Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 27 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10871 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLR27

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2025 -Juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] – RG n° 25/00236

APPELANT

M., [F], [E]

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/011839 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Représenté par M^e Marie-Pierre MATHIEU, avocat au barreau de Paris, toque : B0295

INTIMÉ

M., [T], [C]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’Essonne

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 février 2026 en audience publique, Florence LAGEMI, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 20 juin 2019, M., [C] a donné en location à M., [E] un appartement à usage d’habitation, situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] (Seine,-[Localité 5]).

Les loyers n’étant plus payés, le bailleur a fait délivrer, le 28 août 2024, à M., [E], un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme en principal de 1.224,42 euros.

Par acte du 13 novembre 2024, M., [C] a assigné M., [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d’Aubervilliers et statuant en référé aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 mars 2025, le premier juge a :

déclaré l’action de M., [C] recevable ;

constaté, à compter du 28 octobre 2024 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M., [E] et situés, [Adresse 4] à, [Localité 1] ;

ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [E] ainsi que tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution entre le 1er novembre et le 30 mars de chaque année ;

rappelé qu’en vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, les occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement peuvent saisir le juge de l’exécution du tribunal judiciaire afin de demander des délais pour quitter les lieux lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

condamné M., [E] à payer à M., [C] la somme provisionnelle de 2.340,26 euros (échéance du mois de février 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

condamné M., [E] à payer à M., [C], à compter du 5 février 2025 (à compter de l’échéance du mois de mars 2025) et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié ;

débouté M., [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

condamné M., [E] aux dépens.

Par déclaration du 18 juin 2025, M., [E] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celles relatives au rejet du surplus des prétentions des parties et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 juillet 2025, M., [E] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a relevé appel ;

dire que M., [C] n’a pas justifié de sa qualité à agir ;

déclarer l’assignation nulle et de nul effet ;

déclarer en conséquence les demandes de M., [C] irrecevables ;

déclarer nul le commandement de payer, et ne pouvant servir à l’acquisition de la clause résolutoire ;

dire n’y avoir lieu à référé faute de commandement de payer régulier et au regard de l’existence de contestations sérieuses sur les décomptes de provisions sur charges, charges et loyers ;

déclarer qu’il lui est dû la somme de 4.311,66 euros au titre des provisions sur charges non régularisées et des trop perçus de charges appelées, et la somme de 788,40 euros au titre des loyers, faute d’information sur l’indexation pour la période du mois de juin 2024 au mois de juin 2025 inclus ;

enjoindre à M., [C] d’indiquer les sommes perçues au titre des loyers entre le 1er juin 2020 et le 31 mai 2024 inclus ;

condamner M., [C] au paiement par provision des sommes de 4.311,66 euros et de 788,40 euros ;

constater qu’il est à jour de ses loyers ;

débouter en conséquence M., [C] de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

ordonner la compensation entre les sommes dues par M., [C] au titre des provisions sur charges non régularisées et des trop perçus de loyers et les éventuelles sommes qu’il pourrait rester devoir ;

lui accorder un an de délai pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

condamner M., [C] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2025, M., [C] demande à la cour de :

débouter M., [E] de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner M., [E] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité de l’action engagée par M., [C]

M., [E] soutient que n’ayant pas justifié de son titre de propriété sur le bien donné en location, M., [C] n’a pas démontré sa qualité à agir en résiliation du bail et paiement du bail.

Or, il sera en premier lieu relevé que le bail litigieux a été consenti le 20 juin 2019 par M., [C] à M., [E] et que ce dernier a réglé des loyers pendant plusieurs années sans s’interroger sur la qualité de son cocontractant.

En tout état de cause, M., [C] verse aux débats une attestation notariée du 12 février 2024 établissant sa qualité de propriétaire des lieux loués et donc, la recevabilité de son action.

Sur la nullité de l’assignation

M., [E] a cru pouvoir déduire du prétendu défaut de qualité à agir de M., [C], une cause de nullité de l’assignation. Or, la fin de non-recevoir soulevée, à la supposer avérée, ne pouvait avoir pour effet de conduire à l’annulation de l’acte introductif.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, M., [C] a fait délivrer à M., [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1.224,42 euros correspondant aux loyers impayés des mois de juin, juillet et août 2024.

Il ressort du décompte versé aux débats (pièce 4 de l’intimé) et il n’est, au demeurant, pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, la dette n’ayant d’ailleurs cessé d’augmenter pour atteindre en février 2025, terme de février inclus, la somme en principal de 2.340,26 euros.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement, M., [E] invoque plusieurs contestations tenant à l’irrégularité de cet acte, à l’absence de régularisation de charges, au montant du loyer réclamé, et à la régularisation de sa situation.

S’agissant de la nullité alléguée du commandement de payer, l’appelant soutient que cet acte ne contient pas de précisions suffisantes afin de lui permettre de comprendre le montant des sommes dues, indiquant qu’il y figure le montant de l’échéance mensuelle (740,14 euros) sans distinguer le montant du loyer et de la provision sur charges, qu’il a été fait état du versement mensuel de la CAF à hauteur de 332 euros pour chacun de ces mois de sorte qu’il ne pouvait être mentionné le montant de l’échéance totale de 740,14 euros, que cette somme est incompréhensible puisqu’il n’a pas été justifié du montant de l’indexation et enfin, qu’il est demandé le paiement, dans le délai de deux mois, de la somme de 117,14 euros au titre des frais de procédure en cours alors que ceux-ci ne font pas partie de la dette locative.

Mais, il apparaît à la lecture du commandement de payer que celui-ci comprend un décompte faisant apparaître outre les frais précités, le montant mensuel du loyer majoré de la provision sur charges soit la somme de 740,14 euros pour chacun des mois de juin à août 2024, qu’il a été déduit de ce montant et pour chacun des mois, les versements mensuels effectués par la CAF à hauteur de 332 euros par mois.

Au vu du détail des éléments de créance, le preneur était en capacité de déterminer le montant dû, d’en vérifier l’exigibilité et, le cas échéant, de contester les sommes réclamées.

En outre, ni la contestation du montant du loyer à la suite de l’indexation appliquée par le bailleur, ni celle portant sur les frais de procédure ne sont de nature à justifier une irrégularité du commandement de payer, alors qu’en tout état de cause, M., [E] était incontestablement débiteur au titre des loyers qu’il avait cessé de régler à compter de juin 2024 et que la délivrance d’un commandement pour une somme éventuellement supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de celle-ci.

Il apparaît ainsi qu’aucune irrégularité n’affecte le commandement de payer.

S’agissant du montant de la dette, M., [E] fait valoir que le bailleur n’a pas procédé d’une part, aux régularisations de charges depuis son entrée dans les lieux, de sorte qu’il convient de déduire les provisions sur charges payées à hauteur de 4.311,66 euros et, d’autre part, à l’indexation du loyer conformément aux dispositions du bail.

Mais, contrairement à ce que soutient l’appelant, M., [C] justifie des régularisations de charges et des indexations annuelles du loyer appliquées dans les conditions du bail ainsi qu’il résulte des lettres adressées à M., [E] (pièces 13 à 23), de sorte qu’il n’est justifié à ce titre d’aucune contestation sérieuse.

Enfin, M., [E] indique avoir régularisé sa situation et être à jour de ses loyers et charges. Il produit l’avis d’échéance du mois de juillet 2025 (pièce n°10) qui ne mentionne aucun solde antérieur et il résulte du décompte de la dette arrêté au 7 juillet 2025, communiqué par le bailleur (pièce n°8) qu’à cette date, il était à jour des loyers et charges.

L’examen de ce décompte démontre qu’à la suite de l’ordonnance entreprise, des versements ont été réalisés et qu’au 7 avril 2025, la dette avait été apurée, les loyers courants à compter de cette date ayant été régulièrement réglés.

Cependant, la régularisation de la situation locative postérieurement au délai de deux mois imparti par le commandement de payer n’est pas de nature à faire échec aux effets de cet acte. Dans ces conditions, il convient de constater qu’à la date du 28 octobre 2024 à minuit les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

En application de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au cas présent, il est justifié que M., [E] s’est acquitté de l’intégralité de sa dette à la date du 7 avril 2025.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder, même d’office en application du texte susvisé, des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement de la dette locative et des échéances dues postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire est intervenu au plus tard le 7 avril 2025.

Il convient donc d’accorder à M., [E] un délai de paiement rétroactif jusqu’au 7 avril 2025 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Ainsi, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M., [E] et condamné ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provisions de M., [E]

M., [E] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer les sommes provisionnelles de 4.311,66 euros et de 788,40 euros au titre des provisions sur charges qu’il aurait, selon lui, indûment réglées faute de régularisation de celles-ci, et de l’indexation pour laquelle il n’aurait reçu aucune information.

Mais, ainsi qu’il résulte des motifs qui précèdent, M., [C] ayant satisfait à ses obligations s’agissant des charges et de l’indexation des loyers, la demande de provisions de M., [E] se heurte à une contestation sérieuse et sera donc rejetée.

Sur la demande d’injonction portant sur les sommes perçues

M., [E] demande encore qu’il soit enjoint à M., [C] d’indiquer les sommes qu’il a perçues au titre des loyers entre le 1er juin 2020 et le 31 mai 2024 inclus.

Cependant, cette demande n’étant pas justifiée sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Débiteur de loyers, M., [E] supportera les dépens d’appel. En revanche, au regard de l’issue du litige en appel, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare recevable l’action engagée par M., [C] ;

Dit n’y avoir lieu à l’annulation de l’assignation ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives à la condamnation de M., [E] au paiement, par provision, de la somme de 2.340,26 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en ses autres dispositions dont il a été fait appel ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 octobre 2024 à minuit ;

Accorde à M., [E] un délai expirant le 7 avril 2025 pour s’acquitter de sa dette et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que M., [E] s’est intégralement acquitté de sa dette dans ce délai et des échéances postérieures à l’ordonnance entreprise ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejette la demande d’expulsion et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ;

Rejette les demandes de M., [E] tendant au paiement de provisions et à faire injonction à M., [C] de justifier des sommes perçues au titre des loyers ;

Condamne M., [E] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT