Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13662 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDF3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Avril 2021 -Tribunal de proximité du RAINCY – RG n° 11-20-001535

APPELANTE

S.C.I. SHIMON

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 815 176 722

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Catherine SCOTTO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 170

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] – [Adresse 1] – [Localité 6] représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS immatriculée au R.C.S de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

C/O Société FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS,

toque : B0266

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Coralie CHANUT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente du 18 février 2016, la SCI Shimon est propriétaire de deux appartements correspondant aux lots n° 2 et 4 d’un immeuble situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Shimon devant le tribunal de proximité du Raincy afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’arriérés de charges.

Par jugement du 29 avril 2021, le tribunal a :

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6],

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 4259, 56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 février 2021 appel du premier trimestre 2021 inclus, avec intérêts à taux légal à compter du 3 septembre 2019 sur la somme de 809, 44 euros, de l’assignation du 18 novembre 2020, sur 2768, 47 euros et du jugement sur le surplus,

— autorisé la SCI Shimon à s’acquitter de sa dette en vingt-quatre fois en procédant à vingt-trois versements de 180 euros et un dernier versement égal au solde de la dette sauf meilleur accord entre les parties,

— dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

— rappelé que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 213, 41 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de la SCI Shimon au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Shimon aux dépens.

Par déclaration remise au greffe le 14 juillet 2021, la SCI Shimon a interjeté appel de la décision.

L’ordonnance de clôture devant la cour a été rendue le 13 novembre 2024.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Par conclusions signifiées le 13 octobre 2021 la SCI Shimon, appelante, demande à la cour de :

— Recevoir la SCI SHIMON en son action et d’y faire droit,

— Infirmer le jugement du 29 avril 2021,

En conséquence,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation de la SCI SHIMON prise en la personne de son représentant légal pour la somme de 4.053,88 euros correspondant aux appels de fonds, de charges et des frais sur la période de gestion de SYNDIC ONE.

Vu les articles 10-1 et 18-1 de la loi du 18 juillet 1965,

— débouter, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour entendait faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, il est demandé de fixer la créance à la somme de 4.259,56 euros

— frais sur la période de gestion SYNDIC FONCIA

et d’accorder les plus larges délais de paiement sur l’article 1343-5 du Code civil, à savoir

24 mois au regard de la situation économique liée aux périodes de.

— en tout état de cause condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables dès lors que les appels de fonds ont été envoyés à une adresse erronée, qu’il ne justifie pas qu’elle a été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’assemblée générale du 4 février 2017 alors que sur le procès-verbal il n’est pas fait mention d’absents ou d’opposants. Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir dans ces conditions d’une créance certaine, liquide et exigible et les frais demandés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas dûs.

Dans ses conclusions notifiées le 12 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6], intimé, demande à la cour au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10 et 10-1 de :

Confirmer le jugement rendu le 29 avril 2021 par le Tribunal de Proximité du Raincy en ce qu’il a :

— Déclaré recevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6],

— Condamné la SCI SHIMON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 4.259,56 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 février 2021, appel du 1 er trimestre 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 septembre 2019 sur la somme de 809,44 €, de l’assignation du 18 novembre 2020 sur 2.768,47 € et du jugement sur le surplus,

— Condamné la SCI SHIMON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 213,41 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— Condamné la SCI SHIMON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts

— Condamné la SCI SHIMON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Rejeté les demandes de la SCI SHIMON au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI SHIMON aux dépens

— Infirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la SCI SHIMON à s’acquitter de cette dette

en 24 fois, en procédant à 23 versements de 180 € et un dernier versement égal au solde de la dette et la débouter de cette demande.

— Débouter la SCI SHIMON de sa demande de délai formée en cause d’appel et de

l’ensemble de ses demandes.

Vu les articles 564 et 566 code de procédure civile,

— La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6] la somme complémentaire de 1.482,43 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 27 février 2021 au 18 novembre 2021, se décomposant comme suit :

— La somme de 1.315,43 € au titre des charges de copropriété sur la période,

— La somme de 167,00 € au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— La condamner au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— La condamner au paiement d’une somme complémentaire de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— La condamner aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maitre Sylvie

KEDINGER, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires souligne que depuis le prononcé du jugement assorti de l’exécution provisoire, la SCI Shimon n’a procédé à aucun paiement. La créance du syndicat s’élève désormais à la somme de 6918, 88 euros après déduction des frais rejetés par le tribunal et ajout des condamnations à des dommages-intérêts, article 700 et dépens, les charges exigibles postérieurement au 26 février 2021, date d’arrêté du compte, sont d’un montant de 1482, 43 euros au 18 novembre 2021 (1315, 43 euros au titre des charges de copropriété et 167 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

À titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit, notamment :

— un extrait K Bis de la SCI Shimon,

— la matrice cadastrale,

— un décompte de charges au 10 novembre 2020,

— un décompte de charges au 26 février 2021 (actualisation du tribunal),

— les procès-verbaux d’assemblées générales de 2017 à 2020 et les certificats de non recours afférents à ces assemblées,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 octobre 2021

I. Sur les chefs de dispositif du jugement attaqués :

— Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, le paiement des charges de copropriété, frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dommages-intérêts :

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

La cour relève par ailleurs que l’appelante ne produit aucune pièce au soutien de son argumentation à l’exception d’arrêts de travail de la gérante de la SCI ou de commentaires négatifs trouvés sur internet relatifs au syndic de copropriété Syndic One qui sont sans incidence sur la recevabilité des demandes du syndicat, arriérés de charge et frais nécessaires dont elle est redevable.

Les pièces ainsi produites par l’appelante ne sont pas davantage de nature à conduire la cour à infirmer sa condamnation au titre de dommages-intérêts par le premier juge motivée par le fait qu’elle ne s’est acquittée d’aucune charge depuis l’acquisition de ses lots à l’exception de deux versements effectués postérieurement à son assignation devant le tribunal de proximité et qu’elle ne pouvait ignorer son obligation à s’acquitter des charges dont le tribunal a constaté à bon droit qu’elles étaient exigibles.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 1] recevables,

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 4259, 56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 février 2021 appel du premier trimestre 2021 inclus, avec intérêts à taux légal à compter du 3 septembre 2019 sur la somme de 809, 44 euros, de l’assignation du 18 novembre 2020, sur 2768, 47 euros et du jugement sur le surplus,

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 213, 41 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

— Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le jugement a autorisé la SCI Shimon à s’acquitter de sa dette en vingt-quatre fois après avoir relevé que celle-ci semblait en mesure de pouvoir régler sa créance auprès du syndicat et observé qu’elle avait fait deux versements postérieurement à l’assignation qui avaient diminué sa dette.

Force est de constater qu’en dépit de ces délais et malgré l’exécution provisoire du jugement, la SCI Shimon n’a procédé à aucun règlement selon les échéances et pour les montants prescrits, ne produit aucun élément sur sa situation financière justifiant d’une telle situation.

Il convient donc d’infirmer le jugement sur ce point.

II Sur la demande d’actualisation :

Sur l’arriéré de charges :

Selon l’article 564 du code de procédure civile «à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

Il résulte de l’article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent».

Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu’une demande d’actualisation de la créance en cause d’appel ne constitue pas une prétention nouvelle.

Le jugement a arrêté à la somme de 4259, 56 euros l’arriéré de charges dû par la SCI Shimon au syndicat des copropriétaires arrêté au 26 février 2021, appel du premier trimestre inclus.

Il est demandé l’actualisation de cet arriéré à la date du 18 novembre 2021.

Le syndicat justifie par les pièces produites énoncés plus haut d’un arriéré de charges de 1377, 62 euros à la date du 18 novembre 2021 (pièces 53 et 56, décomptes de charges du SDC) que la SCI Shimon sera condamnée à lui verser.

Sur la demande d’actualisation des frais nécessaires :

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d’hypothèque ; frais de main levée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis a l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de suivi de procédure de recouvrement à hauteur de 125 euros apparaissent entrer dans les missions de gestion courante du syndic et seront donc écartés.

Les frais de mise en demeure facturés à hauteur de 42 euros (pièce 52, mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 13 septembre 2021) apparaissent nécessaire pour recouvrir la dette de charges de la SCI Shimon. Elle apparaît d’autant plus nécessaire qu’elle était prévue au dispositif du jugement attaqué pour rendre l’échelonnement accordé caduc en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte.

La SCI Shimon sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu’il est délibéré et répété traduit sa

mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En l’espèce, la SCI Shimon ne justifie d’aucun versement postérieurement au jugement en dépit de l’échelonnement de sa dette par le tribunal et n’a aucunement réglé les charges courantes afférentes à ses lots après la décision de justice soumise à la connaissance de la cour jusqu’à la date du 1er octobre 2021. La SCI Shimon ne produit aucun élément comptable sur sa situation.

Ce comportement réitéré, non justifié par la SCI Shimon, justifie l’octroi de dommages intérêts supplémentaires au profit du syndicat à hauteur de 500 euros.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Shimon, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ' [Adresse 1] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Shimon.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— autorisé la SCI Shimon à s’acquitter de sa dette en vingt-quatre fois en procédant à vingt-trois versements de 180 euros et un dernier versement égal au solde de la dette sauf meilleur accord entre les parties,

— dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

— rappelle que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

Statuant à nouveau :

— Dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à la SCI Shimon,

Y ajoutant :

— Condamne la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] '[Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1377, 62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 18 novembre 2021 avec intérêt à taux légal à compter du présent arrêt,

— Condamne la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] '[Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne la SCI Shimon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] '[Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamne la SCI Shimon aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] '[Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel,

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE