Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08216 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLJ7T

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 4] – RG n° 24/00554

APPELANT

M. [S] [M], exerçant à titre individuel sous l’enseigne [M] DEPANNAGE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉE

S.C.I. SAFETY & SECURITY GROUP BUILDING, RCS de [Localité 4] sous le n°843 677 071, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Khéops LARA, avocat au barreau de MELUN, toque : M07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2020, la société Safety & Security Group Building a consenti un bail commercial à M. [S] [M], exerçant sous l’enseigne [M] Dépannage, portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel net de 26.400 euros, payable par mensualités à terme à échoir.

Le 12 juillet 2024, la société Safety & Security Group Building a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant de 21. 840,96 euros.

Par acte du 22 octobre 2024, la société Safety & Security Group Building a fait assigner M. [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 août 2024 ;

Ordonner l’expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de M. [M] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner M. [M] au paiement d’une provision de 28.022,29 euros à valoir sur les loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamner M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.790,18 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Condamner M. [M] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] a demandé qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, soulevant l’existence de contestations sérieuses sur la régularité du commandement délivré le 12 juillet 2024. Il a sollicité des délais de paiement à titre subsidiaire. A titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation sous astreinte de la demanderesse à rétablir l’eau dans les locaux loués.

Par ordonnance du 4 avril 2025, le juge des référés a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties à la date du 12 août 2024 ;

Dit en conséquence que M. [M] devra libérer les lieux de corps, de biens et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, et qu’à défaut il pourra être expulsé au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamné M. [M] à payer à la société Safety & Security Group Building une provision de 28.022,29 euros à valoir sur les loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

Dit qu’il devra, en outre, régler au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle de 4.790,18 euros, payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

Condamné M. [M] à payer à la société Safety & Security Group Building la somme 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

Condamné M. [M] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Par déclaration du 29 avril 2025, M. [M] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 août 2025, il demande à la cour, de :

Le déclarer, exerçant à titre individuel sous l’enseigne [M] Dépannage, recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 4 avril 2025 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

Débouter en conséquence la société Safety & Security Group Building de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail liant la société Safety & Security Group Building et M. [M] exerçant à titre individuel sous l’enseigne [M] Dépannage ;

Juger que M. [M] exerçant à titre individuel sous l’enseigne [M] Dépannage pourra s’acquitter de cette somme sur 24 mois soit 1.000 euros mensuelle et le solde à la 24ème échéance ;

En tout état de cause,

Condamner la société Safety & Security Group Building à rétablir l’eau dans les locaux donnés en location à M. [M] exerçant à titre individuel sous l’enseigne [M] Dépannage sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance de référé à intervenir ;

Condamner la société Safety & Security Group Building à verser à M. [M] exerçant à titre individuel sous l’enseigne [M] Dépannage la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Safety & Security Group Building aux entiers dépens.

L’appelant fait valoir qu’il n’a pas cessé d’exercer son activité commerciale contrairement à ce qu’a dit le premier juge, mais qu’ayant eu un accident en avril 2024 il a dû arrêter de travailler et n’a plus été en capacité de payer le loyer ; qu’il existe une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, cet acte ne comportant aucun décompte détaillé lui permettant de comprendre le montant de la somme réclamée ; que l’exigibilité et le montant de la provision sollicitée au titre des loyers et charges impayés sont aussi sérieusement contestables à défaut de décompte précis, de justification par le bailleur du paiement des charges imputées à son locataire ni a fortiori de la régularisation annuelle et contractuelle de ces charges, alors en outre que le bailleur a coupé l’eau de l’entrepôt si bien que le locataire est fondé à opposer l’exception d’inexécution pour impossibilité de jouir pleinement des locaux ; qu’il a provisionné sur un compte CARPA la somme de 11.000 euros en attendant la production d’un décompte détaillé de la dette et du rétablissement de l’eau, cette somme devant être prise en compte.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 juillet 2025, la société Safety & Security Group Building demande à la cour, sur le fondement de l’article 1103 du code civil et de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

En conséquence, infirmant et statuant à nouveau sur ce point,

Ordonner en conséquence l’expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance du 4 avril 2025, de M. [M] ainsi que celle de toute personne dans les lieux sis [Adresse 3] avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

En toute hypothèse,

Débouter M. [M] de toutes ses demandes ;

Condamner M. [M] au paiement des dépens et au paiement à la société Safety & Security Group Building de la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le preneur a cessé son activité commerciale depuis le 31 décembre 2021 et occupe les lieux à titre d’habitation, ayant ainsi changé leur destination sans y avoir été autorisé ; que le commandement a été délivré avec le dernier avis d’échéance de juin 2024 qui détaille la dette, le bailleur justifiant en outre du détail de la somme réclamée par la production d’un décompte des causes du commandement ; que la clause résolutoire est acquise faute de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois ; que M. [M] est de mauvaise foi et ne saurait bénéficier de délais de paiement : il n’a séquestré aucune somme contrairement à ce qu’il soutient ; il a arrêté de payer son loyer depuis février 2024 ; il sollicite le rétablissement de l’eau alors que le bailleur n’en est pas responsable ainsi qu’il résulte des dispositions du contrat (article VI, paragraphe 9) ; il a cessé d’exploiter les locaux et a changé leur destination.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

Par note en délibéré du 20 janvier 2026, l’intimée a indiqué que M. [M] a quitté les lieux le 19 janvier 2026 et remis les clés au commissaire de justice chargé de l’expulser.

La cour a demandé à l’appelant, par message électronique du 26 janvier 2026, s’il entendait ou non modifier ses demandes suite à cette note en délibéré.

L’appelant a répondu qu’il renonce à sa demande subsidiaire visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et maintient ses autres demandes.

L’intimée indique qu’elle renonce à sa demande d’astreinte, devenue sans objet.

SUR CE, LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail a été délivré au locataire le 12 juillet 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 21.625,63 euros arrêté au 1er juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse).

Ce montant n’est en effet pas suffisamment détaillé à l’acte, lequel comporte en annexe un simple avis d’échéance du loyer et des charges de juin 2024 (pour 2.735 euros TTC) qui porte mention d’un solde débiteur de 18.890,63 euros non détaillé, de sorte que le destinataire de l’acte n’a pas été mis en mesure de comprendre le montant réclamé ni d’en vérifier l’exactitude.

Toutefois, M. [M] reconnaît dans ses conclusions ne pas avoir payé ses loyers et charges de mars à juillet 2024 ce qui représente une somme de 13.675 euros (2735 euros x 5), et il ne conteste pas non plus n’avoir pas réglé cette somme dans le mois de la délivrance du commandement.

Il en résulte que l’acte critiqué reste valable pour au moins la somme de 13.675 euros, laquelle n’a pas été payée dans le mois de sa délivrance du commandement de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail (12 août 2025), indemnité dont le montant, fondé sur les dispositions contractuelles, n’est pas critiqué en appel.

Sur l’exigibilité et le montant de la provision sollicitée et obtenue devant le premier juge à hauteur de 28.022,29 euros représentant les loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause de la clause résolutoire (12 août 2024), les contestations émises n’apparaissent pas sérieuses alors que :

Ce montant résulte des décomptes détaillés de la dette locative versés aux débats par la bailleresse (pièces 17 et 4 de l’intimée) ;

Il est produit par la bailleresse un décompte détaillé des factures de charges par elle acquittées et récupérables auprès du preneur par application des dispositions contractuelles (article VII du bail) ;

Le décompte détaillé des sommes dues à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire (pièce 19) mentionne les sommes payées, mettant l’appelant en mesure de vérifier si elles ont toutes été prises en compte, ce qu’il ne discute pas ;

Le bailleur justifie par sa pièce 20 (réponse apportée par le président de la CARPA du Barreau de l’Essonne à la saisie-attribution pratiquée le 16 juillet 2025 par la bailleresse pour paiement des sommes dues par son locataire), que le sous-compte CARPA sur lequel M. [M] soutient avoir consigné la somme de 11.000 euros a en réalité été soldé depuis le 14 mai 2025 ;

Il n’est pas justifié par l’appelant de ce que la cause de la coupure d’eau de l’entrepôt des locaux donnés à bail résulterait d’une voie de fait de son bailleur plutôt que de son propre manquement dans le paiement des charges d’eau ; qu’en tout état de cause M. [M] n’ayant quitté les lieux que très récemment, l’impossibilité d’en jouir, qui seule peut justifier l’exception d’inexécution alléguée, n’est pas caractérisée ;

Par suite, la demande de rétablissement de l’eau n’est pas fondée et en tout état de cause elle est devenue sans objet, le bail étant résilié et M. [M] ayant quitté les lieux.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle condamne M. [M] à payer à la société Safety & Security Group Building la somme provisionnelle de 28.022,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

L’appelant ne produisant aucune pièce pour justifier de sa situation financière et les décomptes de l’intimée attestant de ce que la dette a continué d’augmenter, il sera débouté de sa demande de délais de paiement, l’ordonnance étant également confirmée de ce chef.

Il a été justement statué sur le sort des frais et dépens de première instance.

Perdant en appel, M. [M] sera condamné aux dépens de cette instance et à payer à la société Safety & Security Group Building une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société Safety & Security Group Building la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE