonne foi et des diligences de M. [D] ;

juger de la situation personnelle de M. [D] et de sa coopération avec la Ville de [Localité 10] ;

juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

en conséquence :

condamner M. [D] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L.324-1-1 du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la Ville de [Localité 10] ;

à titre infiniment subsidiaire,

juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

juger que le montant de 5 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

condamner M. [D] à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’Appel de céans devait entrer en voie de condamnation.

en tout état de cause, y ajoutant,

juger que l’équité ne commande pas que M. [D] soit condamné au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Ville de [Localité 10] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

condamner la Ville de [Localité 10] aux entiers dépens d’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2025.

Sur ce,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Lorsqu’une amende civile est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’usage du local, au sens et pour l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, est déterminé selon les critères de la loi ancienne (avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002).

Au cas présent, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation s’appliquent dans leur version antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, invoquée par la Ville de [Localité 10] :

'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article'.

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

'Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires'.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970, qui incombe au demandeur à l’amende civile, peut être rapportée par tous moyens.

Au cas présent, après une opération de contrôle effectuée le 21 juin 2023 et une visite, le 2 août 2023, des lieux (studio situé [Adresse 4], porte droite lot n°137), la Ville de Paris a fait assigner M. [D], propriétaire, devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation à une amende civile pour violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

M. [D] fait valoir que la Ville de [Localité 10] échoue à démontrer que le bien est à usage d’habitation depuis le 1er janvier 1970.

Il souligne, d’une part, que le formulaire H2, qui présente de nombreuses ratures, est daté du 1er octobre 1970 et qu’une date différente est tamponnée sur la première page, elle-même partiellement effacée, d’autre part, que la fiche R n’est pas datée.

Il relève des discordances dans les pièces produites par la Ville de [Localité 10] : la première, entre la déclaration H2 – qui évoque que le bien est situé bâtiment 2 – et le constat d’infraction qui mentionne le bâtiment B, la seconde entre l’assignation qui vise 'le lot n° 37' du [Adresse 3] et le constat d’infraction qui mentionne 'le lot n° 137' du [Adresse 2].

Il précise que le 1er janvier 1970 le bien n’était ni loué ni occupé par le propriétaire qui était domicilié à une autre adresse. Il considère que la taxe d’habitation ne saurait constituer une preuve suffisante de l’usage du local au 1er janvier 1970.

Il objecte que, selon les indications portées sur la fiche H2, le bien -dépourvu d’eau courante, d’installation sanitaire et de salle d’eau- n’était pas habitable.

La Ville de [Localité 10] oppose que les pièces du dossier établissent l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Elle souligne que la fiche H2 produite – qui correspond au bien litigieux – datée du 1er octobre 1970 indique que le bien est occupé par M. [U], propriétaire occupant, qui a acquis le bien le 25 mars 1966. La circonstance que le propriétaire ait une autre adresse est, selon l’appelante, indifférente. En outre, il ressort du calepin des propriétés bâties que M. [O] [U] est mentionné comme propriétaire occupant depuis 1969.

Elle ajoute que M. [U] a payé la taxe d’habitation au titre de l’année 1970.

Elle argue également du règlement de copropriété et des actes de vente et d’acquisition qui qualifient le bien de 'chambre sur cour'.

La cour rappelle qu’il a été jugé que la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante (3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-26.366, publié). En outre, les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation. (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101).

Or, au cas présent, la déclaration H2, relative au lot litigieux (une chambre de service de 10 m²) est postérieure au 1er janvier 1970 puisque datée du 1er octobre 1970.

De surcroît, la déclaration H2 se borne à préciser que le propriétaire est occupant.

Aussi, cette circonstance est-elle insuffisante pour démontrer un usage d’habitation, au 1er janvier 1970, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant observé que l’intimée souligne à juste titre que le propriétaire était domicilié, depuis 1969, à une adresse, [Adresse 1], différente du bien litigieux.

Le paiement de la taxe d’habitation au titre de l’année 1970 pour le bien litigieux par le propriétaire conformément à l’indication portée sur les calepins des propriétés bâties ou la qualification du bien litigieux comme 'chambre sur cour’ par le règlement de copropriété de 1965, l’acte d’acquisition par M. [U] et l’acte de revente par M. [U] en 1987 sont tout aussi inopérants pour démontrer que le bien litigieux était à usage d’habitation le 1er janvier 1970.

Le premier juge a donc retenu à bon droit que la Ville de [Localité 10] échouait à démontrer que le bien litigieux était à usage d’habitation le 1er janvier 1970.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle rejette la demande de la Ville de [Localité 10] fondée sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande fondée sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version applicable au litige, dispose que:

'I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme'.

La Ville de [Localité 10], poursuivant l’infirmation de la décision entreprise de ce chef, demande la condamnation de M. [D] au paiement d’une amende civile de 5 000 euros sur le fondement de l’article L 324-1-1 V précité.

Elle fait valoir que le premier juge ne pouvait rejeter cette demande au motif que le changement d’usage n’était pas établi. Elle expose que, en aucun cas, la loi n’exige la démonstration d’un changement d’usage pour que l’enregistrement soit obligatoire. Elle indique que le bien proposé à la location n’a fait l’objet d’aucun enregistrement et que le numéro figurant dans l’annonce n’est pas au bon format et constitue un faux numéro.

M. [D] conteste la condamnation au paiement d’une amende civile. Il souligne qu’il n’a jamais entendu entreprendre une activité locative dans une logique de pur profit et qu’il ignorait la réglementation en vigueur en matière de meublé de tourisme. Il ajoute qu’il a cessé de façon pérenne l’activité de location de courte durée.

La cour observe qu’il n’est pas contesté que, à [Localité 10], la location d’un local meublé situé sur la commune, consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement.

Le contrôleur de la Ville de [Localité 10] indique dans son rapport : 'le 21/06/2023, je saisi dans la barre d’adresse du navigateur l’URL suivante (…/…). Je sélectionne cette annonce et prends une capture d’écran de l’intégralité de l’annonce. Je constate qu’un numéro d’enregistrement apparaît dans l’annonce, le 75052700527909. Le 03/08/2023, je consulte l’export du télé service permettant d’effectuer la déclaration prévue à l’article L.324-1-1-III du code du tourisme et constate que le bien proposé à la location n’a fait l’objet d’aucun enregistrement que ce soit à l’adresse [Adresse 5] ou au nom du déclarant M. [D] [Z]. Le numéro d’enregistrement de la déclaration préalable doit être constitué de treize caractères et commencer par le code officiel géographique de [Localité 10] à cinq chiffres ce qui n’est pas le cas pour le numéro 75052700527909.'

Il résulte également des constatations du contrôleur que le bien a été offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

M. [D] sera donc condamné à une amende civile de 5 000 euros, ce montant n’étant pas excessif au regard de la mauvaise foi caractérisée par l’établissement d’un faux numéro d’ enregistrement pour les annonces en ligne. Le produit de cette amende sera versé à la Ville de [Localité 10].

La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard au sens de l’arrêt, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle rejette la demande de laVille de [Localité 10] fondée sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [D] à une amende civile de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Dit que le produit de cette amende sera versé à la Ville de [Localité 10] ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT