Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 03 FÉVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22105 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4SDD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2017 -Tribunal d’Instance de Charenton – RG n° 16-000297

APPELANTS

Monsieur [B] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hadjar KHRIS-FERTIKH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0472

Madame [F] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hadjar KHRIS-FERTIKH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0472

INTIMEES

Madame [G] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 12 févirer 2018 à PV 659

Madame [A] [K] divorcée [Z], décédée le 27 octobre 2021 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Madame Laura TARDY conseillère ,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— Défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [K] épouse [Z] ont acquis, par acte authentique du 20 février 1981, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Suivant un acte authentique de liquidation partage du 25 septembre 1998, consécutif au divorce des époux [Z], l’appartement susvisé a été attribué à Mme [A] [K] Divorcée [Z].

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2009 prenant effet le 7 juillet 2009, Mme [A] [K] Divorcée [Z] a donné en location à Mme [G] [C] le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 500 euros et le remboursement des charges locatives outre un dépôt de garantie de 500 euros.

Suivant engagements de caution des 3 et 4 juillet 2009, M. [B] [X] et Mme [F] [S] se sont portés cautions solidaires des sommes pouvant être dues par Mme [C] en vertu du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2016, Mme [A] [K] divorcée [Z] a assigné Mme [G] [C] en acquisition de clause résolutoire, expulsion ainsi que M. [B] [X] et Mme [F] [S] en paiement solidaire avec Mme [G] [C] devant le tribunal d’instance de Charenton, qui par jugement du 24 octobre 2017 a :

— condamné solidairement Mme [G] [C], M. [B] [X] et Mme [F] [S] à payer à Mme [A] [K] divorcée [Z] la somme de 30 466,69 euros au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, arrêtée au 31 août 2016, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2015 sur la somme de 19 453,22 euros et de la décision pour le surplus,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné in solidum Mme [G] [C], M. [B] [X] et Mme [F] [S] à payer à Mme [A] [K] divorcée [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [G] [C], M. [B] [X] et Mme [F] [S] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Par déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2017, M. [B] [X] et Mme [F] [S] ont interjeté appel limité de ce jugement.

Par arrêt du 11 février 2025 la cour a constaté l’interruption del’instance du fait du décès de Mme [A] [K] et renvoyé l’affaire à la mise en état pour mise en cause de ses ayants droits.

Dans leurs dernières conclusions d’appelant déposées le 31 octobre 2025 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [B] [X] et Mme [F] [S] demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] venant aux droits de Mme [A] [K] de leur appel incident ; Ce faisant,

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

débouter Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] de l’ensemble de leur demandes ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger leurs engagements de caution nuls et de nul effets ;

A titre subsidiaire,

— débouter Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] de leurs demandes faute d’un décompte exact et précis ;

Par conséquent,

— condamner Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] à leur rembourser l’intégralité des sommes versées avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer le montant de la créance à la somme de 22 983,12 euros, soit 3 années de loyers.

— condamner Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] à leur rembourser les sommes versées en plus ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] à leur payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés déposées le 05 novembre 2025 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] demandent à la cour de:

— confirmer le jugement du 24 octobre 2017 rendu par le tribunal d’instance de Charenton en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action introduite par Mme [A] [Z] – aux droits de laquelle ils interviennent- à l’encontre de Mme [F] [S] et M. [B] [X],

— constaté la validité des actes de cautionnement,

— condamné Mme [F] [S] et M. [B] [X] à payer à Mme [A] [Z] – aux droits de laquelle ils interviennent- la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamné Mme [F] [S] et M. [B] [X] aux dépens de première instance,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Mme [G] [C], en sa qualité de locataire, ainsi que Mme [F] [S] et M. [B] [X], en leur qualité de caution, au paiement de la somme de 30 466,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2016 inclus,

Et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables Mme [F] [S] et M. [B] [X] en leur demande de plafonnement du cautionnement,

— débouter Mme [F] [S] et M. [B] [X] de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner solidairement, Mme [G] [C], en sa qualité de locataire, ainsi que Mme [F] [S] et M. [B] [X], en leur qualité de caution, au paiement de la somme de 27 613,08 euros au titre des loyers et charges impayés (déduction faite du dépôt de garantie) augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 19 453,22 euros et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement au commandement.

— condamner solidairement, Mme [G] [C], en sa qualité de locataire, ainsi que Mme [F] [S] et M. [B] [X], en leur qualité de caution, au paiement de la somme de 4 060,00 euros au titre des réparations locatives,

— condamner Mme [F] [S] et M. [B] [X], en leur qualité de caution, au paiement de la clause pénale contenue au bail,

— condamner solidairement Mme [F] [S] et M. [B] [X], en leur qualité de caution, au paiement à leur profit de la somme de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Mme [G] [C], autre intimée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue le 23 septembre 2025 a fait l’ojet d’une révocation et a été reportée au 10 novembre 2025 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la régularité de la procédure,

Les appelants soutiennent que Mme [A] [Z], aux droits de laquelle viennent Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z], ne rapportent pas la preuve de ce qu’elle était seule propriétaire lorsque l’acte introductif d’instance a été délivré.

Or, il est établi par les pièces produites que Mme [A] [Z], aux droits de laquelle viennent Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] versent aux débats un état hypothécaire justifiant de ce que Mme [A] [Z] a acquis l’appartement donné à bail à Mme [C] en indivision avec son époux durant leur mariage.

L’état hypothécaire versé aux débats prouve que par suite du divorce des époux [Z] , l’appartement a été attribué à Mme [A] [Z].

Un acte de notoriété du 31 janvier 2022 versé aux débats permet de confirmer que le divorce entre M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] a bien été prononcé par jugement du tribunal de grande instance de Chambéry le 10 novembre 1998.

La seule circonstance que le syndicat des copropriétaires aurait fait délivrer à M. et Mme [Z] une assignation en recouvrement des charges de copropriété le 08 avril 2015 n’est pas de nature à établir que Mme [A] [Z] ne serait pas l’unique propriétaire au jour de la délivrance de l’assignation, jusqu’à sa vente en mars 2017.

Il se déduit de ces constatations que la procédure introduite par Mme [A] [Z] aux droits de laquelle viennent Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] est régulière.

Sur la validité des actes de caution de M. [X] et Mme [S],

M. [X] et Mme [S] soutiennent que les contrats de caution produits par [J] [Z], [Y] [Z] et [O] [Z] ne répondent pas au formalisme de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1326 ancien du Code civil dans sa rédaction applicable au 3 juillet 2009, dispose que « L’acte juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »

L’article 2292 ancien du même code dispose que le cautionnement ne se présume point il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Enfin, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par les appelants prévoyait alors que : " Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. "

Or, il ressort de l’examen par la cour des actes de cautionnement signés par les appelants que ceux-ci précisent de manière manuscrite tant en chiffres qu’en lettres le montant du loyer et des charges du contrat de location souscrit par Mme [C].

Il y figure précisé de façon manuscrite que les cautions s’engagent à indemniser la bailleresse des réparations locatives et des frais de procédures.

Enfin, la durée du cautionnement est prévue au contrat puisque les cautions se sont engagées pour la durée du bail initial (soit 3 ans) renouvelable deux fois, soit pour 9 ans.

Il en ressort que les appelants étaient ainsi cautions solidaires de Mme [C] jusqu’au 7 juillet 2018.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné M. [X] et Mme [S] es-qualités de cautions solidaires en vertu des actes de cautionnement conclus le 3 juillet 2009.

Sur le montant de la créance locative de Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z],

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Mme [C] était en outre tenue du paiement des échéances de son contrat d’assurance habitation, ainsi que du paiement de la clause pénale prévue au bail.

Il ressort du décompte versé devant la cour qu’à son départ Mme [G] [C] restait redevable de la somme de 27 613,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2016 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 19 453,22 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement au commandement.

Mme [G] [C] était en outre redevable de la somme de 4 060,00 euros au titre de réparations locatives ressortant d’un procès-verbal d’état des lieux, établi contradictoirement, faisant état de nombreuses dégradations, notamment des revêtements de sol et des peintures et chiffré à ce montant après application d’un coefficient de vétusté.

Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] justifient avoir été contraints de procéder à des travaux de remise en état à hauteur de 13 002,00 euros TTC, dont ils sollicitent le paiement de 4 060,00 euros au titre des réparations locatives restant à la charge de la locataire après vétusté au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire.

Il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris sur le montant des condamnations prononcées et de condamner solidairement Mme [C] et ses cautions M. [X] et Mme [S] au paiement de 27.613,08 euros au titre des loyers et charges impayés (déduction faite du dépôt de garantie) et de 4 060,00 euros au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt et ce, sous réserve de la demande de plafonnemet de la caution .

Sur le paiement d’une clause pénale demandée par Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z],

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, sont réputées non écrites toutes clauses ayant pour effet d’imposer au locataire, en cas d’inexécution de ses obligations, le paiement de pénalités ou de sanctions financières autres que le règlement des sommes effectivement dues.

Constitue une clause pénale toute stipulation prévoyant une majoration automatique de la dette du locataire, notamment en cas de retard de paiement du loyer ou des charges, indépendamment du préjudice réellement subi par le bailleur. De telles clauses portent atteinte au caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, laquelle vise à assurer un équilibre contractuel au profit du locataire.

Il s’en déduit que toute clause insérée dans un bail d’habitation prévoyant des pénalités forfaitaires, amendes ou indemnités automatiques en cas de manquement du locataire doit être déclarée non écrite.

Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] ne peuvent en conséquence se prévaloir d’une clause pénale réputée non écrite et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande de plafonnement du cautionnement,

M. [X] et Mme [S] sollicitent pour la première fois en cause d’appel, que la cour qu’elle plafonne le montant de la caution à la somme de 22 983,12 euros.

Les intimés sollicitent le rejet de cette demande qu’ils considèrent comme étant nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile

Sur ce,

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Cependant, l’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, il convient de dire que les demandes de M. [V] et Mme [S] au titre du plafonnement de leur cautionnement, sont le complément de leurs demandes et défenses soumises au premier juge, et il y a lieu de les déclarer recevables.

Il est retenu que le cautionnement doit être interprété strictement.

L’acte de cautionnement comporte deux mentions dactylographiées relatives à l’étendue de la caution.

D’abord, un paragraphe qui limite le cautionnement à la somme maximale de 22 983,12 euros, soit 3 années de loyers

Puis un second paragraphe qui indique que le cautionnement est consenti pour toute la durée du bail et pour deux renouvellements.

Il est dès lors retenu que le cautionnement de M. [V] et de Mme [S] sera limité à la somme de 22 983, 12 euros pour toute la durée du bail et deux renouvellements.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant au principal en leur recours, M. [V] et de Mme [S] seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposé, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise in solidum à la charge de M. [V] et de Mme [S] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] peut être équitablement fixée à 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la procédure introduite par Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z],

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [G] [C], M. [B] [X] et Mme [F] [S] à payer à Mme [A] [K] divorcée [Z] la somme de 30 466,69 au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, arrêtée au 31 août 2016, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2015 sur la somme de 19 453,22 euros et de la décision pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés :

Condamne Mme [G] [C] à payer à Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] la somme de 31 673, 08 euros au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, arrêtée au 31 août 2016, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et solidairement avec M. [B] [X] et Mme [F] [S] es-qualités de cautions sur la somme de 22 983, 12 euros,

Y ajoutant,

Déclare non écrite la clause pénale insérée au bail,

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [F] [S] à verser à Mme [J] [Z], M. [Y] [Z] et M. [O] [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [F] [S] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,