Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 JANVIER 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06367 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRNL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2022 -Juridiction de proximité de [Localité 8] – RG n° 1121007942

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL 'AGENCE ETOILE’ COMPAGNIE IMMOBILIERE [Localité 10] ET ASSOCIES

C/O AGENCE ETOILE (SARL CIPA)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235

INTIMEE

Madame [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurent FELDMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1388

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/014874 du 03/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [O] est propriétaire des lots n°13 et 39 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 13 juin 2019, le juge du tribunal d’instance de Paris a condamné, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, Mme [O] :

à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] – la somme de 3381,63 euros au titre des charges et travaux de copropriété pour la période allant du 20 novembre 2017 au 1er octobre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 25 octobre 2018,

— la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

Par acte d’huissier de justice du 23 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Agence Etoile, a ensuite assigné Mme [O], notamment en paiement de la somme de 3 540,08 euros au titre des charges impayées arrêtées au 14 avril 2021.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande à la somme de 5 235,02 euros au titre des charges impayées arrêtées au dernier trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation devant le premier juge.

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], les sommes suivantes :

-2 809,65 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2022 (appel du 1er trimestre 2022 inclus), décompte arrêté au 5 janvier 2022, ce avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

-300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

— rejeté la demande en paiement formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à l’égard de Mme [O] au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Mme [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 9],

— rejeté la demande reconventionnelle formée par Mme [O] tendant à l’octroi de délai de paiement,

— condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par Mme [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [O] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 mars 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35, 36 et 63 du décret du 27 mars 1967, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, Pôle de proximité, du 10 mars 2022 du chef de la condamnation de Mme [O] à lui payer la seule somme de 2 809,65 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2022, et de sa condamnation à la somme de 300 euros à titre dommages intérêts pour procédure abusive,

et, ce faisant statuant à nouveau,

— juger que Mme [O] était redevable pour la période arrêtée au 1er janvier 2022 de la somme totale de 5 305,02 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété (dont 231,20 euros à titre de frais, suivi dossier avocat),

et compte tenu des règlements effectués par cette dernière,

— condamner dès lors Mme [O] à lui verser la somme de 661,68 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 3ème trimestre 2025 inclus, dont 451,20 euros de frais (suivi dossier avocat : 104 + 127,20 + 220),

— condamner l’intimée à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

y ajoutant,

— condamner Mme [O] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais exposés de ce chef en cause d’appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée du même chef en première instance,

— condamner Mme [O] en tous les dépens, avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Ingold, avocat à la Cour ;

Vu les conclusions notifiées le 19 février 2022 par lesquelles Mme [O], intimée, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 et suivants du code civil, à :

— confirmer la décision en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement, portant sur le rejet de la demande du syndicat au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sur les rejets des demandes reconventionnelles de Mme [O] de dommages et intérêts et d’octroi de délais de paiement, n’étant pas querellés, ils sont devenus irrévocables.

1- Sur les charges de copropriété et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Pour soutenir que sa créance était de 5235,02 euros au titre des charges entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2022, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il produit tous les appels de fond afférents à la période en cause, que les frais au titre du dossier de suivi avocat sont dus comme visés par le contrat de syndic et que les frais d’huissier de justice exposés pour l’exécution du jugement de 2019 sont justifiés pour un montant total de 1150,89 euros. Il répond à l’intimée qu’elle se prévaut de versements de montants distincts et erronés, dans ses écritures, sans démontrer les paiements supplémentaires qu’elle dit avoir réalisés. Il ajoute avoir déjà retiré de son décompte la somme due au titre des frais d’avocat ; justifier en appel des appels de compte, de frais de recherche pour connaître l’état civil exact de Mme [O], ainsi que du coût des badges facturés.

Pour réactualiser sa créance de charges, il ajoute que l’intimée a effectué différents règlements depuis le jugement attaqué.

S’agissant des frais, il fait valoir que les sommes de 104 et de 127,20 euros correspondent au « suivi dossier avocat », donc aux termes du contrat de syndic, y ajoutant une somme supplémentaire à ce titre de 220 euros, dans le dispositif de ses écritures.

Mme [O] se prévaut des termes du jugement attaqué pour demander la déduction des sommes demandées par l’appelant :

— des frais qui ne constituent pas des charges (coûts de l’assignation du 6 décembre 2018, de la signification du jugement de 2019, des frais intitulés « suivi(s) dossier avocat recouvrement ») ;

— des sommes qui ne sont pas justifiées par la production des appels de provisions correspondants,

— des frais intitulés « GPF RECHERCHE E.0 » et « CARTAGE ELC [Localité 7]. 3 BADGES » ne correspondant à aucun appel de provision ni pièce produite par l’appelant ;

— des paiements non pris en compte par le syndicat qu’elle soutient avoir réalisés auprès de la SCP [L] et [L] pour un montant total de 3800,55 euros, dont il convient de retenir, après déduction des sommes dues au titre du jugement de 2019 et le syndicat ne produisant pas les actes au titre de frais d’exécution nécessaires , les sommes de 179,88 euros et de 1787,88 euros.

Elle en déduit devoir la somme arrêtée par le jugement attaqué, les causes du jugement du 13 juin 2019 ayant été apurées.

Elle reprend les termes du jugement quant au rejet des sommes demandées au titre des frais.

Sur ce

a. Sur les charges échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2022 (1er trimestre inclus), décompte arrêté au 5 janvier 2022

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Par ailleurs, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort de ces dispositions que les sommes dues par un copropriétaire au titre des provisions sur charges des charges et travaux sont de nature distincte de celles dues au titre des frais investis pour leur recouvrement au titre de l’article 10-1 précité.

En outre, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et à ce dernier de démontrer les paiements qu’il indique avoir réalisés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— - l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [O],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2019, 11 septembre 2020, 3 juin 2021 (approuvant les comptes des exercices 2018, 2019, 2020 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021 et 2022),

— les certificats de non-recours établis par son syndic au titre de ces trois assemblées générales,

— les appels de charges et de travaux du 1er trimestre 2019 au 2ème trimestre 2021 inclus,

— deux décomptes établis par Me [L] les 1er août 2019 et 17 juin 2022,

— trois décomptes de créance arrêtés au 1er janvier 2022, au 26 avril 2022 ( 2ème trimestre 2022 inclus), et au 3 juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus).

L’analyse de ces pièces, pour arrêter la créance que devait Mme [O] à la date du 5 janvier 2022, conduit à retirer du total du débit de 6121,04 euros visé au décompte produit :

— les frais d’assignation et de signification du jugement d’un montant total de (95,29 + 88,87) 183,56 euros, l’appelant reconnaissant désormais lui-même qu’ils ne constituent pas des charges ou des travaux ;

— les sommes de 104 euros et de 127,20 euros retenues les 1er avril 2019 et 10 novembre 2011 au titre des frais de « suivi dossier avocat recouvrement » qui constituent non pas des appels de charges ou de travaux mais, comme l’avait retenu le premier juge, des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il a rejetés et sur, lesquels le chef de jugement est devenu définitif comme cela a été précédemment retenu;

— les frais de recherche décomptés le 12 mars 2021 pour 54 euros intitulés « GPF RECHERCHE E.C. » dont il n’est pas démontré qu’ils constituent des charges, le syndicat produisant une facture du 28 octobre 2020 d’un enquêteur civil, le Groupe Profil France, évoquant des recherches d’état civil concernant Mme [O] sans rapport donc avec des appels de charges ou de travaux ;

Sont en revanche justifiés, par le versement du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juin 2021, outre les appels individuels de charges du 3ème trimestre 2021, du 4ème trimestre 2021 et l’appel de fonds travaux du mois d’octobre 2021, les frais de badge de 70,50 euros retenus le 10 juin 2021 et les sommes de 314,16 euros, 443,24 euros et 46,58 euros décomptées les 1er juillet, 1er et 18 octobre 2021.

Il est ainsi justifié d’un débit d’un montant total de (6121,04-183,56-104-127,20-54) 5652,28 euros.

S’agissant, ensuite, du crédit de 4667,65 euros mentionné sur le décompte produit, celui-ci contient des versements intitulés « CDC » ou « virement ['] Me [L] » dont il est constant qu’ils résultent de reversements de l’étude d’huissier SCP [L] et [L] auprès de laquelle Mme [O] a effectué des paiements. Ils représentent, dans le décompte, un montant total de (200+200+500+200+200+300+400+ 200+200+300) 2700 euros.

Mme [O] démontre, par la production d’un décompte de l’étude d’huissier de justice précitée, avoir versé un montant total de 3800,55 euros à celle-ci.

Or, le syndicat prouve en appel, que la différence de 1100,55 euros correspond aux paiements au titre des frais d’exécution du jugement du 13 juin 2019 qu’il a, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, affectés, à défaut d’indication contraire de Mme [O], au règlement de cette dette plus ancienne que ses appels de charges et de travaux courants. Il ressort, en effet, du décompte d’huissier de justice et des actes produits aux débats (assignation (à étude) du 6 décembre 2018 facture pour 95,29 euros, signification du jugement du 1er août 2019 pour 88,87 euros, procès-verbal de saisie-attribution du 4 mars 2022 pour 64,47 euros, dénonciation de saisie-attribution du 10 mars 2022 pour 91,22 euros, commandement de payer aux fins de saisie-vente du 14 septembre 2020 avec droit d’engagement des poursuites pour 155,85 euro, procès-verbal de saisie vente du 20 octobre 2020 avec témoins et serruriers de 114,21 euros, procès-verbal de saisie attribution du 6 novembre 2020 pour132,62 euros, procès-verbal de saisie vente (carence) du 8 décembre 2020 pour 73,01 euros, outre les droits de recouvrement et d’encaissement et frais de gestion) que cette somme était due par l’intimée.

Cette dernière ne démontrant pas d’autre versement au titre des sommes dues en débit, le crédit qui devait être retenu au 5 janvier 2022 était ainsi de la somme de 4667,65 euros mentionnée dans le décompte produit.

Dans ces conditions, au vu du débit de 5652,28 euros et du crédit de 4667,65 euros qu’il convenait de retenir au titre des charges et travaux échus entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2022 (1er trimestre inclus), à la date du 5 janvier 2022, si c’est à tort que les premiers juges ont retenu que la somme due était de 2 809,65 euros et non de (5652,28-4667,65) 984,63 euros, la cour de céans, qui n’est pas saisie d’un appel incident sur le montant des charges auquel Mme [O] a été condamnée, ne peut que confirmer le jugement attaqué. La demande du syndicat de voir juger que sa créance de charges était de 5305,02 ' 231,20 de frais soit 5073,82 euros sera rejetée.

b. Sur le montant actualisé des charges et travaux échus entre le 1er janvier 2019 et le 3 juillet 2025 (3ème trimestre inclus)

Pour solliciter l’actualisation de sa créance de charges au 3 juillet 2025 (3ème trimestre inclus), le syndicat produit uniquement aux débats un décompte correspondant à la période du 1er janvier 2019 au 3 juillet 2025 sans justifier des procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2025.

Au surplus, ce décompte comprend, dans la colonne débit, en ouverture de celle-ci, une nouvelle mention, par rapport au précédent décompte produit, intitulée « solde antérieur » pour un montant de 3911,49 euros non expliqué.

La colonne crédit contient des versements d’un montant de 18 651,92 euros qui, après déduction des versements de 4667,65 euros précédemment retenus pour la même période, conformément aux règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil précité, démontrent que Mme [O] a réglé sa dette au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2022.

Il convient d’en déduire que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine d’un montant actualisé de 661,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025 inclus. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

c- Sur les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Il a été précédemment retenu que le syndicat ne demandant pas l’infirmation du chef du jugement relatif au rejet de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 arrêtés au 5 janvier 2022, ce chef de jugement était devenu irrévocable.

Or le décompte arrêté au 3 juillet 2025 reprend les frais sur lesquels le premier juge a déjà statué au titre des « suivis dossier avocat » de 104 et 127,20 euros précédemment cités, que la cour ne saurait donc examiner.

S’y ajoute une somme de 220 euros retenue postérieurement, le 24 juillet 2023, et intitulée « suivi dossier avocat recouvrement ».

Outre qu’il a été précédemment retenu qu’aucune créance certaine actualisée n’était démontrée justifiant de mettre à la charge de Mme [O] des frais de recouvrement postérieurs au 5 janvier 2022, de tels frais ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité mais de l’activité du syndic au titre de l’administration courante de la copropriété.

Cette demande sera donc rejetée.

2- Sur les dommages et intérêts

Le syndicat se prévaut de la résistance particulièrement abusive de Mme [O] et de ses retards systématiques de paiement.

Sur ce

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

3- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant, le syndicat des copropriétaires, partie perdante en appel, doit être condamné aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Ses demandes de distraction des dépens et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code civil sera rejetée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Mme [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

— Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] de :

o voir juger que Mme [U] [O] lui était redevable de la somme de 5305,02 euros (dont 231,20 euros à titre de frais, suivi dossier avocat) ;

o condamnation de Mme [U] [O] à lui payer :

la somme de 661,68 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025 inclus ;

dont 451,20 euros de frais (suivi dossier avocat) ;

la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamnation de Mme [U] [O] aux dépens dont distraction au profit de M^e Frédéric Ingold ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux dépens d’appel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à payer à Mme [U] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE